泛海在整個(gè)王家墩項(xiàng)目上運(yùn)用的不是開(kāi)發(fā)商的思維，而是資本運(yùn)作的思維。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 遲到多年以后，泛海在武漢王家墩的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目終于有了新的進(jìn)展。

　　近日媒體報(bào)道稱，主導(dǎo)武漢王家墩中央商務(wù)區(qū)建設(shè)工作的泛海控股股份有限公司，其旗下城市綜合體項(xiàng)目泛海城市廣場(chǎng)購(gòu)物中心將于2014年5月31日開(kāi)業(yè)。

　　據(jù)了解，泛海城市廣場(chǎng)位于武漢CBD核心區(qū)東北端，總建筑面積約60萬(wàn)平方米，是一座由五星級(jí)酒店、甲級(jí)寫(xiě)字樓、購(gòu)物中心、服務(wù)式公寓和公共活動(dòng)廣場(chǎng)等組成的大型城市綜合體。

　　其中，項(xiàng)目一期總建筑面積約30萬(wàn)平方米，由12萬(wàn)平方米的購(gòu)物中心、5A甲級(jí)寫(xiě)字樓和國(guó)際五星級(jí)喜來(lái)登酒店組成，此次5月31日開(kāi)業(yè)的購(gòu)物中心即包含其中。

　　而二期商業(yè)定位為以休閑娛樂(lè)功能為主，包含劇場(chǎng)式電影院、KTV、真冰場(chǎng)、酒吧等高端休閑功能的文化娛樂(lè)廣場(chǎng)。三期則定位為商業(yè)街。

　　遲到的入市

　　查閱歷史資料發(fā)現(xiàn)，泛海城市廣場(chǎng)最早宣布入市的時(shí)間可以追溯到2012年底。期間亦有四次開(kāi)業(yè)傳聞，但最終都未能成行。

　　對(duì)于此次是否能夠如期入市，泛海相關(guān)高層人員跟觀點(diǎn)新媒體明確表示，公司已經(jīng)將泛海城市廣場(chǎng)的開(kāi)業(yè)時(shí)間定于本月31日。

　　事實(shí)上，武漢CBD光環(huán)下的泛海城市廣場(chǎng)項(xiàng)目地段優(yōu)越性毋庸置疑，不過(guò)作為政府力推的新規(guī)劃區(qū)項(xiàng)目，泛海城市廣場(chǎng)多次延期入市不免令人費(fèi)解。

　　因此，有行業(yè)人士分析，所有的“開(kāi)業(yè)難”，其實(shí)都折射出“招商難”的問(wèn)題。目前武漢商業(yè)綜合體扎推入市，競(jìng)爭(zhēng)相當(dāng)激烈。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2013年全年武漢宣布開(kāi)業(yè)的40余個(gè)商業(yè)項(xiàng)目最終八成都無(wú)法如期入市。

　　不過(guò)，對(duì)于泛海城市廣場(chǎng)而言，并不僅僅只是遭遇招商難題。據(jù)了解，今年年初，該項(xiàng)目的整體建筑還處在忙碌趕工之中，有很多細(xì)節(jié)工程需要完善。

　　對(duì)此，戴德梁行華中區(qū)商業(yè)部主管伍林認(rèn)為，“假使該項(xiàng)目能在月底順利開(kāi)業(yè)，但之后的商業(yè)培育期仍然將比我們想象中所需時(shí)間更為漫長(zhǎng)”。

　　“這個(gè)新區(qū)是一個(gè)從無(wú)到有的過(guò)程，其主打CBD而不是城市中心的概念。從商業(yè)落地的角度講，該區(qū)域的引商期將遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于傳統(tǒng)的商圈。對(duì)于開(kāi)發(fā)商資金跟運(yùn)營(yíng)能力的考驗(yàn)也更大?！?/p>

　　不過(guò)，相對(duì)于伍林對(duì)該商業(yè)項(xiàng)目的擔(dān)憂，開(kāi)元地產(chǎn)咨詢有限公司總經(jīng)理何東山卻顯得異常樂(lè)觀。他認(rèn)為，泛海對(duì)于這個(gè)項(xiàng)目的預(yù)期是，今后能夠在資金成本上略有盈利即可。不盈利也沒(méi)有什么影響，只要確保自身的造血功能就可以。

　　何東山進(jìn)而分析指出，泛海在整個(gè)王家墩項(xiàng)目上運(yùn)用的不是開(kāi)發(fā)商的思維，而是資本運(yùn)作的思維?！八皇窃谖覀兯斫獾念l道上面賺錢(qián)，泛海在整個(gè)王家墩項(xiàng)目上玩的是資本不是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)。”

　　“幾百億的資本體量已經(jīng)在那里了，把它做出來(lái)可能能夠膨脹一點(diǎn)，但是不做出來(lái)也照樣可以用市值去把它評(píng)估出來(lái)。這個(gè)地方CBD區(qū)域的升值空間一直都會(huì)有，只不過(guò)去化可能稍微慢一點(diǎn)?！?/p>

　　“但是去化對(duì)泛海沒(méi)有什么影響，它是要去資本市場(chǎng)賺錢(qián)而不是在產(chǎn)業(yè)里面賺錢(qián)。所以，泛海并不急于求成非要把項(xiàng)目做出來(lái)?！焙螙|山強(qiáng)調(diào)。

　　泛海王家墩商業(yè)史

　　事實(shí)上，王家墩中央商務(wù)區(qū)的概念由來(lái)已久，首次提出大約是1995年，至今已過(guò)去十九年。

　　早在2002年2月8日，泛海業(yè)已參與發(fā)起并設(shè)立了武漢王家墩中央商務(wù)區(qū)建設(shè)投資股份有限公司，宣布進(jìn)入武漢。

　　彼時(shí)，該公司的主要資產(chǎn)是王家墩機(jī)場(chǎng)范圍內(nèi)4000畝土地，即武漢王家墩中央商務(wù)區(qū)項(xiàng)目，項(xiàng)目面積2.67平方公里。其中，可經(jīng)營(yíng)性用地面積約2386畝，總規(guī)劃建筑面積為609.02萬(wàn)平方米。

　　2004年，王家墩CBD總體規(guī)劃被確認(rèn)為：一個(gè)占地7.41平方公里的城中之城，總建筑面積達(dá)1400萬(wàn)平方米，分為商務(wù)核心區(qū)、泛海城市廣場(chǎng)、綜合商業(yè)區(qū)、泛海國(guó)際居住區(qū)。

　　根據(jù)規(guī)劃，王家墩CBD將建設(shè)為以銀行、保險(xiǎn)、證券等投資公司、集團(tuán)總部辦公為主，輔之以法律、會(huì)計(jì)、信息、咨詢策劃、廣告等中介服務(wù)業(yè)，匯聚會(huì)展、零售、酒店、居住等功能的綜合性城市中心區(qū)。

　　在2006年、2007年，曾有多家媒體報(bào)道王家墩項(xiàng)目將進(jìn)入實(shí)質(zhì)性的商業(yè)開(kāi)發(fā)階段，但其后工程進(jìn)展一拖再拖，直到2008年，王家墩項(xiàng)目才進(jìn)入實(shí)質(zhì)性的開(kāi)發(fā)階段。首個(gè)建設(shè)項(xiàng)目于該年6月份舉行試樁儀式。

　　直至現(xiàn)在，王家墩CBD發(fā)展過(guò)程并未一帆風(fēng)順。其中，2013年11月份，因?yàn)橹楹?guó)企華發(fā)的進(jìn)入，媒體也相繼發(fā)出了多則“華發(fā)入股武漢CBD，泛海失主導(dǎo)權(quán)”的報(bào)道。

　　隨后泛海亦發(fā)布澄清公告稱，華發(fā)的入股開(kāi)發(fā)與泛海毫無(wú)關(guān)系。公告指出，泛海的武漢公司為武漢中央商務(wù)區(qū)建設(shè)投資公司，而不是華發(fā)入股的武漢中央商務(wù)區(qū)投資控股集團(tuán)有限公司。

　　雖僅是一場(chǎng)烏龍，王家墩CBD“低調(diào)”的發(fā)展商泛海仍然重新進(jìn)入市場(chǎng)的目光。

　　據(jù)了解，目前作為商務(wù)寫(xiě)字樓部分的泛海國(guó)際SOHO城二期在售，均價(jià)16000元/平米；居住區(qū)的泛海國(guó)際悅海園已經(jīng)處于清盤(pán)階段，預(yù)計(jì)今年10月份開(kāi)始入住。同時(shí)，泛海國(guó)際蘭海園于今年3月開(kāi)盤(pán)，預(yù)計(jì)12月底入住。

　　而此番宣布5月31日入市的泛海城市廣場(chǎng)將成為王家墩CBD首個(gè)入市的綜合體項(xiàng)目，自然而然也得到了更多關(guān)注的目光。