高價樓盤預(yù)售和網(wǎng)簽同步放量，種種跡象似乎都在表明，廣州樓市“限價限售”調(diào)控正在逐步實質(zhì)性放開。

　　觀點網(wǎng) 5月18日，國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，廣州4月房價同比上漲11.2%，漲幅創(chuàng)近13個月新低。而在樓市降溫同時，廣州高端和豪宅項目表現(xiàn)卻在發(fā)生改變，高價盤預(yù)售集中獲批，成交順利網(wǎng)簽，自2013年4月起實施的“限價限售”政策悄然顯現(xiàn)松動。

　　據(jù)陽光家緣數(shù)據(jù)統(tǒng)計，5月廣州新建商品住宅網(wǎng)簽均價連續(xù)三周呈現(xiàn)環(huán)比小幅上漲，且不少均價在30000-50000元/平的高端樓盤均有成交。其中，星河灣海怡半島項目近三周累計網(wǎng)簽37套，網(wǎng)簽均價29329元/平。而2013年全年，星河灣海怡半島網(wǎng)簽僅49套。

　　在市場成交降溫、前景蒙灰之時，為何如星河灣海怡半島這樣的高端項目反而銷售上揚？高價樓盤預(yù)售和網(wǎng)簽同步放量，種種跡象似乎都在表明，廣州樓市“限價限售”調(diào)控正在逐步實質(zhì)性放開。

　　被拯救的“星河灣”

　　據(jù)了解，位于番禺沙窖島星河灣海怡半島近期在售三期產(chǎn)品，主推250-310平方米的四房單位，帶豪裝發(fā)售，均價約30000元/平米。

　　最新數(shù)據(jù)顯示，4月28日至5月18日期間，星河灣海怡半島項目三周累計網(wǎng)簽37套，網(wǎng)簽均價29329元/平。而2013年1月至12月，星河灣海怡半島網(wǎng)簽僅49套，成交均價為28582元/平方米。

　　星河灣海怡半島今年銷售與去年接近空窗的窘境對比鮮明。在2013年廣州樓市整體升溫之時，該項目因三期組團一再推遲入市而沒有趕上銷售快車。

　　2013年6月，海怡半島三期產(chǎn)品開放樣板房，開始放出入市消息，但遲遲不見預(yù)售及網(wǎng)簽表現(xiàn)。陽光家緣預(yù)售信息顯示，星河灣海怡半島2013年全年均未獲得三期預(yù)售證。

　　同一時期的背景是，廣州高價豪宅項目開始面臨“限價限售”。2013年4月24日起，廣州市商品住宅須辦理預(yù)(銷)售價格網(wǎng)上申報，并接受國土房管部門的價格指導(dǎo)。不接受國土房管部門指導(dǎo)的，不核發(fā)預(yù)售許可證；超過申報價格銷售的，不得網(wǎng)上簽訂商品房買賣合同。

　　價格指導(dǎo)和預(yù)售、網(wǎng)簽受限，對高價高端和豪宅樓盤潑下一盆冷水。2013年5月廣州全市成交隨即呈現(xiàn)量漲價跌，高價樓盤預(yù)售發(fā)放進度陷入停滯。

　　從全年房源預(yù)售獲批為零來看，星河灣海怡半島顯然受到了“限價限售”的巨大干擾。以網(wǎng)簽面積及均價計算，星河灣海怡半島2013年銷售金額僅為4.46億。

　　然而，2014年以來，對廣州高端豪宅項目的調(diào)控似乎開始迎來轉(zhuǎn)機。截至5月18日，2014年星河灣海怡半島累計網(wǎng)簽已有67套，銷售金額5.9億元。此外，5日12日，星河灣海怡半島三期一口氣獲發(fā)7張預(yù)售證，預(yù)售房源達629套，極大地保證入市貨量。

　　以高端豪宅為產(chǎn)品主打的星河灣，過去兩年面臨的種種市場質(zhì)疑，除了產(chǎn)品與三線項目，也有一線城市項目受調(diào)控壓力的因素。而從廣州項目今年表現(xiàn)來看，星河灣再次獲得了銷售空間。

　　2014年樓市風(fēng)險增加、廣州房價漲幅回落，實際上現(xiàn)在“拯救”星河灣的并不是樓市，而是廣州“限價限售”調(diào)控的微妙轉(zhuǎn)變。市場人士分析指出，星河灣的銷售轉(zhuǎn)變，也是廣州高價豪宅盤今年普遍重獲放開的縮影。

　　“限價限售”實質(zhì)放開？

　　天河、越秀、荔灣、白云、海珠等大主城區(qū)是廣州大部分高價豪宅項目所在，今年以來中心六區(qū)成交比重正在增大。按照銷售套數(shù)統(tǒng)計，今年1至4月，廣州全市新建商品住宅簽約中心六區(qū)占比連續(xù)上升，4個月比重分別為23.4%、23.85%、35.3%和36.9%。

　　與此同時，高價盤網(wǎng)簽也在成為拉動房價上漲的因素。其中，僑鑫匯悅臺3月網(wǎng)簽均價達118528元/平方米，其中1套單價達148000/平方米；新鴻基峻林3月份單月網(wǎng)簽達到50套，均價40487元/平。

　　5月近三周，銷售金額排入全市前十的星河灣海怡半島和白云新城豪宅盤保利云禧網(wǎng)簽均價分別為29329元/平、40482元/平。

　　高價盤網(wǎng)簽放開時，新增房源預(yù)售也在悄然增加。5月13日，白云新城售價40000元/平米的豪宅盤保利云禧獲批351套預(yù)售房源，2014年保利云禧累計預(yù)售貨量已達到541套。而2013年，保利云禧自2月份獲批一張預(yù)售證后再無房源獲批。

　　此外，如珠江新城中?；ǔ菫扯?、保利天悅、嶺南新世界等高端項目近期以來單次預(yù)售獲批貨量均超過150套。

　　“從預(yù)售發(fā)放數(shù)量來看，今年對高價盤的限價限售措施確實是有所松動”，合富輝煌首席分析師黎文江認(rèn)為，去年廣州因房價漲幅目標(biāo)及調(diào)控壓力，采取的“限價限售”措施限制了高價盤的入市和真實網(wǎng)簽，而今年政府不再過于強調(diào)房價調(diào)控目標(biāo)，“限價限售”在探索實質(zhì)放開。

　　今年以來成交數(shù)據(jù)下滑，樓市拐點、房價下行輿論紛紛，南寧、無錫、杭州蕭山、銅陵、寧波、成都、佛山、天津先后傳出關(guān)于限購松綁的種種消息，政府救市和調(diào)控松綁已經(jīng)成為近期市場關(guān)注焦點。廣州作為一線城市目前仍然沒有放松限購，但對于行政調(diào)控手段也在向市場方向靠攏。

　　廣州市房管局局長李俊夫此前于2013年12月24日就曾介紹，廣州2014年將繼續(xù)加大住宅用地和普通商品住房供應(yīng)，探索逐步取消限價、限購等行政干預(yù)措施，建立房地產(chǎn)調(diào)控長效機制。

　　市場主導(dǎo)成為探索和調(diào)整方向，從市場表現(xiàn)來看，“限價限售”似是廣州調(diào)控松動第一步，迎來實質(zhì)放開。

　　合富輝煌首席分析師黎文江分析則指，未來廣州的調(diào)控措施可能還會有更多探討空間，“對住房預(yù)售實行價格指導(dǎo)是‘穗六條’第五則，目前來看已經(jīng)有松動，而廣州另兩則包括外地戶籍需三年社保才能購房和二套首付七成，在一線城市中也是僅次于北京的嚴(yán)厲，未來還可能有探索和放寬空間。”