預(yù)計(jì)4月投資同比為16%。由于開發(fā)商主動(dòng)收縮投資，開工及拿地都明顯下降，14年3月開發(fā)投資同比下降5.1個(gè)百分點(diǎn)14.2%，一季度整體下行3.1個(gè)百分點(diǎn)至16.8%。

　　4月市場(chǎng)低位運(yùn)行并逐漸企穩(wěn)，但由于基數(shù)相對(duì)較低，預(yù)計(jì)單月銷售面積同比將收窄至-2%左右，二季度后同比將有所回升。受按揭貸款利率高企和觀望情緒加重等因素影響，14年3月銷售面積同比進(jìn)一步下降至-3.6%。1)由于春節(jié)以后按揭貸款利率進(jìn)一步上浮，二三線城市首套房按揭貸款一般上浮5-15%，并已持續(xù)至今，對(duì)銷售造成了較為明顯的抑制。3月銷售萎縮和降價(jià)的城市數(shù)量逐漸擴(kuò)大，市場(chǎng)觀望情緒也在加重，4月看銷售景氣度繼續(xù)低迷，但較3月并無更明顯的惡化，總體處于低位運(yùn)行狀態(tài)。2)4月申萬跟蹤的48個(gè)重點(diǎn)城市銷售面積環(huán)比下降8.0%，屬于歷史正常水平，同比下降15.9%，同比降幅較3月收窄11.9個(gè)百分點(diǎn)，與基數(shù)相對(duì)較低有關(guān)。3)三四線市場(chǎng)目前雖然并不，但由于體量大、杠桿率低，波動(dòng)相對(duì)較小并且調(diào)整滯后，預(yù)計(jì)目前銷售仍然處于穩(wěn)定狀態(tài)，同比有小幅增長(zhǎng)。4)我們認(rèn)為，4月銷售面積單月同比降幅將有所收窄，預(yù)計(jì)在-2%左右。隨著按揭貸款執(zhí)行利率在高位穩(wěn)定，后續(xù)觀望情緒的逐漸消退，二季度后銷售將逐漸企穩(wěn)，4月起銷售面積同比將緩慢回升。

　　開發(fā)商本次開工調(diào)整更為主動(dòng)、及時(shí)，也更為劇烈。一季度開工面積同比大幅下滑25%，反應(yīng)已相對(duì)充分，后續(xù)將在低位波動(dòng)。預(yù)計(jì)4月新開工單月同比下降17%左右。14年一季度新開工面積同比從33.1%下降至-25.2%，開工調(diào)整之早、調(diào)整之深均超過預(yù)期。我們認(rèn)為，由于目前銷售經(jīng)過調(diào)整之后仍在低位運(yùn)行，開發(fā)商的開工意愿在經(jīng)歷的去年下半年的相對(duì)樂觀后短期變得非常謹(jǐn)慎，本次開工收縮更為主動(dòng)、及時(shí)，也相對(duì)劇烈。一季度新開工面積下滑幅度較大，我們認(rèn)為反應(yīng)已相對(duì)充分，預(yù)計(jì)二季度仍有-15%左右的降幅，其中4月單月新開工面積同比預(yù)計(jì)為-17%。

　　銷售下行將持續(xù)向投資傳導(dǎo)，但由于施工面積具有慣性及去年下半年土地出讓金支付的支持，在一季度已有較明顯調(diào)整的情況下，二季度投資下滑將相對(duì)溫和，6月后下行才會(huì)更明顯。預(yù)計(jì)4月投資同比為16%。由于開發(fā)商主動(dòng)收縮投資，開工及拿地都明顯下降，14年3月開發(fā)投資同比下降5.1個(gè)百分點(diǎn)14.2%，一季度整體下行3.1個(gè)百分點(diǎn)至16.8%。未來銷售下行將向開工及投資、拿地傳導(dǎo)的過程還將延續(xù)，帶動(dòng)投資增速將繼續(xù)下行。但由于3月調(diào)整已經(jīng)相對(duì)劇烈，而在建項(xiàng)目的投資有慣性，施工面積的下滑速度將相對(duì)溫和，去年下半年的土地出讓金支付也會(huì)形成一定支撐，因此投資的調(diào)整將是相對(duì)緩和的。預(yù)計(jì)二季度投資同比從17%降至15%，其中4月投資單月同比為16%，較3月甚至略有回升。預(yù)計(jì)6月后投資可能出現(xiàn)較明顯下行，全年投資增速為14%。

　　維持各項(xiàng)預(yù)測(cè)。維持2014年開發(fā)投資同比14%，銷售面積同比8%，新開工面積同比-2%的預(yù)測(cè)。

　　申銀萬國(guó)-房地產(chǎn)4月：銷售低位企穩(wěn)，開工調(diào)整已較充分