今年雅居樂(lè)銷售目標(biāo)有較大升幅，但僅靠目前的銷售并不能支持其上升的資本支出及部分到期債券的回購(gòu)。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) “現(xiàn)金就像氧氣，缺少的時(shí)候才能意識(shí)到它是多么必需”，在剛結(jié)束的伯克希爾股東大會(huì)上，股神巴菲特以氧氣來(lái)比喻現(xiàn)金的重要性。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，在今年的“陰霾”市場(chǎng)中應(yīng)對(duì)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)、保證現(xiàn)金將更有挑戰(zhàn)性。

　　4月28日，有市場(chǎng)消息指雅居樂(lè)地產(chǎn)正在籌措一筆60億港元的貸款融資，并已展開(kāi)和銀行的接洽。就此消息，雅居樂(lè)地產(chǎn)相關(guān)人士并未對(duì)觀點(diǎn)新媒體有直接回應(yīng)，僅稱相關(guān)事項(xiàng)有待公司進(jìn)行披露。

　　在此消息之前，雅居樂(lè)剛于4月中旬獲得一筆為期8個(gè)月的4.75億美元定期貸款信貸。而更早于今年2月雅居樂(lè)已先后發(fā)行了兩筆分別為5億美元和20億人民幣的票據(jù)。

　　60億港元貸款尋求

　　據(jù)了解，雅居樂(lè)地產(chǎn)正籌措的60億港元(折合7.74億美元)貸款為一筆三年期分期償還的俱樂(lè)部貸款。該筆貸款利率為香港銀行同業(yè)拆息加碼420個(gè)基點(diǎn)，平均年限約為2.31年。銀行的綜合收益為506.6個(gè)基點(diǎn)，費(fèi)用為200個(gè)基點(diǎn)。

　　據(jù)消息人士透露，雅居樂(lè)自行安排這筆俱樂(lè)部貸款，并已在上兩周向有業(yè)務(wù)往來(lái)的銀行發(fā)送了邀請(qǐng)函。截至目前，雅居樂(lè)尚未對(duì)該事項(xiàng)有公開(kāi)披露，其相關(guān)人士?jī)H稱有待公告明確。

　　“從雅居樂(lè)過(guò)往的借貸主要是發(fā)票據(jù)，過(guò)去比較少做這么大規(guī)模的貸款”，長(zhǎng)期跟蹤雅居樂(lè)的分析師向觀點(diǎn)新媒體表示，該項(xiàng)貸款可能還在洽談中，但僅從額度來(lái)看，在雅居樂(lè)過(guò)往是較少見(jiàn)的嘗試，首先在議價(jià)和融資成本上就面臨著一些壓力。

　　其指，在宏觀經(jīng)濟(jì)變化及行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)上升的影響下，預(yù)計(jì)今年房企整體融資成本都會(huì)上升，雅居樂(lè)也并不例外，“如果這項(xiàng)貸款有資產(chǎn)抵押的話會(huì)更順利一些，否則利率和成本都可能比較高。”

　　值得一提的是，在60億港元貸款消息前不久，雅居樂(lè)剛剛獲得一筆貸款。

　　4月14日，雅居樂(lè)與渣打、恒生及匯豐銀行訂立信貸協(xié)議，獲得為期8個(gè)月的4.75億美元定期貸款信貸。

　　此外，今年2月份雅居樂(lè)已先后宣布發(fā)行將于2019年到期的5億美元8.375%優(yōu)先票據(jù)及2017年到期的人民幣20億元的6.50%優(yōu)先票據(jù)。

　　在3月28日的業(yè)績(jī)會(huì)上，雅居樂(lè)管理層曾表示繼2月份的兩項(xiàng)票據(jù)發(fā)行后公司暫時(shí)不會(huì)有融資需求，但從目前的舉動(dòng)來(lái)看，雅居樂(lè)并未停下融資腳步。

　　資金現(xiàn)狀

　　分析人士則指出，加快周轉(zhuǎn)的資金需求和上升的資本支出是雅居樂(lè)急需資金的主要原因，“今年雅居樂(lè)銷售目標(biāo)有較大升幅，但僅靠目前的銷售并不能支持其上升的資本支出及部分到期債券的回購(gòu)。”

　　2014年，雅居樂(lè)將業(yè)績(jī)目標(biāo)定為480億元，并明確了加快開(kāi)發(fā)周期和銷售節(jié)奏的策略調(diào)整。但在上升的行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)、樓市下行和資金壓力面前，調(diào)整中的雅居樂(lè)今年也并不輕松。

　　根據(jù)年報(bào)，截至2013年底，雅居樂(lè)地產(chǎn)的凈資產(chǎn)負(fù)債率較2012年的64%上升至73%。國(guó)信證券近期研究報(bào)告稱，如果將雅居樂(lè)次級(jí)永久資本證券視為有息債務(wù)，實(shí)際上其凈負(fù)債比率已超過(guò)90%。

　　此外，盡管2013年銷售業(yè)績(jī)同比增長(zhǎng)22%，但雅居樂(lè)的毛利率和核心利潤(rùn)均有下滑。2013年，雅居樂(lè)毛利率從41.6%大幅下降至35.6%，核心利潤(rùn)下滑5.1%至45億元。

　　在利潤(rùn)下滑時(shí)，銷售回款和現(xiàn)金回籠能力更為重要。但今年，雅居樂(lè)新增的無(wú)錫、滁州、惠州、云浮等二三線城市項(xiàng)目銷售表現(xiàn)可能并不容樂(lè)觀。

　　國(guó)信證券分析指，由于雅居樂(lè)在三線城市項(xiàng)目偏多，預(yù)計(jì)其今年銷售率約55%，而毛利率仍將受加劇的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和低迷的市場(chǎng)影響，可能會(huì)下降至31%至33%之間。

　　4月24日，瑞信發(fā)布報(bào)告卻指出雅居樂(lè)現(xiàn)金回籠比率跌至48%，同時(shí)下調(diào)雅居樂(lè)目標(biāo)價(jià)及每股凈資產(chǎn)值預(yù)測(cè)。

　　另一方面，雅居樂(lè)今年的可售貨源為724萬(wàn)平方米，其中新項(xiàng)目及新組團(tuán)的退貨計(jì)劃主要集中在二三季度，占比達(dá)85%及73%，追求高周轉(zhuǎn)和快速開(kāi)發(fā)、銷售的主要調(diào)整方向也決定了對(duì)資金的更大需求。

　　熟悉雅居樂(lè)的人士表示，從一季度業(yè)績(jī)來(lái)看，今年雅居樂(lè)的銷售分部較為均勻，相較去年同期有很大改善，但快速增長(zhǎng)的銷售背后對(duì)應(yīng)的也是較大的資金需求，“銷售的增長(zhǎng)可能還不能抵消資本支出和資金需求的增幅。”