“為什么民企在境外上市以后，像碧桂園、雅居樂發(fā)展這么快，這跟境外融資平臺有很大的關(guān)系”。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 作為資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展一直都以資金開路，而在市場不景氣的當(dāng)下，房企擁有一條更廣闊的融資渠道則顯得尤為重要。

　　在就內(nèi)地開發(fā)商融資問題展開的訪問中，第一太平戴維斯估值及專業(yè)顧問服務(wù)部董事黃國鈞介紹，目前，房企通過銀行申請開發(fā)貸款融資是比較主要的一個類別，雖然此種融資方式備受青睞，但同時也受到監(jiān)管層面的頗多限制，因此想獲得也并非易事。

　　在該背景下房企通過信托、私募基金向市場融資也成了越來越多企業(yè)的選擇，尤其是通過境外市場去做融資。

　　“為什么民企在境外上市以后，像碧桂園、雅居樂發(fā)展這么快，這跟境外融資平臺有很大的關(guān)系，境外的融資平臺作用很大”。

　　房企的融資選擇

　　據(jù)黃國鈞介紹，目前房企除銀行貸款外，可通過信托方式融資，但信托融資成本比銀行貸款要高很多。以銀行基準(zhǔn)利率約6.5%左右，上浮大概20%到50%。但是，就算上浮也比信托要便宜。

　　不過，信托相對要求的條件沒有銀行那么嚴(yán)謹(jǐn)，通常100萬起價就可以買信托，而且回報率比銀行存款利率高。

　　“銀行貸款的利率一般是在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上上浮20%到50%，而信托是在10%到15%之間。但是有一些特別有優(yōu)勢的企業(yè)，比如說萬科、保利這些一線龍頭地產(chǎn)商，或者帶有國資背景的，他們可以獲得8%到9%的信托利率”。

　　同時，房企還可通過私募基金融資。信托與私募基金二者的區(qū)別在于具體的形式，信托通常都是公開募集的。

　　但私募基金是找特定的客戶，“比如說你是1億身價以上的人我才找你，也就是說私募基金的受眾相對局限一些，但是他們募集的資金不小，而且更大。關(guān)鍵是，基金可以等待比較長的時間以取得更高回報”。

　　相對而言，基金的靈活性大一些，彼此間可以溝通交流，成功率也比較大；再者，基金可能回本時間更長一些，信托通常在一到三年左右，基金可能需要更長時間。

　　因為基金的資金來源是一期一期募集的，也可以有了項目再募集，不過通常是募集了一筆資金后再找項目，比如說他先募集了3億美元或者10億美元。

　　“舉個例子，我們合作的海岸投資，美國和廣州兩地合作的基金，他們現(xiàn)在在募集地產(chǎn)投資基金，加上前兩期就達(dá)到10億美元的規(guī)模；還有基匯資本，和摩根斯坦利買李嘉誠廣州的西城都薈。他們這種是募集了一筆錢，再去找項目投。他們的對象比較指定，不像信托一樣向全社會募集，你有100萬就可以投”。

　　除上述融資方式外，房企可通過發(fā)可轉(zhuǎn)換債，或者高息債融資。但這些要有上市平臺才能做，國內(nèi)發(fā)債要監(jiān)管和批準(zhǔn)，但是境外的好處是市場接受就可以發(fā)。

　　黃國鈞舉例稱，例如2012年發(fā)行債券利率在12%、13%或者以上的外幣(美元或港幣)債券，然后再把這些錢以資本金方式投資到國內(nèi)項目，可以享受人民幣升值的好處，而且債券的期限通常可以長達(dá)到3到5年。

　　“如果我看好人民幣，我的回報就會更大一些，而且他也有提前還款的條件在里面。比如說2012年發(fā)債，利率12%，2013年他發(fā)現(xiàn)資金市場松動的時候又再發(fā)新債。比如說佳兆業(yè)在2012年發(fā)的債券利率在12.5%左右，到2013年的時候看到松動就馬上再發(fā)債，最后就變成了6.5%左右的利率。

　　之后，就用募集的錢，比如說6億美元，用這些錢還掉之前的債券，成本又節(jié)省了一半。另外，又把2016年到期的債務(wù)延長到2018年，這樣資金的靈活度又大了很多，資金成本又低了很多，這是一個方式。所以佳兆業(yè)在財務(wù)規(guī)劃上超前，非常值得同行參考”。

　　此外，黃國鈞還透露，現(xiàn)在國內(nèi)保險資金也是主要的融資渠道。相信未來會越來越多的險資進(jìn)入房地產(chǎn)市場投資或購買物業(yè)自用，這也符合國家推進(jìn)保障制度，讓險企收入規(guī)模擴(kuò)大從而釋放出更多資金到各類投資。允許保險機(jī)構(gòu)10%的保費(fèi)收入可以投到房地產(chǎn)的政策已經(jīng)實施幾年，他們主要以委托理財?shù)男问桨l(fā)行；同時，合作開發(fā)也是企業(yè)一個很好的融資方式。

　　境外融資與商業(yè)發(fā)展

　　“那些一直局限在A股的房企，現(xiàn)在都沖出去買香港的上市平臺，我覺得也可能受國內(nèi)銀根經(jīng)常不定期收緊的約束，雖然有A股平臺，但是融資功能薄弱”。

　　黃國鈞表示，基于A股融資受限原因，讓國內(nèi)開發(fā)商更積極思考，如去H股尋求上市平臺。

　　“為什么民企在境外上市以后，像碧桂園、雅居樂發(fā)展這么快，這跟境外融資平臺有很大的關(guān)系，境外的融資平臺作用還是很大的”。

　　不過，黃國鈞指出，去境外融資也有一些前提條件，即要在境外有上市平臺，或者有海外主體，才能利用境外資金。如果沒有境外的主體，境外的銀行不會直接貸款給境內(nèi)項目。

　　一方面是房企自主的選擇吸納資金，但另一方面，境外資金或也在針對企業(yè)的實力、企業(yè)所有的物業(yè)類型靈活的選擇投資對象，其中，商業(yè)地產(chǎn)或成為境外資金的關(guān)注對象。

　　針對境外資本更關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)的說法，黃國鈞稱，只能說隨著中國政府對樓市出臺調(diào)控政策，境外資金對中國房地產(chǎn)市場的看法在逐漸改變而已。

　　提到商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，就不得不提到眼下各大房企效仿凱德的商業(yè)運(yùn)作模式，即將商業(yè)打包上市做REITs。

　　黃國鈞介紹，目前國內(nèi)尚在探討做REITs的條件，因此去境外就成了目前的選擇。

　　“如果去境外做REITs首先要搭建境外渠道，同時，財務(wù)的效果達(dá)到已經(jīng)在香港交易的REITs里面每年的平均回報，這個一般在5%-7%左右；另外，商業(yè)資產(chǎn)體量要做得夠大，原則上在香港做REITs的資產(chǎn)不應(yīng)該低于40個億”。

　　同時，黃國鈞還表示，如果國內(nèi)能放開做REITs的門檻，讓更多具備條件的地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行REITs，能為各方帶來諸多好處。

　　“可參考境外的模式，將扣除營運(yùn)成本之后90%的盈利分派出去，這樣一來，一方面高額的分派利息能高過銀行存款，可挽留一部分資金不會流到境外去，也為國內(nèi)投資者增加一條投資渠道；另一方面，REITs這種資產(chǎn)運(yùn)作模式漸漸成熟后，還可提升中國商業(yè)的營運(yùn)水平”。

　　另據(jù)黃國鈞介紹，現(xiàn)在受電商的影響，國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)在一些區(qū)域有點(diǎn)供應(yīng)過剩，需要時間去消化，租金有一定的壓力。但如果是一線城市的核心區(qū)域影響就會小一些；此外，商業(yè)還面臨同質(zhì)化現(xiàn)象。但電商也需要落地，所以阿里與銀泰的合作可見虛實的結(jié)合。

　　“我們有一些客戶會投物流，做倉庫、倉儲，這是電商的帶動。為什么華南城被騰訊購買了，就是騰訊看重他的這一點(diǎn)能力”。

（發(fā)稿：陳業(yè) 見習(xí)編輯 何緣    審校：武瑾瑩）