對先前周期的分析顯示一些主要跡象的出現(xiàn)(如交易量和房價大幅下降、土地交易溢價縮小)是政府援手支持房地產(chǎn)市場的觸發(fā)因素，我們預計這次也不例外。

　　二季度交易量將出現(xiàn)季節(jié)性反彈但供應壓力加大；關注政策動向

　　在疲軟的一季度之后，我們預計二季度房地產(chǎn)交易量將出現(xiàn)季節(jié)性反彈。但是，銷售去化率可能下降，導致疲軟市場的庫存壓力加劇，從而引發(fā)更廣泛的降價。

　　對先前周期的分析顯示一些主要跡象的出現(xiàn)(如交易量和房價大幅下降、土地交易溢價縮小)是政府援手支持房地產(chǎn)市場的觸發(fā)因素，我們預計這次也不例外。

　　政策扶持抑制下行空間，但無法推動行業(yè)再次擴張

　　我們認為政策扶持對于防范系統(tǒng)性風險是必要的，但它不大可能帶來新一輪房價上漲。我們對200多個城市的供需分析表明，半數(shù)城市可能存在供應過剩局面，供需平衡的恢復可能需要兩年甚至更長時間。

　　房價和交易量企穩(wěn)可能帶來估值的均值回歸

　　因此，我們預計，在行業(yè)供需平衡恢復之前，房地產(chǎn)板塊將在行業(yè)放緩與復蘇階段估值之間震蕩(較凈資產(chǎn)價值的平均折讓幅度為57%-43%，剔除重估收益的12個月滾動市凈率平均為0.95-1.22倍)。在我們看來，房地產(chǎn)市場的價格/交易量企穩(wěn)應有助于該板塊估值達到區(qū)間高端。

　　增長前景走軟；股息收益率越發(fā)重要

　　鑒于行業(yè)前景更加嚴峻，假設不增加債務，我們目前預計研究范圍內(nèi)開發(fā)商的合同銷售額增幅將從24%的3年移動均值降至10%。因此，我們認為股息收益率將逐漸成為投資回報的重要組成部分。

　　買入萬科A(加入強力買入名單)、碧桂園(位于強力買入名單)、綠城房地產(chǎn)(移出強力買入名單)；上調(diào)中海宏洋評級至買入

　　萬科A和碧桂園分別是我們在內(nèi)地/海外上市開發(fā)商中的首選股，兩者均位于強力買入名單。我們預計在行業(yè)下滑的形勢下，這兩家公司將進一步提升在各自主要市場的地位。我們將中海宏洋的評級上調(diào)至買入，我們認為盡管公司的盈利增長較慢，但其財務雄厚、運營效率更高，因而當前估值相對于同業(yè)的折讓缺乏支撐。我們將綠城房地產(chǎn)移出強力買入名單，我們目前預計其未來一年增長將放緩，從而導致估值復蘇較慢，但其估值仍具吸引力，因此我們維持買入評級。鑒于招商局置地的增長和估值狀況缺乏吸引力，我們將其評級從買入下調(diào)至中性。

　　我們將綠城房地產(chǎn)和中海宏洋的2014-16年每股盈利預測調(diào)整了-10%至+7%。

　　高華證券-房地產(chǎn)行業(yè)：房價下跌可能引發(fā)政府扶持；估值有望實現(xiàn)均值回歸