沈陽目前的市場狀態(tài)來講，杜宏鵬歸納為：經(jīng)濟(jì)總量應(yīng)該是二線，成交量應(yīng)該是一線，但是房價(jià)是三線。

　　今年兩會之后，新一屆政府上臺呼喚出市場化的概念，同時(shí)新型城鎮(zhèn)化被各大媒體廣泛報(bào)道，在這兩個(gè)新時(shí)期的狀態(tài)，大沈陽房地產(chǎn)市場該如何回歸？

　　4月16日，在2014城市觀點(diǎn)論壇沈陽行圓桌對話環(huán)節(jié)中，對于新時(shí)期的大沈陽房地產(chǎn)主題討論，嘉賓各抒己見。

　　對于新時(shí)期這一說法，香港聯(lián)祥集團(tuán)董事總經(jīng)理杜宏鵬指出這主要基于兩大方面。一個(gè)方面是新一屆政府上臺呼喚出市場化的概念；另一方面是兩會后新型城鎮(zhèn)化概念被媒體爭相報(bào)道。

　　而于沈陽目前的市場狀態(tài)來講，杜宏鵬歸納為：經(jīng)濟(jì)總量應(yīng)該是二線，成交量應(yīng)該是一線，但是房價(jià)是三線。

　　對此，有分析人士預(yù)測沈陽開發(fā)商半年后將面臨風(fēng)險(xiǎn)。然而，經(jīng)濟(jì)學(xué)家陳淮先生認(rèn)為，沈陽房地產(chǎn)一直沒有什么特冷特?zé)幔麄€(gè)東北包括省會城市沈陽，過去十年基本就是一個(gè)相對平穩(wěn)的發(fā)展趨勢，供大于求是一個(gè)常態(tài)。

　　“說句坦率的話，房地產(chǎn)市場沒多大風(fēng)險(xiǎn)，但是開發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)會越來越大。風(fēng)險(xiǎn)在于你干不下去、有人能干下去。不是你手里的地和房子不好，是你干不下去了，所以這個(gè)市場就在于它不斷的優(yōu)化、選擇這些資源的支配者?！彼M(jìn)而強(qiáng)調(diào)。

　　不過，美國海斯蘭德國際建筑事務(wù)所首席建筑師馮瑩認(rèn)為東北跟海南同樣具備氣侯優(yōu)勢。她指出，“海南是過冬，東北是避暑，實(shí)際上就像美國的夏威夷和北歐的阿爾卑斯山脈一樣，它都是屬于度假的圣地，所以我覺得東北也是很有區(qū)域優(yōu)勢的。”

　　而今年以來，無論是具備氣候優(yōu)勢的區(qū)域還是傳統(tǒng)火熱的一線城市都有銷售表現(xiàn)平淡的情況出現(xiàn)。合富輝煌沈陽公司總經(jīng)理鄭奮從代理公司的角度來看，他坦承，2014年一季度，項(xiàng)目銷售與去年同期相比的話的確不盡如人意。

　　“主要是跟我們現(xiàn)在宏觀的輿論有關(guān)?，F(xiàn)在媒體負(fù)面的報(bào)道，包括利空的一些消息特別多。”鄭奮繼而表示。

　　此外，中原集團(tuán)沈陽公司總經(jīng)理張冰指出，在沈陽這樣一個(gè)城市，它的機(jī)遇是遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于挑戰(zhàn)的?！熬同F(xiàn)在而言，沈陽房地產(chǎn)價(jià)格仍然在省會城市當(dāng)中排名還是很低的，也就是說它是有機(jī)會進(jìn)入一個(gè)上升通道，但是始終沒有到一個(gè)發(fā)展的正確的軌道上來?！?/p>

　　事實(shí)上，對于美國量化寬松貨幣的退出是否會影響到房地產(chǎn)企業(yè)，陳淮也明確地表示，“如果一定要量化寬松就簡單歸納成房價(jià)漲跌，那我想那是股評家的事，股評家才能說的干凈利落，恐怕我們來回答這個(gè)問題沒那么簡單的?！?/p>

　　以下是2014城市觀點(diǎn)論壇沈陽行圓桌論壇現(xiàn)場的對話實(shí)錄：

　　杜宏鵬：今天圓桌論壇的主題，叫做新時(shí)期下的大沈陽房地產(chǎn)。那么說到新時(shí)期，我感覺主要有兩大方向：

　　第一，新一屆政府上臺呼喚出市場化的概念。所以今天我們第一個(gè)主題叫市場化的回歸。

　　第二，今年兩會回歸之后，新型城鎮(zhèn)化被各大媒體廣泛報(bào)道，所以說就在這兩個(gè)新時(shí)期的狀態(tài)我們來看一看沈陽。

　　陳老師，我感覺沈陽在這兩個(gè)主題下它非常具有代表性，第一，其實(shí)我感覺沈陽是最早實(shí)現(xiàn)市場化的一個(gè)城市，因?yàn)樯蜿栐谇澳昴甑妆涣袨榫艂€(gè)1.5線城市之一；而在去年年底，和15個(gè)城市被列為一線城市?？陀^來看，沈陽的經(jīng)濟(jì)總量應(yīng)該是二線，成交量應(yīng)該是一線，但是房價(jià)甚至是三線。

　　這主要在于沈陽的供求關(guān)系一直是嚴(yán)重的供大于求，甚至在某些板塊上，像全運(yùn)村、棋盤山目前來說受到的壓力非常大。而新型城鎮(zhèn)化恰恰給沈陽帶來機(jī)遇，因?yàn)樯蜿柺黔h(huán)渤海的區(qū)位，又是東北振興的核心城市，同時(shí)沈陽周邊密集圍繞很多重工業(yè)城市，所謂營造出沈陽的經(jīng)濟(jì)區(qū)。

　　那么新型城鎮(zhèn)化一方面打造城市群的概念，像京津冀一體化，同時(shí)也有另一個(gè)概念，以鎮(zhèn)為單位打造出過去農(nóng)村怎么原地落戶，打造出新農(nóng)村的概念。

　　有些人曾經(jīng)預(yù)測，在目前沈陽這種嚴(yán)重市場化，同時(shí)新型城鎮(zhèn)化又帶給沈陽一些機(jī)會的狀態(tài)下，沈陽開發(fā)商再過半年左右可能就有一些風(fēng)險(xiǎn)了，所以在目前這樣市場狀態(tài)的前提下，陳淮老師對沈陽有沒有一些什么針對性的建議和見解？

　　陳淮：其實(shí)我們這個(gè)紙上寫了一行字，說四月春來沈陽房地產(chǎn)告別寒冷冬天，沈陽房地產(chǎn)一直沒有什么特冷特?zé)?，整個(gè)東北包括省會城市沈陽，過去十年基本就是一個(gè)相對平穩(wěn)的發(fā)展趨勢，所以剛才你說的供大于求是一個(gè)常態(tài)。

　　第二個(gè)所謂的深度市場化，實(shí)際上市場化沒有什么深度，只有充分和不充分，我們現(xiàn)在還很不充分，比如土地和資金這兩種房地產(chǎn)依賴程度最高的要素還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有市場化。

　　最后你說供大于求就是我們開發(fā)商再過半年就有風(fēng)險(xiǎn)，事實(shí)上，過去十年和再過半年開發(fā)商從來沒有沒風(fēng)險(xiǎn)的時(shí)候。風(fēng)險(xiǎn)總是有的，說句坦率的話，房地產(chǎn)市場沒多大風(fēng)險(xiǎn)，但是開發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)會越來越大。

　　因?yàn)殚_發(fā)商手里的資產(chǎn)三種資產(chǎn)，一種叫土地、一種叫在建項(xiàng)目、一種叫現(xiàn)金。它和工業(yè)項(xiàng)目不一樣，工業(yè)項(xiàng)目有一個(gè)很大的風(fēng)險(xiǎn)，比如鞍山鋼鐵，或者我們的煤炭，或者是機(jī)械制造，這些大量的成本大量的投入在裝備上，這個(gè)裝備是會很快的無形貶值的。

　　你買一千萬噸煉油，千萬噸級的乙烯裝置，技術(shù)一進(jìn)步你這個(gè)設(shè)備無形就損耗了，這個(gè)資產(chǎn)無形貶值、技術(shù)進(jìn)步帶來的風(fēng)險(xiǎn)特別大，而房地產(chǎn)手里這三種資產(chǎn)不會因?yàn)榧夹g(shù)進(jìn)步而貶值，所以不具備這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)。

　　那么風(fēng)險(xiǎn)在于你干不下去、有人能干下去。不是你手里的地和房子不好，是你干不下去了，所以這個(gè)市場就在于它不斷的優(yōu)化、選擇這些資源的支配者。說句不好聽話，媳婦跟你過不下去了，不等于沒人娶她，是你活不下去了。

　　所以我們要考慮這個(gè)市場的優(yōu)化選擇機(jī)制，我想這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)今后會越來越大，不等于我們這個(gè)市場就很快的沒有房子賣了，這個(gè)是沒有的。

　　我特別想說明一點(diǎn)，之前新城歐陽捷說了影響房價(jià)的幾個(gè)規(guī)律，比如說經(jīng)濟(jì)增長，這個(gè)經(jīng)濟(jì)增長在發(fā)達(dá)國家市場是第一位而且?guī)缀跏侵饕模驗(yàn)樗I房子主要是更新，五十年一更新，那么經(jīng)濟(jì)景氣的時(shí)候很多人提前更新，經(jīng)濟(jì)不景氣人們推遲更新。

　　對中國來說，在城鎮(zhèn)化條件下這個(gè)條件同樣存在，但是不那么顯著，他第一位的需求不是因?yàn)楦?，而是因?yàn)橥抢锇帷?/p>

　　第二，人口。人口的增長，我剛才說到二三線以及沈陽周邊城鎮(zhèn)，有一個(gè)極為簡單的指標(biāo)，就是這個(gè)城市的常住人口與戶籍人口之間的關(guān)系。我們簡單說這個(gè)城市有多少人，不一定能說明多大問題。

　　例如北上廣深的人口是三部分組成，我們的指標(biāo)取是常住人口，常住人口包括戶籍人口，也包括出租半年以上沒有戶籍的人口，但還有一部分流動(dòng)人口，北京常年有600萬流動(dòng)人口，城市的基礎(chǔ)設(shè)施、公共廁所、交通運(yùn)輸承載的是2000萬加600萬人。

　　也就是說，北上廣深它們的特點(diǎn)是，常住人口和流動(dòng)人口沒多大區(qū)別，而沈陽來說長期來說供大于求，只是供大于求的量有大有小而已，它還有一個(gè)非常重要的因素，就是基礎(chǔ)設(shè)施和城市建設(shè)。

　　房價(jià)的很多因素在中國現(xiàn)在的過程中不是簡單的供和求的對比，也不是給你建這所房子的開發(fā)商花多少錢，而是你窗戶以外的人有沒有繼續(xù)花錢。

　　簡單說，在你這個(gè)樓盤外頭每多種一棵樹你的房價(jià)就要漲一些，地鐵通到哪，你們這個(gè)小區(qū)的價(jià)格坐地漲一千塊錢，這些醫(yī)療、教育、商業(yè)資源的配套，給你建這所房子的開發(fā)商沒花錢，一定是有人花了錢的，這個(gè)外部成本的不斷投入就使房價(jià)一路上升，所以供大于求不等于房價(jià)就是不漲的，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)還是有它很有趣的方面。

　　第二方面，例如鞍山、鐵嶺和沈陽有一個(gè)最重要的區(qū)別就是，沈陽房子蓋得越多核心區(qū)越貴，而在中等規(guī)模城市不存在這個(gè)問題。

　　剛才我們舉到沈陽周邊的城市，都不用開私家車，在城市中心找個(gè)圓點(diǎn)，騎個(gè)摩托車，20分鐘可以到城市任何一個(gè)地方。而像沈陽這樣的城市，房子越蓋它就越漲，所以大城市和特大城市房價(jià)的規(guī)律和中等城市規(guī)律是不一樣的。

　　咱們一再討論的，大家都在說我們的房子多了賣不出去，一段時(shí)間的供不應(yīng)求是正常的。

　　杜宏鵬：那就這個(gè)話題，我接著想問一問來自于開發(fā)代表莫嶸先生，莫總怎么看待目前新型城鎮(zhèn)化沈陽面臨的機(jī)遇？同時(shí)我也知道，金道地產(chǎn)莫總這邊不僅做住宅開發(fā)，現(xiàn)在也在涉獵一些工業(yè)地產(chǎn)，甚至網(wǎng)絡(luò)化等等，都有哪些思考？

　　莫嶸：我覺得對于中國來說，這么大的市場，現(xiàn)在誰都做房地產(chǎn)，那么這個(gè)時(shí)候房價(jià)會不會跌，我認(rèn)為沒飯吃的時(shí)候房價(jià)還是會跌的，所以論房價(jià)的時(shí)候可能更多的是和客戶來討論，那經(jīng)濟(jì)學(xué)家可能不討論房價(jià)。

　　互聯(lián)網(wǎng)的因素會不會有，可能有一天我們會發(fā)現(xiàn)小米會不自然不自然的進(jìn)入到這個(gè)行業(yè)，不管這些會不會出現(xiàn)，過一段時(shí)間大家就會看到究竟是怎樣。

　　杜宏鵬：馮瑩女士進(jìn)入沈陽，也在做沈陽一些項(xiàng)目的建筑設(shè)計(jì)，同時(shí)在環(huán)渤海也有好多項(xiàng)目，我想從建筑設(shè)計(jì)的角度能不能也給我們分享一下對于沈陽位于整個(gè)環(huán)渤海，或者整個(gè)區(qū)位發(fā)展的機(jī)會和優(yōu)勢？

　　馮瑩：深耕是指傳統(tǒng)行業(yè)的各個(gè)細(xì)節(jié)需要深耕，開拓是指以產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型來帶動(dòng)房地產(chǎn)整體開發(fā)，李克強(qiáng)總理也指出，海南的發(fā)展已進(jìn)入黃金期，其實(shí)東北與海南同樣具備氣侯優(yōu)勢，海南是過冬，然后東北避暑，實(shí)際上就像美國的夏威夷和北歐的阿爾卑斯山脈一樣，它都是屬于度假的圣地，所以我覺得東北也是很有區(qū)域優(yōu)勢的。

　　那么在目前傳統(tǒng)行業(yè)供應(yīng)量提升的時(shí)期，我認(rèn)為只有從重工業(yè)基地轉(zhuǎn)型才能形成新的格局，從而才能提升總體經(jīng)濟(jì)水平。只有經(jīng)濟(jì)水平提升了以后，那么傳統(tǒng)的房地產(chǎn)才有新的利潤空間。

　　目前，據(jù)我所知首創(chuàng)奧萊的布局北邊就有葫蘆島，北邊有萬寧，中間還有昆山，那么萬達(dá)在西雙版納也打造了旅游度假區(qū)，東北的長白山包括延渤海的海邊還是有很多機(jī)會的，我希望大家能夠關(guān)注海斯蘭德在沈陽的發(fā)展。

　　杜宏鵬：有人說房地產(chǎn)好的時(shí)候營銷公司很辛苦，房地產(chǎn)競爭壓力大的時(shí)候營銷公司仍然很辛苦，上一輪是08年時(shí)候感受特別明顯，當(dāng)時(shí)營銷方式創(chuàng)新方式非常多，那么今天一樣面臨著全新的挑戰(zhàn)，當(dāng)然也是機(jī)遇，我想首先有請鄭奮先生來跟大家講一講目前在現(xiàn)在的樓市狀態(tài)下，我們有哪些新的有效的營銷思考和策略？

　　鄭奮：剛才主持人杜總提了關(guān)于我們哪一些營銷渠道和營銷方法，其實(shí)我們戰(zhàn)斗在第一線這種感覺還是非常多的，無論是地產(chǎn)的嚴(yán)冬也好，還是地產(chǎn)往上走的這樣一種熱潮也好，戰(zhàn)斗在第一線還是能夠感同身受的。

　　應(yīng)該說，2014年一季度，從我們代理的這些項(xiàng)目的銷售情況來看，的確相對于去年來說，同期相比的話是表現(xiàn)得不盡如人意，我想這里面有幾個(gè)原因：

　　第一，跟我們現(xiàn)在宏觀的輿論有關(guān)?，F(xiàn)在媒體負(fù)面的報(bào)道，包括利空的一些消息特別多，所以說對這個(gè)行業(yè)很多客戶，甚至是從事這個(gè)行業(yè)的一些從業(yè)者大家都會產(chǎn)生一些質(zhì)疑，這個(gè)房地產(chǎn)今后何去何從、房價(jià)會不會降。

　　那么從我個(gè)人的觀點(diǎn)來講，我覺得沈陽房地產(chǎn)市場的發(fā)展不會出現(xiàn)大起大落，因?yàn)樯蜿柗康禺a(chǎn)的需求一直以來都是非常旺盛的，也是非常穩(wěn)健的，一直以來都是保持著健康、向上、穩(wěn)定的發(fā)展態(tài)勢。

　　那么在這樣一個(gè)環(huán)境，營銷人有哪些更高的要求呢？

　　第一，從一些傳統(tǒng)的營銷渠道，演變到一些傳統(tǒng)營銷渠道的組合，現(xiàn)在是十八般武藝樣樣井筒，各種類型的營銷我們都需要把它的資源引進(jìn)進(jìn)來。比如我們看到一些新媒體房地產(chǎn)電商，我們合富旗下也有電商開展這樣的內(nèi)容。

　　第二，在這樣的形勢下，對于我們營銷人來說，就需要對我們的工作提出更高的要求，比如我們對市場的熟悉、對市場的把握、對客戶的要求，對客戶更高品質(zhì)的要求，我想這些要求我們對市場吃得更透、對客戶把握得更準(zhǔn)，同時(shí)我們的工作需要做得更加細(xì)致，比以前的付出還需要更多。

　　杜宏鵬：最后一個(gè)話題問一下來自中原集團(tuán)的張冰女士，中原是來沈陽最早的，所以我想聽聽中原在目前市場狀態(tài)下，有什么樣的一些獨(dú)到的思路和想法、策略？

　　張冰：作為沈陽中原員工編號為第一的一位員工，從2002年開始一直奮戰(zhàn)到2014年，也就是說整整十二年的時(shí)間，那沈陽中原對于整個(gè)沈陽的房地產(chǎn)市場發(fā)展見證了它的高峰，也經(jīng)歷過它的低谷，那我想對于任何一家企業(yè)來講，這個(gè)成長的過程，這個(gè)陣痛都是必然的，也是不可或缺的。

　　但無論怎樣，以我個(gè)人對于沈陽房地產(chǎn)的了解，對于當(dāng)下房地產(chǎn)政策、經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一些看法，那么在沈陽這樣一個(gè)城市，它的機(jī)遇是遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于挑戰(zhàn)的。

　　因?yàn)檎麄€(gè)沈陽在東北的戰(zhàn)略地位，從它歷史的發(fā)展，在一些重要的時(shí)期對于整個(gè)國家的貢獻(xiàn)，包括到現(xiàn)在對于沈陽也是有一些政策性的支持，包括我們的李總理上任之后，那么其實(shí)對于沈陽也是有一些傾斜性的政策的。

　　但我個(gè)人又覺得，沈陽是一個(gè)運(yùn)氣不太好的城市，到每一輪房地產(chǎn)市場有起勢的時(shí)候，總會有一些政策及時(shí)的壓下來，那么其實(shí)我們很多地產(chǎn)同行都是有感受，其實(shí)就現(xiàn)在而言，沈陽房地產(chǎn)價(jià)格仍然在省會城市當(dāng)中排名還是很低的，也就是說它是有機(jī)會進(jìn)入一個(gè)上升通道，但是始終沒有到一個(gè)發(fā)展的正確的軌道上來。

 

　　杜宏鵬：我想最后再問陳淮老師一個(gè)問題，美國量化寬松貨幣的退出，會不會對中國的貨幣產(chǎn)生影響？會不會進(jìn)而影響到房地產(chǎn)行業(yè)？

　　陳淮：這個(gè)問題恐怕不是三兩分鐘能說清的。我們簡單說，2014年作為黨中央國務(wù)院考慮的在經(jīng)濟(jì)層面短期要考慮的問題，就是你提的這個(gè)問題。

　　我在回答你問題之前再插一句，我們一定把宏觀調(diào)控和房地產(chǎn)問題分開。宏觀調(diào)控是短期的，今天天冷降溫多穿一件衣服，這叫宏觀調(diào)控政策。房地產(chǎn)問題一定是長期的，比如中國老百姓都有所居的問題，比如我們的城鎮(zhèn)化建設(shè)推進(jìn)問題、城鄉(xiāng)一體的問題、基礎(chǔ)設(shè)施完善的問題。

　　別指望用短期的政策就能解決長期的問題。同樣，也別把短期政策的影響，就認(rèn)為這是中國的房地產(chǎn)市場崩盤或者沒發(fā)展，這不會的。

　　至于你說到美國量化寬松貨幣政策，說起來是一個(gè)很復(fù)雜的事，一個(gè)是因?yàn)槊绹?jīng)濟(jì)現(xiàn)在強(qiáng)勁復(fù)蘇。首先注意，我說的是強(qiáng)勁復(fù)蘇，2013年美國道瓊斯納斯達(dá)克標(biāo)準(zhǔn)普爾三大指數(shù)，在一年內(nèi)50次創(chuàng)歷史新高，也就是說美國的微觀經(jīng)濟(jì)體、微觀層面已經(jīng)全面站穩(wěn)腳跟，它的資產(chǎn)總量、技術(shù)研發(fā)、市場開拓以及業(yè)績回報(bào)都全面提升股市才有這樣的反映。

　　但是，它的政府日子非常難過，就業(yè)和財(cái)政兩大問題幾乎沒有緩解，就像我們沈陽去年可以說房地產(chǎn)問題還是一個(gè)相當(dāng)樂觀的2013年，但是我們周邊的那些重化工業(yè)基本是一個(gè)苦日子，美國是這么一種情況。

　　第二個(gè)最重要的原因，是因?yàn)樗分袊腻X還不上了。

　　第三個(gè)問題，進(jìn)入21世紀(jì)之后世界競爭是三大競爭，一個(gè)是飯的競爭，中國要源源不斷把行業(yè)引進(jìn)中國來。第二資源之爭，石油、天然氣。

　　第三是貨幣定價(jià)權(quán)競爭，我們正在和西方國家打一場仗，就是誰決定人民幣和美元的幣制，是美元的量化寬松，還是中國的人民幣區(qū)域性國際化問題，以及在這個(gè)掌握主動(dòng)權(quán)過程中是非常激烈的，所以不是我們今天能夠說清楚的。

　　去年末的中央經(jīng)濟(jì)工作會有個(gè)有趣的地方，每年的中央經(jīng)濟(jì)工作會要在總結(jié)今年運(yùn)行基礎(chǔ)上，對次年的主要運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)提出一個(gè)趨勢性的判斷，比如08年末就說保增長是主要的，出手要快、出拳要重，2011年末說我們房地產(chǎn)過熱，2012年末說經(jīng)濟(jì)下行的風(fēng)險(xiǎn)和物價(jià)上行的風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)然這些判斷有對有錯(cuò)，但它總有一個(gè)判斷。

　　2013年經(jīng)濟(jì)工作會議有趣的地方是沒有對2014年我們經(jīng)濟(jì)過熱還是過慢，通脹還是通縮，哪個(gè)是主要的沒提，沒提的原因就是因?yàn)榇髧泿耪叩姆较虿欢ā?/p>

　　所以你說美國量化寬松是否就一定會退，是一下就退還是徐徐退，都不一定的，美國到現(xiàn)在還在執(zhí)行它從世界金融危機(jī)之前2007年就開始實(shí)行的叫最低利率政策，基準(zhǔn)利率0.25%，所以退不退是不好判斷的。

　　去年我們說經(jīng)濟(jì)下行的風(fēng)險(xiǎn)與物價(jià)上行的風(fēng)險(xiǎn)，但實(shí)際上你說對了一半，去年的確有經(jīng)濟(jì)下行的風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)然如李克強(qiáng)總理兩會說的困難比我們想象得大，結(jié)果比我們想象得好，但是去年物價(jià)上行的風(fēng)險(xiǎn)并沒來，今年就有這么個(gè)問題了。

　　我們一季度公布的平均增長速度7.4%，比大家預(yù)期得好，但是只要滿足我們主要矛盾還不夠，一個(gè)是就業(yè)，一個(gè)是金融風(fēng)險(xiǎn)相對小一些。第三是中央要地方財(cái)政不能出現(xiàn)負(fù)增長、基本平衡。第四是包括我們周邊的鋼鐵、石油、化工、水泥這些行業(yè)走出全行業(yè)虧損，還不夠，所以我說這個(gè)問題復(fù)雜就在這。

　　美國量化寬松退不退不一定，但它的確對我們影響大，比如過去我們一直在講人民幣是持續(xù)升值的，那么如果美國量化寬松貨幣政策退出，國際投機(jī)資本有預(yù)期了，所以一季度人民幣貶值速度相當(dāng)快，那就有可能一部分熱錢退出中國市場，退出的不一定是房地產(chǎn)市場，比如它退出了資本市場或者其他市場，房地產(chǎn)市場的一部分并非是投機(jī)資本的熱錢就會退出房地產(chǎn)市場，總之你池子里的水少了，所以說可能會對今年經(jīng)濟(jì)運(yùn)行造成風(fēng)險(xiǎn)。

　　最后一條，今年國務(wù)院真正的宏觀調(diào)控，今年高度關(guān)注經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的問題和經(jīng)濟(jì)增速下行。關(guān)于是否會降準(zhǔn)等等，我一方面說了謹(jǐn)慎從事，恐怕輕易出手不一定，不會頻繁出手。

　　關(guān)于限貸的問題，我個(gè)人覺得，這個(gè)到目前為止，市場名義利率和實(shí)際利率的差額不是政策所希望的，政策不希望銀行在政策之外對房地產(chǎn)的貨幣供給上再加碼，是銀行覺得房地產(chǎn)出現(xiàn)了分化有風(fēng)險(xiǎn)了，所以它的企業(yè)行為有收緊的趨勢，這個(gè)銀行企業(yè)行為的收緊趨勢不是政府希望的。

　　因?yàn)檎衲昴軌蛟诜€(wěn)增長上指望大的，比如人民幣貶值出口是不是就有希望，也不一定，并不敢押寶，內(nèi)需消費(fèi)它是平穩(wěn)增長，投資我們除了房地產(chǎn)也機(jī)會沒有了寶可押。

　　所以我們?nèi)绻欢ㄒ炕瘜捤删秃唵螝w納成房價(jià)漲跌，那我想那是股評家的事，股評家才能說的干凈利落，恐怕我們來回答這個(gè)問題沒那么簡單的。

（審校：楊曉敏）