量?jī)r(jià)萎縮加速。一季度全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額分別為2.01億平米和1.33萬(wàn)億元，同比分別下降3.8%和5.2%，降幅較1-2月進(jìn)一步擴(kuò)大3.7個(gè)和1.5個(gè)百分點(diǎn)。

　　事項(xiàng)：統(tǒng)計(jì)局公布2014年1-3月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售情況，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額15339億元，同比增長(zhǎng)16.8%。新開(kāi)工面積2.91億平米，同比下降25.2%。商品房銷(xiāo)售面積2.01億平米，同比下降3.8%。土地成交價(jià)款1556億元，同比增長(zhǎng)11.4%。

　　平安觀點(diǎn):

　　量?jī)r(jià)萎縮加速。一季度全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額分別為2.01億平米和1.33萬(wàn)億元，同比分別下降3.8%和5.2%，降幅較1-2月進(jìn)一步擴(kuò)大3.7個(gè)和1.5個(gè)百分點(diǎn)。

　　同比下滑與去年同期高基數(shù)有一定關(guān)系，但開(kāi)年以來(lái)銀行流動(dòng)性持續(xù)緊張，按揭利率上浮及購(gòu)房者預(yù)期悄然轉(zhuǎn)向也是背后的原因。4月前兩周上門(mén)量數(shù)據(jù)仍未有明顯回升，草根調(diào)研了解到主流開(kāi)發(fā)商二季度推盤(pán)意愿仍相對(duì)不足，蓄客周期亦有所延長(zhǎng)，預(yù)計(jì)4月重點(diǎn)城市日均成交環(huán)比3月仍有5%左右的下滑，中性假設(shè)下判斷上半年全國(guó)商品房成交同比持平或小幅下跌。由于需求的調(diào)整周期可能長(zhǎng)于我們此前預(yù)期，我們將全年銷(xiāo)售面積同比增速由年度策略中的9.9%下調(diào)至5%。

　　新開(kāi)工持續(xù)低于預(yù)期，拿地趨于謹(jǐn)慎。一季度全國(guó)新開(kāi)工2.91億平米，同比下降25.2%，其中3月同比下降21.9%，低于市場(chǎng)預(yù)期。從與主流開(kāi)發(fā)商的溝通來(lái)看，主流開(kāi)發(fā)商新開(kāi)工實(shí)際情況好于全國(guó)平均。由于去年下半年土地成交大幅增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)上半年新開(kāi)工同比降幅將逐步收窄。一季度土地購(gòu)置面積同比下降2.3%，3月單月同比下滑16.9%，但一季度土地購(gòu)置費(fèi)同比仍增長(zhǎng)11.4%，地價(jià)仍在高位運(yùn)行。我們統(tǒng)計(jì)的十家主流開(kāi)發(fā)商一季度拿地面積同比下降24.5%，在資金趨緊和地價(jià)高企的背景下，預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)商拿地仍將保持謹(jǐn)慎。3月新開(kāi)工和拿地面積雙雙下滑映射出開(kāi)發(fā)商對(duì)短中期成交走勢(shì)仍不樂(lè)觀。受3月新開(kāi)工下滑超預(yù)期和施工面積增速放緩影響，投資調(diào)整的步伐快于此前市場(chǎng)預(yù)期，一季度地產(chǎn)投資增速僅16.8%，較1-2月增速下降2.5個(gè)百分點(diǎn)。考慮全年土地購(gòu)置和新開(kāi)工增速可能低于我們此前預(yù)期，我們將全年房地產(chǎn)投資同比增速由年度策略中的17.1%下調(diào)至15.1%。

　　信貸環(huán)境持續(xù)偏緊，非銀渠道收縮。一季度房企到位資金2.87萬(wàn)億，同比增長(zhǎng)6.6%。

　　其中國(guó)內(nèi)貸款同比增20.4%，自籌資金同比增9.6%，增速均有不同程度下降。受信貸偏緊疊加銷(xiāo)售下滑影響，一季度個(gè)人按揭貸款同比僅增長(zhǎng)0.1%，定金及預(yù)收款同比下降3.6%，增速近20個(gè)月首次為負(fù)。在銀行融資渠道緊張的情況下，1-3月房地產(chǎn)集合信托募集資金765億，同比僅增長(zhǎng)8.7%，較2013年全年78%的增速回落明顯，非標(biāo)渠道的收縮可能進(jìn)一步惡化開(kāi)發(fā)商的資金狀況。

　　投資建議：目前市場(chǎng)按揭信貸緊張，加上對(duì)房?jī)r(jià)下跌的擔(dān)憂(yōu)情緒逐步蔓延，平淡的銷(xiāo)量表現(xiàn)進(jìn)一步強(qiáng)化了購(gòu)房者的觀望預(yù)期，基本面仍將繼續(xù)探底。在目前階段，政策的預(yù)期改善對(duì)基本面的改善作用不顯著，在基本面未見(jiàn)底而利率成本趨緊的背景下，板塊仍難有翻轉(zhuǎn)性投資機(jī)會(huì)，政策的預(yù)期改善催化的小周期反彈行情在二季度初將明顯減弱。我們判斷2季度板塊投資將圍繞“政策底”和“基本面頂”走出寬幅振蕩的行情，大白馬可維持一定的相對(duì)收益，漲幅過(guò)大的主題型公司有調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)。投資上建議關(guān)注具備相對(duì)收益基礎(chǔ)的大白馬：萬(wàn)科，保利；可逢低加倉(cāng)具備模式優(yōu)勢(shì)，業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)有保障的長(zhǎng)期績(jī)優(yōu)股：華夏幸福、世聯(lián)地產(chǎn)。

　　風(fēng)險(xiǎn)提示:量?jī)r(jià)萎縮幅度超預(yù)期，需求修復(fù)時(shí)間過(guò)長(zhǎng)導(dǎo)致基本面持續(xù)惡化。

　　平安證券-房地產(chǎn)行業(yè)：新開(kāi)工低于預(yù)期，量?jī)r(jià)萎縮加速