我們認為萬科B轉(zhuǎn)H順利實施為大概率事件，參考港股可比公司中海的估值標準，我們認為此次取得突破性進展將成為萬科估值修復(fù)的催化劑。

　　本報告導讀：

　　小股操盤有望打開萬科新成長空間：利于銷售規(guī)模及ROE的進一步提升，同時B轉(zhuǎn)H取得突破性進展，將吹響萬科估值修復(fù)的號角，給予增持評級，目標價12元。

　　投資要點：

　　根據(jù)信息隔離墻的相關(guān)合規(guī)要求，我們在2013年3月1日-2014年3月3日未撰寫跟蹤報告。我們首次覆蓋公司，給予增持評級，預(yù)測公司2013-2015年EPS分別為1.45/1.72/2.11元，同比增幅為27%/19%/22%。小股操盤有望成為未來萬科新的掘金點，同時B轉(zhuǎn)H取得突破性進展有望成為估值修復(fù)的催化劑，每股RNAV15.52元，給予目標價12元，對應(yīng)2014年P(guān)E7倍，相對RNAV折23%。

　　“小股操盤”有望成為萬科品牌價值“變現(xiàn)”的新方式，利于公司搶占更多市場份額，同時打開ROE新的提升空間。1）目前萬科品牌變現(xiàn)方式主要依賴自身的“生產(chǎn)制造”環(huán)節(jié)：即大品牌帶來公司在銷售、融資、拿地、政府合作等多方面的競爭優(yōu)勢；2）我們判斷萬科主動采取了“小股操盤”的新經(jīng)營策略，這種策略可實現(xiàn)利用有限的資金搶占更大的市場份額，或成為萬科品牌“變現(xiàn)”的新方式；3）通過提取管理費和超額獎勵提成，“小股操盤”可有效提升ROE；4）小股操盤擁有更深的護城河：小股操盤要求公司具備更大規(guī)模的項目管控能力，對工廠化能力要求高，而這將成為競爭對手短期難以逾越的護城河；5）我們認為，萬科“小股操盤”的實質(zhì)是實現(xiàn)品牌輸出，攫取品牌和管理的“超額利潤”。

　　B轉(zhuǎn)H取得突破性進展，將吹響萬科估值修復(fù)的號角。我們認為萬科B轉(zhuǎn)H順利實施為大概率事件，參考港股可比公司中海的估值標準，我們認為此次取得突破性進展將成為萬科估值修復(fù)的催化劑。

　　風險提示：政策調(diào)控、銷售不達預(yù)期、B轉(zhuǎn)H仍有很大不確定性

　　國泰君安-萬科A研究報告：“小股操盤”打開萬科新成長空間