過快的扔掉銷售這張牌，持有收租的戰(zhàn)略又面臨種種挑戰(zhàn)和風(fēng)險(xiǎn)，SOHO中國(guó)勢(shì)必要經(jīng)歷轉(zhuǎn)型期的陣痛。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 見習(xí)編輯 王靜 在3月4日SOHO中國(guó)有限公司的年報(bào)中，“包租公”潘石屹的公司再一次宣布轉(zhuǎn)型成功，老潘還在微博上評(píng)論道“2013年我們給股東交上一份滿意的答卷。”

　　根據(jù)其年報(bào)，SOHO中國(guó)去年?duì)I業(yè)額為146.21億元，按年跌9.43%，毛利潤(rùn)率為55.5%，集團(tuán)去年合同銷售金額約46.87億元，均價(jià)每平米6.08萬(wàn)元。每股基本盈利1.492元，每股攤薄盈利1.404元，末期息0.13元。

　　截至去年底，集團(tuán)擁有現(xiàn)金及銀行存款約106.5億元，凈資產(chǎn)負(fù)債率約為17%。

　　報(bào)告期內(nèi)，除去投資物業(yè)的評(píng)估增值，核心純利按年增長(zhǎng)約33%至44.4億元，核心純利率為約30%。去年的投資物業(yè)的評(píng)估增值約為42.2億元，主要源于期間內(nèi)未完工投資物業(yè)的施工進(jìn)度帶來的增值。

　　不過與老潘成功轉(zhuǎn)型評(píng)論相左的是，市場(chǎng)分析師和業(yè)內(nèi)均指出，SOHO中國(guó)的業(yè)績(jī)帶有明顯的轉(zhuǎn)型期痕跡，雖符合預(yù)期。但距離其所言的“轉(zhuǎn)型成功”卻還是有一段路途。“轉(zhuǎn)型不是一兩年的事情，現(xiàn)在只能算是一個(gè)開始。起碼要到16、17年，轉(zhuǎn)型的效果才能顯現(xiàn)。”

　　簡(jiǎn)言之，轉(zhuǎn)型尚未完成，老潘仍需努力。

　　銷售租金雙疲軟

　　根據(jù)SOHO中國(guó)的年報(bào)，其去年?duì)I業(yè)額為146.21億元，其中出售物業(yè)單位所得143.42億，合同銷售金額約46.87億元，投資物業(yè)的租金收入為2.79億。

　　海通證券分析師侯凌中指出，公司去年?duì)I業(yè)收入較高主要是因?yàn)榻粯怯腥胭~。“入賬是前兩年的預(yù)售，因?yàn)檫€沒有交付，會(huì)計(jì)上就不能算作是收入。所以今年入賬的是前年、大前年的銷售滯后，到去年會(huì)計(jì)上才算進(jìn)去。”

　　以此來看，SOHO中國(guó)去年146億的營(yíng)收，其實(shí)更多反映的是前幾年的銷售情況。46億的合同銷售反應(yīng)的才是去年的銷售業(yè)績(jī)。

　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉亦指出，SOHO中國(guó)的業(yè)績(jī)“從銷售規(guī)模上看，一定是小的，跟公司轉(zhuǎn)型有關(guān)，確實(shí)在售項(xiàng)目也比較少。轉(zhuǎn)型期銷售對(duì)公司利潤(rùn)的貢獻(xiàn)一定是在下降，這是結(jié)構(gòu)上原因。”

　　與銷售收入急劇下滑不對(duì)稱的是，SOHO中國(guó)的租金收入并未如市場(chǎng)預(yù)期，得到較大幅度的提升。租金收入僅占營(yíng)業(yè)收入的1.91%，這對(duì)于致力于成為持有型企業(yè)的SOHO中國(guó)來說，并不是一個(gè)利好消息。

　　根據(jù)年報(bào)，去年SOHO中國(guó)主要合同銷售來自望京SOHO塔一、二，銀河SOHO及SOHO中山廣場(chǎng)，可售貨量非常有限。

　　相比之下，處于投資期的物業(yè)量則顯得龐大。主要包括：天安門南項(xiàng)目(前門)、朝陽(yáng)門外SOHO、望京SOHO塔三、光華路SOHO、麗澤地塊、SOHO世紀(jì)廣場(chǎng)、SOHO復(fù)興廣場(chǎng)、凌空SOHO、虹口SOHO、外灘SOH0、外灘8-1地塊、SOHO天山廣場(chǎng)以及古北地塊，其中5個(gè)位于北京，8個(gè)位于上海。

　　雖然SOHO中國(guó)所持有的項(xiàng)目均位于北京和上海的市中心或者區(qū)域中心，估值較高。但是大的市場(chǎng)環(huán)境卻給未來的租金收益上行帶來壓力。

　　根據(jù)第一太平戴維斯的相關(guān)報(bào)告，去年北京的的寫字樓市場(chǎng)“在高位運(yùn)行的租金、放緩的本地經(jīng)濟(jì)及疲軟的擴(kuò)租及新租需求的共同作用下，全市凈吸納量跌至近十年最低值，”而持續(xù)上漲的整體空置率及業(yè)主間競(jìng)爭(zhēng)的加劇預(yù)計(jì)將迫使2014年租金繼續(xù)下跌至少2%。上海方面亦是“市場(chǎng)需求疲軟以及供給大量有涌入將導(dǎo)致空置率攀升和租金下跌。”

　　過快的扔掉銷售這張牌，持有收租的戰(zhàn)略又面臨種種挑戰(zhàn)和風(fēng)險(xiǎn)，SOHO中國(guó)勢(shì)必要經(jīng)歷轉(zhuǎn)型期的陣痛。

　　現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)

　　同樣是轉(zhuǎn)型，香港知名發(fā)展商新鴻基地產(chǎn)轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)之時(shí)，有差不多十年的準(zhǔn)備期，進(jìn)行轉(zhuǎn)型之后，用了又一個(gè)十年才做到真正的租售并舉。張宏偉也認(rèn)為SOHO中國(guó)的轉(zhuǎn)型至少需要5-6年，甚至7-8年時(shí)間。對(duì)比之下，潘石屹間隔半年連續(xù)兩次的“轉(zhuǎn)型成功”言論，顯得操之過急。

　　針對(duì)SOHO中國(guó)的轉(zhuǎn)型，曾有分析人士指出，轉(zhuǎn)型持有的決策導(dǎo)致快速回籠資金渠道緊閉，令轉(zhuǎn)型面臨重大資金壓力。此前SOHO中國(guó)甩賣北京項(xiàng)目尾盤，可能是出于快速回籠資金，而今年2月底出售上海的兩個(gè)項(xiàng)目，亦是出于同樣的目的。

　　張欣在業(yè)績(jī)介紹視頻中指出，在去年的錢荒以及今年的銀根緊縮、房企流動(dòng)性減弱的背景下，持有充足的現(xiàn)金變成重中之重。這也是其決定出售SOHO海倫廣場(chǎng)和SOHO靜安廣場(chǎng)的原因。“這兩個(gè)項(xiàng)目的出售帶來了52億的收入，將我們的流動(dòng)量總額提升到220億，充裕的現(xiàn)金便于收購(gòu)更多更優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)。”

　　然而這筆總成交額為52.30億元的交易，與之前120億元的預(yù)期收益相比，卻是折價(jià)了56.42%，無(wú)疑昭示著SOHO中國(guó)目前對(duì)于現(xiàn)金流的高度渴求。

　　張宏偉指出，持有型運(yùn)營(yíng)的話，需要中長(zhǎng)期資金支持，不是短期的。散售的話有些資金快速回籠，支持滾動(dòng)開發(fā)，進(jìn)行高周轉(zhuǎn)。而在轉(zhuǎn)型后，出租率則是保持中長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)性收益的一個(gè)來源。出租率要保持在70%以上，才能勉強(qiáng)過得去。轉(zhuǎn)型前靠銷售，轉(zhuǎn)型了只有靠租金。這是最現(xiàn)實(shí)的問題。

　　因此保證出租率，提升租金收入，讓租金收益成為穩(wěn)定的現(xiàn)金流，而不是依靠轉(zhuǎn)手項(xiàng)目來增加流動(dòng)資金，或許是SOHO中國(guó)轉(zhuǎn)型是否成功的一個(gè)試金石。

　　另外，招商能力的提升也是SOHO中國(guó)在當(dāng)前轉(zhuǎn)型期內(nèi)需要翻過的攔路虎。在其年報(bào)以及張欣的介紹視頻中被反復(fù)提及的北京前門大街項(xiàng)目，恰恰是SOHO中國(guó)招商軟肋的一個(gè)體現(xiàn)。早在2007年，SOHO中國(guó)便已介入前門大街的改造，歷時(shí)近六年時(shí)間，前門SOHO的改造一直都沒有畫上句號(hào)。

　　“SOHO中國(guó)的招商能力，前幾年做的還可以，后面項(xiàng)目多了，不一定復(fù)制那么快。招商團(tuán)隊(duì)的復(fù)制能力和宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、企業(yè)需求都是有關(guān)系，更多的是考驗(yàn)的中長(zhǎng)期的資源整合能力、綜合運(yùn)營(yíng)能力。”