調(diào)研的結(jié)論是福州市場(chǎng)成交量處于低位，但近期價(jià)格較為穩(wěn)定。

　事件

　　我們近期調(diào)研了福州房地產(chǎn)市場(chǎng)，一是市場(chǎng)開(kāi)始比較擔(dān)心泰禾集團(tuán)和陽(yáng)光城等高杠桿高周轉(zhuǎn)公司的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，另外近期地產(chǎn)股的調(diào)整和總部位于福州的興業(yè)銀行收緊房地產(chǎn)貸款的傳言有關(guān)，市場(chǎng)曾聯(lián)想是由于福州本地房地產(chǎn)公司資金鏈出現(xiàn)問(wèn)題導(dǎo)致興業(yè)銀行調(diào)整房貸策略。我們調(diào)研的結(jié)論是福州市場(chǎng)成交量處于低位，但近期價(jià)格較為穩(wěn)定。

　　評(píng)論

　　近期價(jià)格仍比較穩(wěn)定。我們實(shí)地調(diào)研了部分樓盤(pán)，并沒(méi)有出現(xiàn)明顯的價(jià)格波動(dòng)。近期新推盤(pán)項(xiàng)目并不多，基本都在去化前期項(xiàng)目，目前大多沒(méi)有折扣，在我們調(diào)研的六個(gè)項(xiàng)目中只有泰禾紅樹(shù)林和萬(wàn)科廣場(chǎng)兩個(gè)項(xiàng)目為清盤(pán)推出幾套特價(jià)房，幅度相比成交均價(jià)低約10-15%，因?yàn)樘貎r(jià)房數(shù)量較少，所以市場(chǎng)的實(shí)際價(jià)格并沒(méi)有出現(xiàn)波動(dòng)。興業(yè)銀行的房貸政策調(diào)整更多是對(duì)全國(guó)整體市場(chǎng)的判斷，而并非針對(duì)福州市場(chǎng)或者個(gè)別公司。

　　2013全年量跌價(jià)漲。福州市區(qū)樓盤(pán)目前主要成交均價(jià)集中在1.6萬(wàn)-1.7萬(wàn)，相比年初上漲幅度約為8-10%，郊區(qū)項(xiàng)目?jī)r(jià)格上漲幅度快于市區(qū)，南嶼和荊溪的幅度超過(guò)15%。價(jià)格的上漲主要出現(xiàn)在上半年，成交量也表現(xiàn)為前高后低，下半年尤其是四季度成交量開(kāi)始盤(pán)整，價(jià)格也開(kāi)始穩(wěn)定，全年成交量同比下滑約5%，在省會(huì)城市中表現(xiàn)一般，也低于全國(guó)平均增速。

　　供應(yīng)開(kāi)始放量并明顯郊區(qū)化。2013年全年市區(qū)商品住宅供應(yīng)309萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng)51%，這也是房?jī)r(jià)相對(duì)穩(wěn)定的原因，從供應(yīng)結(jié)構(gòu)明顯出現(xiàn)郊區(qū)化的特點(diǎn)，位置距離市中心相對(duì)較遠(yuǎn)的閩侯商品住宅供應(yīng)242萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)75%，占全市整體供應(yīng)量的比重達(dá)到78%。閩侯區(qū)目前成交均價(jià)約為9000元/平米，約為市區(qū)均價(jià)的56%。

　　土地市場(chǎng)幾經(jīng)波動(dòng)。福州近幾年土地市場(chǎng)波動(dòng)較大，2012年成交金額大幅下滑71%，雖然當(dāng)年成交面積已經(jīng)同比增長(zhǎng)42%。在2013年中期開(kāi)始，隨成交量的持續(xù)恢復(fù)和價(jià)格上漲，2013年下半年開(kāi)始政府加快土地出讓節(jié)奏，全年成交111億元，同比增長(zhǎng)70%，但仍僅為2011年成交金額的一般左右。

　　投資建議

　　過(guò)去一年福州整體房?jī)r(jià)漲幅快于平均水平，根據(jù)統(tǒng)計(jì)局公布的70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，福州全年房?jī)r(jià)上漲13.3%，位列第8位，但房?jī)r(jià)上漲后對(duì)成交量的負(fù)面影響也比較明顯，全年成交量同比下滑5%，這種現(xiàn)象在全國(guó)會(huì)具有一定代表性，即價(jià)格上漲較快地區(qū)的成交量難免受到抑制，我們認(rèn)為在14年下半年，上漲較快城市的房?jī)r(jià)可能會(huì)出現(xiàn)調(diào)整，在成交量下滑但房?jī)r(jià)沒(méi)有調(diào)整結(jié)束過(guò)程中，地產(chǎn)股的市場(chǎng)表現(xiàn)會(huì)受到影響，而在房?jī)r(jià)調(diào)整結(jié)束且成交量筑底回升周期中，地產(chǎn)股會(huì)有超越市場(chǎng)的表現(xiàn)，這一階段的我們認(rèn)為有可能會(huì)出現(xiàn)在下半年。

　　國(guó)金證券-房地產(chǎn)行業(yè)2014年日常報(bào)告：福州房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研