　　房地產(chǎn)屬于市場化競爭的產(chǎn)業(yè)，國有企業(yè)是房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的重要參與者。行業(yè)的龍頭公司中，保利地產(chǎn)、中國海外發(fā)展、綠地控股等，都是國企。國企在行業(yè)競爭中有一定的資金成本優(yōu)勢，但總體來說，這是一個競爭較為充分的行業(yè)。

　　國企改革對于央企的影響：國資委限制央企進入地產(chǎn)領域。全國第一批允許從事房地產(chǎn)業(yè)務的央企僅16家(此后又新增了個別公司)。這些公司的集團層面未來或將面臨股份制改造可能性。這種集團的再造，有利于激發(fā)集團的市場化活力，客觀上對于上市公司的經(jīng)營管理有一定的幫助。母公司業(yè)務和地產(chǎn)業(yè)務協(xié)同性越大，這種影響可能越明顯。除此之外，激勵方式的變革也將刺激管理團隊的潛力。

　　國企改革對地方國企的影響：相比央企，地方國企的改革對地產(chǎn)來說影響可能更加直接。我們認為，房地產(chǎn)行業(yè)地方國企的改革路徑主要包括強強結合、管理層激勵以及逐漸脫鉤。房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)模優(yōu)勢比較明顯，地方無需保留大量地產(chǎn)業(yè)務平臺。強強結合能夠提升地方國資地產(chǎn)業(yè)務的運營效率。管理層的激勵將有效助推企業(yè)價值的提升，使其提升競爭力水平。

　　而直接與集團脫鉤卻存在一定風險，對于之前對集團依賴較強的小型地產(chǎn)企業(yè)影響是負面的。

　　國企改革對其他企業(yè)的影響：國企改革未必只對國企產(chǎn)生影響，其也可能對整個行業(yè)的其他一些參與者產(chǎn)生影響。地產(chǎn)企業(yè)一般都有轉型的訴求，可能成為混合所有制推廣過程中的戰(zhàn)略投資者。如果有企業(yè)成為戰(zhàn)略投資者，對于企業(yè)做好產(chǎn)業(yè)鏈的協(xié)同，提升自身的競爭能力，有所幫助?，F(xiàn)實來說，因為房地產(chǎn)行業(yè)估值很低，進入其他領域往往有助于提升估值水平。

　　風險提示：中小房地產(chǎn)企業(yè)與集團脫鉤，無法獲得低成本融資和低價土地資源，核心競爭能力減弱的風險；改革進展低于預期的風險等。

　　改革啟動有望催化相關標的估值提升：我們認為，國企改革對企業(yè)的實質(zhì)性影響還有待時間檢驗，然而改革激發(fā)的市場化活力，應該會對地產(chǎn)股的發(fā)展有所推動。我們認為，對A股市場來說，重要的國企改革推進信號，包括綠地未來在上海交易所有望上市。綠地的壯大已經(jīng)說明，改革能夠激發(fā)公司的活力，國有企業(yè)完全有可能在市場化競爭中實現(xiàn)資產(chǎn)的保值增值。我們建議重點關注華發(fā)股份、金融街、北京城建、深振業(yè)、首開股份、保利地產(chǎn)，華僑城和招商地產(chǎn)。

　　中信證券-國企改革深度解析之房地產(chǎn)篇：改革帶來活力，變化中謀求發(fā)展

（審校：楊曉敏）