對于高端項目預售放松，今年7萬套的自住型商品房的供應被認為是預售證逐漸放松的一大誘因。

　　觀點網(wǎng) 見習編輯 郭凈凈  2014年開年以來，隨著北京自住型商品房的逐漸入市，近期不少豪宅高端項目如愿獲到預售許可，市場關于預售證松綁的討論漸起。

　　北京住建委網(wǎng)站顯示，截至2月23日，位于大興區(qū)天宮院板塊的中國水電·云立方和鑫苑·鑫都匯住宅項目分別于2月19日和21日獲得預售證，最高批準售價分別是為每平米21810元和21893元。而就在此前一周，該區(qū)域的保利首開·熙悅春天一期剛剛以每平米2.3萬元的均價開盤。

　　至此，沉寂了近一年的大興樓市，終于開始開閘放量，開盤均價已經(jīng)全部突破2萬元/平方米。而年初，包括近10萬元/平方米的大望京綠地中心在內(nèi)的三個高端項目入市，引得市場普傳預售證或?qū)⒔饨?/p>

　　對此，北京亞豪機構市場總監(jiān)郭毅認為，相比去年年底完全不允許漲價的拿證規(guī)則而言，今年可能有一定的適度放寬，“但也不是說開發(fā)商計劃銷售多少錢，北京住建委就會審批多少錢，還是會對價格做一定的控制和管理”。

　　大興區(qū)開閘與豪宅入市

　　2月21日，北京鑫苑萬眾置業(yè)有限公司開發(fā)的鑫苑·鑫都匯終于通過審批，拿得預售證，最高批準售價達21893元/平方米。開盤當天，該項目首推的一期416套房源幾乎售罄。

　　與此同時，距離鑫苑·鑫都匯不遠的中國水電·云立方自2012年12月9日取得云立方二期294套房源預售許可以來，經(jīng)過一年余的漫長等待后，終于在本月19日獲得預售許可。即使云立方三期開盤521套房源均價已經(jīng)達到21810元/平方米，相比二期開盤均價漲幅近30%，但22日開盤當天亦被全部認購。

　　從市場看，這是自去年2月國五條出臺以來大興區(qū)第一次出現(xiàn)如此密集的拿證現(xiàn)象。對此，市場分析認為，受去年國五條預售證窗口指導制影響沉寂了近一年的大興天宮院板塊終于在馬年解禁。

　　翻查歷史，2013年4月10日，北京市住建委主任楊斌強調(diào)，政府將不再為定價高于此前成交和周邊同質(zhì)商品房價的新盤發(fā)放預售許可證，使得2012年成交明星區(qū)域大興生物醫(yī)藥基地-天宮院板塊迅速冷卻。而在2013年年底，北京建委迫于房價上漲的壓力推出的預售證窗口指導制，更使該板塊成為嚴卡預售證的重災區(qū)，該板塊可說是基本處于斷供狀態(tài)。

　　為此，對于大興區(qū)商品房再次獲得預售證的現(xiàn)象，不少業(yè)內(nèi)指出，這是北京預售證松綁的信號。但亞豪機構市場總監(jiān)郭毅持保守態(tài)度，“相比去年年底那種完全不允許漲價的拿證規(guī)則而言，今年可能有一定的適度放寬，但也不是說開發(fā)商計劃銷售多少錢，北京住建委就會審批多少錢，還是會對價格做一定的控制和管理。”

　　事實上，在大興區(qū)預售證“開閘”前，北京今年已有不少高端項目入市，也引得市場觀點認為這是北京預售證政策松動和房價即將暴漲的信號。

　　北京市住建委官網(wǎng)顯示，2014年以來，已有3個高價房項目獲得預售許可。其中，大望京村綠地中心的單價高達9.5萬元/平方米，此前還有7萬元/平方米左右的泰禾北京院子和閱園兩個高價住宅項目獲批。

　　“三個高價盤的入市僅僅是個開端。”中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉此前分析，按照常規(guī)的操盤節(jié)奏，2012年至2013年入市的“地王”項目，大多將于2014年入市，特別是去年年末自住型商品房政策出臺以來，整體土地供應格局中保障房用地約占70%，商品房用地約占30%，且由于要承擔整盤利潤，這30%多趨于豪宅化，未來高端市場將逐步開閘放量。

　　據(jù)多家機構監(jiān)測，今年3月北京商品住宅市場預計有35個項目入市銷售，其中包括大望京綠地中心、福熙大道、五礦萬科如園、望京o金茂府、御墅等高端豪宅以及別墅項目，而中赫萬柳書院、保利海德公園等一系列高端樓盤也紛紛加緊了入市計劃?？梢钥闯?，這其中不乏地王豪宅，如香河園地塊、萬柳地塊(萬柳書院)、夏家胡同地塊以及融創(chuàng)農(nóng)展館地塊等。

　　自住型商品房是推手？

　　在市場看好北京高端項目預售放松的同時，鏈家地產(chǎn)市場研究員張旭則認為，節(jié)后預售證并未有所放松，“在年后壓力相對小的情況下，部分高端項目也會拿到預售證，但是預售證限價并沒有完全放松，還是有一定限制”。

　　另一方面，對于高端項目預售放松，今年7萬套的自住型商品房的供應被認為是預售證逐漸放松的一大誘因。單從定價上，“自住型商品房”推出時就曾規(guī)定，此類住房價格比周邊商品住房低30%左右。

　　“自住型商品房大量入市，相應緩和房價，而開年以來北京推盤量減少，市場存在觀望態(tài)度。”張旭對觀點新媒體如是表示。

　　對此，北京亞豪機構市場總監(jiān)郭毅表示，自住房大量入市對購房者的心理形成比較大的影響；“這種自住房本身的地價優(yōu)勢，位置相對比較好，也吸引了一部分購房者把關注重心放在了自住房上面。”

　　事實上，截止到目前，金隅兩自住型商品房項目--金隅.匯星苑和金隅.匯景苑自開通網(wǎng)上申請以來，5390套房源對應的申請人數(shù)已經(jīng)超過20萬；北京首個自住房項目恒大御景灣，2000套房源對應的申請人數(shù)也到達了15萬。

　　據(jù)其分析，早期沒有自住房推出時，剛需盤的供需比相對來說非常低，基本上開發(fā)商推貨的量和購房者搖號的比例大概是1:4至1:5，但是年初應為自住房，導致客戶有所分流，整個剛需盤的供需比例在1:2左右，總的客戶基數(shù)有下降和分流的趨勢。

　　“自住房對北京樓市起到了一定調(diào)控作用，”郭毅解釋稱，參與搖號的人群分流，客戶基數(shù)沒有那么多，實際上對開發(fā)商的預期也是有一定影響的，特別是對后期定價上有影響，有助于抑制開發(fā)商大幅漲價的沖動。

　　而2月21日，朝陽區(qū)來廣營鄉(xiāng)地塊重新掛牌出讓，其自住型商品房均價首次突破2.2萬元/平方米，達到2.8萬元/平方米，為目前北京最貴的自住房項目。分析認為，這是北京市場嚴格的“限價限售令”松綁的跡象。

　　而在郭毅看來，這只是北京住建委早前規(guī)劃的一個表現(xiàn)而已，“前期較低價的自住房只是嘗試，未來自住房的定價還是會逐漸和市場接軌，然后達到市場價的七折的價格定位。”