2014年房地產(chǎn)行業(yè)中中小企業(yè)退出市場速度加大，業(yè)內(nèi)企業(yè)將表現(xiàn)出"此消彼長"。

　　事件：

　　周末傳興業(yè)銀行及交通銀行、招商銀行、中信銀行和農(nóng)業(yè)銀行等停止房地產(chǎn)貸款的消息，杭州德信北海公園和天鴻香榭里樓盤降價銷售。

　　觀點：

　　近期房地產(chǎn)市場不樂觀的因素增多，房地產(chǎn)股反彈遭遇新的壓力。新年以來，銀行個人住房貸款未出現(xiàn)放寬，此舉影響新年商品房銷售。另外先期消息面報出香港出現(xiàn)折價銷售，蘇州出臺了針對商業(yè)地產(chǎn)的調(diào)控政策等負面影響使得房地產(chǎn)股遭遇新壓力。周末又傳興業(yè)銀行及交通銀行、招商銀行、中信銀行和農(nóng)業(yè)銀行等停止房地產(chǎn)貸款的消息，加上杭州德信北海公園和天鴻香榭里樓盤降價銷售。

　　1、2014年房地產(chǎn)企業(yè)又將迎來資金的收緊

　　我們認為2014年銀行仍將對房地產(chǎn)行業(yè)的信貸不會放松是在預(yù)期之中，新年以來銀行的個人住房貸與以往相比未出現(xiàn)額度放大和貸款利率下行以及審批與放款時間加快的慣例，1月最后一周四大行壓縮了近千億貸款，最終1月四大行新增貸款3500億元，比2013年同期3767億元新增規(guī)模低7%。新年銀行個人住房貸款就未出現(xiàn)放寬，我們認為此次有關(guān)銀行信貸消息將成為引發(fā)部分樓盤降價的導(dǎo)火索，資金收緊也將改變房地產(chǎn)企業(yè)對市場價格的預(yù)期。

　　去年年底以來不少企業(yè)產(chǎn)生惜售的行為，銀行貸款收緊將打破企業(yè)先前的預(yù)期，2014年企業(yè)仍將會回到銷售走量的策略中，降價銷售會在部分中小企業(yè)中發(fā)生居多。另外從興業(yè)銀行方面得到的最新消息是對夾層融資等收緊，遠沒有對房地產(chǎn)貸款全面封殺。我們認為2014年房地產(chǎn)企業(yè)又將迎來資金的收緊，銷售走量又會出現(xiàn)。預(yù)計進入三月份銷售顯弱的局面將會被打破，相比一、二月份整體銷量將步入回升。

　　2.房地產(chǎn)行業(yè)進入高位盤整期

　　據(jù)我們預(yù)測，2014年房地產(chǎn)行業(yè)商品房銷售量將達最高區(qū)域，全國房屋銷售面積為14.57億平方米，同比增長10.24%。房地產(chǎn)行業(yè)高增長即將結(jié)束，之后將進入高位盤整期。2014年銀行針對房地產(chǎn)行業(yè)增長的變化進行信貸策略調(diào)整也在合理中。

　　據(jù)統(tǒng)計2012年全國房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)是89859家，我們關(guān)注的152家房地產(chǎn)占比不到1%，但這152家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2012年收入占全國房地產(chǎn)企業(yè)收入的11.71%，利潤占比在19.48%。2014年房地產(chǎn)行業(yè)進入高位震蕩，在震蕩中市場向大企業(yè)集中的趨勢將進一步加強。

　　3.市場"先低后高"，企業(yè)間"此消彼長"

　　前期其它不利因素的短期累積疊加是重要的潛在因素，美國QE的逐步退出、人民幣匯率的掉頭、外圍房價的打折銷售等，而興業(yè)銀行房貸收緊和杭州出現(xiàn)降價房事件是引發(fā)市場悲觀情緒集中釋放的導(dǎo)火索。預(yù)計短期這種對房地產(chǎn)行業(yè)悲觀的情緒還將擴散，我們認為降價不會形成大范圍的降價潮，但這需要時間來驗正，降價將從中小企業(yè)開始，房地產(chǎn)上市公司將主要表現(xiàn)為加大推量。

　　在黑云出現(xiàn)的同時，我們也要看到陽光的一面。據(jù)已公告2013年業(yè)績預(yù)報的78家房地產(chǎn)上市公司財務(wù)數(shù)據(jù)，有54家公司業(yè)績預(yù)增，占總數(shù)的69.23%；只有24家公司業(yè)績預(yù)虧，占30.77%。2013及2014年房地產(chǎn)上市公司整體的業(yè)績?nèi)员３州^好增長，我們認為房地產(chǎn)上市公司再下跌空間不會超過20%。

　　我們認為2014年房地產(chǎn)市場表現(xiàn)為"先低后高"，市場的轉(zhuǎn)機需要觀望房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是否能修正去年底預(yù)期漲價并惜售的策略。一旦房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)回到2012年上半年以量促售的模式，市場有望轉(zhuǎn)暖回升。2014年房地產(chǎn)行業(yè)中中小企業(yè)退出市場速度加大，業(yè)內(nèi)企業(yè)將表現(xiàn)出"此消彼長"，在中小房地產(chǎn)公司退出加速的同時，房地產(chǎn)上市公司中部分優(yōu)勢企業(yè)將會迎來銷售和市場擴大雙升的機會，他們的市場地位將進一步提升，這類公司在悲觀性下跌后將迎來更好的投資機會。

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