南京“拍地新政”規(guī)定，商品住房用地限定45%左右的最高上浮線，達(dá)到這一限價(jià)時(shí)停止競(jìng)爭(zhēng)地價(jià)，改為競(jìng)爭(zhēng)配建保障房面積或保障房建設(shè)資金，配建面積最多者或出資最高者為競(jìng)得人。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 見(jiàn)習(xí)編輯 張常旺 南京的樓市從來(lái)都不乏看點(diǎn)，當(dāng)“寧八條”的余溫漸漸褪去，新一輪“拍地新政”的推出再次引得“全城熱議”。

　　2月21日，南京市國(guó)土局公布了《關(guān)于土地出讓模式調(diào)整的說(shuō)明》，明確表示今后南京土地出讓將采取“限地價(jià)、競(jìng)配建保障房面積或資金”的方式出讓，并且全市90平方米以下商品住房占全部商品住房比例不得小于50%。

　　新政的推出，無(wú)疑明確地傳達(dá)了南京市政府希望能夠控制地價(jià)、增加中小戶型供應(yīng)和加強(qiáng)保障房建設(shè)的信號(hào)。同時(shí)也宣告了以往“價(jià)高者得”模式的轉(zhuǎn)軌。

　　而對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士分析指出，“拍地新政”的推出正是基于去年南京地王頻出、土地市場(chǎng)高溫不退的背景，但是如果政府土地財(cái)政制度的基調(diào)保持不變，新政效果短期內(nèi)還看不出來(lái)。新政更多的是政府調(diào)控的表態(tài)，無(wú)法從根本上改變市場(chǎng)格局。

　　據(jù)觀點(diǎn)新媒體了解，就在南京“拍地新政”正式公布的早些時(shí)候，南京市國(guó)土局便已正式公告了5宗地。據(jù)悉，該5宗地分別來(lái)自仙林、城北和江寧，并將在3月底上市拍賣。從出讓公告來(lái)看，5宗地毫無(wú)例外地采取了“限地價(jià)競(jìng)保障房資金”的方式出讓，這也使得南京新的土地出讓模式“有的放矢”。

　　仙林湖前地王板塊出讓被鎖定

　　目前，在5宗公告出讓的地塊中，來(lái)自棲霞區(qū)仙林湖板塊的NO.2014G07無(wú)疑是最受關(guān)注的。出讓公告顯示，位于仙林湖的G07地塊，起拍總價(jià)24億元，最高限價(jià)35.2億元，最高溢價(jià)率46.67%，地塊樓面價(jià)介于6507元/平米至9544元/平米之間。

　　據(jù)了解，該地塊所處的仙林板塊曾在2013年三次拍出單價(jià)地王。其中6月份金地以28.7億元競(jìng)得仙林湖西側(cè)的1號(hào)地塊，樓面價(jià)為7863元/平米，成單價(jià)地王。僅兩個(gè)月之后，仙林G51地塊被中天城投以7.8億元總價(jià)拿下，成交樓面價(jià)更是達(dá)到10259元/平米，刷新了仙林的樓面價(jià)紀(jì)錄。而在之后11月22日，昆侖沃華更是以14212元/平米的樓面價(jià)，成為“新晉地王”。

　　與14212元/平米的樓面價(jià)相比，9544元/平米的樓面價(jià)上限似乎在未來(lái)可以支撐更低的售價(jià)，并以此形成對(duì)周邊項(xiàng)目的沖擊。

　　不過(guò)，有市場(chǎng)人士認(rèn)為，情況也許并非完全如此?！跋薜貎r(jià)競(jìng)保障房資金”表面上有利于平抑地價(jià)，穩(wěn)定預(yù)期，而且可以給保障房建設(shè)帶來(lái)更多的資金，是好事，但本身并不能改變地價(jià)高企的現(xiàn)實(shí)，因?yàn)榕浣ㄙY金也是成本，如果供求關(guān)系緊張，開(kāi)發(fā)商還是會(huì)競(jìng)爭(zhēng)出地王，成本還是會(huì)轉(zhuǎn)嫁到消費(fèi)者身上?！澳暇┝謽I(yè)大學(xué)城市與房地產(chǎn)研究中心主任孟祥遠(yuǎn)如是說(shuō)。

　　而南京網(wǎng)博地產(chǎn)機(jī)構(gòu)總經(jīng)理孫海也認(rèn)為，在仙林這樣一個(gè)相對(duì)定型的板塊里，開(kāi)發(fā)商拿地也會(huì)考慮未來(lái)的售價(jià)，不會(huì)出現(xiàn)大的不同。并且政府在定價(jià)的時(shí)候已經(jīng)考慮未來(lái)和全區(qū)的土地市場(chǎng)接軌，所以，售價(jià)方面基本上不會(huì)有大的不同。

　　“拍地新政”限定45%最高上浮

　　具體來(lái)看，南京“拍地新政”規(guī)定，商品住房用地，原則上限定45%左右的最高上浮線，達(dá)到這一限價(jià)時(shí)停止競(jìng)爭(zhēng)地價(jià)，改為競(jìng)爭(zhēng)配建保障房面積或保障房建設(shè)資金，配建面積最多者或出資最高者為競(jìng)得人。而保障房建設(shè)資金將納入財(cái)政，再撥款用于保障房建設(shè)。

　　同時(shí)，商品住房用地在出讓時(shí)原則上均需明確90平方米以下房屋建筑面積比例，并寫(xiě)入土地出讓合同，具體比例由規(guī)劃部門在規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)中明確?？偭可夏暇┤?0平方米以下商品住房占比不得小于50%，對(duì)于一些特定區(qū)域、特定項(xiàng)目，可視具體情況來(lái)確定套型比例要求，并按規(guī)定報(bào)經(jīng)政府批準(zhǔn)。

　　事實(shí)上，“限地價(jià)競(jìng)配建”的模式并不少見(jiàn)，此前北京、廣州、杭州等城市就已經(jīng)實(shí)行。但是“限地價(jià)競(jìng)保障房資金”，南京尚屬首例。

　　新政的頒布，即刻在市場(chǎng)上蕩起陣陣“漣漪”，不少言論指出，此舉能夠有效地抑制地王的誕生，帶動(dòng)保障房建設(shè)。

　　對(duì)此，南京房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)促進(jìn)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)張輝表示，該政策把控制房?jī)r(jià)地價(jià)、增加中小戶型供應(yīng)和保障房建設(shè)作為目標(biāo)，聚焦在當(dāng)下房地產(chǎn)市場(chǎng)最亟需解決的問(wèn)題，并且明確地傳遞了政府調(diào)控的信號(hào)。

　　但他也強(qiáng)調(diào)，“限地價(jià)競(jìng)保障房資金”的方式與“價(jià)高者得”并無(wú)多大區(qū)別，房企依然是有多少錢，拿多少地。

　　而孟祥遠(yuǎn)則指出，當(dāng)下南京90平方米以下套型供應(yīng)只占40%，而需求較大，微調(diào)供應(yīng)結(jié)構(gòu)較為合適。但是“9050政策”才列入土地出讓條件，見(jiàn)效至少需要等一年，而眼下的作用有限。