在“流動性”趨緊的市場背景下，收窄首套房貸優(yōu)惠、上浮房貸利率必然會導(dǎo)致購房需求下降，房價(jià)會下跌。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 魯鵬 “起價(jià)都是浮云，實(shí)價(jià)才是王道”，2月18日晚，該條口號隨著杭州德信·北海公園項(xiàng)目降價(jià)的消息火速擴(kuò)散開來。

　　該樓盤推出的清盤特惠價(jià)為15800元/平方米，對比高峰價(jià)19500元/平方米相當(dāng)于打了八折。

　　2月19日，該降價(jià)舉措迎來跟進(jìn)者。同板塊項(xiàng)目天鴻·香榭里推出“起價(jià)11800元/平方米，均價(jià)13800元/平方米”的降價(jià)措施，相比之前在售價(jià)格17200元/平方米，香榭里這次也打了八折。

　　在土地出讓熱度不減的杭州市場，兩起幅度不小的降價(jià)即刻引發(fā)“馬年首降”大討論。

　　聯(lián)想到之前王石放言“今年樓市非常不妙”，任志強(qiáng)也公開表示“今年房價(jià)增幅將大幅下滑”，大佬們對今年樓市的看空，似乎正在杭州市場得到應(yīng)驗(yàn)。

　　庫存壓力

　　“這次降價(jià)完全是在意料之中的，整個(gè)市場在平靜地等待這次降價(jià)?！蓖该魇鄯渴袌鲅芯吭涸洪L丁建剛分析，降價(jià)源自市場壓力。

　　數(shù)據(jù)顯示，到2014年1月底，杭州商品房庫存創(chuàng)紀(jì)錄地突破12萬套，達(dá)到120476套。至2月19日房存量稍有回落，達(dá)到11.97萬套，這不僅是2007年以來的最高存量指標(biāo)，更大大超越了去年杭州市區(qū)整年的成交量。

　　丁建剛稱，競爭激烈的城北板塊出現(xiàn)價(jià)格戰(zhàn)幾乎是必然?！霸跇O小的范圍內(nèi)有六個(gè)樓盤在售，再加上更北邊余杭區(qū)的兩個(gè)知名開發(fā)商的大盤，有八個(gè)樓盤在售。還有多個(gè)樓盤待開盤，近距離的貼身肉搏在所難免?！?/p>

　　事實(shí)上，上述北海公園項(xiàng)目所在板塊中即將開盤的耀翔悅尚項(xiàng)目，此前宣布起價(jià)13880元/平方米，已經(jīng)對板塊內(nèi)其他樓盤造成價(jià)格壓力。另外北部新城板塊的北辰之光及萬家名城相繼低開，也對該板塊的價(jià)格體系造成較大沖擊。

　　有杭州業(yè)內(nèi)人士則指出，北海公園此次降價(jià)部分推出的是尾盤，有充分的降價(jià)清盤動力。這樣看來，天鴻·香榭里則有被迫應(yīng)戰(zhàn)的成份。

　　對于降價(jià)，丁建剛認(rèn)為，現(xiàn)在可以看成是開發(fā)商對未來市場壓力預(yù)估的一種主動性和防御性降價(jià)?！暗滦沤祪r(jià)同一天還在拿地，現(xiàn)在大多數(shù)開發(fā)商還沒有出現(xiàn)資金緊張的情況?！?/p>

　　“錢荒”再襲

　　除開庫存壓力，究其深層原因，上海同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉則認(rèn)為，出現(xiàn)降價(jià)現(xiàn)象的最根本的原因是整個(gè)市場層面受到銀行信貸緊縮、“錢荒”的影響。

　　張宏偉指出，銀行利率上浮，銀行放款放慢，導(dǎo)致開發(fā)企業(yè)對于資金的需求度迅速提高，部分開發(fā)企業(yè)或由于過去拿地用力過猛消耗資金過多，同時(shí)銷售層面面臨周轉(zhuǎn)率下降，面臨資金面短缺的危機(jī)，或急于拿地“換倉”謀求下一輪市場發(fā)展機(jī)會，調(diào)整企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略。

　　與“錢荒”看法相呼應(yīng)的則是，2月22日深夜，網(wǎng)傳興業(yè)銀行停止房地產(chǎn)貸款，接著陸續(xù)傳出交通銀行、招商銀行、中信銀行和農(nóng)業(yè)銀行等有類似規(guī)定和通知。隨后，興業(yè)銀行及交通銀行下發(fā)房地產(chǎn)貸款停貸的消息得到確認(rèn)。

　　對此，國泰君安銀行分析師邱冠華認(rèn)為，根據(jù)當(dāng)前形勢，相對而言，商業(yè)銀行開展房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)的大致策略如是：總量控制、結(jié)構(gòu)調(diào)整、區(qū)別對待。通俗來說，房地產(chǎn)貸款“該放的還會放，該停的還會?！?。

　　他還表示，對一二線城市和大型開發(fā)商的業(yè)務(wù)還是會繼續(xù)進(jìn)行，對三四線城市和中小型開發(fā)商的業(yè)務(wù)將會趨向謹(jǐn)慎甚至?xí)和！?/p>

　　在“流動性”趨緊的市場背景下，收窄首套房貸優(yōu)惠、上浮房貸利率必然會導(dǎo)致購房需求下降，房價(jià)會下跌，以此刺激銷售量。

　　在張宏偉看來，目前的趨勢為，在2014年“小陽春”市場開發(fā)企業(yè)仍然要堅(jiān)持“跑量”的基本原則，根據(jù)政策層面“階段性”的變化特征，一方面通過“跑量”回籠資金，另一方面，將資金投入到土地市場拿地，及時(shí)“換倉”謀求下一輪市場的發(fā)展機(jī)會。

　　張宏偉還指出，“在2014年2-3月這個(gè)年初開始階段，樓市‘小陽春’仍需在‘量’上做文章，堅(jiān)持‘跑量’回籠資金”，而不應(yīng)在價(jià)格上做太多考慮。

　　他表示，上半年“流動性”趨緊的市場背景下，以“現(xiàn)金為王，跑量制勝”的策略應(yīng)該為廣大開發(fā)商采納，上半年部分資產(chǎn)負(fù)債率較高的企業(yè)或2013年拿地過多、用力過猛的開發(fā)企業(yè)再在土地市場上瘋狂拿地有可能會面臨一定的市場風(fēng)險(xiǎn)。

　　降價(jià)是局部？

　　在杭州降價(jià)消息傳出后，定于2月21日開盤推新的常州雅居樂星河灣，新推精裝房源13000元/平方米，較之前均直降3500-5500元/平方米。

　　此外，湖北省襄陽市中央公園項(xiàng)目近日被曝“崩盤”，開發(fā)商由于資金鏈緊張，無法繼續(xù)建設(shè)，主動向襄陽市相關(guān)部門打報(bào)告，要求政府出面協(xié)調(diào)，并進(jìn)行接管。

　　一時(shí)之間，降價(jià)行為漸有燎原之勢，房地產(chǎn)市場似乎風(fēng)雨欲來。

　　不過據(jù)杭州雙贏機(jī)構(gòu)總經(jīng)理章慧芳女士分析，降價(jià)只是局部范圍內(nèi)現(xiàn)象。“首先杭州市場的受關(guān)注度較大，去年杭州外來大鱷云集拿地，杭州的市場購買力也比較強(qiáng)，受價(jià)格因素影響較大，降價(jià)能達(dá)到較好的促銷效果?！?/p>

　　“有些城市降價(jià)或許也賣不動，杭州市場的話降價(jià)還是有效果的?！闭禄鄯歼€指出，杭州市場內(nèi)部現(xiàn)在也是有分化，拿庫存量來說，并不是所有版塊都供過于求，而是不均衡的分布。

　　“杭州市場目前來看，也是體現(xiàn)在區(qū)域上，并不是說所有的區(qū)塊都降價(jià)，而是主要集中在供應(yīng)量較大的區(qū)塊。”

　　“降價(jià)也同宏觀經(jīng)濟(jì)有關(guān)，今年的經(jīng)濟(jì)環(huán)境不是太樂觀。受實(shí)體經(jīng)濟(jì)及限購雙重影響，再加上外來房企進(jìn)入后爭搶客戶，杭州市場的表現(xiàn)較為突出?！闭禄鄯颊J(rèn)為，每個(gè)城市情況不同，不太可能出現(xiàn)要么都漲要么都跌的情況。

　　事實(shí)上，海通證券有分析支持這一說法，他們認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)直接進(jìn)入斷崖式下跌概率小，2014年市場風(fēng)險(xiǎn)來自局部爆破。上半年個(gè)別城市會因?yàn)閹齑娑鴶D出泡沫，下半年主要看銀行流動性釋放程度。

　　不過，另一券商廣發(fā)證券的研究則表明，杭州降價(jià)從小開發(fā)商開始，主要不是基于資金問題，而是基于對于未來市場相對悲觀，據(jù)其透露，目前包括主流開發(fā)商對市場的判斷偏悲觀。

　　該份報(bào)告更直指，“杭州降價(jià)不會是個(gè)例，未來會有更多樓盤出現(xiàn)打折促銷，這符合我們前期對部分地區(qū)有價(jià)格壓力的判斷(包括青島、寧波、南昌、溫州、無錫等)。短期內(nèi)，主流地產(chǎn)股仍然會有估值壓力，兩會臨近，需要提防房地產(chǎn)政策風(fēng)險(xiǎn)。”