位置絕不能比競爭對手差，不然品牌雖然有增值、溢價，但是肯定打不過好的。

　　編者按：11月底，由觀點新媒體主辦的2013觀點商業(yè)年會已圓滿閉幕，這次大會圍繞主題“商業(yè)的未來”展開討論，通過數(shù)十個演講、對話、討論、交流、宴會、沙龍等活動，現(xiàn)場數(shù)百房地產(chǎn)與商業(yè)行業(yè)尤其是商業(yè)地產(chǎn)的專家學者、典范項目打造者、運營者，知名商業(yè)運營商及零售商、品牌商，深入而熱烈的討論了中國商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀與未來，涌現(xiàn)出諸多真知與灼見。

　　為饋行業(yè)與觀點讀者，觀點新媒體陸續(xù)推出“商業(yè)的未來”2013觀點商業(yè)年會現(xiàn)場系列訪談報道。

　　觀點網(wǎng) 魯鵬 “其實干這個干久了，就靠自己的眼睛。”

　　萬豪國際集團中國地區(qū)酒店業(yè)務(wù)發(fā)展總監(jiān)張斌稱，在酒店進駐選擇上，萬豪沒有百分百具體的標準。

　　他指出，萬豪第一考慮的是城市經(jīng)濟體量，第二考慮位置，選城市最好的位置，然后再看業(yè)主實力。

　　事實上，位置的選擇在萬豪的標準中處于相當重要的地位。“位置是幾乎沒有變數(shù)的，所以才得選好位置。我們一簽合約就是20年以上，對位置更得重視。”

　　在同競爭對手的競爭上，張斌認為，位置也是絕對重要，雖然品牌有增至、溢價能力，但在位置上輸于競爭對手那就肯定打不過。

　　談及同業(yè)主之間的關(guān)系，張斌強調(diào)開始合作之后，首先就是談條款。

　　“開發(fā)商得接受我們的條款。”必須按照品牌標準建設(shè)，同時把管理模式清晰告訴業(yè)主，萬豪是全權(quán)管理人、財、物；而業(yè)主的監(jiān)督權(quán)、知情權(quán)都體現(xiàn)在合同條款里。

　　此外，據(jù)張斌介紹，萬豪現(xiàn)在也涉足旅游地產(chǎn)酒店?，F(xiàn)在城市中心已經(jīng)基本飽和，選擇旅游地產(chǎn)是因其稀缺性。

　　以下為觀點新媒體對萬豪國際集團中國地區(qū)酒店業(yè)務(wù)發(fā)展總監(jiān)張斌先生的采訪實錄：

　　觀點新媒體：萬豪選擇酒店有什么標準？

　　張斌：其實干這個久了，就靠自己的眼睛。

　　一定要讓說標準也有，GDP1000億以上，人口100萬以上的這種地級市，但是沒有具體的。不會說百分之百按照一個規(guī)矩走，任何品牌都是這樣，有不同的戰(zhàn)略。

　　酒店蛋糕就這么大，每切一刀其實并不是萬豪切的，是開發(fā)商自己。開發(fā)商蓋酒店有很多目的，政府要求也好，地價優(yōu)惠也好，資產(chǎn)重組或者是資金運作方面，開發(fā)商有自己的想法。

　　我們考慮的就是城市經(jīng)濟體量，這是第一位的。第二是位置，選城市最好的位置，然后再看業(yè)主的實力。

　　觀點新媒體：萬豪對業(yè)內(nèi)的競爭是怎么看的？

　　張斌：萬豪集團歡迎競爭，因為我們是最不怕競爭的，寧可選址的時候挨著競爭對手，但是位置絕不能比競爭對手差，不然品牌雖然有增值、溢價，但是肯定打不過好的。

　　什么好位置也好，次好位置也好，比如一個城市有不同的CBD，不可能說在一個城市的中央就一定好。通過多年的實踐，我們覺得后到一個城市，反而好地方出來了。不是說先去把好的先占，去得晚點，反而好地方就有了。

　　觀點新媒體：覺得您這個理論和長跑的理論有點像。

　　張斌：后發(fā)制人。

　　觀點新媒體：五星級酒店重要的不僅僅是位置，服務(wù)也是重要的。

　　張斌：沒有，李嘉誠說過“地段、地段還是地段”。

　　觀點新媒體：酒店應(yīng)該不屬于這個范疇吧？

　　張斌：酒店的位置太重要了。

　　位置是幾乎沒有變數(shù)的，所以才得選好位置。我們一簽合約就是20年以上，對位置更得重視。

　　服務(wù)是可以改變的，我們對總經(jīng)理有業(yè)績的考核，同時還有員工滿意度、客人滿意度，這幾項是對總經(jīng)理的考核，員工滿意和客人滿意度就能體現(xiàn)管理水平。

　　盡管管理的標準都是一樣，大酒店集團的運營標準都是一樣，但是因為是不同的人做的，結(jié)果也不盡相同。

　　觀點新媒體：萬豪跟業(yè)主在合作的結(jié)合點在哪里？如何互相的提升品牌？

　　張斌：互相提升，這是肯定的，我的品牌好，每平米寫字樓多賣幾百都有可能，也能給商業(yè)帶來好的商家，都是互相的。

　　這也就是看先有雞還是先有蛋。開發(fā)商想用我們的麗思卡爾頓和萬豪來吸引那些奢侈品品牌，但是我們?nèi)ブ坝忠瓤从袥]有那些品牌，所以有時候挺麻煩的。

　　觀點新媒體：在開業(yè)前期，萬豪內(nèi)部執(zhí)行一般會遇到什么難題？

　　張斌：開業(yè)前的3到4年時間里，第一步進去跟開發(fā)商談的就是發(fā)展部，可能那時候剛剛拿地，可能還沒拆遷。

　　我們進去以后，首先跟開發(fā)商談條款，開發(fā)商得接受我們的條款，必須得按照品牌的標準建設(shè)，各個品牌的標準是不一樣的。

　　觀點新媒體：同開發(fā)商的合作上，如果出現(xiàn)矛盾怎么解決？

　　張斌：我們幾乎不會出現(xiàn)矛盾，因為在簽備忘錄之前，就跟業(yè)主把我們的管理模式清晰地告訴業(yè)主。

　　我們就是全權(quán)管理，人、財、物全權(quán)管理，業(yè)主的監(jiān)督權(quán)、知情權(quán)都體現(xiàn)在合同的條款里。我們說在前面，不是說簽了就行，到時候有問題再協(xié)調(diào)。

　　觀點新媒體：但是旅游地產(chǎn)的項目選址不會像城市那么明確，很多是荒郊野外，或者是一些新的園區(qū)，很難評估好的地段。

　　張斌：有一定的評估方法。我們在城市中心已經(jīng)基本飽和，這時候就選擇旅游地產(chǎn)，因為有稀缺性，比如沿海的沙灘，你不插旗子，這沙灘就被別人插了，你就沒有了。

　　我們在惠州有項目，從深圳往惠東那邊做了一個萬麗酒店，還有一個艾美，沙灘現(xiàn)在是我們搶占的一個資源。第二個就是景區(qū)景點，我們在九寨溝建了萬豪，還有峨嵋山萬豪、青城山萬豪。

　　觀點新媒體：從酒店從業(yè)者的角度來看，對商業(yè)的發(fā)展您看到的是什么？

　　張斌：地產(chǎn)分為住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)，住宅現(xiàn)在已經(jīng)有很多限制了，商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)在大家都在轉(zhuǎn)型，做商業(yè)地產(chǎn)又以綜合體居多。

　　綜合體其實現(xiàn)在有點過剩，在這種情況下，王健林又帶動了旅游地產(chǎn)，在西雙版納拿巨大的地，在合肥也是搞旅游地產(chǎn)。商業(yè)地產(chǎn)跟旅游地產(chǎn)，如果拿酒店作為里面的一個元素，我認為是畫龍點睛的部分，或者叫皇冠上的明珠，起到這個作用，這不是自吹自擂，確實起到這個作用。

　　觀點新媒體：您認為未來發(fā)展的趨勢是怎樣的？

　　張斌：優(yōu)勝劣汰。