集團整體上市的計劃不會在短期內(nèi)去做，但是綠景集團資產(chǎn)管理公司上市會作為一個目標去推進。

　　編者按：11月底，由觀點新媒體主辦的2013觀點商業(yè)年會已圓滿閉幕，這次大會圍繞主題“商業(yè)的未來”展開討論，通過數(shù)十個演講、對話、討論、交流、宴會、沙龍等活動，現(xiàn)場數(shù)百房地產(chǎn)與商業(yè)行業(yè)尤其是商業(yè)地產(chǎn)的專家學(xué)者、典范項目打造者、運營者，知名商業(yè)運營商及零售商、品牌商，深入而熱烈的討論了中國商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀與未來，涌現(xiàn)出諸多真知與灼見。

　　為饋行業(yè)與觀點讀者，12月24-28日，觀點新媒體陸續(xù)推出“商業(yè)的未來”2013觀點商業(yè)年會現(xiàn)場系列訪談報道。

　　觀點網(wǎng) 陳業(yè) 對于眼下的綠景集團而言，或許商業(yè)項目較其住宅項目更具影響力。

　　據(jù)綠景集團副總裁陳鐵身介紹，綠景按照商業(yè)產(chǎn)品屬性分了幾個系列，但核心業(yè)務(wù)還是購物中心。

　　對于商業(yè)地產(chǎn)，很多人會認為沉淀資金帶來壓力。陳鐵身則不認同這個說法：“其實恰恰相反，沉淀一分錢，可能會帶來兩分錢融資的規(guī)模”。

　　隨著商業(yè)規(guī)模的擴增，資金需求加大，而對于未來會否通過上市獲取發(fā)展所需資金。對此，陳鐵身表示，集團整體上市的計劃不會在短期內(nèi)去做，但是綠景集團資產(chǎn)管理公司上市會作為一個目標去推進。

　　“在短期里面我們會采用借殼，或者并購的方式進入上市公司的渠道”。陳鐵身透露。

　　相比住宅，陳鐵身更看好公司的商業(yè)地產(chǎn)，“從目前情況來講，綠景的商業(yè)地產(chǎn)的增長會更快一些?！睆奈磥韼讉€大的項目來講，包括白石洲項目、東莞項目，在比例上來講都是以商業(yè)為主。

　　以下為觀點新媒體對綠景集團副總裁陳鐵身的采訪實錄：

　　觀點新媒體：綠景商業(yè)分幾個系列，具體有哪些？

　　陳鐵身：按照產(chǎn)品屬性分了幾個系列，但核心業(yè)務(wù)還是購物中心。第一個是綠景集團的佐阾系列。從規(guī)劃來講，未來三到五年，我們要以品牌和管理輸出式建設(shè)、收購或者重組十個項目，希望能夠在華南地區(qū)形成30個佐阾系列購物中心版圖。但不排除在其他地方，如果不出意外，我們可能會在蘇州有比較好的土地儲備。

　　第二個是NEO都市綜合體系列，它是以商務(wù)寫字樓為主，比如我們在沙嘴有一個NEO項目規(guī)劃，現(xiàn)在正在建設(shè)之中；我們在梅景工業(yè)園改造過程中也要做第三個NEO；另外，在白石洲也會有更多的商務(wù)辦公樓宇出現(xiàn)，總體上來講我們今后的辦公樓宇主要是以NEO為主打品牌。

　　觀點新媒體：綠景在商業(yè)方面有沒有較其他開發(fā)商有什么特別的地方？

　　陳鐵身：首先，綠景對商業(yè)地產(chǎn)概念的理解和很多開發(fā)商、行業(yè)專業(yè)人士看法不太一樣。我認為商業(yè)地產(chǎn)是房地產(chǎn)經(jīng)營的業(yè)務(wù)，這里商業(yè)是個大概念，它并不是和零售商結(jié)合了才叫商業(yè)地產(chǎn)。其實商業(yè)地產(chǎn)就是一個空間的提供者，所以我們有一個口號，叫倡導(dǎo)新生活方式，打造新商業(yè)空間，這是綠景基于對商業(yè)地產(chǎn)理解提出的使命。

　　第二，綠景商業(yè)地產(chǎn)是跨形態(tài)、多項目、全流程運作的平臺。綠景商業(yè)資產(chǎn)管理公司是我們專門管理商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和運營的機構(gòu)，從拿地開始，到設(shè)計、開發(fā)、經(jīng)營、后期的資本化運作，整個產(chǎn)業(yè)鏈條都設(shè)計到了，這是我們的一個特點。

　　第三，我們有自己的商業(yè)物業(yè)管理品牌作為后期運營品質(zhì)的保證，有一個基源物業(yè)。

　　觀點新媒體：綠景目前商業(yè)管理、物業(yè)設(shè)計方面都是自有團隊操作的嗎？

　　陳鐵身：綠景基源物業(yè)實際上通過和CBRE的合作，提供我們的翡翠服務(wù)體系，以這樣一個服務(wù)體系和標準，來形成自己獨有的物業(yè)管理體系。

　　我們會有設(shè)計公司配合，設(shè)計公司也是選擇戰(zhàn)略合作伙伴，會有長期的合作關(guān)系。我們既有集團的規(guī)劃設(shè)計，也有自身的工程管理部門。

　　觀點新媒體：綠景對進駐商業(yè)項目的品牌有什么要求嗎？

　　陳鐵身：佐阾的基本定位是從社區(qū)生活需求解決方案的角度出發(fā)，我們會更多的選擇適合基本定位的商家進行合作。而且，我們有一個商家資源庫，有一個中央招商系統(tǒng)，我們和所有的商家一般會有一個戰(zhàn)略合作，對物業(yè)結(jié)構(gòu)需求比較特殊的，我們在設(shè)計環(huán)節(jié)都已經(jīng)開始合作了。

　　觀點新媒體：目前整個商業(yè)的環(huán)境比較熱，綠景選擇什么樣的策略去應(yīng)對當下的市場？

　　陳鐵身：對購物中心來講，目前遇到的三大問題：一個是結(jié)構(gòu)性過剩。從總量上來講存在過剩，但綠景打造的佐阾購物中心主要是解決社區(qū)客戶的需求，社區(qū)生活方式的解決方案。我認為社區(qū)型的購物中心還是一片藍海，我們找到了自己的優(yōu)勢。

　　第二個，購物中心同質(zhì)化。解決同質(zhì)化的問題更多要尊重需求的角度，通過資源思考的角度、根據(jù)地塊所處的條件，加上與時俱進的理念，在后期運營上做進一步的調(diào)整。

　　第三個，電商的沖擊。我們基本思路是不去回避這個事情，也沒有去正面處理這個矛盾，而是把自己的產(chǎn)品做好一點。

　　觀點新媒體：您怎么看商業(yè)和金融之間的關(guān)系？

　　陳鐵身：我們已經(jīng)和銀行、金融部門有相關(guān)合作，包括華人銀行、民生銀行、上海銀行，他們都有所謂社區(qū)銀行系列，我們在物業(yè)空間規(guī)劃上都會融合在一起。我個人覺得商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)是屬于金融行業(yè)范疇，實際上很適合作為金融產(chǎn)品不動產(chǎn)的模式來管理，所以我更多把商業(yè)地產(chǎn)理解為金融類的業(yè)務(wù)。

　　從這個方面來講，我們自己的資產(chǎn)管理為什么取這個名字來管商業(yè)地產(chǎn)，還有在我們的職能部門里面規(guī)劃金融協(xié)同的安排，都是基于對商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)金融屬性的認同。

　　另外，我們今年年底或者明年初會在香港資本市場有更多的作為，解決我們商業(yè)地產(chǎn)的退出機制。

　　觀點新媒體：綠景還沒有上市，如果今后有上市的動作，會不會把商業(yè)作為重點？

　　陳鐵身：整個集團的IPO是我負責(zé)的，有幾條路徑可以走，當然集團整體上市的計劃不會在短期內(nèi)去做，但是我們資產(chǎn)管理公司上市是作為一個目標去推進的。在短期里面我們會采用借殼，或者并購的方式進入上市公司的渠道。

　　觀點新媒體：目前綠景發(fā)展的資金都是從銀行來的嗎？

　　陳鐵身：銀行、信托多種渠道，但是是以銀行為主，還有自己資本積累的基礎(chǔ)。

　　觀點新媒體：商業(yè)項目占集團的今年業(yè)績貢獻利潤比例大不大？

　　陳鐵身：還可以。購物中心對集團的貢獻有兩個方面，一個是現(xiàn)金流的產(chǎn)生。佐阾第一個項目出來以后，我們的回報還是不錯的，整個NEO的回報也是不錯。從商業(yè)地產(chǎn)的回報形態(tài)來講，除了租金回報之外，還有本身的物業(yè)價值的提升，估值的提高，這方面在帳面處理上還得不到體現(xiàn)，但是它實際的價值已經(jīng)發(fā)揮作用了；另外，我們購物中心對集團整體融資的擴展也是有貢獻的，持有型物業(yè)本身可以通過抵押的方式去做，經(jīng)營性物業(yè)可以用經(jīng)營收入作為解決方案。大家都在議論購物中心自己持有，是不是會在資金方面產(chǎn)生壓力，或者說會不會沉淀一些資金。其實恰恰相反，沉淀一分錢，可能會帶來兩分錢融資的規(guī)模。

　　觀點新媒體：未來商業(yè)有沒有具體的規(guī)劃，住宅和商業(yè)的比例是多大？

　　陳鐵身：從戰(zhàn)略上給它一個定位，我們叫地產(chǎn)業(yè)務(wù)的雙輪驅(qū)動，住宅地產(chǎn)開發(fā)銷售，以及商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)與運營這兩條腿是并行的。

　　從目前情況來講，我們商業(yè)地產(chǎn)的增長會更快一些，從未來幾個大的項目來講，包括白石洲項目、東莞項目，在比例上來講都是以商業(yè)為主。

　　這個是大商業(yè)的概念，包括持有型物業(yè)，其中有寫字樓、酒店、購物中心、商業(yè)街、服務(wù)式公寓，所以，這些產(chǎn)品今后在集團的比重商業(yè)會超過住宅。

　　觀點新媒體：據(jù)了解白石洲是一個舊改項目，這個項目目前的進展怎么樣？

　　陳鐵身：政府的行政許可手續(xù)辦得都差不多了，我們會在明年的上半年首先啟動北區(qū)的開發(fā)。因為整個項目比較大，整個開發(fā)周期會比較長，而且涉及到很多村民返遷的問題。

　　整個項目跨了深南路兩邊，我們首先從區(qū)域上來講是先北區(qū)后南區(qū)，北區(qū)做舊改開發(fā)，南區(qū)做保護性開發(fā)。北區(qū)的住宅開發(fā)分成兩期，明年上半年會推出北區(qū)。

　　當然，這個項目的商業(yè)核心地段在臨深南路，可能會在三到五年之后開發(fā)。北區(qū)有一個佐阾系列，它是解決這個片區(qū)的社區(qū)需求。在第一期，深南路南邊我們做成一個接近20萬平方米大型都市型購物中心。

　　觀點新媒體：深圳作為綠景集團的大本營，除了白石洲項目之外，還有沒有其他意向項目？

　　陳鐵身：我們的土地儲備在1000萬平方米左右，除了深圳之外，在珠三角的兩個重要區(qū)域，一個在珠海，一個在東莞。東莞我們剛剛拿下將近250萬平方米的大的舊改項目，是整個樟木頭樟園片區(qū)的改造。這里面我們實際上是重造一個城了，占地面積將近2平方公里。