真正的城鎮(zhèn)化還太遙遠(yuǎn)，還沒(méi)有一個(gè)清晰的模式，沒(méi)有一個(gè)清晰的政策支持。

　　編者按：11月27日，由觀點(diǎn)新媒體主辦的2013觀點(diǎn)商業(yè)年會(huì)在經(jīng)過(guò)一天精彩議程，以及“2013年度商業(yè)最佳表現(xiàn)獎(jiǎng)?lì)C獎(jiǎng)典禮”之后，于11月27日晚圓滿閉幕。

　　大會(huì)圍繞主題“商業(yè)的未來(lái)”展開(kāi)討論，通過(guò)數(shù)十個(gè)演講、對(duì)話、討論、交流、宴會(huì)、沙龍等活動(dòng)，現(xiàn)場(chǎng)數(shù)百房地產(chǎn)與商業(yè)行業(yè)尤其是商業(yè)地產(chǎn)的專(zhuān)家學(xué)者、典范項(xiàng)目打造者、運(yùn)營(yíng)者，知名商業(yè)運(yùn)營(yíng)商及零售商、品牌商，深入討論了中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀與未來(lái)。

　　12月24-28日，觀點(diǎn)新媒體將陸續(xù)推出“商業(yè)的未來(lái)”2013觀點(diǎn)商業(yè)年會(huì)現(xiàn)場(chǎng)采訪系列報(bào)道。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 魯鵬、見(jiàn)習(xí)編輯 張常旺 新型城鎮(zhèn)化無(wú)疑是當(dāng)前熱門(mén)的一個(gè)話題，許多觀點(diǎn)也認(rèn)為，新型城鎮(zhèn)化帶來(lái)了巨大的商機(jī)，尤其對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)。

　　話題雖熱，但目前真正熱衷于做二三線或者說(shuō)四線城市開(kāi)發(fā)的似乎房企并不多，甚至還有一些房企退出了三四線，回歸到一二線城市。

　　為此，保集集團(tuán)上海城市公司執(zhí)行總經(jīng)理王玲春接受觀點(diǎn)新媒體采訪時(shí)針對(duì)這一現(xiàn)象解釋道，這主要是因?yàn)榇蠹叶几杏X(jué)到，真正的城鎮(zhèn)化還太遙遠(yuǎn)，沒(méi)有一個(gè)清晰的模式和清晰的政策支持。

　　王玲春補(bǔ)充道：“三四線城市的抵抗風(fēng)險(xiǎn)能力比較弱，而恰恰中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)最大的風(fēng)險(xiǎn)就在于政策性缺陷，這也決定了開(kāi)發(fā)商不敢冒然到三四線。”

　　在提到為什么保集不像其它的企業(yè)那樣選擇風(fēng)險(xiǎn)更小的一二線城市，王玲春指出，所有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，都是風(fēng)險(xiǎn)與利潤(rùn)共存的，越有風(fēng)險(xiǎn)的東西，它背后隱含的利潤(rùn)就越高。保集要做成熟的東西，同時(shí)也要考慮未來(lái)。

　　據(jù)王玲春介紹，保集在南昌、金華布局了一些商業(yè)地產(chǎn)，有婚慶中心，還做了一些社區(qū)的商業(yè)。但還沒(méi)摸索出像萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、大悅城、萬(wàn)象城這樣的模式。他還強(qiáng)調(diào)，生硬地去套這些模式未必能成功。

　　另外，王玲春指出商業(yè)地產(chǎn)有很大的風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)樽≌男枨蟠蠹铱吹玫剑卸嗌偃?，住多少平方米。但是商業(yè)的需求，很多人沒(méi)有理性去理解，都是憑感覺(jué)去做的。

　　以下是觀點(diǎn)新媒體對(duì)保集集團(tuán)上海城市公司執(zhí)行總經(jīng)理王玲春先生的采訪實(shí)錄：

　　觀點(diǎn)新媒體：能否簡(jiǎn)單地介紹一下保集工業(yè)地產(chǎn)的情況？

　　王玲春：工業(yè)地產(chǎn)其實(shí)就是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，最近國(guó)家有一個(gè)新的趨勢(shì)，未來(lái)10年城鎮(zhèn)化建設(shè)要加快，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)會(huì)進(jìn)入主導(dǎo)的狀態(tài)。因?yàn)橹袊?guó)的房地產(chǎn)起步比較晚，美國(guó)花了40年城市化才達(dá)到70%，歐洲更長(zhǎng)了，像法國(guó)、意大利他們花了70年到80年的時(shí)間才真正完成70%的城市化。按國(guó)外的概念，我們并沒(méi)有達(dá)到這個(gè)程度，我們的城市化仍然停留在表面，沒(méi)有解決農(nóng)村人口、產(chǎn)業(yè)城市化的問(wèn)題。我們只是建一些城市綜合體，實(shí)際上不是有一點(diǎn)商業(yè)就叫城市，城市不僅是建筑，還有功能、文化和生活。

　　觀點(diǎn)新媒體：之前大家覺(jué)得城鎮(zhèn)化非常有發(fā)展空間，可是目前真正熱衷于做二三線或者說(shuō)四線城市的開(kāi)發(fā)的房企并不多，甚至有一些房企還退出了三四線，回歸到了一二線。

　　王玲春：這個(gè)問(wèn)題應(yīng)該包含三方面的內(nèi)容，第一個(gè)是有的企業(yè)很熱衷，第二個(gè)是房地產(chǎn)企業(yè)回歸到一二線，第三個(gè)是對(duì)城鎮(zhèn)化的理解。

　　熱衷在哪里呢？一二線城市隨著房地產(chǎn)的發(fā)展，土地資源越來(lái)越稀缺，而對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，除了人工、建材，最根本的原材料就是土地。一二線城市的土地少了以后，大家看到政府要推進(jìn)城市化發(fā)展，覺(jué)得機(jī)會(huì)來(lái)了。后來(lái)為什么很多企業(yè)覺(jué)得沒(méi)機(jī)會(huì)呢？這是因?yàn)榇蠹腋杏X(jué)到，真正的城鎮(zhèn)化還太遙遠(yuǎn)，還沒(méi)有一個(gè)清晰的模式，沒(méi)有一個(gè)清晰的政策支持。

　　比如說(shuō)現(xiàn)在的土地，政府沒(méi)有主導(dǎo)。具體來(lái)講，城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)，不單是開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，你要建設(shè)一個(gè)城市，要有政府的規(guī)劃作為先導(dǎo)。我在郊區(qū)要建成一個(gè)什么鎮(zhèn)，要有人生活，否則就是空城。有人生活，就要有教育、醫(yī)療、交通等各方面的配套。但這不是一個(gè)開(kāi)發(fā)商能做的。

　　我們常講真正的最大開(kāi)發(fā)商是政府，它一個(gè)方面做主導(dǎo)，做規(guī)劃，一方面由它來(lái)操作，也就是城市營(yíng)造。好多開(kāi)發(fā)商也提出城市運(yùn)營(yíng)商這個(gè)概念。沒(méi)有配套、交通、教育資源、醫(yī)療資源進(jìn)去，做好以后也只能是假城鎮(zhèn)化。可能某些開(kāi)發(fā)商到郊區(qū)建了一些房子，但那不是真正的城鎮(zhèn)化，所以后來(lái)很多開(kāi)發(fā)商就不熱衷了，

　　為什么回來(lái)呢？因?yàn)槿木€城市的抵抗風(fēng)險(xiǎn)能力比較弱，而恰恰中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)最大的風(fēng)險(xiǎn)在于政策性缺陷，這也決定了開(kāi)發(fā)商不敢冒然到三四線。三四線城市的容量小，客戶面有限，而不像上海這樣的城市。所以很多開(kāi)發(fā)商經(jīng)過(guò)實(shí)踐以后，又回到了一二線城市，這是必然。

　　但實(shí)際上真正的原因在哪里呢？城鎮(zhèn)化怎么做，還沒(méi)有一個(gè)成熟的模式，沒(méi)有誰(shuí)把它想得很清楚。城鎮(zhèn)化真正怎么去做，不僅考慮到規(guī)劃先導(dǎo)，還要考慮產(chǎn)城融合的問(wèn)題。你不能在把農(nóng)民都變成城市人口同時(shí)，讓他們失去經(jīng)濟(jì)來(lái)源。你可以把農(nóng)民變成產(chǎn)業(yè)工人，但你不能把他變成僅僅待在城市里生活的人，那樣會(huì)造成一個(gè)社會(huì)的災(zāi)難。

　　現(xiàn)在大家都是以自己的角度在理解這個(gè)問(wèn)題，城鎮(zhèn)化有人叫好，因?yàn)樗抢镉型恋兀^遠(yuǎn)的地方缺少商業(yè)，他可以做商場(chǎng)，但是沒(méi)有把這些東西形成一個(gè)比較有效的模式。像歐洲、美國(guó)的那些小鎮(zhèn)，一邊有產(chǎn)業(yè)，一邊有人生活，一個(gè)鎮(zhèn)做成一個(gè)組團(tuán)，最后變成一個(gè)大城市。

　　沒(méi)有大的規(guī)劃來(lái)引導(dǎo)，大家都很茫然。有的可能機(jī)遇性地成功了，但也不是真正的好，它是不能復(fù)制的。有的失敗了，覺(jué)得不好，但里面也有好的因素，所以這些東西沒(méi)有提煉出來(lái)。最終要做到能復(fù)制的模式，或者是能復(fù)制新區(qū)的一個(gè)體系，到那時(shí)候的城鎮(zhèn)化才能真正加快。

　　觀點(diǎn)新媒體：既然前面沒(méi)有一個(gè)成熟的先例，也沒(méi)有規(guī)劃和政府的指導(dǎo)，為什么保集不像其它的企業(yè)那樣選擇風(fēng)險(xiǎn)更小的一二線城市？

　　王玲春：所有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，都是風(fēng)險(xiǎn)與利潤(rùn)共存的，越有風(fēng)險(xiǎn)的東西，它背后隱含的利潤(rùn)就越高。

　　另外，沒(méi)有永久的市場(chǎng)，市場(chǎng)是變動(dòng)的。所以保集在想，我們要做成熟的東西，同時(shí)也要考慮未來(lái)。簡(jiǎn)單的住宅開(kāi)發(fā)，它的市場(chǎng)會(huì)越來(lái)越小，就像上海，現(xiàn)在土地可能都是150%、200%的溢價(jià)，它的風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)很大。反過(guò)來(lái)講，你在不熟悉的領(lǐng)域也有風(fēng)險(xiǎn)，但是如果你把它想明白了，你在這個(gè)市場(chǎng)比別人早一步去占有，那你今后就會(huì)得到更大發(fā)展。

　　保集的規(guī)模還不像萬(wàn)科這么巨大，但是保集提倡要比別人早走一步。你走一步看一步，永遠(yuǎn)做不大，反而使你的風(fēng)險(xiǎn)很大。所以，我們?cè)谧龀墒斓淖≌禺a(chǎn)的同時(shí)，我們會(huì)研究一些新的東西。比如保集現(xiàn)在在上海寶山拿下一塊產(chǎn)業(yè)用地，我們會(huì)做機(jī)器人產(chǎn)業(yè)園，還有小飛機(jī)培訓(xùn)產(chǎn)業(yè)。我們正積極地嘗試，把產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)進(jìn)行磨合。此外，保集還在松江拿下一塊酒店餐飲用地，結(jié)合上海64平方公里松江旅游板塊的啟動(dòng)，我們計(jì)劃做一個(gè)酒店。

　　觀點(diǎn)新媒體：保集現(xiàn)在在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)方面的規(guī)模有多大？區(qū)域分布在哪里？

　　王玲春：近兩年保集投入了40個(gè)億去做摸索，酒店產(chǎn)業(yè)也在思索中。區(qū)域基本上都在上海，因?yàn)樯虾Ｊ俏覀兗瘓F(tuán)的總部。我們計(jì)劃先把這一塊弄明白了，然后再到其它的城市，有可能進(jìn)入二三線城市。因?yàn)槲覀儸F(xiàn)在拿的地，如果細(xì)分的話，其實(shí)也算是三四線城市的類(lèi)型。因?yàn)樵趯毶竭@樣的地，不算城市中心，細(xì)分起來(lái)算是三線或者四線城市。

　　觀點(diǎn)新媒體：保集現(xiàn)在的商業(yè)布局是怎樣的？

　　王玲春：保集在南昌、金華布局了一些商業(yè)地產(chǎn)，有婚慶中心，還做了一些社區(qū)商業(yè)。目前來(lái)講，我們還沒(méi)摸索出像萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、中糧大悅城、華潤(rùn)萬(wàn)象城這樣的模式，生硬地去套這些模式也未必成功。

　　觀點(diǎn)新媒體：商業(yè)在集團(tuán)內(nèi)部是屬于輔助性的，還是說(shuō)以后會(huì)著重發(fā)展？

　　王玲春：這一定是一個(gè)方向，但是我們會(huì)摸索出帶有自己特色的商業(yè)地產(chǎn)。

　　觀點(diǎn)新媒體：保集在提煉自己特色的路上有怎樣的心得？

　　王玲春：我們覺(jué)得首先是要深入理解商業(yè)地產(chǎn)資金的占有力；第二是招商能力；第三個(gè)是經(jīng)營(yíng)能力；第四方面是對(duì)商業(yè)的理解。現(xiàn)在我們想在資源整合上先摸索出來(lái)，今后我們做一個(gè)商業(yè)，比如說(shuō)婚禮中心，它需要哪些上下游的產(chǎn)業(yè)鏈。比如在寧波做水產(chǎn)市場(chǎng)，我們需要什么東西。我們不一定像萬(wàn)達(dá)那樣去做城市中心的東西，我們可能會(huì)做一些專(zhuān)業(yè)性的市場(chǎng)。

　　觀點(diǎn)新媒體：這些旗下的業(yè)態(tài)是怎么互相融合的？

　　王玲春：有的已經(jīng)自然地融合了，比如說(shuō)社區(qū)商業(yè)一定是和住宅融合在一起的，這是第一種融合。第二種融合是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，就是大概念的融合，假如說(shuō)我們摸索成功，我們到時(shí)候可能會(huì)進(jìn)入三四線城市去復(fù)制，拿一大片地，我一邊做產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入，一方面也開(kāi)發(fā)一些新城鎮(zhèn)，提升地區(qū)的生活品質(zhì)，進(jìn)行產(chǎn)業(yè)的升級(jí)。

　　觀點(diǎn)新媒體：您認(rèn)為商業(yè)的未來(lái)會(huì)發(fā)展成怎樣的格局？

　　王玲春：我覺(jué)得商業(yè)地產(chǎn)有很大的風(fēng)險(xiǎn)。住宅的需求大家看得到，有多少人，住多少平方米。但是商業(yè)的需求，很多人沒(méi)有理性去理解。比如你一個(gè)城市需要幾個(gè)商場(chǎng)，誰(shuí)做過(guò)調(diào)研？沒(méi)有，都是憑感覺(jué)去做的。

　　商業(yè)辦公也是一樣，現(xiàn)在上海的寫(xiě)字樓的存量有幾百萬(wàn)平米。正是因?yàn)檫@個(gè)現(xiàn)象就反映出它的風(fēng)險(xiǎn)?，F(xiàn)在可能沒(méi)出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，但商業(yè)樓只用10年、20年？我們經(jīng)常講，你要說(shuō)未來(lái)，看你講幾年，3年、5年，還是10年、15年？你要說(shuō)5年沒(méi)問(wèn)題，那商業(yè)肯定很好，肯定比住宅好。但如果看10年呢？我覺(jué)得這個(gè)就要考慮清楚。

　　當(dāng)然社會(huì)也是在逐步前進(jìn)的，不能等到都想明白再來(lái)做。這個(gè)就要看各自的市場(chǎng)的掌控能力和預(yù)判能力。路子走對(duì)了，就有可能成功，如果走不對(duì)，風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)落到你頭上。

　　觀點(diǎn)新媒體：保集在應(yīng)對(duì)您剛才提到的這些風(fēng)險(xiǎn)方面，采取的策略或者想法是怎樣的？

　　王玲春：我們現(xiàn)在是有計(jì)劃的運(yùn)營(yíng)，強(qiáng)調(diào)運(yùn)營(yíng)管理的計(jì)劃，不能冒然前進(jìn)。

　　我們有一個(gè)發(fā)展的規(guī)劃，計(jì)劃5年內(nèi)，房地產(chǎn)要發(fā)展到600億，貿(mào)易方面要做到300億的規(guī)模，兩方面同步發(fā)展。

　　此外，保集的業(yè)態(tài)非常豐富，我們經(jīng)常說(shuō)，不能把雞蛋放在一個(gè)籃子里，但也不能路路通，什么都做，需要有一個(gè)平衡。一個(gè)人如果自己狂妄到什么都做，那他離失敗也不遠(yuǎn)了，當(dāng)然一個(gè)人只會(huì)做一樣?xùn)|西，他的機(jī)遇也會(huì)失掉一些。