“我們走的是因地制宜發(fā)展商業(yè)的路，不會像萬達那樣不斷地復制。”

　　編者按：11月27日，由觀點新媒體主辦的2013觀點商業(yè)年會在經(jīng)過一天精彩議程，以及“2013年度商業(yè)最佳表現(xiàn)獎頒獎典禮”之后，于11月27日晚圓滿閉幕。

　　大會圍繞主題“商業(yè)的未來”展開討論，通過數(shù)十個演講、對話、討論、交流、宴會、沙龍等活動，現(xiàn)場數(shù)百房地產(chǎn)與商業(yè)行業(yè)尤其是商業(yè)地產(chǎn)的專家學者、典范項目打造者、運營者，知名商業(yè)運營商及零售商、品牌商，深入討論了中國商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀與未來。

　　12月24-28日，觀點新媒體將陸續(xù)推出“商業(yè)的未來”2013觀點商業(yè)年會現(xiàn)場采訪系列報道。

　　觀點網(wǎng) 彭飛 鄭鵬 “只要是符合商業(yè)要求的地段我們就會進，會順應商業(yè)發(fā)展的規(guī)律來做。”佳兆業(yè)商業(yè)集團總裁助理卜鈞雷如是對觀點新媒體表示。

　　佳兆業(yè)正在商業(yè)領(lǐng)域邁出自己步伐。根據(jù)集團的總體規(guī)劃布局，未來商業(yè)比例將由7%提高到10%到15%的水平，商業(yè)地產(chǎn)在整個集團的地位會越來越高。

　　從“舊改”起步的佳兆業(yè)，由于旗下有大量舊改項目，所以集團在發(fā)展商業(yè)的同時，也會和一些舊改項目進行融合。

　　卜鈞雷還指出，舊改項目由于處于人口比較稠密的地區(qū)，在地段上就具備商業(yè)價值，所以我們一般是順應商業(yè)價值，然后做相關(guān)的工作，我們不會違背商業(yè)規(guī)律。

　　在商業(yè)地產(chǎn)快速發(fā)展的時期，在外界看來，缺乏相對成熟的商業(yè)運營模式，也是這個行業(yè)無法避免的短板。

　　卜鈞雷卻表示，如果項目是符合商業(yè)規(guī)律的，整個業(yè)態(tài)組合、商業(yè)動線，包括品牌和服務能夠做得非常好的話，自然客戶群就會來，產(chǎn)生的效益會非常好。

　　以下為觀點新媒體對佳兆業(yè)商業(yè)集團總裁助理、佳兆業(yè)文化體育（深圳）有限公司董事長卜鈞雷先生的采訪實錄整理：

　　觀點新媒體：您之前曾提到今年佳兆業(yè)將在深圳、惠州、沈陽等城市開5個購物中心，這些項目的進展情況如何？

　　卜鈞雷：惠州的項目今年會開，體量在8萬平方米左右。沈陽項目可能要到明年。我們的定位和萬達不一樣，基本上是根據(jù)當?shù)氐娜宋臈l件、當?shù)氐牧闶厶卣饕约绊椖勘旧淼奶厣珌矶ㄎ坏?，可以說每個項目都有自己的目標客戶群。

　　觀點新媒體：佳兆業(yè)在商業(yè)方面是不是和住宅協(xié)同開發(fā)，單純的商業(yè)項目比較少？

　　卜鈞雷：一部分是和住宅協(xié)同，一部分是單獨的商業(yè)，大連項目就是一個獨立的商業(yè)體，鞍山的購物中心也開了，也是一個獨立的商業(yè)體，下一步可能還會收購比較多的相關(guān)業(yè)體，只要位置比較好，整個建筑格局經(jīng)過改造以后能夠符合基本的、科學的動線關(guān)系，整個進深、面寬、比例和外立面能符合我們的要求，都是可以經(jīng)營的。

　　觀點新媒體：佳兆業(yè)在做商業(yè)的同時，是不是會和舊改項目很好地融合？

　　卜鈞雷：一般來說，舊改項目的位置都是在比較好的、人口比較稠密的地區(qū)，本身這個地段就具備商業(yè)價值，所以我們一般是順應商業(yè)價值，開發(fā)相關(guān)的、符合要求的商業(yè)，我們不會違背商業(yè)規(guī)律。我們是根據(jù)地區(qū)和項目本身需求來做的，走的是因地制宜發(fā)展商業(yè)的路，不會像萬達那樣不斷地復制。

　　這是我們的一個風格，追求的是讓商業(yè)真正成為商業(yè)。商業(yè)本身應該考慮消費、市場方面有沒有競爭力，消費者是不是真正喜歡，商戶能不能共同發(fā)展、共同賺錢。

　　觀點新媒體：具體項目的招商或者是運營，對商家或品牌有什么要求？

　　卜鈞雷：購物中心是一個平臺，對應什么樣的商家？如果做一個社區(qū)店，對應的商家就是銀行、餐飲、小型超市，包括一些美容美發(fā)、中介店。如果是大連佳兆業(yè)廣場這樣以年輕人為主的購物中心，要有年輕人喜聞樂見的品牌、快時尚的產(chǎn)品，有當?shù)乇容^好的、賣座的餐飲品牌，還要有適合當?shù)匦枨蟮囊恍┎惋嬈放啤?/p>

　　觀點新媒體：公司所選的商業(yè)項目大多數(shù)還是以一二線城市比較成熟的地塊為主？

　　卜鈞雷：基本上還是在一二線城市比較好的地段，符合商業(yè)要求的地段我們就會進。佳兆業(yè)商業(yè)發(fā)展都是這樣做的，本身地段和發(fā)展趨勢能夠符合商業(yè)要求的，我們才會做商業(yè)，如果不能符合商業(yè)要求，或者要經(jīng)過很多年才能夠成熟起來，一般來說我們是不考慮的。

　　觀點新媒體：有很多開發(fā)商進入一二線城市，佳兆業(yè)怎樣獲得先發(fā)優(yōu)勢？

　　卜鈞雷：如果商業(yè)是符合規(guī)律的，整個業(yè)態(tài)組合、商業(yè)動線，包括品牌和服務能夠做得非常好的話，自然客戶群就會來，產(chǎn)生的效益就會非常好。

　　商業(yè)不像住宅，受整個供應量的影響，不管做得好還是不好，供應量影響著住宅的銷售。商業(yè)是在同一個平面上，都是為客戶服務的，服務提供得好客戶就會來，商業(yè)的競爭不像住宅的競爭，而是商業(yè)本身的特點形成的。

　　商業(yè)的根本就是在前期要找到合適的地點，然后要找到非常精準的定位，做到非常好的運營和服務，這才是商業(yè)的核心。

　　觀點新媒體：在提升自身競爭力方面，公司有沒有比較成熟的經(jīng)驗？

　　卜鈞雷：做購物中心一般來說有幾個選擇：第一就是位置可以稍微偏一點，但是交通要通暢；第二，城市的零售總額以及人口、購買力要達到恒定的業(yè)績指標；第三，商業(yè)的占地以及地塊的形狀，要符合購物中心設計的基本理念；第四，按照科學設計的布局，主力店、次主力店、精品店、餐飲，包括交通、物流、消防，都能夠做得開、做得好；最后一點，體量應該是在我們可以接受的范圍之內(nèi)。

　　觀點新媒體：公司的購物中心持有比例大概是多少？租金收益多少？

　　卜鈞雷：購物中心全部都是持有的，在建和已經(jīng)開業(yè)將近200萬平方米。收益還是很滿意的，符合前期設計的商業(yè)模型要求。

　　我們不會強求做商業(yè)，不會為了某種目的做商業(yè)。我們做商業(yè)的目的很清晰，就是能夠符合財務模型的要求，每年租金都要符合要求，我們才會去做。

　　觀點新媒體：在招商或者說在開業(yè)一兩年的項目上，是否會在業(yè)態(tài)方面做一些調(diào)整？

　　卜鈞雷：招商調(diào)整是必然的，因為市場變化很快，每年都需要調(diào)整。我們也是共同要把市場做好，但是購物中心需要有一定的調(diào)整，這是符合整個市場要求的，這是非常正常的。

　　購物中心其實就是一個平臺供應商，我們是撐起一個平臺；就像一個電影，我們是導演，具體找什么樣的演員，就按照故事的劇情來招。

　　觀點新媒體：隨著電商發(fā)展，一些傳統(tǒng)購物中心在調(diào)整，佳兆業(yè)購物中心是不是也會做相應的布局？

　　卜鈞雷：購物中心的核心是給顧客創(chuàng)造一個體驗空間，在這個空間里面，我們會構(gòu)筑不同的場景，通過和客戶的互動，包括服務，通過這樣的環(huán)境，實際上提供的是獨一無二的體驗。

　　觀點新媒體：佳兆業(yè)在商業(yè)方面的計劃是怎樣？

　　卜鈞雷：一方面，我們會非常均衡地發(fā)展購物中心，不會冒進，會在適合的時間、地點去發(fā)展我們認為更有價值的產(chǎn)品。

　　另一方面，從大運中心起步，在文體行業(yè)進行嘗試和發(fā)展，購物中心、文化地產(chǎn)這兩條路我們都會走。

　　另外，住宅集團配套的一些社區(qū)商業(yè)也是我們發(fā)展的一個重要分支。

　　觀點新媒體：在發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)的過程中，對體量有沒有一個目標？

　　卜鈞雷：商業(yè)很難標準化，體量要根據(jù)當?shù)刈≌亢途用裣M能力來定。購物中心，或者是住宅底商，或者是社區(qū)商業(yè)，定出體量是一件很科學的事，也是最難、最需要專業(yè)性的一件事情。

　　在這方面，我們不會用固化的手段，如果硬套的話，一定會出問題。