“商業(yè)項目發(fā)展前期是策劃，中期是建筑設(shè)計，后期則是招商。”

　　編者按：11月27日，由觀點新媒體主辦的2013觀點商業(yè)年會在經(jīng)過一天精彩議程，以及“2013年度商業(yè)最佳表現(xiàn)獎頒獎典禮”之后，于11月27日晚圓滿閉幕。

　　大會圍繞主題“商業(yè)的未來”展開討論，通過數(shù)十個演講、對話、討論、交流、宴會、沙龍等活動，現(xiàn)場數(shù)百房地產(chǎn)與商業(yè)行業(yè)尤其是商業(yè)地產(chǎn)的專家學(xué)者、典范項目打造者、運營者，知名商業(yè)運營商及零售商、品牌商，深入討論了中國商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀與未來。

　　12月24-28日，觀點新媒體將陸續(xù)推出“商業(yè)的未來”2013觀點商業(yè)年會現(xiàn)場采訪系列報道。

　　觀點網(wǎng) 魯鵬、見習(xí)編輯 張常旺 對于一個成功的商業(yè)項目來說，除去后期運營外，建筑設(shè)計也是頗為重要的一環(huán)。

　　那商業(yè)項目的建筑設(shè)計應(yīng)該注意什么？AAI國際建筑師事務(wù)所蔡越云在2013觀點商業(yè)年會上接受觀點新媒體采訪時表示，最重要的是動線規(guī)劃，包括引領(lǐng)顧客購物的動線以及交通動線。

　　與外界觀點認(rèn)為中國商業(yè)地產(chǎn)還處于初期階段不同，蔡越云指出，中國商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)接近發(fā)展的中后期，并且當(dāng)前中國的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展太快，競爭也更激烈。

　　從建筑設(shè)計的角度來看，蔡越云認(rèn)為深圳萬象城和上海大悅城是比較成功的，而且中國的建筑設(shè)計會結(jié)合國情走出一條自己的路。

　　蔡越云亦指出，在當(dāng)前國內(nèi)開發(fā)商其實是很重視建筑設(shè)計，畢竟建筑設(shè)計跟項目能否成功有最直接的關(guān)系，但總體說來，國內(nèi)項目在建筑設(shè)計上的投入依然是相對較低的。

　　而在談到影響商業(yè)項目成功的因素時，蔡越云表示，招商是很重要的一個因素，商業(yè)項目發(fā)展前期是策劃，中期是建筑設(shè)計，后期則是招商。

　　下是觀點新媒體對AAI國際建筑師事務(wù)所商務(wù)專員蔡越云先生的采訪實錄：

　　觀點新媒體：從建筑設(shè)計的角度來說，您怎么看現(xiàn)在中國的商業(yè)地產(chǎn)？

　　蔡越云：不管是一線城市還是二線城市，即使是三線城市、四線城市，再小的城市都需要有商業(yè)地產(chǎn)去支持當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟，去供當(dāng)?shù)厝讼M，這也造成了現(xiàn)在國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展非常迅速。而在國外，商業(yè)地產(chǎn)會跟人口掛鉤，比如說在一個15萬或者20萬人的城市里有多少面積做商業(yè)地產(chǎn)是合適的。

　　中國的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展太快，當(dāng)然競爭也會很激烈?？傮w來說，國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展還是比較好的。

　　觀點新媒體：現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)處于整個發(fā)展周期中哪個階段？

　　蔡越云：我覺得已經(jīng)接近中期偏后了。按照我們公司以及其它公司的情況，現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展還是特別迅猛的，全國各地都在做，不管是華潤置地、新鴻基、瑞安，甚至是阿里巴巴都在進入。

　　觀點新媒體：有觀點認(rèn)為，現(xiàn)在的商業(yè)地產(chǎn)沒有形成統(tǒng)一的發(fā)展方向，顯得比較無序，您怎么看？

　　蔡越云：發(fā)展比較無序，沒有統(tǒng)一的方向，我是贊同的。因為現(xiàn)在大家的想法都不一樣，而且每個區(qū)域也不一樣，他們需要的東西不一樣，每個發(fā)展商的想法也不一樣。但是說還是在發(fā)展初期，我不太贊同，特別是一線城市、二線城市，比如說上海，在大虹橋區(qū)域有很多的商業(yè)進入，我覺得現(xiàn)在已經(jīng)是偏中后期了。

　　觀點新媒體：從建筑設(shè)計的角度，怎樣評判一個商業(yè)地產(chǎn)在設(shè)計上好或者不好？

　　蔡越云：對一個商業(yè)項目的設(shè)計來說，最重要的是動線規(guī)劃，包括引領(lǐng)顧客購物的動線以及交通動線，而交通在這其中起的作用非常大，交通會引導(dǎo)顧客進入shopping mall，刺激消費。而shopping mall最重要的是要就是把人引進來，因此在建筑設(shè)計上，動線的規(guī)劃是最為重要。

　　現(xiàn)在的動線都是在慢慢發(fā)展，像廣州的正佳廣場、天河城、維多利亞由于建得比較早，它們動線設(shè)計雖然不亂，但在國外看來是有點奇怪的。當(dāng)然這也是中國特殊的情況，因為中國的人口比較多，它們的這種動線規(guī)劃是兩條線，里面一個中庭，外面一個流線，最外面再有一個流線，在這種情況下，它們的體量就顯得非常大，但大了以后就會出現(xiàn)一些人行動線的死角，這樣對商業(yè)是不利的。

　　觀點新媒體：廣州其它一些項目其實采用的也是比較類似的設(shè)計，在您看來，是什么原因造成廣州有多個這樣在國外看來比較奇怪的設(shè)計？

　　蔡越云：不管怎么說，正佳廣場和天河城是成功的，對國外來說可能是奇怪，但這是由中國特殊情況造成的，因為中國人口比較多。

　　為什么這種設(shè)計不好呢？因為體量太大了之后，會造成顧客在里面有種迷失感，第一次去逛的話肯定會有這樣的感覺。但是因為中國的特殊情況，這些項目營運得也特別好。

　　在2004年之后建成的商業(yè)綜合體，動線就相對會好一些。當(dāng)時國內(nèi)做商業(yè)特別強的公司，像凱里森、RTKL，帶進來一些新的理念。對建筑設(shè)計來說好或者不好，最重要的是評判里面動線、規(guī)劃，當(dāng)然外在造型也是其中一方面。

　　觀點新媒體：中國商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計是繼續(xù)朝著向國外學(xué)習(xí)的趨勢發(fā)展，還是會走出一條自己的路？

　　蔡越云：肯定會走出一條自己的路，但這是個取其精華去其糟粕的過程。因為國外這么多年發(fā)展下來，總歸有它的道理。比如上海，很多人會覺得上海有點像紐約。

　　很多國外的shopping mall，經(jīng)過這么多年的運營，有它成功的因素。當(dāng)然，我們要學(xué)習(xí)好的地方，然后避開不好的地方，再結(jié)合中國的國情走出自己的一條路，這是以后的發(fā)展方向。

　　觀點新媒體：在您看來，國內(nèi)有哪幾個項目是發(fā)展得比較成功的？

　　蔡越云：這個是由時間段區(qū)分的，深圳萬象城肯定是成功的，不管是萬象城一期還是二期；正佳跟天河城也是屬于成功的。但是，設(shè)計方面每個階段都有每個階段的特色。我心目中比較成功的就是深圳萬象城、上海大悅城。

　　觀點新媒體：開發(fā)商對建筑設(shè)計的投入怎么樣？會不會把建筑設(shè)計當(dāng)成一個很重的部分？

　　蔡越云：國內(nèi)項目在建筑設(shè)計上的投入是相對比較低的，不過開發(fā)商還是很重視建筑設(shè)計，畢竟建筑設(shè)計跟項目能不能成功有最直接的關(guān)系。

　　觀點新媒體：商業(yè)項目除了運營之外，最重要的是不是選址？

　　蔡越云：選址是一方面，位置好對項目發(fā)展肯定是有好處的，但不是所有的開發(fā)商都能選到市內(nèi)最好的位置，而且現(xiàn)在很多城市在發(fā)展城市副中心。在城市副中心的話，也要考慮當(dāng)?shù)氐奶厣?/p>

　　所以說，各方面原因都會對項目造成一定影響，如果一定要評判建筑設(shè)計是重要還是不重要的話，我覺得是處于一個比較重要的位置。

　　觀點新媒體：在為一個商業(yè)項目做建筑設(shè)計時，會考慮未來多久的發(fā)展？

　　蔡越云：在商業(yè)項目發(fā)展最開始的時候，是策劃先介入，而不是建筑設(shè)計公司。對于規(guī)劃來說，一般是考慮比較長遠的，要考慮到幾年之后的情況，我個人覺得一般5年左右。

　　至少3-5年是能預(yù)測的。以前在學(xué)規(guī)劃的時候，我們老師就說，如果考慮5年之后的事情，那都是亂想、胡想，因為沒有一個人能考慮到5年之后會發(fā)生什么事情，但是3到5年是能大概預(yù)測的。

　　建筑設(shè)計肯定會考慮以后的發(fā)展情況，一方面要結(jié)合甲方的想法，另一方面要結(jié)合項目所在區(qū)域以后的發(fā)展態(tài)勢和前景。

　　觀點新媒體：還有什么對商業(yè)項目發(fā)展是比較重要的？

　　蔡越云：招商是比較重要的，是商業(yè)發(fā)展后期的一個重要因素。當(dāng)然，前期是策劃，中期是建筑設(shè)計，后期則是招商。