商業(yè)并非予取予求，在競(jìng)爭(zhēng)更激烈的未來，我們需要更多出色的項(xiàng)目、團(tuán)隊(duì)和企業(yè)，需要更強(qiáng)大的金融支持，為中國(guó)商業(yè)發(fā)展奠定最堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

　　商業(yè)大討論之三：商業(yè)項(xiàng)目的運(yùn)作與實(shí)務(wù)

　　主持嘉賓：RTKL國(guó)際有限公司資深副總裁、商業(yè)項(xiàng)目亞太區(qū)負(fù)責(zé)袁孝楠先生

　　討論嘉賓：深圳卓越集團(tuán)商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司總經(jīng)理張尚學(xué)先生、升龍集團(tuán)副總裁張艾明女士、深圳海岸城購(gòu)物中心常務(wù)副總經(jīng)理陳柏昇先生、鼎信長(zhǎng)城基金董事長(zhǎng)章華先生、竹凌開發(fā)咨詢有限公司董事總經(jīng)理蘇廣平先生

　　袁孝楠：我們這一環(huán)節(jié)的主題是商業(yè)運(yùn)作與實(shí)務(wù)。我想首先請(qǐng)問一下張尚學(xué)先生，因?yàn)槲抑雷吭绞且詫懽謽菫闃?biāo)桿的，在深圳中心區(qū)做得非常多，它現(xiàn)在也開始往商業(yè)方面發(fā)展。你們是準(zhǔn)備怎么來運(yùn)作商業(yè)的？

　　張尚學(xué)：其實(shí)商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該含有幾種業(yè)態(tài)，一個(gè)是傳統(tǒng)的零售商業(yè)，另外是辦公商業(yè)，還有旅游地產(chǎn)商業(yè)，其實(shí)這是一個(gè)宏觀的商業(yè)地產(chǎn)的概念。

　　作為卓越集團(tuán)來講，我們今后的戰(zhàn)略是商住并舉，在商業(yè)這一塊，商業(yè)地產(chǎn)最根本的，我們很關(guān)注它的投資回報(bào)率，這是決定商業(yè)地產(chǎn)保值增值很重要的一項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)，商業(yè)是一個(gè)系統(tǒng)的經(jīng)營(yíng)行為，從卓越集團(tuán)來講，現(xiàn)在在商業(yè)地產(chǎn)這一塊，我們從最前端的拿地開始，然后投資分析，然后頂層的設(shè)計(jì)，包括我們的投融資模式、回報(bào)的模式、商業(yè)體系的設(shè)計(jì)、商業(yè)的前期設(shè)計(jì)規(guī)劃、后期的運(yùn)營(yíng)，我認(rèn)為未來商業(yè)地產(chǎn)這一塊大家競(jìng)爭(zhēng)的核心一定是經(jīng)營(yíng)和運(yùn)營(yíng)，就是說軟實(shí)力方面是做商業(yè)的核心點(diǎn)。作為集團(tuán)來講，從最前端的頂層設(shè)計(jì)到體系設(shè)計(jì)，在前端的投融資模式，然后退出機(jī)制，整個(gè)的系統(tǒng)化的做這方面的頂層設(shè)計(jì)，到后期的運(yùn)營(yíng)，從經(jīng)營(yíng)價(jià)值的角度去保值、增值，這是我們的總體思考。

　　袁孝楠：我有個(gè)問題想請(qǐng)教一下，寫字樓你們很在行，最近我知道在北京出現(xiàn)了1000每平米每個(gè)月租金的情況，600塊以上的很多，當(dāng)然這主要是租給金融投資或者是服務(wù)業(yè)，我們?cè)谧龀鞘猩虡I(yè)綜合體的時(shí)候，大家都希望蓋5A級(jí)的寫字樓，其實(shí)5A級(jí)的寫字樓只是造型而已，對(duì)你的投資運(yùn)作一點(diǎn)幫助都沒有。你們?nèi)绾蝸矶?，你是?A級(jí)的，還是要什么？

　　張尚學(xué)：我覺得這是企業(yè)對(duì)自己產(chǎn)品追求的標(biāo)準(zhǔn)，或者自己做產(chǎn)品的定位方向，作為卓越來講，我們的寫字樓、住宅的設(shè)計(jì)、品質(zhì)以及后期的客戶維護(hù)，我們都是有追求的。在寫字樓方面，我們也有相關(guān)的數(shù)據(jù)，在全國(guó)的一線城市，在寫字樓物業(yè)這一塊的市場(chǎng)基礎(chǔ)還是比較好的，我們?cè)谏钲谧鰧懽謽沁€是比較早的，寫字樓這一塊的市場(chǎng)需求還是不錯(cuò)的。我們做寫字樓，關(guān)鍵的是前期的設(shè)計(jì)規(guī)劃和后期的營(yíng)運(yùn)維護(hù)，這一點(diǎn)跟零售商業(yè)本質(zhì)上是一樣的，包括里面租戶的組合、租戶的選擇，包括后期我們的物業(yè)管理、運(yùn)營(yíng)維護(hù)，包括一系列的后續(xù)服務(wù)工作，決定了我們?cè)趯懽謽沁@一塊的品質(zhì)和未來的價(jià)值。

　　袁孝楠：怪不得卓越可以成為全國(guó)銷售業(yè)績(jī)突破百億的企業(yè)，就是前期的選擇和后期的運(yùn)營(yíng)服務(wù)讓業(yè)主滿意，使卓越有很大的發(fā)展。

　　張尚學(xué)：在這里我再補(bǔ)充一句，其實(shí)卓越是商住并舉的，我們?cè)谧≌@一塊，我們的老客戶對(duì)卓越住宅的產(chǎn)品的滿意度非常高，特別是我們的蔚藍(lán)海岸，包括在青島、長(zhǎng)沙、深圳的項(xiàng)目都叫蔚藍(lán)海岸，我們這個(gè)蔚藍(lán)系列還是大家比較認(rèn)可的，謝謝大家關(guān)注。

　　袁孝楠：下一位是升龍集團(tuán)的副總裁張艾明女士，對(duì)于我們這個(gè)主題，商業(yè)項(xiàng)目的運(yùn)作與實(shí)務(wù)，請(qǐng)你就你們的心得來聊一聊。

　　張艾明：這個(gè)問題定出來的時(shí)候，我有很多的疑問，大會(huì)讓RTKL這樣一個(gè)在設(shè)計(jì)方面非常資深的企業(yè)，讓袁先生做主持來讓我們談商業(yè)項(xiàng)目的運(yùn)作和實(shí)務(wù)。我們做商業(yè)

　　跨過了施工階段、招商階段，直接從規(guī)劃來探討運(yùn)營(yíng)與務(wù)實(shí)，我覺得也蠻有似的，我期待著我們這一組的對(duì)話可以在前端跟末端之間找到一個(gè)很好的契合點(diǎn)。

　　剛才卓越的張總也提到了一個(gè)很好的話題，就是講規(guī)劃設(shè)計(jì)對(duì)運(yùn)營(yíng)跟務(wù)實(shí)之間這樣一個(gè)關(guān)聯(lián)性的紐帶。我簡(jiǎn)單為大家介紹一下升龍集團(tuán)，可能直到去年還有很多朋友不太了解升龍，今年開始越來越多的朋友很好奇地問，你們升龍集團(tuán)是怎么樣取得這么快速的發(fā)展的。今年截止到目前為止，我們已經(jīng)有160多億的銷售額，我們從來沒有參加過房地產(chǎn)的排名，據(jù)非官方的排名，我們應(yīng)該在30多位。2013年我們著重了新項(xiàng)目的拓展，大概拿了十幾塊地，我們明年的目標(biāo)是260億到300億之間，如果不出意外的話，升龍集團(tuán)會(huì)進(jìn)入全國(guó)的前20名。

　　袁孝楠：這個(gè)很棒，但是我站在建筑師的角度，我還是想問一下在座的各位關(guān)心的事，我們?cè)谧銮捌谶\(yùn)作的時(shí)候，建筑師經(jīng)常問業(yè)主要一些東西，那么我們所拿到的東西都是政府所審批的東西，或者政府規(guī)定的東西，我都是跟業(yè)主的決策者談，他的東西跟政府不一樣，你們?cè)趺刺幚恚?/p>

　　張艾明：袁總問的這個(gè)問題是有事實(shí)依據(jù)的，站在開發(fā)商的角度來講，和優(yōu)秀設(shè)計(jì)單位之間的碰撞是非常關(guān)鍵的，如果說我們磨合得好，可能會(huì)是一場(chǎng)非常美好的體驗(yàn)，但如果我們?cè)诤诵膬r(jià)值理念上面產(chǎn)生沖突，我們的想法即便和設(shè)計(jì)單位接軌，但是和政府的控規(guī)需求不相符合，那就會(huì)是一個(gè)非常痛苦的經(jīng)歷。作為開發(fā)商來講，在拿地期間，就會(huì)做好和政府之間需求上的契合，強(qiáng)規(guī)可能不會(huì)更改，這就會(huì)造成和設(shè)計(jì)單位的沖突。我想無論是政府、開發(fā)商還是設(shè)計(jì)方，大家有一個(gè)目標(biāo)是一致的，就是我們都很想做一個(gè)好的作品出來。這中間就少不了妥協(xié)和斗爭(zhēng)。

　　袁孝楠：下一位是深圳海岸城購(gòu)物中心常務(wù)副總經(jīng)理的陳柏昇先生，你也是我們的業(yè)主之一。海岸城是在深圳南山區(qū)運(yùn)作得非常成功的一個(gè)項(xiàng)目，而且現(xiàn)在也開始往外地發(fā)展。你們對(duì)于城市綜合體的經(jīng)營(yíng)、運(yùn)作到未來的軒帝，你們是什么樣的做法？

　　陳柏昇：我們這個(gè)項(xiàng)目在深圳運(yùn)作了已經(jīng)有6年了，未來在無錫這個(gè)項(xiàng)目我們也會(huì)精心打造。說到下一步的選地，因?yàn)樯虡I(yè)項(xiàng)目的規(guī)劃非常多，所以下一步我們會(huì)比較謹(jǐn)慎一些。

　　袁孝楠：就是所謂的不要同質(zhì)化。因?yàn)槲铱吹胶０冻窃谏钲诟芏囗?xiàng)目不一樣的地方，就是在二樓有一個(gè)很大的平臺(tái)，把你的主要的活動(dòng)從一樓提升到二樓，希望能夠增加兩個(gè)主要活動(dòng)的層面?？墒俏以谄渌捻?xiàng)目里面，我發(fā)現(xiàn)你們并沒有主張這一點(diǎn)。是不是你們?cè)谶\(yùn)作方面碰到了一些難處？或者后來的項(xiàng)目沒有辦法實(shí)現(xiàn)？

　　陳柏昇：深圳海岸城的項(xiàng)目，我們是雙鎖城（諧音）的概念，當(dāng)然這個(gè)概念是前期與政府溝通達(dá)成的這個(gè)方案。至于其它的外面的項(xiàng)目，有部分政府是不同意這樣做的。深圳灣就是一條二樓的平臺(tái)把所有的商業(yè)項(xiàng)目連接起來，對(duì)整個(gè)二樓都有非常大的好處，所以我建議各位領(lǐng)導(dǎo)有機(jī)會(huì)可以參考一下這種設(shè)計(jì)。

　　袁孝楠：很多在座的嘉賓，或者是在座的一些開發(fā)商都會(huì)希望累積好的經(jīng)驗(yàn)，當(dāng)你有了好的經(jīng)驗(yàn)，你有希望在下一個(gè)項(xiàng)目同樣使用，不希望改掉它，但是如果我們這個(gè)好的經(jīng)驗(yàn)只是曇花一現(xiàn)，只能在這個(gè)項(xiàng)目做，那你做每個(gè)項(xiàng)目都要重新花腦筋去做，是不是太累了？

　　陳柏昇：這個(gè)我覺得還是因地制宜吧。我想說一下我們營(yíng)運(yùn)的經(jīng)驗(yàn)，現(xiàn)在同質(zhì)化的商場(chǎng)越來越多，我們海岸城也逐步想做一個(gè)差異化的路線，比如說從品牌引進(jìn)方面，深圳項(xiàng)目引進(jìn)了一些化妝品專賣店，包括4家買手店，這些都是華南首家引進(jìn)的。另外，我們的停車場(chǎng)做了一個(gè)反向?qū)ぼ囅到y(tǒng)，這和大家去的太古匯有點(diǎn)不同，我們的反向?qū)ぼ囀遣恍枰櫩退⒖ǖ?，直接在交費(fèi)的時(shí)候就可以顯示你的車在什么區(qū)域，我們用的是一套車牌的追蹤系統(tǒng)。另外在藝術(shù)層面方面，我們也引進(jìn)了一批美國(guó)雕塑家的藝術(shù)品。我們作為營(yíng)運(yùn)的管理者來說，還是繼續(xù)的求變、創(chuàng)新。前段時(shí)間我剛?cè)ト毡竞托滤抟羷?shì)丹的高層交流過，他們的年銷售大概130多億人民幣，他們前兩年也做了一個(gè)比較大的改變。我也很好奇的問他，作為一個(gè)100多億的銷售額的企業(yè)，為什么還要做一些大的改變？他們提到，一個(gè)是銷售額的增長(zhǎng)遇到了瓶頸，長(zhǎng)期都是3%到5%的增長(zhǎng)，第二個(gè)，他們研究客流的動(dòng)向，發(fā)現(xiàn)客人在高層的停留時(shí)間是比較短的，所以他們的動(dòng)線都做了改變。第三，他說要引進(jìn)一些有潛力的新品牌，我們也參考了一些這個(gè)意見，所以我們海岸城也會(huì)與一些新品牌共成長(zhǎng)。

　　袁孝楠：下一位是來自鼎信長(zhǎng)城基金的董事長(zhǎng)章華，您的角度可能和開發(fā)商的角度有所不同，對(duì)于運(yùn)營(yíng)和實(shí)務(wù)方面來講，您的著重點(diǎn)是什么，請(qǐng)您分享一下您的心得。

　　章華：大家好，我是來自鼎信長(zhǎng)城基金的章華，我們基金今年投了大概80多億，我們是很多開發(fā)商項(xiàng)目層面的股東，11月8號(hào)我們?cè)谏虾８?jìng)拍了一塊土地，接近40億，我們和中駿聯(lián)合拍的，我們會(huì)出一半多一點(diǎn)的資金。在前年，我們?cè)谏虾Ｒ才牧艘粔K地。今天是中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)方面的年會(huì)，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)方面的信息我需要迫切的了解，我之前在房地產(chǎn)行業(yè)工作了10年，對(duì)這一塊應(yīng)該是不太陌生的，但是現(xiàn)在中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展太迅速，雖然商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)在只占整體房地產(chǎn)市場(chǎng)的一小部分，但是它的發(fā)展非常迅速。今天早上我聽到一些商業(yè)地產(chǎn)方面的操作的內(nèi)容，但是遺憾的是大家都還是在定性的講，概念化的講，我沒有聽到從投資角度、從股東角度想要的東西，那就是投資回報(bào)，每一個(gè)項(xiàng)目的投資回報(bào)是怎么設(shè)定的，怎么實(shí)現(xiàn)的，然后它的技術(shù)指標(biāo)怎么參照，這方面的信息我還沒有聽到。我認(rèn)為現(xiàn)在國(guó)內(nèi)真正的圍繞著商業(yè)地產(chǎn)做事情，可能大部分還是在被動(dòng)做的，主動(dòng)拓展的還不多。另外，我們現(xiàn)在也仍然處在初級(jí)階段，商業(yè)的精細(xì)化管理、非常理性的投資評(píng)判做得還不是特別好。

　　我們是做房地產(chǎn)金融的，我也站在金融的角度簡(jiǎn)單說一下我對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的一些獨(dú)特的考慮。上午朱中一會(huì)長(zhǎng)講到了他的一些顧慮，這些顧慮我們都想過，但是在顧慮中怎么快速發(fā)展？當(dāng)前相比國(guó)際的持有型物業(yè)、商業(yè)地產(chǎn)，我們可能還缺一些東西，第一個(gè)缺的是房地產(chǎn)信托基金這樣一個(gè)退出工具，我們國(guó)內(nèi)目前仍然沒有，雖然過去討論了4年，我們中間也參與了一些討論，但是現(xiàn)在仍然沒有推出來，所以大型持有的東西不能流通化，這是一個(gè)很大的問題。第二個(gè)是稅收。我們持有商業(yè)經(jīng)營(yíng)物業(yè)，對(duì)外租賃，稅負(fù)還是很重的，大概占到銷售收入的接近20%要被政府拿走。第三，我們的營(yíng)運(yùn)成本，尤其是利息，在國(guó)內(nèi)還是很高的。國(guó)際上融資的利息大概是1%到3%，這樣的低成本是可以支撐的，如果國(guó)內(nèi)的持有型物業(yè)，銀行借出利率7%，加上監(jiān)管的成本，達(dá)到8%到10%，我們是很難支撐這個(gè)發(fā)展的。剛才有一位嘉賓談到了華潤(rùn)萬(wàn)象城的項(xiàng)目，我們和他們也有很多的合作，它的做得好的項(xiàng)目，它的盈利指標(biāo)是15%左右，做得差的可能在10%到12%。但是我們投房地產(chǎn)項(xiàng)目，這個(gè)盈利指標(biāo)前幾年都在25%以上，最近幾年略微降了一些，可能也在18%到20%之間。我們的收益性物業(yè)營(yíng)商的環(huán)境方面還有比較大的需要改觀的空間。

　　袁孝楠：在國(guó)外是把利潤(rùn)算得很精細(xì)的，它計(jì)算8%一定是能拿到8%的，在中國(guó)可能15%的利潤(rùn)，拿到手的連8%不一定。目前中國(guó)的融資成本這么高，對(duì)于這種情況，不知道誰(shuí)能來解決問題。

　　章華：持有型物業(yè)在中國(guó)還是一個(gè)很新的東西，從整個(gè)的合作資金來源來說，因?yàn)槌钟行臀飿I(yè)必然要做得比較長(zhǎng)期，現(xiàn)在國(guó)內(nèi)大多數(shù)還是三年以下、五年以下的更多。在成本這一塊，利差的差異還是蠻大的，包括大家談到的萬(wàn)達(dá)，它可能是真正的進(jìn)入商業(yè)，初期可能是一個(gè)噱頭，后期因?yàn)樗奈恢眠€不錯(cuò)，所以它的評(píng)估價(jià)值很快上來了，我覺得這得益于中國(guó)大環(huán)境的進(jìn)步，中國(guó)城鎮(zhèn)化的提高，略微偏一點(diǎn)的地方也變成了核心的地段。前幾年萬(wàn)達(dá)賣給澳洲的基金，也有了不錯(cuò)的現(xiàn)金流的回籠。但是現(xiàn)在仍然有大量的收益性物業(yè)是沒有流動(dòng)性的，他們很難解決一個(gè)套現(xiàn)的問題，它的流動(dòng)性仍然不夠，所以房地產(chǎn)信托基金推出之后，可能這一塊才有更好的發(fā)展。

　　袁孝楠：下面一位嘉賓是蘇廣平，我跟蘇廣平在十幾年前就認(rèn)識(shí)了，他目前是作房地產(chǎn)咨詢的，其實(shí)他原來是建筑師，我們?cè)?jīng)在一起工作過，他從一個(gè)專業(yè)人才變成一個(gè)開發(fā)商，您談?wù)効?，跟其他人的想法有什么不同?/p>

　　蘇廣平：我跟袁總以前在RTKL在洛杉磯是同事，袁總是我的領(lǐng)導(dǎo)，后來我更多的在開發(fā)商那里工作。我在兩家世界頂級(jí)的開發(fā)商那里工作過，一個(gè)是西蒙物業(yè)，這是專門做零售商業(yè)物業(yè)的，另外一家叫普爾兄弟（諧音），是專門做住宅的，我有幸從它內(nèi)部來感受到來感受到一個(gè)做商業(yè)物業(yè)的開發(fā)企業(yè)和住宅開發(fā)的企業(yè)那里有不同的感受。我感覺做商業(yè)是很好的，住宅一直是頂著很大的壓力，就是流通性很大，你賣出去了，這個(gè)東西就不是你的了，不管你賣得再好，你賺了200%的利潤(rùn)，那是去年的，你明年要有新的開發(fā)、新的銷售，這是不會(huì)停止的。西蒙現(xiàn)在的市值是500多億美金，它每年拿出10億美金做開發(fā)，這占它的開發(fā)的比例是很小的，所以它的壓力就沒有那么大，不管是資金壓力還是其他的壓力都很小，而且它的利潤(rùn)更高。億中國(guó)的住宅開發(fā)過去這些年享受了城鎮(zhèn)化、經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的紅利，大家閉著眼睛開發(fā)都可以掙錢，這種好日子是不可長(zhǎng)期持續(xù)的，必然發(fā)展到后來，這方面是要受壓迫的。我覺得商業(yè)開發(fā)是一個(gè)回報(bào)優(yōu)厚，但是風(fēng)險(xiǎn)比較高，對(duì)開發(fā)商要求也比較高的行當(dāng)。風(fēng)險(xiǎn)比較大，要求比較高，開發(fā)商自身的綜合能力要求非常的強(qiáng)，從各方面的資源整合，從政府、設(shè)計(jì)，到下游的招商、運(yùn)營(yíng)，到外圍的很多東西，你都需要整合。我覺得在中國(guó)現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)剛剛開始，各種問題確實(shí)存在，供應(yīng)量多，同質(zhì)化嚴(yán)重、電商挑戰(zhàn)，這些都是問題。但是我總的感覺，這些問題主要是因?yàn)槲覀兏哔|(zhì)量的東西還是太少。我覺得我們高質(zhì)量的東西不是供應(yīng)過剩，也不是同質(zhì)化嚴(yán)重，而是太少了，所以我覺得還是很有希望的，我覺得商業(yè)地產(chǎn)的同行們還是大有可為。

　　袁孝楠：謝謝各位專家精彩的意見，由于時(shí)間有限，我們不能夠繼續(xù)討論下去，謝謝各位。