“我們更多是給消費者一種體驗的感覺，和電商最本質的區(qū)別是有人與人的交流和聚會?！?/h3>

　　編者按：現(xiàn)在的商業(yè)就像一個全新冒險樂園，充滿機遇，也充滿風險，更有無數(shù)需要解答的問題：什么樣的商業(yè)項目才是好的項目？商業(yè)與地產更深入結合的核心與定位是什么？如何認識商業(yè)與金融資本之間的關系？商業(yè)發(fā)展商與品牌之間怎樣建立與維護合作關系？傳統(tǒng)商業(yè)與品牌怎樣應對電商的沖擊？

　　2013年11月26-28日，觀點新媒體將在廣州舉行首屆觀點商業(yè)年會，圍繞論壇主題“商業(yè)的未來”，觀點新媒體遍訪商業(yè)地產的專家學者、典范項目的打造者、運營者，知名商業(yè)運營商及零售商、品牌商等人士，推出“商業(yè)的未來”2013觀點商業(yè)年會系列報道。

　　觀點網 見習編輯 王靜 在如今任何線下零售都不能避免拿來和電商進行一番比較的大形勢下，金源新燕莎mall給出了一個更成熟的答案。

　　“我們沒有把電商作為主要的競爭對手?！北本┙鹪葱卵嗌痬all策劃推廣部部長査威對觀點新媒體如是表態(tài)。

　　作為國內首家真正意義上的Shopping mall，金源新燕莎mall如今已經走過9個年頭。在每年保持兩位數(shù)增長的前提下，也在慢慢培養(yǎng)消費者習慣這一商業(yè)形態(tài)。

　　在電商勢頭如日中天的當下，很多商場已經或者正在成為消費者的“試衣間”。金源新燕莎mall的業(yè)態(tài)結構中，服裝零售依然占了70%之多，在零售業(yè)成本上升而純利下降的局勢下，這個比例似乎有影響整體營收的風險。

　　面對這種擔憂，査威表示：“從理論上來講，我們沒有把電商作為主要的競爭對手，因為他的優(yōu)勢非常明顯，我們的優(yōu)勢也非常明顯?！?/p>

　　査威強調，作為實體shopping mall，金源新燕莎和電商最本質的區(qū)別在于，能給消費者一種體驗的感受，有人與人的交流和聚會，這是電商無法完成的。

　　在成立之初，因為秉承shopping mall的理念，金源新燕莎在空間組合布局上選擇了收窄商鋪面積，更多地釋放公共空間。如今看來，這似乎已經成為其一大優(yōu)勢，越來越多的消費者肯定了這一點。

　　以下為觀點新媒體對北京金源新燕莎mall策劃推廣部部長査威先生采訪實錄：

　　觀點新媒體：商業(yè)項目越來越多，金源新燕莎MALL有什么優(yōu)勢？

　　查威：到今年10月24號正好是我們開業(yè)九周年，優(yōu)勢總結起來是兩個方面。

　　客觀方面，一是從開業(yè)之初就有1萬個免費車位；第二個，提供吃喝玩樂購于一體的服務。

　　從主觀來講，運營團隊是以滿足消費需求為主，能夠落實到實際工作中。另外，我們會和品牌一起成長，雖然這聽起來像一個口號，但是在剛開始成立的時候遇到的問題非常大，因為九年之前中國購物中心還沒有完全成熟，包括我們自己在內也不知道什么叫做成熟，所以品牌準備得不是很充分。

　　單從購物中心的運營模式來說，我們和品牌之間是一種租賃關系，跟租房子一樣，談好了租金，按時交租就可以了，但這樣就相當于各個品牌只是小型的百貨或者零售。他們在零售方面的經驗是非常不足的，我們就把曾經具有的零售經驗傳遞給他們，以便使他們能夠應對零售，能夠產生盈利，這是一個很困難的事情，特別是在開始的時候。

　　金源新燕莎MALL的布局不會讓人有擁擠的感覺，這可能是我們的一個優(yōu)勢。但是在籌劃和開業(yè)之初也是頂著非常大的風險，因為我們經營和公共空間的比例能夠達到1：1，準確算起來是48%：52%，這等于我們放棄了至少10%-20%的經營面積，需要承受相當大的風險。

　　另外一方面，消費者逛慣了商品比較豐富的商品市場，初次來到金源新燕莎mall可能還要有一個適應過程。所以，九年以來我們自身、消費者和品牌商都在共同適應這個國外已經發(fā)展起來的購物中心業(yè)態(tài)。

　　觀點新媒體：當時進行這樣一個設計的初衷是什么？

　　查威：當時我們的目標客戶群是全客層、全年齡段，是以家庭為主的消費場所。而且，我們一直在強調這是消費場所，不是購物場所。購物是消費的行為之一，但不是全部，所以我們想給消費者一種休閑消費的感覺，才設計了48%：52%。

　　觀點新媒體：電商興起，零售都面臨困境，有沒有針對這種現(xiàn)狀做一些調整？或者說有沒有其他的舉措來應對？

　　查威：從理論上來講，我們沒有把電商作為主要的競爭對手，因為電商優(yōu)勢非常明顯，我們的優(yōu)勢也非常明顯。我們更多是給消費者一種體驗的感覺，和電商最本質的區(qū)別是有人與人的交流和聚會，這是不能達到這種效果的。

　　就像功能組合電商就不太可能做到，因為不可能在電腦上完成吃喝玩樂購所有的需求。電商明顯的優(yōu)勢是價格方面的優(yōu)勢，還有購物時間方面的優(yōu)勢。

　　觀點新媒體：和品牌商合作的時候有沒有什么樣的標準？哪些品牌是需要的？

　　查威：一般比較標準的購物中心都有一到兩家主力百貨店，其余的都是屬于租賃店。因為我們有四家主力店，分別是燕沙商城、貴友大廈、居然之家和卜蜂蓮花。其中我們和燕沙商城是屬于同一個集團，屬于兄弟單位。

　　前兩個是我們在負責運營，后兩個業(yè)主在負責。這四家能夠把購物中心的定位確定到40%到50%。剩下的租賃部分，選品牌的原則是知名和暢銷。我們都知道燕沙商城是一個高端百貨業(yè)，以滿足中高端需求為主，而且是以家庭消費為主。

　　觀點新媒體：一共有多少家品牌商入??？

　　查威：不算剛才說的那四家主力店，大概是450家到500之間。

　　觀點新媒體：開始的時候怎么建立關系？合作之后又如何維護和品牌商之間的關系？

　　查威：從法律的角度來講，有一個租賃協(xié)議，比如說維持一年、兩年或者三年的租期；從日常的關系上來說，我們沒有把他們看成是附屬，或者叫租戶之一；從概念上來說，他們負責生產產品，銷售給百貨公司，但是在我們這里，相對來說是產供銷一體，會把有關零售的信息和他們交流溝通。

　　觀點新媒體：和品牌的這種溝通是用什么方式進行？

　　查威：每周一三五上午，我們都會有例行的晨會，在這個時候會和業(yè)主做一些溝通和交流。第二，對于一些專業(yè)崗位，財務和信息部門會定期進行統(tǒng)一培訓。在相當長的一段時間里，我們這里幾乎成了品牌公司的培訓基地。有一些品牌商和我們熟悉后，在北京其他購物中心開店，就會讓金源新燕莎培訓過的員工去新店工作。

　　觀點新媒體：有沒有擴張的想法？

　　查威：有這個想法，但從理論上來講，我們不會和萬達一樣一下開十家或者二十家。運營購物中心的人知道，需要投入的人力和時間成本是非常大的。

　　表面上看運營購物中心只要收租金就完了，但怎么樣順暢地收到這個錢是非常復雜的。因為所有的經營沒有權利全部插手，只是把品牌招進來，品牌負責具體的經營。

　　觀點新媒體：餐飲和娛樂能夠聚集人氣，電商也沒有這樣的體驗業(yè)態(tài)，很多商業(yè)體會增大這方面的比例？

　　查威：萬達現(xiàn)在提出一個口號叫去百貨化，它有這種條件，因為所有的物業(yè)都是他自己的。但我們等于是租給業(yè)主空間，所以在先天方面來講是不一樣的。

　　我們和其他購物中心最大不一樣的地方是，功能組合更加符合消費者的需求，是吃喝玩樂購在一起，有50家餐飲，有新媒影院，有冠軍溜冰場。

　　觀點新媒體：這個功能組合未來會不會根據(jù)趨勢來進行變動？

　　查威：是的，而且這是任何一家購物中心包括百貨業(yè)生存的核心。

　　觀點新媒體：金源新燕沙有沒有潛在的對手，或者說有沒有和哪一家進行比較？

　　查威：最大的競爭對手是我們自己，如果不在去年和前年放掉一部分經營效益進行主動調整，可能往后的年份就不太好過了。如果不適應市場，不需要別人打敗你，自己可能就不行了。

　　從理論上來講，我們不怕任何人，因為已經九年了，沒有一家類似業(yè)態(tài)的購物中心比我們還早。如果我們不行很早就不行了，不用等到別人來競爭。

（審校：劉滿桃）