“將金地商置打造成為具鮮明競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的全國(guó)性綜合體開(kāi)發(fā)商和精品商業(yè)持有者?！?/h3>

　　編者按：現(xiàn)在的商業(yè)就像一個(gè)全新冒險(xiǎn)樂(lè)園，充滿(mǎn)機(jī)遇，也充滿(mǎn)風(fēng)險(xiǎn)，更有無(wú)數(shù)需要解答的問(wèn)題：什么樣的商業(yè)項(xiàng)目才是好的項(xiàng)目？商業(yè)與地產(chǎn)更深入結(jié)合的核心與定位是什么？如何認(rèn)識(shí)商業(yè)與金融資本之間的關(guān)系？商業(yè)發(fā)展商與品牌之間怎樣建立與維護(hù)合作關(guān)系？傳統(tǒng)商業(yè)與品牌怎樣應(yīng)對(duì)電商的沖擊？

　　2013年11月26-28日，觀(guān)點(diǎn)新媒體將在廣州舉行首屆觀(guān)點(diǎn)商業(yè)年會(huì)，圍繞論壇主題“商業(yè)的未來(lái)”，觀(guān)點(diǎn)新媒體遍訪(fǎng)商業(yè)地產(chǎn)的專(zhuān)家學(xué)者、典范項(xiàng)目的打造者、運(yùn)營(yíng)者，知名商業(yè)運(yùn)營(yíng)商及零售商、品牌商等人士，推出“商業(yè)的未來(lái)”2013觀(guān)點(diǎn)商業(yè)年會(huì)系列報(bào)道。

　　觀(guān)點(diǎn)網(wǎng) 陳業(yè) 從今年幾次注資動(dòng)作均不難看出，金地正加速旗下商業(yè)平臺(tái)金地商置的發(fā)展步伐。而這加速的背后，與金地著眼于未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)將擁有較大的發(fā)展空間因素密切相關(guān)。

　　金地商置行政總裁徐家俊在接受觀(guān)點(diǎn)新媒體采訪(fǎng)時(shí)表示，隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式向消費(fèi)型轉(zhuǎn)變，中國(guó)商業(yè)也獲得了蓬勃的發(fā)展，國(guó)內(nèi)購(gòu)物中心的數(shù)量及面積以年增長(zhǎng)率約10%的速度迅速增長(zhǎng)。

　　徐家俊認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)將是未來(lái)十年中國(guó)地產(chǎn)發(fā)展的重頭戲。

　　伴隨著商業(yè)地產(chǎn)作為金地集團(tuán)兩翼戰(zhàn)略之一進(jìn)程的推進(jìn)，金地商置作為金地集團(tuán)旗下獨(dú)立運(yùn)作商業(yè)地產(chǎn)投資、開(kāi)發(fā)及運(yùn)營(yíng)管理的平臺(tái)，要想更好地配合整體戰(zhàn)略的發(fā)展，于當(dāng)前背景下的經(jīng)營(yíng)策略顯得尤為重要。

　　對(duì)此，徐家俊透露，金地商置將根據(jù)市場(chǎng)變化和公司策略穩(wěn)步推進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的發(fā)展，主要關(guān)注一二線(xiàn)城市投資機(jī)會(huì)，核心區(qū)域城市級(jí)綜合體將是金地中長(zhǎng)期內(nèi)著力發(fā)展的主要物業(yè)類(lèi)型。就短期來(lái)看，金地商置仍然會(huì)去發(fā)展精品住宅業(yè)務(wù)，金地商置首要是做大，才能持續(xù)實(shí)現(xiàn)做強(qiáng)，做大與做強(qiáng)是金地商置的核心發(fā)展思路。

　　金地商置在國(guó)內(nèi)擁有北京金地中心、深圳崗廈項(xiàng)目、西安金地中心、紹興金地自在天地、深圳威新軟件科技園等多個(gè)商業(yè)項(xiàng)目。同時(shí)通過(guò)收購(gòu)及金地集團(tuán)優(yōu)質(zhì)住宅項(xiàng)目的注入，金地商置在北京、上海等城市擁有9個(gè)精品住宅項(xiàng)目。

　　正在運(yùn)營(yíng)中的商業(yè)項(xiàng)目為北京金地中心項(xiàng)目，該項(xiàng)目位于北京CBD，擁有11萬(wàn)平米寫(xiě)字樓、3萬(wàn)平米時(shí)尚購(gòu)物中心、20萬(wàn)平米國(guó)際住區(qū)。據(jù)徐家俊介紹，北京金地中心物業(yè)出租率達(dá)到100%，日均人流量接近3萬(wàn)，租金收益逐年提高。此外，深圳威新科技園一、二期目前也基本滿(mǎn)租，無(wú)論是租金收益還是管理質(zhì)量都是南山核心區(qū)域具有代表性的項(xiàng)目。

　　而金地商置旗下的住宅項(xiàng)目沈陽(yáng)濱河國(guó)際、西安藝境、上海藝華年、上海松江自在城、沈陽(yáng)藝境等項(xiàng)目也陸續(xù)在2013年開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售，隨著這些項(xiàng)目進(jìn)入銷(xiāo)售期和結(jié)轉(zhuǎn)期，將為金地商置實(shí)現(xiàn)快速做大注入強(qiáng)勁的動(dòng)力。

　　以下為觀(guān)點(diǎn)新媒體對(duì)金地商置集團(tuán)有限公司行政總裁徐家俊先生的采訪(fǎng)實(shí)錄：

　　觀(guān)點(diǎn)新媒體：中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)剛剛起步，還在加速發(fā)展過(guò)程中，這個(gè)階段會(huì)持續(xù)多久？金地在當(dāng)前環(huán)境下選擇什么定位和經(jīng)營(yíng)策略，以適應(yīng)和拓展市場(chǎng)？

　　徐家俊：隨著城鎮(zhèn)化被提高到國(guó)家戰(zhàn)略高度，新型城鎮(zhèn)化將成為未來(lái)幾年國(guó)家著力推進(jìn)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)。目前，中國(guó)正進(jìn)入城市化進(jìn)程中期和居民消費(fèi)經(jīng)濟(jì)初期，隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式向消費(fèi)型轉(zhuǎn)變，中國(guó)商業(yè)也獲得了蓬勃地發(fā)展，國(guó)內(nèi)購(gòu)物中心的數(shù)量及面積以年增長(zhǎng)率約10%的速度迅速增長(zhǎng)。預(yù)計(jì)到2015年中國(guó)將有4075個(gè)購(gòu)物中心，總面積將達(dá)到約1.65億平米。而縱觀(guān)發(fā)達(dá)國(guó)家商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，中國(guó)人均商業(yè)面積仍存在較大發(fā)展空間。商業(yè)地產(chǎn)將是未來(lái)十年中國(guó)地產(chǎn)發(fā)展的重頭戲。

　　目前，國(guó)家對(duì)住宅的調(diào)控政策仍在持續(xù)，而商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展卻有著相對(duì)穩(wěn)定和寬松的政策環(huán)境。另外，地方政府對(duì)持有性物業(yè)的偏好，政策逐漸向商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)傾斜，一線(xiàn)城市進(jìn)入城市更新發(fā)展階段，將為商業(yè)項(xiàng)目的拓展騰出更多空間。

　　在此背景之下，金地集團(tuán)自2010年就提出“一體兩翼”發(fā)展戰(zhàn)略。商業(yè)地產(chǎn)作為兩翼戰(zhàn)略之一，依托金地集團(tuán)的品牌優(yōu)勢(shì)和優(yōu)質(zhì)資源，通過(guò)商業(yè)經(jīng)營(yíng)對(duì)土地價(jià)值的拉升來(lái)提高商業(yè)產(chǎn)品的溢價(jià)水平。同時(shí)，我們也認(rèn)識(shí)到商業(yè)項(xiàng)目周期長(zhǎng)、資金運(yùn)作能力要求高，對(duì)企業(yè)的規(guī)模、實(shí)力和企業(yè)經(jīng)營(yíng)能力提出了更高的要求。

　　基于以上判斷，金地商置在發(fā)展策略上選擇了做城市精品商業(yè)開(kāi)發(fā)商的戰(zhàn)略思想。短期內(nèi)實(shí)行持有型和銷(xiāo)售型產(chǎn)品線(xiàn)并重的策略，住宅項(xiàng)目盡量借用金地集團(tuán)現(xiàn)有的產(chǎn)品線(xiàn)，加快項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)速度，迅速實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入，從而實(shí)現(xiàn)商置的規(guī)模擴(kuò)張。同時(shí)，加強(qiáng)自身商業(yè)運(yùn)營(yíng)核心競(jìng)爭(zhēng)力的塑造，短期內(nèi)通過(guò)持有1至2個(gè)核心城市核心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)商業(yè)項(xiàng)目，打造行業(yè)標(biāo)桿。長(zhǎng)期來(lái)看，金地商置將逐步成為一個(gè)具有鮮明競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)、開(kāi)發(fā)能力居行業(yè)前茅的中等規(guī)模全國(guó)性綜合體開(kāi)發(fā)商與精品商業(yè)持有者，并具備較強(qiáng)的物業(yè)管理運(yùn)營(yíng)能力。

　　觀(guān)點(diǎn)新媒體：近年來(lái)，不少城市都規(guī)劃大量綜合體等商業(yè)項(xiàng)目，是否擔(dān)憂(yōu)出現(xiàn)泡沫化、同質(zhì)化趨勢(shì)？什么樣的商業(yè)項(xiàng)目才是好的項(xiàng)目？

　　徐家?。?/strong>隨著全國(guó)商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)數(shù)量的增加，一些城市出現(xiàn)了綜合體項(xiàng)目集中供應(yīng)的現(xiàn)象。這是否意味著全國(guó)商業(yè)項(xiàng)目就一定存在泡沫？我們認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)總量并未過(guò)剩，但確實(shí)存在布局不均的狀況。目前，國(guó)內(nèi)人均零售面積很少，因此中長(zhǎng)期內(nèi)，從總量上而言，商業(yè)地產(chǎn)并沒(méi)有出現(xiàn)過(guò)剩。但國(guó)內(nèi)部分城市商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量和供應(yīng)量過(guò)于集中，與城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和消費(fèi)能力的支撐不相匹配，這就容易造成區(qū)域性過(guò)剩。

　　除此之外，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)仍然處在起步階段，與發(fā)達(dá)國(guó)家的商業(yè)發(fā)展還存在一定差距，商業(yè)的形態(tài)過(guò)于單一，缺乏創(chuàng)新。目前國(guó)內(nèi)商業(yè)項(xiàng)目還遠(yuǎn)未達(dá)到發(fā)展成熟國(guó)家的水平，優(yōu)秀的商業(yè)項(xiàng)目并不多。伴隨著城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，市場(chǎng)供給與商業(yè)需求相比還有很大距離，商業(yè)地產(chǎn)整體發(fā)展仍存在巨大機(jī)會(huì)。

　　商業(yè)地產(chǎn)對(duì)房企的挑戰(zhàn)，更多在于資本運(yùn)作、項(xiàng)目管理運(yùn)營(yíng)的能力。商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理比住宅開(kāi)發(fā)要求更高，好的商業(yè)項(xiàng)目，不但能夠使項(xiàng)目自身的價(jià)值提高，還將帶動(dòng)周邊土地增值、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套的大幅改善，帶動(dòng)一個(gè)城市價(jià)值和知名度的提升。

　　觀(guān)點(diǎn)新媒體：金地運(yùn)營(yíng)比較成功的商業(yè)項(xiàng)目是什么？在商業(yè)運(yùn)營(yíng)、商業(yè)人才的配備方面有哪些特色？

　　徐家?。?/strong>金地商置在國(guó)內(nèi)擁有北京金地中心、深圳崗廈項(xiàng)目、西安金地中心、紹興自在天地、深圳威新軟件科技園等多個(gè)商業(yè)項(xiàng)目。

　　正在運(yùn)營(yíng)中的項(xiàng)目為北京金地中心項(xiàng)目，該項(xiàng)目位于北京CBD，擁有11萬(wàn)平米寫(xiě)字樓、3萬(wàn)平米時(shí)尚購(gòu)物中心、20萬(wàn)平米國(guó)際住區(qū)。目前，北京金地中心物業(yè)出租率達(dá)到100%，月均人流量超過(guò)3萬(wàn)，租金收益逐年提高。此外，深圳威新科技園一、二期目前也基本滿(mǎn)租，無(wú)論是租金收益還是管理質(zhì)量都是南山核心區(qū)域具有代表性的項(xiàng)目。

　　金地商置通過(guò)積極引進(jìn)商業(yè)戰(zhàn)略合作伙伴等多種形式提升商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)能力，未來(lái)將通過(guò)與金地集團(tuán)住宅、房地產(chǎn)金融等業(yè)務(wù)單元協(xié)同發(fā)展，專(zhuān)注于商業(yè)地產(chǎn)本身，依托產(chǎn)品創(chuàng)新優(yōu)勢(shì)，進(jìn)行城市綜合體開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)管理，并以此形成金地商置的核心業(yè)務(wù)發(fā)展模式。

　　目前，金地商置通過(guò)穩(wěn)健與專(zhuān)業(yè)化的運(yùn)營(yíng)，金地商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品體系已見(jiàn)雛形，形成了城市級(jí)綜合體、區(qū)域級(jí)綜合體、社區(qū)型商業(yè)為一體的商業(yè)產(chǎn)品線(xiàn)。業(yè)務(wù)覆蓋以城市綜合體為主體的商業(yè)中心投資與運(yùn)營(yíng)，公寓和住宅的開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售及物業(yè)管理，寫(xiě)字樓的運(yùn)營(yíng)及物業(yè)管理，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)及物業(yè)管理，五星級(jí)酒店、精品酒店的開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)等五大業(yè)務(wù)板塊。

　　短期戰(zhàn)略目標(biāo)幫助集團(tuán)做大規(guī)模，成為集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作的平臺(tái)。在中期，金地商置將成為全國(guó)性的綜合體開(kāi)發(fā)商和持有者；從長(zhǎng)期來(lái)看，金地商置將致力于成為國(guó)際一流的房地產(chǎn)企業(yè)，涵蓋商業(yè)地產(chǎn)和城市綜合體的開(kāi)發(fā)，商業(yè)的運(yùn)營(yíng)及精品商業(yè)的持有。

　　觀(guān)點(diǎn)新媒體：如何看住宅與商業(yè)之間的相互作用？

　　徐家?。?/strong>伴隨著城鎮(zhèn)化的進(jìn)程，沿海發(fā)達(dá)城市面臨著城市升級(jí)、重塑人口結(jié)構(gòu)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的問(wèn)題。依托一線(xiàn)城市的長(zhǎng)三角、珠三角、環(huán)渤海二三線(xiàn)城市群市場(chǎng)容量將持續(xù)增長(zhǎng)?；诙际腥椛湫?yīng)而生的城市綜合體和購(gòu)物中心將與百貨、超市等傳統(tǒng)商業(yè)形式形成相互競(jìng)爭(zhēng)、相互結(jié)合的趨勢(shì)。

　　未來(lái)，住宅、商業(yè)、產(chǎn)業(yè)等復(fù)合業(yè)態(tài)將成為趨勢(shì)，住宅與商業(yè)將起到相輔相成的效應(yīng)。2010年，金地集團(tuán)提出了“以住宅業(yè)務(wù)為核心，商業(yè)地產(chǎn)和房地產(chǎn)金融協(xié)同發(fā)展”的“一體兩翼”戰(zhàn)略。住宅業(yè)務(wù)通過(guò)城市布局與產(chǎn)品系列的有機(jī)結(jié)合，進(jìn)行規(guī)模擴(kuò)張，良性互動(dòng)。一方面，商業(yè)地產(chǎn)依托住宅項(xiàng)目在當(dāng)?shù)厣罡e累的資源，實(shí)現(xiàn)信息和資源共享，拓展土地投資機(jī)會(huì)，提升低成本獲取土地的能力。另一方面，通過(guò)商業(yè)經(jīng)營(yíng)對(duì)土地價(jià)值的拉升來(lái)提高住宅產(chǎn)品的溢價(jià)水平，另一方面，商業(yè)地產(chǎn)將會(huì)通過(guò)資本平臺(tái)的整合來(lái)獲得更加長(zhǎng)期和穩(wěn)定的投資回報(bào)。

　　觀(guān)點(diǎn)新媒體：商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展商應(yīng)如何與品牌之間建立與維護(hù)合作關(guān)系？金地選擇品牌的要點(diǎn)有哪些？

　　徐家俊：作為注重穩(wěn)健與長(zhǎng)遠(yuǎn)回報(bào)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，強(qiáng)大的商業(yè)規(guī)劃與經(jīng)營(yíng)能力必不可少。優(yōu)秀的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)該依托精準(zhǔn)定位與長(zhǎng)遠(yuǎn)運(yùn)營(yíng)布局，在產(chǎn)品設(shè)計(jì)、選址、資本運(yùn)作、持續(xù)運(yùn)營(yíng)和組織保障等方面實(shí)現(xiàn)專(zhuān)業(yè)化，并基于這個(gè)基礎(chǔ)與品牌商戶(hù)形成長(zhǎng)遠(yuǎn)合作、共同發(fā)展的伙伴關(guān)系。這同時(shí)要求運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)需要對(duì)品牌商戶(hù)進(jìn)行清晰的定位，并基于城市區(qū)域特征、地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)以及消費(fèi)者習(xí)慣等方面的因素進(jìn)行綜合考慮。

　　目前，金地商置依托產(chǎn)品創(chuàng)新優(yōu)勢(shì)，根據(jù)城市、項(xiàng)目區(qū)位特點(diǎn)選擇國(guó)內(nèi)外品牌進(jìn)行差異化經(jīng)營(yíng)，并力圖將國(guó)內(nèi)外品牌的最新經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)引入，在具有體驗(yàn)感和符合目標(biāo)消費(fèi)群生活形態(tài)的品牌組合上著力，凸顯金地選擇品牌商家的高度、創(chuàng)造性和豐富性。目前，金地已與眾多國(guó)內(nèi)外品牌保持了密切合作。

　　觀(guān)點(diǎn)新媒體：2013觀(guān)點(diǎn)商業(yè)年會(huì)主題為“商業(yè)的未來(lái)”，您認(rèn)為商業(yè)會(huì)有怎樣的未來(lái)？

　　徐家俊：未來(lái)的商業(yè)，將是產(chǎn)業(yè)的融合與模式的創(chuàng)新合力下的聚變,是運(yùn)營(yíng)、產(chǎn)品、服務(wù)和品牌綜合實(shí)力的競(jìng)爭(zhēng)。

（審校：劉滿(mǎn)桃）