“地產(chǎn)僅僅是提供了一個(gè)更高效創(chuàng)新的建筑空間，關(guān)鍵是植入最恰當(dāng)?shù)膬?nèi)容?！?/h3>

　　編者按：現(xiàn)在的商業(yè)就像一個(gè)全新冒險(xiǎn)樂(lè)園，充滿機(jī)遇，也充滿風(fēng)險(xiǎn)，更有無(wú)數(shù)需要解答的問(wèn)題：什么樣的商業(yè)項(xiàng)目才是好的項(xiàng)目？商業(yè)與地產(chǎn)更深入結(jié)合的核心與定位是什么？如何認(rèn)識(shí)商業(yè)與金融資本之間的關(guān)系？商業(yè)發(fā)展商與品牌之間怎樣建立與維護(hù)合作關(guān)系？傳統(tǒng)商業(yè)與品牌怎樣應(yīng)對(duì)電商的沖擊？

　　2013年11月26-28日，觀點(diǎn)新媒體將在廣州舉行首屆觀點(diǎn)商業(yè)年會(huì)，圍繞論壇主題“商業(yè)的未來(lái)”，觀點(diǎn)新媒體遍訪商業(yè)地產(chǎn)的專家學(xué)者、典范項(xiàng)目的打造者、運(yùn)營(yíng)者，知名商業(yè)運(yùn)營(yíng)商及零售商、品牌商等人士，推出“商業(yè)的未來(lái)”2013觀點(diǎn)商業(yè)年會(huì)系列報(bào)道。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 彭飛 作為招商局600億再造新蛇口的扛鼎之作，海上世界也成為了招商地產(chǎn)在商業(yè)地產(chǎn)方面的一張名片。

　　日前，招商地產(chǎn)副總經(jīng)理兼深圳招商商置投資有限公司總經(jīng)理張林在接受觀點(diǎn)新媒體專訪時(shí)表示，2013年招商商業(yè)地產(chǎn)板塊將進(jìn)入收獲期，多個(gè)項(xiàng)目將竣工完成或投入使用。

　　談到海上世界綜合體，張林介紹，海上世界廣場(chǎng)已經(jīng)全面竣工，完成80%以上的出租率，現(xiàn)在已有逾20家租戶進(jìn)場(chǎng)裝修，12月中旬開(kāi)業(yè)率將達(dá)50%。另外，招商局廣場(chǎng)和伍茲公寓均已竣工入伙，希爾頓南海酒店將于12月初開(kāi)業(yè)，其他各子項(xiàng)目也計(jì)劃于2015年前后陸續(xù)竣工。

　　作為整個(gè)海上世界改造計(jì)劃的操盤(pán)者，張林也談到了一些海上世界廣場(chǎng)在招商運(yùn)營(yíng)方面的難點(diǎn)。

　　他表示，一是避免同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)并且持續(xù)創(chuàng)新；二是對(duì)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)流程的科學(xué)規(guī)劃與控制；三是人才的聚集和發(fā)展。

　　對(duì)于招商地產(chǎn)未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，張林表示，招商期望通過(guò)建立資產(chǎn)管理平臺(tái)對(duì)接資本市場(chǎng)，以此提升公司商業(yè)地產(chǎn)的投資決策、產(chǎn)品打造等能力，成為更專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)商。

　　張林還表示，今后商業(yè)地產(chǎn)與住宅深入結(jié)合的核心在于“內(nèi)容”和“運(yùn)營(yíng)”，商業(yè)地產(chǎn)絕非是帶著某種“商業(yè)概念帽子”的傳統(tǒng)地產(chǎn)銷(xiāo)售套現(xiàn)。

　　另外，在談到當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的核心因素時(shí)，張林直言，還是“錢(qián)”的問(wèn)題，而什么樣的“錢(qián)”就會(huì)有什么樣的商業(yè)地產(chǎn)，如果缺乏資本市場(chǎng)支持，發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)極大。

　　以下為觀點(diǎn)新媒體對(duì)招商地產(chǎn)副總經(jīng)理兼深圳招商商置投資有限公司總經(jīng)理張林先生的采訪實(shí)錄：

　　觀點(diǎn)新媒體：蛇口海上世界將于今年12月試營(yíng)業(yè)，項(xiàng)目整體進(jìn)度如何？相比之前，改造后的海上世界會(huì)有什么特別之處？

　　張林：海上世界作為招商局600億再造新蛇口的扛鼎之作，新建項(xiàng)目包括高211米的地標(biāo)建筑招商局廣場(chǎng)、南海意庫(kù)二期夢(mèng)工場(chǎng)(原名金融中心二期)、太子廣場(chǎng)等3個(gè)甲級(jí)寫(xiě)字樓項(xiàng)目，高端酒店式公寓及高級(jí)住宅項(xiàng)目，還有文化藝術(shù)中心、希爾頓南海酒店、海上世界廣場(chǎng)和濱海公園以及明華輪的重新裝修打造。其中，地標(biāo)寫(xiě)字樓招商局廣場(chǎng)于8月竣工入伙，已有3家世界500強(qiáng)企業(yè)入駐辦公，配套的伍茲公寓已售罄入伙，希爾頓南海酒店將于12月初開(kāi)業(yè)，核心商業(yè)海上世界廣場(chǎng)已經(jīng)全面竣工，完成80%以上的出租率，現(xiàn)在已有逾20家租戶進(jìn)場(chǎng)裝修，12月中旬開(kāi)業(yè)率將達(dá)50%。其他各子項(xiàng)目計(jì)劃于2015年前后陸續(xù)竣工。

　　改造后的海上世界，與其他購(gòu)物中心的區(qū)別就是它多元化的業(yè)態(tài)定位與個(gè)性鮮明的市場(chǎng)定位。海上世界旨在打造一個(gè)大生態(tài)體系的商業(yè)，以街區(qū)式互動(dòng)商業(yè)為載體，為人們提供餐飲、娛樂(lè)、休閑、購(gòu)物、辦公、文化藝術(shù)體驗(yàn)的全方位服務(wù)。

　　觀點(diǎn)新媒體：在海上世界的招商和運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，有哪些方面是要特別注意的？

　　張林：商業(yè)項(xiàng)目招商運(yùn)營(yíng)的難點(diǎn)都有以下三個(gè)方面：一是避免同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)并且創(chuàng)新；二是對(duì)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)流程的科學(xué)規(guī)劃與控制；三是人才的聚集和發(fā)展。

　　據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)調(diào)查，今年在中國(guó)20個(gè)主要內(nèi)地城市將有150家購(gòu)物中心開(kāi)張營(yíng)業(yè)，每家平均面積8萬(wàn)平方米，2012年的這一數(shù)據(jù)為80家。到2015年，北京、上海、廣州和深圳購(gòu)物中心的面積將增加40%。如何避免同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，打造屬于自己個(gè)性鮮明的特色是個(gè)重要課題，我們采取的方法是經(jīng)常站在消費(fèi)者的角度，考慮為什么要來(lái)這里消費(fèi)？來(lái)這里消費(fèi)會(huì)有什么不同？

　　觀點(diǎn)新媒體：住宅地產(chǎn)市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊升，對(duì)商業(yè)的未來(lái)發(fā)展會(huì)有什么影響？商業(yè)與地產(chǎn)更深入結(jié)合的核心與定位是什么？

　　張林：住宅市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊升的迅猛發(fā)展對(duì)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展主要有兩方面的影響：一方面，由于住宅物業(yè)價(jià)格過(guò)高，帶來(lái)整體調(diào)控，市場(chǎng)部分投資者轉(zhuǎn)向不限購(gòu)的商業(yè)地產(chǎn)，帶來(lái)商業(yè)地產(chǎn)散售機(jī)會(huì)。

　　另一方面，由于市場(chǎng)期望的改變，帶來(lái)商業(yè)地產(chǎn)用地的成本高企，這對(duì)商業(yè)地產(chǎn)尤其是持有型零售商業(yè)的發(fā)展是不利的。參與者受資金和成本壓力影響，對(duì)發(fā)展高品質(zhì)持有型商業(yè)的積極性不高，缺乏可持續(xù)發(fā)展心態(tài)，造成目前大部分商業(yè)物業(yè)品質(zhì)不高，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，是對(duì)社會(huì)資源的浪費(fèi)。

　　商業(yè)與地產(chǎn)深入結(jié)合的核心在于“內(nèi)容”和“運(yùn)營(yíng)”。地產(chǎn)僅僅是提供了一個(gè)更高效創(chuàng)新的建筑空間，關(guān)鍵是植入最恰當(dāng)?shù)膬?nèi)容(包括商業(yè)業(yè)態(tài)、產(chǎn)業(yè)內(nèi)容等)，通過(guò)持續(xù)運(yùn)營(yíng)，滿足社會(huì)需求，也最終達(dá)到商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)的保值增值，商業(yè)地產(chǎn)絕非是帶著某種“商業(yè)概念帽子”的傳統(tǒng)地產(chǎn)銷(xiāo)售套現(xiàn)。

　　觀點(diǎn)新媒體：如何看商業(yè)與金融資本之間的關(guān)系？未來(lái)值得期待的商業(yè)與金融結(jié)合的模式有哪些？招商今后在這方面會(huì)有怎樣的安排？

　　張林：發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)最核心因素是“錢(qián)”的問(wèn)題，有什么樣的“錢(qián)”就會(huì)有什么樣的商業(yè)地產(chǎn)。缺乏資本市場(chǎng)支持發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)極大，最適合商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的是有耐心的、追求長(zhǎng)期回報(bào)的資金。

　　一般而言，商業(yè)地產(chǎn)與資本市場(chǎng)結(jié)合主要有兩個(gè)重要環(huán)節(jié)：前期開(kāi)發(fā)階段的介入、進(jìn)入運(yùn)營(yíng)后作為經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)在資本市場(chǎng)上的退出，凱德在這方面的模式很成熟。

　　對(duì)于招商地產(chǎn)未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展，我們期望通過(guò)建立資產(chǎn)管理平臺(tái)對(duì)接資本市場(chǎng)，通過(guò)資本市場(chǎng)的游戲規(guī)則嚴(yán)格要求自己，提升公司商業(yè)地產(chǎn)的投資決策、產(chǎn)品打造、招商運(yùn)營(yíng)、品牌塑造能力，成為市場(chǎng)更專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)商。

　　觀點(diǎn)新媒體：電商對(duì)傳統(tǒng)商業(yè)會(huì)有什么影響？公司是否考慮過(guò)應(yīng)對(duì)電商的沖擊？

　　張林：電商對(duì)傳統(tǒng)商業(yè)的沖擊是毋庸置疑的，尤其是對(duì)標(biāo)準(zhǔn)化商品的銷(xiāo)售沖擊巨大，這也帶來(lái)以體驗(yàn)為核心商業(yè)業(yè)態(tài)的發(fā)展機(jī)遇。通過(guò)我們購(gòu)物中心的業(yè)態(tài)和商家調(diào)整趨勢(shì)可以發(fā)現(xiàn)，以銷(xiāo)售標(biāo)準(zhǔn)商品的零售業(yè)態(tài)在購(gòu)物中心承租能力和拓展意愿下降，而體驗(yàn)式消費(fèi)空間及商業(yè)業(yè)態(tài)成為趨勢(shì)。

　　面對(duì)電商的沖擊，我們很強(qiáng)調(diào)消費(fèi)者體驗(yàn)感受的滿足。希望在客戶關(guān)系、服務(wù)水平、人文關(guān)懷等方面提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，在深圳蛇口新海上世界項(xiàng)目，我們引入大量體驗(yàn)感極強(qiáng)的餐飲娛樂(lè)及文化業(yè)態(tài)。與此同時(shí)，我們也在嘗試跨界整合文化、藝術(shù)、健康、娛樂(lè)等行業(yè)優(yōu)秀資源，融入到我們的商業(yè)設(shè)施中，提供更豐富和有創(chuàng)意的商業(yè)體驗(yàn)空間給消費(fèi)者。

　　觀點(diǎn)新媒體：新型城鎮(zhèn)化的推進(jìn)必然帶來(lái)巨大的商業(yè)需求，與商業(yè)較成熟的一二線城市相比，新城鎮(zhèn)的機(jī)遇與風(fēng)險(xiǎn)都是什么？招商是否會(huì)抓住此間機(jī)會(huì)，加快商業(yè)地產(chǎn)布局？

　　張林：相比商業(yè)成熟的一二線城市來(lái)說(shuō)，新城鎮(zhèn)為商業(yè)地產(chǎn)帶來(lái)的機(jī)遇與風(fēng)險(xiǎn)并存。機(jī)遇主要來(lái)自新發(fā)展區(qū)域人口快速增加帶來(lái)的商業(yè)配套設(shè)施，如區(qū)域級(jí)購(gòu)物中心或社區(qū)級(jí)購(gòu)物中心的發(fā)展機(jī)會(huì)，以及片區(qū)產(chǎn)業(yè)升級(jí)帶來(lái)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展機(jī)會(huì)。

　　當(dāng)然，風(fēng)險(xiǎn)也是顯而易見(jiàn)，最主要是政府規(guī)劃和期望與現(xiàn)實(shí)市場(chǎng)與需求脫節(jié)的風(fēng)險(xiǎn)：由于政府在商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃及市場(chǎng)準(zhǔn)入方面的機(jī)制缺乏，城鎮(zhèn)化快速推進(jìn)過(guò)程中勢(shì)必帶來(lái)大批商業(yè)項(xiàng)目的出現(xiàn)，而新城鎮(zhèn)有限的、尚不成熟的需求市場(chǎng)不能支持，帶來(lái)巨大的競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)。另外，部分政府在新城鎮(zhèn)中規(guī)劃高端寫(xiě)字樓高星級(jí)酒店項(xiàng)目，而類似市場(chǎng)往往缺乏有效需求支持，因此帶來(lái)不可持續(xù)發(fā)展的風(fēng)險(xiǎn)。

　　除區(qū)域或社區(qū)級(jí)購(gòu)物中心外，招商地產(chǎn)更關(guān)注新城鎮(zhèn)化發(fā)展過(guò)程中的產(chǎn)城融合機(jī)會(huì)。在整合集團(tuán)和社會(huì)產(chǎn)業(yè)資源前提下，在符合產(chǎn)業(yè)發(fā)展的區(qū)域，充分發(fā)揮招商地產(chǎn)在蛇口三十年區(qū)域開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)中的經(jīng)驗(yàn)，以產(chǎn)業(yè)內(nèi)容植入為契機(jī)，以區(qū)域綜合開(kāi)發(fā)為模式，積極介入新城鎮(zhèn)發(fā)展進(jìn)程。

　　觀點(diǎn)新媒體：2013觀點(diǎn)商業(yè)年會(huì)主題為“商業(yè)的未來(lái)”，您認(rèn)為商業(yè)會(huì)有怎樣的未來(lái)？

　　張林：關(guān)于商業(yè)的未來(lái)，最近我們內(nèi)部其實(shí)也在研究，大致有這樣幾個(gè)觀點(diǎn)：

　　一是供應(yīng)量大，受土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)及市場(chǎng)投資熱情的影響，無(wú)論是甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)還是零售物業(yè)(購(gòu)物中心及百貨)市場(chǎng)，未來(lái)幾年均需面臨大規(guī)模供應(yīng)(特別是一些快速發(fā)展的二線城市)的競(jìng)爭(zhēng)。但總體而言，在核心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目面臨的競(jìng)爭(zhēng)壓力較低，而樓齡較高，位置相對(duì)較差的項(xiàng)目則面臨被擠出風(fēng)險(xiǎn)。

　　二是一線城市肯定會(huì)優(yōu)于二線城市，得益于相對(duì)強(qiáng)勁的需求和較少的供應(yīng)量，一線城市商業(yè)物業(yè)無(wú)論在租金及空置率的絕對(duì)值及穩(wěn)定性上均優(yōu)于二線城市。預(yù)計(jì)未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)，一線城市的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)仍然小于二線城市。

　　三是資源整合將成為發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)的重要課題和關(guān)鍵因素：無(wú)論是零售物業(yè)的體驗(yàn)式傾向(在購(gòu)物場(chǎng)所添加娛樂(lè)、藝術(shù)等設(shè)施)，還是產(chǎn)業(yè)園區(qū)更加強(qiáng)調(diào)引入核心行業(yè)資源以完善園內(nèi)產(chǎn)業(yè)鏈，國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的發(fā)展和成敗愈發(fā)依賴跨界資源的整合。這一趨勢(shì)下，更強(qiáng)的資源整合能力將很大程度上加大各開(kāi)發(fā)商獲取項(xiàng)目的可能性，并提升自身產(chǎn)品在市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)力。

　　還有一點(diǎn)就是資本市場(chǎng)的介入引導(dǎo)商業(yè)地產(chǎn)回歸本質(zhì)。一般而言，市場(chǎng)資本更在乎的是項(xiàng)目的現(xiàn)金流獲取能力及長(zhǎng)期升值潛力，并以此作為項(xiàng)目估值的重要標(biāo)準(zhǔn)。在當(dāng)前國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)逐步走向成熟的趨勢(shì)下，商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)和運(yùn)作勢(shì)必將回歸其本質(zhì)，這意味著未來(lái)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和運(yùn)作將更多的以資本市場(chǎng)的需求作為衡量，開(kāi)發(fā)商的經(jīng)營(yíng)能力和團(tuán)隊(duì)優(yōu)劣將顯得尤為重要。

（審校：劉滿桃）