袁孝楠：各位來賓，各位新老朋友，大家好！

　　我從事商業(yè)設(shè)計(jì)工作30年，從事跟商業(yè)有關(guān)的活動(dòng)40年，我17歲就開始做開發(fā)商，然后做建筑師。其實(shí)大家在講商業(yè)地產(chǎn)，對(duì)建筑師來講，商業(yè)是一個(gè)行為，地產(chǎn)是一個(gè)名詞，包含在商業(yè)里面的有四個(gè)：購物者、零售商、開發(fā)商和投資商，大家各有所需，購物者希望能夠買到有價(jià)值的東西，零售商希望把他的東西賣出去，開發(fā)商希望有贏得的利潤，投資商希望能有他的回報(bào)。

　　什么叫經(jīng)典？它就是金科玉律，不管我們怎么樣做，不管我們用什么樣的商業(yè)包裝，里面有不變的東西，這個(gè)不變的東西就是商業(yè)里面最重要的神，中國有商業(yè)已經(jīng)幾千年了，我并不把它當(dāng)做一個(gè)特別了不起的東西。

　　我把這幾十年做的東西重新融合一下，進(jìn)行了整理，第一個(gè)，它是要有場所感，這是一個(gè)空間。很多的開發(fā)商就說我的商場要有多漂亮，其實(shí)我們在做商業(yè)，最重要的是用它的虛、它的空間，所以我們一定要有場所感。而且在整個(gè)場所里面，它是聚集人氣的，所有實(shí)的東西都只看得到，而不能運(yùn)用的，場所感是非常重要的，因?yàn)檫@會(huì)給人留下一個(gè)比較深刻的記憶。這個(gè)項(xiàng)目是我們在上海的大明國際中心，在閘北，這個(gè)項(xiàng)目做完以后，改變了整個(gè)閘北區(qū)的形象。它并不追求建筑上的一些標(biāo)志化的東西，但是它樹立了一種新的商業(yè)行為，也就是人的生活方式。

　　第二個(gè)，我很喜歡用“哇”，當(dāng)一個(gè)人到了一個(gè)很新奇的地方，很不自主地會(huì)說“哇”，所以我把它叫“哇”因素。人們常常到一些地方，我們經(jīng)常說哪里有可以聚集的地方，或者拍照的地方，因此我們需要這些蠻重要的地方，引起人家的注意，而且成為這個(gè)地區(qū)主要的、引以為傲的區(qū)域。像我們在做的幾個(gè)曲目，一個(gè)是天津大悅城，它是一個(gè)下沉廣場，而且連接著地鐵。我們當(dāng)初在做的時(shí)候，業(yè)主說要做什么，我們就用了天津的市花——月季花，把它做成一個(gè)花的形式，當(dāng)人從地鐵出來的時(shí)候，他可以感覺到整個(gè)空間的震撼力，還有這種溜冰場，也是一樣的光感。這是沈陽萬象城，我們做的一個(gè)冬季花園，把五星級(jí)酒店跟購物中心結(jié)合起來，有另外一個(gè)空間的效果。還有統(tǒng)一夢時(shí)代購物中心，它的整個(gè)建筑體非常的震撼。這是在科威特的360度購物中心，它這個(gè)項(xiàng)目我之所以喜歡，它是世界第一個(gè)綠色認(rèn)證的購物中心，因?yàn)橘徫镏行氖亲铍y做到的，而我們在這個(gè)項(xiàng)目里也做到了。

　　第三是主力店鋪。其實(shí)主力店在國內(nèi)被誤導(dǎo)了好多年，從1997年在臺(tái)灣的工商綜合區(qū)的發(fā)展失敗，那一批人從臺(tái)灣到了中國，然后灌輸了很多所謂的主力店的思想，就把所謂的超市、量販店放到了主力店的內(nèi)容。其實(shí)我們做商業(yè)來講，這些都是精品店的殺手，其實(shí)主力店是要吸引人到那個(gè)地方，然后能夠讓一些精品店得到利潤的地方。現(xiàn)在慢慢開始有一些電影院、音樂廳、餐廳、溜冰場，這些都可以成為一個(gè)主力店。主力店跟品牌店是兩回事，有時(shí)候品牌店對(duì)商業(yè)業(yè)態(tài)沒有任何的幫助。主力店能夠帶動(dòng)整個(gè)的活動(dòng)，比如說溜冰場、電影院。

　　第四是動(dòng)線。大家都知道，做購物中心要?jiǎng)泳€合理，要順暢。其實(shí)在動(dòng)線里面，我們主要的想法是說如何引導(dǎo)人流，能夠經(jīng)過我們希望他走的地方，不管是水平的還是垂直的。在座的有很多商業(yè)方面的專家，知道我們今天要去招商的時(shí)候，我們是如何證明你的店面有多少人每天能夠經(jīng)過，它相對(duì)的說明了這個(gè)地點(diǎn)的優(yōu)點(diǎn)跟缺點(diǎn)，跟它的租金有相當(dāng)大的關(guān)系，所以人流動(dòng)線是非常重要的。動(dòng)線無外乎是兩個(gè)，第一個(gè)是可視達(dá)性，人在逛街的時(shí)候，不僅是能夠走得很順、上電梯很順，同時(shí)他的眼睛，最好是能夠看到樓上的一些商品跟樓下的商品。

　　第五是IAGRAM，中文用“圖例”我認(rèn)為也不是太妥當(dāng)，但是這是我現(xiàn)在唯一想到比較合適的詞。我們在做整個(gè)商業(yè)設(shè)計(jì)里面，這是很重要的，我們?nèi)绾慰紤]到他的主力店跟人流之間的配合。第一種是啞鈴式的，它是有兩個(gè)主力店，把精品店放在中間的部分，由于人之間的流動(dòng)，可以帶來精品店的人流。第二個(gè)是混合式的，這種情況在國內(nèi)比較少，國內(nèi)和國外的情況有點(diǎn)不一樣，國外的百貨有很多都是自己的品牌，而且他的體積不會(huì)像國內(nèi)那么大，一般的百貨就是1萬到1.2萬平方米，它有自己的特色，所以這里面一般是幾個(gè)不同的主力店融合成的，在這種情況下，他不僅是有室內(nèi)集中的模式，還有室外的。還有一種是沒有任何主力店的情況，這也是屬于在歐美的一種特別的形式，地很便宜、地很大，所以都是一般的停車場，這個(gè)里真正的主力店就是停車場，所以把停車場放在中間，然后一些商場圍在旁邊。如果說我們有奧特萊斯，在國內(nèi)我看到很多人做奧特萊斯，看不到停車場，這跟我們傳統(tǒng)的奧特萊斯有非常大的區(qū)別，我不知道它將來會(huì)有多成功，這是大家經(jīng)營奧特萊斯的時(shí)候要注意的問題。這是一個(gè)跑馬道，這個(gè)項(xiàng)目有好幾種做法，最早就是美國MALL，它中間是一個(gè)兒童活動(dòng)中心，有4個(gè)大主力店和一些精品店圍繞在一起。另外一種是開放式的商業(yè)街，這種模式在國外是非常流行的，在國內(nèi)也開始在做，它最重要的地方，停車場是它的主力店，它需要車子能夠進(jìn)來，但是他不希望在中間的部分有任何車子可以走，所以我們把主力店放在四個(gè)角落，人會(huì)在固定的地方走，然后主力店靠近，中間有露天廣場、餐飲、店鋪，還有一些娛樂的場所。目前有好多開放式的商業(yè)模式，大家不妨用這種形態(tài)，看看在中國能不能很好的發(fā)展。還有一個(gè)是垂直型的，我在1993年第一個(gè)垂直型的購物中心就是新東安，那時(shí)候是新鴻基找我們?nèi)プ觯?dāng)時(shí)我們真是不會(huì)做，我們把主力店放在一層和最上面一層，中間放一些其它的商業(yè)，結(jié)果失敗了，失敗的原因是在一樓很多人，二樓很好，三樓基本上完蛋，四樓更慘，五樓也不行，六樓還有一些餐飲，主力店還行，但是中間的都死了。這種項(xiàng)目的問題有幾個(gè)，因?yàn)橥＼噲鲈诘紫拢献?，就?huì)比較辛苦，我們在做萬象城的時(shí)候，就把一個(gè)主力店的位置改成的停車場，可以帶動(dòng)人往上走。

　　第六是標(biāo)識(shí)。國內(nèi)現(xiàn)在開始越來越注意了，我們的購物中心要展示一個(gè)企業(yè)的形象，他可以通過這些信息打造一些路牌、路燈、招牌的東西，甚至屋面、天花的圖案，這些讓人家隨時(shí)隨地的給你一個(gè)連續(xù)性的沖擊，這個(gè)東西對(duì)我們來講也是非常重要。

　　第七是停車。停車場在我做的設(shè)計(jì)里面是一個(gè)很大的挑戰(zhàn)。大家跟我談的時(shí)候，是要按照政府規(guī)定的，還是按照交通顧問給的，停車事實(shí)上是最重要的一個(gè)部分，如果停車場沒有處理好的話，你也不會(huì)來。在沈陽萬象城，我們還是沿用了當(dāng)年深圳萬象城的立體停車場。

　　第八是服務(wù)，當(dāng)年我們做深圳萬象城的時(shí)候，我強(qiáng)調(diào)一個(gè)，一棟漂亮的房子，如果它的廚房或廁所的下水道不通，那棟房子是沒有用的。很多人都會(huì)注意購物中心外觀多漂亮、多吸引人，其實(shí)如何進(jìn)貨、卸貨，這是商家非?？粗氐模闳绾慰紤]到他的方便性，對(duì)于開發(fā)商來講，這是很重要的。

　　第九是商業(yè)組合。這是國內(nèi)商業(yè)顧問都會(huì)給的，只是我自己當(dāng)做建筑師，我經(jīng)常面臨到最大的一個(gè)問題，就是業(yè)主只給我40%的精品店，20%的餐飲，然后15%的娛樂，對(duì)我們來講一點(diǎn)用都沒有。因?yàn)槟莻€(gè)東西沒有辦法讓你的這個(gè)購物中心變得很特殊。如果每一個(gè)商業(yè)顧問告訴你都是一樣的內(nèi)容，大家為什么到你的購物中心來？光靠建筑師做一個(gè)外形漂亮的東西能成功嗎？不可能。所以說很重要的是業(yè)主一定要參加，不能光聽建筑師的，也不能光聽商業(yè)顧問的。我認(rèn)為了解租戶的組合之后，市場的顧問、開發(fā)商和建筑商一起討論、一起研究，真正在這個(gè)地方創(chuàng)出獨(dú)特的東西，不是說別人做得多好我就把它拿過來。

　　第十，僅僅是個(gè)店鋪，就是這么簡單。講了這么多，商業(yè)是什么？就是一個(gè)店鋪，它最重要的是產(chǎn)品。就像我們的餐廳，你設(shè)計(jì)得再好，你的菜做得不好吃，別人也不會(huì)來，所以產(chǎn)品對(duì)商家來說是最為重要的。

　　我們當(dāng)初做深圳萬象城的時(shí)候，我們剛開始的定位是中低檔，然后一步一步往上推，推到了第三年，從CUCCI進(jìn)來以后，然后LV進(jìn)來，現(xiàn)在真正達(dá)到了它不光是為了品牌，而是人會(huì)在里面，在空間、氛圍上面，我們把它進(jìn)行了很好的打造。