蔡云：很高興今天有這么一個機(jī)會跟大家在一起再次探討有關(guān)商業(yè)地產(chǎn)的問題，上午的會更偏重于宏觀一些，下午的會可能更偏重于市場的政策跟微觀的政策。

　　親愛的同行們，自從中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會成立商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)委員會，我們研究商業(yè)地產(chǎn)也將近有6年時(shí)間，商業(yè)地產(chǎn)成為我們這個行業(yè)，特別是最近一段時(shí)間越來越老生常談的問題。房地產(chǎn)調(diào)控從房地產(chǎn)誕生那一天起，房地產(chǎn)調(diào)控就是伴隨著這個產(chǎn)業(yè)而來的，多少房地產(chǎn)調(diào)控催生著房地產(chǎn)市場發(fā)生變革，隨著我們的經(jīng)濟(jì)發(fā)展、市場的發(fā)展，特別是我們需求的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)從它誕生到今天，發(fā)生了翻天覆地的變化。我們今天坐在這里，再次探討有關(guān)中國商業(yè)地產(chǎn)問題，我想是非常合時(shí)宜的，特別是在商業(yè)地產(chǎn)的繼續(xù)發(fā)展過程中，它的細(xì)分可能會出現(xiàn)旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等等，說明我們這個行業(yè)更加成熟、穩(wěn)健的發(fā)展。

　　既然我們下午談的問題非常專業(yè)，那么我們先撇開調(diào)控來談商業(yè)地產(chǎn)，我們試一試從房地產(chǎn)這個產(chǎn)業(yè)細(xì)分市場出來的商業(yè)地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)這樣登上了歷史的舞臺。最早的是老的百貨公司，在解放初期的時(shí)候，以各個城市的百貨大樓成為百貨業(yè)的誕生，我們可以看到，最早的百貨大樓，鄭州百貨大樓、桂林百貨大樓，等等這些百貨大樓都是當(dāng)時(shí)商業(yè)的代表，這是我們在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期的代表體現(xiàn)。隨著改革開放以后，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入了投資領(lǐng)域，在房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)中出現(xiàn)了小區(qū)配套底商，在這時(shí)候，我們的投資主體由原來的政府投資主導(dǎo)建設(shè)百貨大樓，包括一商、二商等等企業(yè)公司的出現(xiàn)，都是政府主導(dǎo)的商業(yè)形態(tài)。到了改革開放以后，特別是房地產(chǎn)行業(yè)在市場上進(jìn)行了商業(yè)地產(chǎn)投資，當(dāng)時(shí)不叫商業(yè)地產(chǎn)，當(dāng)時(shí)我們叫小區(qū)底商，當(dāng)時(shí)在小區(qū)底商當(dāng)中，我們的房地產(chǎn)企業(yè)第一次以投資主體的形式進(jìn)入了商業(yè)地產(chǎn)。從這時(shí)候開始，我們投資主體發(fā)生了巨大的變化。隨著2001年萬達(dá)第一個在長春沃爾瑪開辦的商業(yè)綜合體，我們看到這個圖，萬達(dá)的商業(yè)綜合體不叫什么綜合體，只是一個沃爾瑪?shù)馁徫飶V場，到今天我們所在的地方，廣州白云機(jī)場的萬達(dá)廣場、大悅城、整個現(xiàn)代化的購物中心，商業(yè)地產(chǎn)終于以房地產(chǎn)投資行業(yè)的姿態(tài)站上了歷史舞臺，成為商業(yè)地產(chǎn)的主宰。這是一個大概的發(fā)展歷程。

　　隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，今天上午我在論壇上說了，我從來沒有認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)是孤立出現(xiàn)的，就是因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)的發(fā)展有不同的原因，是復(fù)合型的發(fā)展，比如說在我們國家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，特別是新型城鎮(zhèn)化的發(fā)展，包括房地產(chǎn)大量住宅地產(chǎn)的上市，催生了人們對美好生活的愿望，對消費(fèi)的升級，導(dǎo)致出現(xiàn)了商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。我們可以看到國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)字，今年1—6月份，我國商業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)營業(yè)性用房同比增長了8.3%，辦公樓增長得更多一些，這也表明我們國家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和經(jīng)濟(jì)實(shí)力的提升，辦公樓增長了31.7%，商業(yè)地產(chǎn)在近幾年的發(fā)展是非常迅猛的。

　　接下來我想說一下現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)狀。首先我們知道，隨著城市化進(jìn)程的加快，特別是新型城鎮(zhèn)化的提出，商業(yè)地產(chǎn)當(dāng)中開發(fā)建設(shè)的主流產(chǎn)品是商業(yè)地產(chǎn)。我們知道一個城市要打造一個名片，要進(jìn)行城市升級、消費(fèi)水平的提升，肯定是由商業(yè)地產(chǎn)、由地標(biāo)性的建筑來拉動這個區(qū)域，或者整個消費(fèi)的發(fā)展，所以商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展是城市發(fā)展的主流，這是我們的現(xiàn)狀。另外，在城市發(fā)展當(dāng)中，城市綜合體成為商業(yè)發(fā)展的主要形態(tài)，大家知道隨著產(chǎn)業(yè)的聚集、人口的導(dǎo)向，特別是整個土地集約化的使用和利用，城市的更新?lián)Q代，綜合體以它最完美的、最科學(xué)、最合理的形態(tài)出現(xiàn)在城市當(dāng)中，我們知道在城市當(dāng)中最富美的城市天際線就是城市綜合體。商業(yè)地產(chǎn)在增強(qiáng)城市的綜合實(shí)力，完善城市功能上起到了一定的作用，包括國外，第一個城市綜合體誕生是在法國，在城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中，城市綜合體都起到了很大的拉動作用，城市綜合體構(gòu)成的人性化的系統(tǒng)，包括合理的消費(fèi)的系統(tǒng)，有著集約發(fā)展的多重任務(wù)，因此它成為城市的發(fā)展，特別是城市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的主要形態(tài)?，F(xiàn)在的商業(yè)地產(chǎn)主要集聚在一線城市，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，特別是強(qiáng)調(diào)新型城鎮(zhèn)化的建設(shè)，一二線城市、三四線城市，甚至個別大企業(yè)把它的商業(yè)地產(chǎn)觸角伸到了五線城市，商業(yè)地產(chǎn)在集中放量的時(shí)候，它在各級城市中都有很大的發(fā)展，城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展不光是在一線城市，在中小城市也得到了長足發(fā)展，我們這里且不談它的多與少、集中與分散的問題，我們只是講這么一個城市的整體現(xiàn)狀。

　　商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)狀大家有目共睹，特別是在座的同行們，我們親自操盤了很多的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。在這個過程中，我們應(yīng)該靜下心來考慮一下商業(yè)地產(chǎn)究竟存在什么問題，這些問題怎么去應(yīng)對，應(yīng)對以后我們怎樣展望這個市場，我覺得這是今天我們要討論的更深層次的問題。首先，目前的市場是集中放量，1—7月，商業(yè)營業(yè)性用房投資是5000多億，在整個的投資過程當(dāng)中，同比增加8.3%，其中現(xiàn)房銷售增長了-2.2%，期房增長14.7%，說明我們的商業(yè)地產(chǎn)目前主要還是在開發(fā)的過程當(dāng)中。在這個過程中，就出現(xiàn)了個別地區(qū)總量過剩的問題，剛才朱會長也講了，房地產(chǎn)的發(fā)展也存在著兩極分化，力求做到一個總量合理、結(jié)構(gòu)平衡的問題。在今年的市場發(fā)展，我們可以看到，京滬兩地的營業(yè)用房是量價(jià)齊升，同時(shí)投資量增長也非常快。北京市的房地產(chǎn)是供求兩旺的，可以預(yù)見我們在短期內(nèi)，特別是中國經(jīng)濟(jì)不斷向好發(fā)展的過程中，隨著市場發(fā)展得更加完善，我想商業(yè)營業(yè)性用房會繼續(xù)得到利好消息。但是隨著投資量增加，市場供應(yīng)量增加，這種潛在的過剩的局面肯定會出現(xiàn)的，這就造成了商業(yè)環(huán)境的不穩(wěn)定，我們現(xiàn)在談到商業(yè)地產(chǎn)投資的問題，特別是投入量的問題，以成都、沈陽、武漢、貴陽最為明顯，成都的天府新區(qū)從去年開始大概是有100個城市綜合體同時(shí)上市，這樣就面臨著一個市場的接納問題。同樣，沈陽在2010年就提出金廊消費(fèi)去，它有500萬平方米的面積，這些城市現(xiàn)在的競爭非常激烈，導(dǎo)致市場狹窄，這只是我們同業(yè)的競爭，還不包括市場的規(guī)劃問題，這是當(dāng)前市場存在的問題。

　　市場存在的這個問題是由什么而來的？我們都是業(yè)內(nèi)人士，我們在判斷這個市場，發(fā)現(xiàn)這個市場出現(xiàn)問題的時(shí)候，我們要深究市場出現(xiàn)的問題，它究竟怎么導(dǎo)致這個現(xiàn)象。我們深究了市場的問題之后，可以看到未來的發(fā)展方向。首先商業(yè)地產(chǎn)還處于開發(fā)的初級階段，包括我們商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式、開發(fā)功能，以及產(chǎn)品設(shè)計(jì)的落后局面，是當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的普遍情況。我看到今天會場來了一個是三磊設(shè)計(jì)的張總，我昨天還說到商業(yè)地產(chǎn)的設(shè)計(jì)問題，我們的開發(fā)企業(yè)在跟設(shè)計(jì)公司進(jìn)行溝通的時(shí)候，我們沒有一個清晰的定位，我們在跟商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計(jì)企業(yè)溝通的時(shí)候，我們拿不出一套完整、成熟的想法。我上個月跟張總在一起交流，他說他們從美國引進(jìn)了一個專門做商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的合伙人。隨著市場的成熟，我們的行業(yè)會越來越成熟，在這個過程中會涌現(xiàn)出一批優(yōu)秀的商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計(jì)者，帶領(lǐng)我們行業(yè)共同在設(shè)計(jì)、規(guī)劃上走出一條新路。接下來還有一個致命的問題就是運(yùn)營管理水平與市場相距甚遠(yuǎn)。我們知道在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過程當(dāng)中，有很多房地產(chǎn)企業(yè)是被迫進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的。在這個過程中，他沿襲的老是的住宅開發(fā)思路去做商業(yè)地產(chǎn)，我們的住宅是蓋了以后賣，賣了以后拿收益，但是商業(yè)地產(chǎn)它是靠長期運(yùn)營，從運(yùn)營中獲取收益的全過程的產(chǎn)業(yè)鏈的形式。在這個過程中，老的物業(yè)管理公司的形式不適應(yīng)這個發(fā)展，更新的是資產(chǎn)的增值和保值。在目前這個市場上，我們僅僅限于管理，誰和管理是低水平的，可能就是維持一下購物中心的租金、日常的衛(wèi)生管理等等，是物業(yè)管理的概念。但是真正市場需要的是對物業(yè)的增值和保值的作用。這離我們現(xiàn)在所要求的管理是相距甚遠(yuǎn)的。

　　接下來我再說說融資的情況。在市場的發(fā)展過程中，開發(fā)企業(yè)過去的資金來源就是兩種，一種是自有資金，一種是銀行貸款，隨著商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，自有資金和銀行貸款不足以支撐商業(yè)地產(chǎn)整個項(xiàng)目的完整的構(gòu)建過程，更重要的商業(yè)地產(chǎn)是需要我們在運(yùn)營當(dāng)中獲得它的增值和保值收益。在這個過程當(dāng)中，商業(yè)地產(chǎn)原有的投資、融資模式都不適應(yīng)了，在這種情況下，我們更多的希望在整個商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營當(dāng)中，需要開發(fā)資金的前置，同時(shí)需要有開發(fā)資金的退出機(jī)制，需要更多的房地產(chǎn)信托基金，這樣才能使我們的行業(yè)得到長久的發(fā)展。我想隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，一個是房地產(chǎn)信托基金，還有一個是商業(yè)抵押貸款，這兩個是非常重要的，一個是股權(quán)性質(zhì)的證券產(chǎn)品，隨著政策的逐漸明朗，我想房地產(chǎn)信托基金在我們國家是越來越近了。另一個就是商業(yè)抵押貸款，這樣保證了產(chǎn)品的證券化，這也是我們做商業(yè)地產(chǎn)很重要的點(diǎn)。

　　當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的同質(zhì)化非常嚴(yán)重。由于商場都是一面鋪開的，它的競爭非常激烈，同樣的商品進(jìn)入不同的商業(yè)，這也會是有一個問題。另外一個是電商沖擊，它現(xiàn)在對實(shí)體店產(chǎn)生了很多的影響。當(dāng)然體驗(yàn)式消費(fèi)可以使商業(yè)地產(chǎn)有比較好的發(fā)展，但是

　　還有就是商業(yè)地產(chǎn)人才短缺問題，房地產(chǎn)的人做商業(yè)地產(chǎn)是非常少的，我們還需要復(fù)合型的人才。

　　下面談?wù)勎覀儗κ袌龅恼雇?，隨著人們生活水平的提高，大家對高端商業(yè)的需求越來越多，多層次、多類型、多模式的商業(yè)地產(chǎn)成為今后發(fā)展的主要特征，不再單一的購物中心，不再單一的寫字樓，而是多層次的，有文化驅(qū)動力的商業(yè)地產(chǎn)，可能是我們的重要發(fā)展方向。高素質(zhì)的運(yùn)營管理也是可持續(xù)發(fā)展的根本手段，我們行業(yè)需要復(fù)合型的人才進(jìn)入這個行業(yè)。

　　隨著我們國家的商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我們還很大的一塊空間運(yùn)營、維持商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，隨著商業(yè)地產(chǎn)的健康發(fā)展，可能會帶領(lǐng)房地產(chǎn)行業(yè)的正常、健康、穩(wěn)定的持續(xù)發(fā)展。今天由于時(shí)間關(guān)系，我就不一一展開了，謝謝大家。