朱中一：各位專家、各位同仁、新聞界的各位朋友，大家上午好！很高興來參加這次論壇，我發(fā)言的題目是“房地產(chǎn)業(yè)當(dāng)前的主要任務(wù)和商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展態(tài)勢”。首先我簡單講一下我學(xué)習(xí)十八屆三中全會(huì)的體會(huì)。我相信大家對(duì)十八屆三中全會(huì)肯定都學(xué)習(xí)了很多，對(duì)我們自己關(guān)心的這一塊肯定也認(rèn)真的學(xué)習(xí)過了，我也學(xué)習(xí)了一下，我確實(shí)感覺到十八屆三中全會(huì)對(duì)我們這個(gè)行業(yè)影響是很大的。盡管十八屆三中全會(huì)的決定里頭直接提到房地產(chǎn)的地方并不太多，但是跟房地產(chǎn)有關(guān)的，城鎮(zhèn)化里面一大部分的內(nèi)容都是跟我們相關(guān)的，另外城鄉(xiāng)建設(shè)用地的問題、金融制度的改革問題，財(cái)政制度的改革問題，甚至戶籍制度的改革問題，獨(dú)生子女政策的調(diào)整問題，應(yīng)對(duì)人口老齡化的問題等等，都和我們的房地產(chǎn)業(yè)有關(guān)。前段時(shí)間《中國建設(shè)報(bào)》、《中國房地產(chǎn)報(bào)》、《中房網(wǎng)》對(duì)我進(jìn)行了采訪，我就這些問題進(jìn)行了解讀，大家可以去看看這些報(bào)道。

　　我覺得當(dāng)前有兩個(gè)問題要注意，當(dāng)然更多的是政府部門要注意，一個(gè)是我們現(xiàn)行的政策怎么樣逐步的向十八屆三中全會(huì)指出的改革的方向過渡。在十八屆三中全會(huì)的前后，包括北京、廣州、上海、深圳都出臺(tái)了有關(guān)的規(guī)定，我認(rèn)為這些有關(guān)規(guī)定既貫徹了三中全會(huì)的精神，又結(jié)合了當(dāng)前的實(shí)際，比如像限購的問題，從某種意義上，有的地方還抬高了門檻。另外一個(gè)問題，我們國家的房地產(chǎn)市場的差異性很大，所以怎么樣促進(jìn)房地產(chǎn)市場全面健康發(fā)展，實(shí)際上各地也都在想辦法，我看到海南省9月份出臺(tái)了一個(gè)文，《關(guān)于促進(jìn)海南省房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，它里頭就講到了一些很好的政策，就是怎么樣結(jié)合海南的實(shí)際情況，來調(diào)整海南的房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)。我想在中央和各地政府的重視下，我們國家的房地產(chǎn)業(yè)肯定能夠健康發(fā)展，這是對(duì)三中全會(huì)的一個(gè)基本的認(rèn)識(shí)。

　　下面講兩個(gè)問題，一個(gè)是當(dāng)前和今后一個(gè)時(shí)期的房地產(chǎn)主要任務(wù)。概括來講，就是調(diào)結(jié)構(gòu)、穩(wěn)市場、促轉(zhuǎn)型。調(diào)結(jié)構(gòu)，就是要完善住房供應(yīng)體系和調(diào)整住房結(jié)構(gòu)，首先要立足保障基本需求，引導(dǎo)合理消費(fèi)，加快構(gòu)建以政府為主的提供基本保障，以市場為主滿足多層次需求的住房供應(yīng)體系。目前還是要加強(qiáng)保障性住房和中小套型的住房供應(yīng)，同時(shí)要培育租賃市場和二手房市場，特別是租賃市場和二手房市場的培育，將來要引起大家的關(guān)注。像有些房價(jià)上漲比較快的地方，就要增加突然的供應(yīng)，增加普遍商品房，北京還增加了自住商品房的供應(yīng)。在10月31號(hào)，我跟總理匯報(bào)的時(shí)候，我就專門講到了，增加土地供應(yīng)，尤其是個(gè)別城市一定要增加土地供應(yīng)。另外，在調(diào)結(jié)構(gòu)里頭還涉及到了商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)地產(chǎn)、養(yǎng)老等方面。

　　穩(wěn)市場。首先是要處理好政府和市場的關(guān)系，使市場在資源配置中起決定性作用和更好地發(fā)揮政府的作用，更多的采取市場化和法律的手段。包括已經(jīng)進(jìn)城的農(nóng)民工的宅基地和房產(chǎn)的流轉(zhuǎn)的問題，完善房地產(chǎn)金融體系的問題，健全住房政策性金融機(jī)構(gòu)問題，健全規(guī)范的公積金制度，并發(fā)揮公積金支持中低收入家庭的問題，推進(jìn)財(cái)稅制度的改革等等。

　　促轉(zhuǎn)型。這一項(xiàng)在《決定》里頭沒有提到，但是我覺得在我們這個(gè)行業(yè)里頭，這項(xiàng)任務(wù)很重。在決定的生態(tài)文明理念里面提到了這一條，在十八大中專門提到，要合理布局空間結(jié)構(gòu)，促進(jìn)生產(chǎn)空間集約高效、生活空間宜居適度、生態(tài)空間山清水秀，使得經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和生態(tài)效益有機(jī)統(tǒng)一。這一條是今后指導(dǎo)我們房地產(chǎn)開發(fā)的一個(gè)很重要的指導(dǎo)思想，大家必須重視，而且它專門講到了一些制度性的問題，包括將來的工業(yè)用地、住宅用地價(jià)格的調(diào)整問題，包括建立了一些其它的制度問題，搞旅游地產(chǎn)開發(fā)的要記住這些規(guī)定。在促轉(zhuǎn)型里頭，我們既要看到，這些年雖然我們的項(xiàng)目在質(zhì)量、品質(zhì)方面有所提高，但是我們資源的消耗確實(shí)系是比較大的。不少項(xiàng)目是重外表、輕內(nèi)在的質(zhì)量，重建設(shè)、輕管理，絕大多數(shù)的項(xiàng)目還是毛坯房，下一步一定要大力提倡開發(fā)節(jié)能省地環(huán)保的項(xiàng)目，特別是要努力探索建設(shè)長壽命的百年項(xiàng)目，要通過精心的設(shè)計(jì)、精心的施工、采用高強(qiáng)度混凝土等措施，把咱們的建筑壽命延長。我們協(xié)會(huì)也跟有關(guān)的幾個(gè)骨干企業(yè)在探索，怎么樣建設(shè)百年建筑。現(xiàn)在咱們的城市都是高樓林立，我們?cè)?jīng)統(tǒng)計(jì)過一個(gè)數(shù)據(jù)，上海的高層建筑有8700棟，100年以上的有400棟，這些建筑大多數(shù)的設(shè)計(jì)年限還是按50到70年設(shè)計(jì)的，怎么樣延長它的設(shè)計(jì)壽命，這是一個(gè)很重要的問題。促轉(zhuǎn)型應(yīng)該是今后我們這個(gè)行業(yè)的重要問題，特別是商業(yè)地產(chǎn)、辦公樓，因?yàn)槎际谴笮偷?、超高層的建筑，這些問題都是要引起注意的。

　　第二，商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)狀和發(fā)展態(tài)勢。應(yīng)該說我們國家的商業(yè)地產(chǎn)是伴隨著我們國家的城鎮(zhèn)化進(jìn)程而逐步發(fā)展起來的，真正的發(fā)展可能是2000年以后，早一點(diǎn)的是在上世紀(jì)90年代中后期，十幾年來，從事商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營的企業(yè)積極探索，有的已經(jīng)形成了自己獨(dú)特的經(jīng)營模式，比如像萬達(dá)的租售并舉的模式，國貿(mào)的以商業(yè)物業(yè)出租為主營業(yè)的模式，另外還有綠地專門開發(fā)超高層的模式，它已經(jīng)積累了經(jīng)驗(yàn)，而且不僅在國內(nèi)，綠地已經(jīng)走出國外，到6個(gè)國家去搞開發(fā)，說明它已經(jīng)積累了一些經(jīng)驗(yàn)。另外像萬科、保利、龍湖這些專注住宅開發(fā)的企業(yè)，以及像蘇寧、紅星美凱龍等企業(yè)也先后進(jìn)入了商業(yè)地產(chǎn)，特別是境外的企業(yè)，像新加坡的凱德商用，香港的瑞安、恒隆，華潤置地、新世界中國等，進(jìn)入大陸以后，確確實(shí)實(shí)使大陸的商業(yè)地產(chǎn)上了一個(gè)新的臺(tái)階。如今我們已經(jīng)有一些品牌，包括萬達(dá)廣場、中糧置地的大悅城，保利地產(chǎn)的寶龍城市廣場，以及綠地的超高層等等，已經(jīng)打出了品牌，他們引領(lǐng)了我們國家的商業(yè)地產(chǎn)，這一點(diǎn)成績是值得肯定的。而且，由于商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，對(duì)繁榮地方的商業(yè)、改善城鎮(zhèn)的面貌和方便人們的生活發(fā)揮了重要的作用。但總體上看，我覺得我們還處于探索和發(fā)展階段，還存在著一些難點(diǎn)的問題，主要問題有三個(gè)：第一是房地產(chǎn)的開發(fā)、商業(yè)經(jīng)營、物業(yè)管理之間還存在著不同程度的脫節(jié)。尤其是咱們國家提出新型城鎮(zhèn)化以后，我一直在琢磨，咱們的地產(chǎn)怎么定位，我總的認(rèn)為，在城鎮(zhèn)化當(dāng)中，我們的地產(chǎn)屬于一個(gè)先導(dǎo)型的基礎(chǔ)型產(chǎn)業(yè)。當(dāng)然住宅是民生的，我們的商業(yè)地產(chǎn)是為相關(guān)產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)提供配套服務(wù)的。所以在這個(gè)關(guān)系當(dāng)中，我覺得在商業(yè)地產(chǎn)上，商業(yè)的經(jīng)營應(yīng)該是這個(gè)產(chǎn)業(yè)當(dāng)中的核心，我們的地產(chǎn)是為商業(yè)的經(jīng)營提供硬件的設(shè)施和配套服務(wù)的。衡量商業(yè)地產(chǎn)成功的重要標(biāo)志，主要是商業(yè)的持續(xù)經(jīng)營的效益和商業(yè)地產(chǎn)的保值和增值。但是我們國家現(xiàn)在從事商業(yè)地產(chǎn)的時(shí)間并不長，而且很多是從住宅地產(chǎn)轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)的，住宅地產(chǎn)是只管賣房，很少管經(jīng)營的，所以在這方面的經(jīng)驗(yàn)也不足。管理方面，從規(guī)劃設(shè)計(jì)開始，考慮到商業(yè)經(jīng)營方面的因素也有所不足，再加上物業(yè)管理沒有形成統(tǒng)一的銜接，也會(huì)影響一些效率，我認(rèn)為這是一個(gè)問題。第二，整體的布局是一個(gè)問題，這個(gè)問題我講過很多次，當(dāng)然重要的是跟地方政府沒有制定商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的規(guī)劃有關(guān)系。商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)它本來應(yīng)該要考慮當(dāng)?shù)氐娜丝跀?shù)量、消費(fèi)水平、市場容量、業(yè)態(tài)選擇、商品定位等綜合因素，但是我們現(xiàn)在缺少這種商業(yè)方面的規(guī)劃，開發(fā)商從自己的利益角度考慮，就很難去衡量總量平衡、結(jié)構(gòu)合理的問題，所以造成了一些布局錯(cuò)位，更造成一些地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)過剩的問題。第三，商業(yè)項(xiàng)目的同質(zhì)化問題比較嚴(yán)重，缺乏精細(xì)化的分類管理。咱們搞地產(chǎn)的人，肯定是重視前期的市場調(diào)查和策劃的，但是他只是從他自身的角度考慮的，由于沒有整體的規(guī)劃，再加上有些經(jīng)驗(yàn)不足，所以現(xiàn)在商業(yè)項(xiàng)目的同質(zhì)化問題也很嚴(yán)重，有的城市追求貪大，脫離消費(fèi)者的實(shí)際水平，盲目地開發(fā)了一些大的購物中心，而這些購物中心又跟當(dāng)?shù)氐南M(fèi)水平不相適應(yīng)，所以這又造成了資源的浪費(fèi)問題，造成了地產(chǎn)公司能不能持續(xù)發(fā)展的問題。

　　產(chǎn)生這三方面的問題的原因，一個(gè)是跟人才缺乏有關(guān)系，一個(gè)是跟地方政府的盲目推動(dòng)有關(guān)系，我認(rèn)為這個(gè)確實(shí)要引起重要。從長遠(yuǎn)角度來看，由于我們國家城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，再加上國家對(duì)服務(wù)業(yè)的支持、老百姓生活水平的提高，所以商業(yè)地產(chǎn)不管怎么樣，它是有發(fā)展前景的。我們同時(shí)也要看到兩個(gè)問題，一個(gè)問題是一些城市目前已經(jīng)有階段性過剩，另一個(gè)問題，我們必須要重視快速發(fā)展的電子商務(wù)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的沖擊。4月30號(hào)，當(dāng)時(shí)總理開專家會(huì)和企業(yè)家座談會(huì)的時(shí)候，馬云是最后一個(gè)發(fā)言的，但是馬云的發(fā)言是李克強(qiáng)總理最高興的一個(gè)發(fā)言，因?yàn)樗v到了電子商務(wù)的發(fā)展，他也講到了他解決了1000萬就業(yè)的問題，他也講到了今年要有三四百億的收入問題，總理聽了非常高興。而且馬云在會(huì)上還講了兩個(gè)計(jì)劃，媒體沒有報(bào)道，一個(gè)是他準(zhǔn)備跟郵局聯(lián)合來發(fā)展他的快遞業(yè)務(wù)，另一個(gè)，他準(zhǔn)備把信息化和農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化高度融合，甚至將來的農(nóng)產(chǎn)品都可以在他的網(wǎng)上采購。這是一個(gè)宏大的計(jì)劃。我們商業(yè)的綜合體，將來電子商務(wù)發(fā)展起來之后，我們應(yīng)該怎么辦？所以我們必須要考慮。我為什么說十八屆三中全會(huì)全面深化改革很好，我們要從多角度來看這個(gè)問題，雖然十八屆三中全會(huì)講信息化跟工業(yè)化高度融合，實(shí)際上信息化是跟各行各業(yè)高度融合的，跟商業(yè)也高度融合，電子商務(wù)跟城市的商業(yè)地產(chǎn)高度融合之后，我們應(yīng)該怎么辦，這方面我們必須要考慮。另外，我們企業(yè)還要重視人才培養(yǎng)問題、融資水平提高問題，還要逐步轉(zhuǎn)變經(jīng)營模式，由現(xiàn)在的租售并舉逐步的以租為主，或者是向只租不售過渡的問題，這樣才能使我們的商業(yè)地產(chǎn)邁上一個(gè)新的水平?？傊?，我覺得在我們大家的共同努力下，不管是房地產(chǎn)業(yè)還是商業(yè)地產(chǎn)，肯定能夠平穩(wěn)健康發(fā)展的。