將上海前灘項(xiàng)目全部股權(quán)質(zhì)押給信托，且信托還擁有項(xiàng)目公司重大事項(xiàng)一票否決權(quán)，這對(duì)億城不僅苛刻，風(fēng)險(xiǎn)也極高。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 彭飛 自從今年8月被轉(zhuǎn)嫁給海航系后，億城股份在作風(fēng)上似乎也漸漸有了新東家激進(jìn)的影子。

　　在海航系入主一月之后，億城股份就以16.7億元搶得上海前灘40-01地塊，以此首次進(jìn)入上海市場(chǎng)，而為了盡快推進(jìn)前灘項(xiàng)目的進(jìn)程，億城股份又于近日宣布通過(guò)信托募資8億元，但其中的條件卻極為苛刻。

　　激進(jìn)募資8億

　　根據(jù)億城股份日前發(fā)布的公告顯示，其全資子公司億城上海與中融信托正在洽商信托融資事項(xiàng)，中融信托擬設(shè)立集合信托計(jì)劃，為億城股份項(xiàng)目公司融資不超過(guò)8億元。

　　而中融信托日前也正在推介一款名為“億城前灘股權(quán)投資”的集合資金信托計(jì)劃，該計(jì)劃擬募集資方金8億元(優(yōu)先級(jí))，信托首期期限為2年(1年可提前還款)，所募資金將用于億城上海的前灘項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)。

　　資料顯示，億城前灘項(xiàng)目規(guī)劃總用地面積約1.16萬(wàn)平方米，總建筑面積中住宅面積約3萬(wàn)平方米、商業(yè)及辦公約3萬(wàn)平方米，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完畢后將成為前灘國(guó)際商務(wù)區(qū)集居住、辦公、商業(yè)為一體的綜合體。

　　不過(guò)，為了如愿募集上述8億元資金，億城股份方面將接受極為苛刻的條件。

　　根據(jù)中融信托的發(fā)行計(jì)劃，該款信托產(chǎn)品預(yù)期收益率為10%/年，募集的全部?jī)?yōu)先級(jí)信托資金向項(xiàng)目公司增資，其中9607.84萬(wàn)元計(jì)入項(xiàng)目公司的注冊(cè)資本，剩余部分計(jì)入項(xiàng)目公司的資本公積金。

　　在增資完成后，項(xiàng)目公司的注冊(cè)資本由1億元增至1.96億元，中融信托將持有項(xiàng)目公司49%股權(quán)，億城上海持有剩余51%股權(quán)，但這部分股權(quán)將質(zhì)押給中融信托。

　　另外，億城上海還需將其所持土地使用權(quán)、項(xiàng)目在建工程抵押給中融信托；億城股份要以其對(duì)項(xiàng)目公司的8億元資金投入作為本次信托計(jì)劃次級(jí)份額，同時(shí)需對(duì)本次借款提供連帶責(zé)任擔(dān)保。

　　除此之外，在項(xiàng)目公司的運(yùn)營(yíng)方面，中融信托還將派駐現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)管人員掌管項(xiàng)目公司所有證照及印章，對(duì)工程和銷(xiāo)售進(jìn)行全面監(jiān)管；中融信托向項(xiàng)目公司委派2名董事，并對(duì)公司重大事項(xiàng)表決中擁有一票否決權(quán)。

　　對(duì)于此次募資計(jì)劃，億城股份僅表示，項(xiàng)目公司將所獲資金專(zhuān)門(mén)用于支付部分土地價(jià)款、歸還股東借款和上海前灘項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)。

　　但在相關(guān)分析人士看來(lái)，此次信托計(jì)劃雖然在保障投資人資金安全、控制風(fēng)險(xiǎn)方面保障性很高，但對(duì)億城股份而言卻極為不利，其中的風(fēng)險(xiǎn)太高。

　　該人士還認(rèn)為，在此次信托計(jì)劃中，億城股份已將上海前灘項(xiàng)目及其所持項(xiàng)目公司的全部股權(quán)質(zhì)押給了中融信托，并且中融信托還擁有項(xiàng)目公司重大事項(xiàng)的一票否決權(quán)，這種方式其實(shí)在業(yè)內(nèi)也極為少見(jiàn)，稍有不慎，億城股份方面將徹底失去對(duì)項(xiàng)目的控制權(quán)。

　　而從獲得的資金規(guī)模而言，就算加上次級(jí)收益權(quán)對(duì)應(yīng)的項(xiàng)目公司8億元債務(wù)，整個(gè)信托計(jì)劃的最高額度為16億元，這還不及億城股份當(dāng)時(shí)拿地的支出。

　　艱難的億城

　　在外界看來(lái)，億城股份選擇通過(guò)中融信托尋求高風(fēng)險(xiǎn)資金的背后，是其持續(xù)低迷的業(yè)績(jī)表現(xiàn)。

　　據(jù)億城股份發(fā)布的三季報(bào)顯示，期內(nèi)僅實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入17.5億元，同比下滑21.4%；實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)1.93億元，同比下滑36.0%，而截至期末的現(xiàn)金僅為17.9億元，

　　對(duì)于億城股份的業(yè)績(jī)表現(xiàn)，中金公司在一份報(bào)告中提到，目前億城的業(yè)績(jī)僅依靠北京青龍湖燕西華府及天津億城堂庭項(xiàng)目，其中北京項(xiàng)目距離城區(qū)相對(duì)較遠(yuǎn)，銷(xiāo)售難度較大，而億城堂庭地價(jià)偏貴，毛利率低，其短期業(yè)績(jī)難有較大起色。

　　也正是由于燕西華府銷(xiāo)售不暢，億城股份曾在9月12日宣布擬將該項(xiàng)目以4.1億元轉(zhuǎn)手，但卻因?yàn)榇蠖鄶?shù)股東質(zhì)疑其賤賣(mài)資產(chǎn)而被迫終止。

　　對(duì)于出售燕西華府，億城股份當(dāng)時(shí)給出的解釋是，該項(xiàng)目自2011年10月份開(kāi)盤(pán)以來(lái)，在房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控和其他因素的綜合作用下，銷(xiāo)售進(jìn)展緩慢。

　　但是，撇開(kāi)燕西華府的現(xiàn)實(shí)銷(xiāo)售難度這一原因，外界對(duì)于億城股份出售的解讀更多傾向于，這是在騰空上市平臺(tái)原有資產(chǎn)，以為日后海航系地產(chǎn)項(xiàng)目的注入留下空間。

　　事實(shí)上，在海航系入主億城股份并控股后，券商多看好億城股份今后的發(fā)展，曾有分析認(rèn)為，海航系的入主有望為億城股份形成新的增長(zhǎng)動(dòng)力，而此后億城股份首次進(jìn)軍上海拿下前灘地塊，似乎正好佐證了這種預(yù)測(cè)。

　　然而，雖然外界均認(rèn)為目前億城股份是海航系地產(chǎn)業(yè)務(wù)上市平臺(tái)的首選，但對(duì)于是否會(huì)將地產(chǎn)資產(chǎn)注入億城股份，海航集團(tuán)卻一直未明確表態(tài)。

　　而據(jù)此前媒體報(bào)道，一位接近海航的人士對(duì)將億城股份作為海航系地產(chǎn)業(yè)務(wù)上市平臺(tái)的說(shuō)法并不認(rèn)同，原因是把土地注入到上市公司將受限于監(jiān)管，難以直接操作，這也不符合海航系“重資本運(yùn)作、輕開(kāi)發(fā)”的一貫風(fēng)格。