拿地不是我們今天或者明天的計劃，而是貫穿于我們一年365天的計劃，我們每天都有一批人在做土地投資的事情。

　　觀點網(wǎng) 見習(xí)編輯 張常旺 11月25日，朗詩綠色地產(chǎn)有限公司刊發(fā)建議供股公告，稱公司將以二供一的方式，按每股供股股份0.75港元的價格向合資格的股東發(fā)行9.93億股新股股份，借此籌資約7.45億港元。

　　而在25日下午，朗詩綠色地產(chǎn)還特意召開了媒體電話會議，詳細(xì)介紹了此次供股安排及公司的發(fā)展計劃。

　　事實上，此次朗詩綠色地產(chǎn)的供股股價折讓比例較小，0.75港元的供股價僅比上周五每股0.77港元的交易價折讓2.6%。但對此，朗詩綠色地產(chǎn)管理層認(rèn)為，這是對所有股東公平合理的一個價格，這個定價也反映大股東對目前股價和未來發(fā)展的信心。

　　在介紹此次供股籌資的背景時，朗詩綠色地產(chǎn)管理層披露，這與其之前在上海和杭州兩次拿地不無關(guān)系，兩塊地的購買造成了公司負(fù)債率的上升。而此次供股是為了擴(kuò)大公司權(quán)益，改善公司的財務(wù)狀況，為日后發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

　　此外，管理層表示，上海和杭州的兩項目若按朗詩一貫的開發(fā)進(jìn)度，預(yù)計明年就能夠產(chǎn)生現(xiàn)金流，加上有開發(fā)貸進(jìn)賬，藉時將形成自己的杠桿和財務(wù)滾動系統(tǒng)。

　　而關(guān)于朗詩綠色地產(chǎn)未來的拿地計劃，管理層方面稱，對朗詩來說，這不是某一天的事，而是一年365天持續(xù)進(jìn)行的事情。朗詩一直關(guān)注當(dāng)前國內(nèi)土地市場的情況。為此，朗詩還形成了一個非常專業(yè)的土地投資研判機(jī)構(gòu)和研判的體系，爭取在比較火熱的市場中捕捉到非常好的機(jī)會。

　　同時，在拿地方面，朗詩綠色地產(chǎn)這一上市平臺將成為投資主體，除非特殊情況，否則朗詩集團(tuán)將不再參與。而這也符合集團(tuán)當(dāng)初將朗詩綠色地產(chǎn)作為其綠色住宅發(fā)展業(yè)務(wù)的唯一上市平臺的承諾。

　　最后，朗詩綠色地產(chǎn)回應(yīng)稱，公司已經(jīng)在和朗詩集團(tuán)進(jìn)行磋商，將盡快將優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)項目注入上市平臺，恢復(fù)上市平臺的融資功能。

　　以下為朗詩綠色地產(chǎn)有限公司CEO申樂瑩及CFO劉達(dá)在媒體電話會議上的問答實錄：

　　媒體提問：朗詩綠色地產(chǎn)這次供股是大股東報銷，現(xiàn)在投資者承購的情況有沒有已經(jīng)落實的？

　　劉達(dá)：因為今天剛剛公告，所以，我們目前還沒有收到這方面確切的信息。

　　申樂瑩：這涉及到一個比較標(biāo)準(zhǔn)的香港聯(lián)交所指引時間表，這個時間表已經(jīng)得到聯(lián)交所的批復(fù)。今天是公告日，一直到本周五才會是含權(quán)股票交易的最后一天。一直要到12月6日才會發(fā)行，在那一天，我們的配股對象和合資格的所有股東都有公平機(jī)會，來作出供股或者是不供股的選擇。在這期間股票還會繼續(xù)交易，因為現(xiàn)在沒有一個信息可以告訴大家哪些股東是供股還是不供股，甚至哪些股東是我們這次配股的對象，也要等到12月6日才能知道。

　　劉達(dá)：我們現(xiàn)在供股的申請和付款是到12月23號。

　　媒體提問：為什么這次供股股價的折讓比例比較小？

　　申樂瑩：這個價格是我們董事局和財務(wù)顧問一起探討的，也是我們認(rèn)為對所有股東公平合理的定價。我覺得這個定價也反映大股東對目前股價和未來發(fā)展的信心，對大家來說都是一個公平合理的定價。

　　媒體提問：通過這次集資以后，未來買地計劃是怎么樣的，有沒有詳細(xì)一點的信息？

　　申樂瑩：整個朗詩購置土地的計劃不是某一天的事，對朗詩來說是一年365天持續(xù)進(jìn)行的事情。在過去兩個月里，上市公司這邊也拿了兩塊地。但是，我們研究了幾十塊，乃至上百塊地，去參與競爭的大概十幾二十塊地，最后可能才拿到一塊地。

　　目前，我們有一個非常專業(yè)的土地投資研判機(jī)構(gòu)和研判的體系，每一天都在跟蹤土地市場的情況，包括政府公開招拍掛的土地信息，對它進(jìn)行充分的研判。此外，在集團(tuán)我們有一個土地投資評審小組，這個決策委員會會根據(jù)自己很多的判斷標(biāo)準(zhǔn)來決定這些地我們是不是要去參加拍賣。如果參加拍賣，我們理性投資的價格是多少。最后，還要看市場競爭的情況，才能拿到土地。

　　所以，拿地不是我們今天或者明天的計劃，而是貫穿于我們一年365天的計劃，我們每天都有一批人在做土地投資的事情。當(dāng)然，大家也關(guān)注到近期媒體說目前整個大陸土地市場非?；馃?，這也是很客觀的情況。

　　對于朗詩來說，我們一貫秉承積極但是非常理性和穩(wěn)健的投資風(fēng)格。我們不會因為要擴(kuò)大土地儲備而激進(jìn)拿一些非常高價的土地。但是，我們會積極跟蹤每一個可能存在的機(jī)會，爭取在比較火熱的市場中捕捉到非常好的機(jī)會。比如說在上海和杭州拿的地就是我們在火熱的土地市場中判斷下來的，非常具有投資價值的土地。

　　媒體提問：這次集資是不是特別為了未來短期三個月，或者半年內(nèi)要在某個城市拿到地塊？

　　申樂瑩：因為我們每個月都有投資，投資是我們房地產(chǎn)開發(fā)的一個常態(tài)。所以，我不能說是為了某一個時刻，因為我們可能去參加十次拍賣，最后可能獲得具有投資價值的土地也就只有兩塊。所以，我想以后每個月大家都可能看到我們朗詩的投資動作。但是，不是針對下周，或者下個月要做的某一件事情。我想說土地投資是我們公司的一個常態(tài)。

　　媒體提問：是不是代表以后所有投地計劃都是由上市公司來進(jìn)行，集團(tuán)不會再參與，即使土地規(guī)模比較大，也不會用合作的方式競投？

　　申樂瑩：和別人合作當(dāng)然有可能。但至于會否跟集團(tuán)合作拿地，只能說，目前我們還是會以上市公司去投資，上市公司一定是投資的主體，除非后面有一些其他的考慮。

　　媒體提問：剛才劉總提到這次供股是考慮到公司買了兩塊地以后，負(fù)債率比較高，現(xiàn)在公司負(fù)債率大概是多少，供股以后會下降到多少？另外，關(guān)于融資的額度，這次供股只融資到7億多港元，過去兩個月你們買地的額度每塊地都在8億多，是不是你們短期之內(nèi)還會有融資的可能性？

　　劉達(dá)：具體的負(fù)債率不太方便告訴大家。針對買地的資金量來說，我們目前融資額比較小。剛才申總也說了，我們除了供股拿到股權(quán)融資之外，朗詩集團(tuán)作為大股東還會不斷提供比較低成本的股東貸款給上市公司，但是，短期內(nèi)我們不會再考慮供股融資。

　　申樂瑩：雖然這次供股募集的資金和我們房地產(chǎn)開發(fā)所需要的投資資金相比來說算小，但是這增加了總資產(chǎn)，畢竟一個公司的實收資本也是衡量這個公司資金實力非常重要的一個方面。我們希望，將來能夠在這個方面不過度依賴?yán)试娂瘓F(tuán)給上市公司的低息貸款，因為再低息還是有資金成本的。

　　在權(quán)益融資方面，上市公司不需要負(fù)擔(dān)額外的資金成本，這對上市公司是有好處的，但這只是方式之一。其他股東貸款還會繼續(xù)做一些，根據(jù)我們投資進(jìn)展的需要情況來進(jìn)行。

　　另外，我們有了新的地塊以后，上市公司自己也會建立自己的杠桿。朗詩的開發(fā)速度非常快，一般拿地8到12個月之后，高科技產(chǎn)品都能夠開盤，6到9個月我們的剛需產(chǎn)品也能夠開盤。

　　在這段時間之內(nèi)，我們會充分利用這些已經(jīng)購得的土地做開發(fā)貸，然后盡快形成銷售回款，收回我們的預(yù)售賬款。這樣持續(xù)的滾動之后，上市公司自己很快就能夠建立起自己的一套財務(wù)滾動系統(tǒng)。對地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，一旦自己的杠桿建立起來以后，就不再需要過度依賴大股東債務(wù)融資。當(dāng)然有需要時，大股東隨時都可以支持。

　　朗詩集團(tuán)是把上市公司作為非常重要的戰(zhàn)略高地來發(fā)展的，我覺得朗詩綠色地產(chǎn)自己投資的項目在明年就能夠產(chǎn)生現(xiàn)金流，加上會有開發(fā)貸進(jìn)賬，也會形成自己的杠桿和財務(wù)滾動系統(tǒng)。

　　媒體提問：25日的股價已經(jīng)跌到了供股價以下，申總覺得投資者對朗詩供股的熱情度會怎樣？

　　申樂瑩：我沒有太關(guān)注公司短期的股價，朗詩一直秉持“做企業(yè)是長跑”的理念，我們對于短期的股價不太關(guān)注，因為短期的股價可能只反映今天，只反映這個公司的過去，并不反映這個公司的未來。

　　實際上，我們更關(guān)注公司長期利益的創(chuàng)造。作為大股東，我們并不是很在意股價跌了幾分。從自己的角度來講，目前配股的價格對大小股東都是公平合理的，至于最終大家做出什么選擇，是個人的自由。我們也不是非常在意短期股價有沒有跌破配股價格。作為大股東來講，我們很愿意以目前配股的價格來進(jìn)行報銷。

　　媒體提問：您剛才講到，以后每個月都可能會看到朗詩買地的消息？

　　申樂瑩：從主觀來講，我們每一天都希望能夠投資。我們每一天都有人在關(guān)注這個事情，去為投得地塊努力研究。今天上午，我們還開了土地投資的評審會，評審了很多塊地塊，決定是不是要去參加競拍，而這也是我們每天的日常工作。

　　但是，對于最后的結(jié)果，除了我們主觀的努力之外，還取決于目前市場上的競爭情況和大陸土地市場的走勢，這個不是我們能夠控制的。從主觀意愿上來講，我們會積極關(guān)注，同時保持財務(wù)的穩(wěn)健。

　　大陸土地市場不是朗詩一家能夠說了算的，也不是我們能夠評判的。我們希望通過扎實的工作，能夠盡可能在這樣一個市場當(dāng)中捕捉到比較好的投資機(jī)遇。

　　媒體提問：可以介紹一下上海和杭州的土地情況嗎？

　　申樂瑩：現(xiàn)在我們已經(jīng)在做項目的規(guī)劃設(shè)計，包括前期的報批、報建。如果沒有意外，這兩個項目明年會為我們上市公司提供利潤。

　　媒體提問：您剛才講到兩個地塊在報批和報建的過程，兩個項目最快什么時候可以開售？

　　申樂瑩：從我們過往的進(jìn)展來看，一般8到12個月一定會開盤，具體哪個月我現(xiàn)在無法透露。另外還有報批、報建也要看政府審批的進(jìn)度，有時候快一點，有時候慢一點，現(xiàn)在讓我講還不方便。但是，明年這兩個項目就會為上市公司帶來利潤，這是非常明確的。

　　預(yù)期會在明年下半年開售，至于是偏早還是偏晚要看我們前期報批、報建的情況。

　　媒體提問：開發(fā)貸款有沒有和銀行在談的？

　　申樂瑩：內(nèi)地的開發(fā)貸款是三證上會，四證放款，所以開盤之前就會落實，至于具體什么時候不好說。但是，從規(guī)則上來說開盤之前開發(fā)貸款就要落實。

　　媒體提問：大股東給朗詩綠色地產(chǎn)貸款的利率是多少？所有的貸款都是統(tǒng)一的利率嗎？

　　申樂瑩：5.5%，而且是沒有抵押的5.5%利率貸款，這是個比較優(yōu)厚的條件。

　　媒體提問：這次供股由大股東來做，如果最后認(rèn)購情況不是太理想，是不是剩余所有發(fā)行的新股由大股東進(jìn)行認(rèn)購?

　　劉達(dá)：是的，是這樣的安排。

　　這次供股總額是7.45億港元，如果有別人認(rèn)購就除去別人認(rèn)購的部分，剩下的就是大股東支付的。如果一個人都沒有，這些股票就全部由大股東認(rèn)購。

　　如果出現(xiàn)沒有人認(rèn)購的情況，大股東會采取一切措施使我們維持這個最低要求，并按照發(fā)行價買所有的新股。

　　劉達(dá)：另外，大股東會通過供股給朗詩綠色地產(chǎn)這一上市平臺起碼注入4.84億港幣的股權(quán)資金。目前來說，除了第二大股東是機(jī)構(gòu)投資者之外，別的都是散戶，所以，我們沒有對基金或者大的投資者進(jìn)行大規(guī)模的市場發(fā)行。

　　媒體提問：目前集團(tuán)的地產(chǎn)項目注入到上市平臺的進(jìn)展如何？

　　申樂瑩：我們此前在公告中有披露，收購HK106以后集團(tuán)希望擇機(jī)注入一定的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。香港的上市規(guī)則對于上市公司控股股東發(fā)生變更之后，24個月之內(nèi)注入資金規(guī)模有嚴(yán)格的五項限制，如果你的注入資產(chǎn)一旦超過這五項措施中的一項就會受到處罰。

　　所以，我們會在這個范疇之內(nèi)，盡快地注入大股東的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，現(xiàn)在我們已經(jīng)在和朗詩集團(tuán)進(jìn)行磋商。

　　媒體提問：就目前的情況來看，朗詩綠色地產(chǎn)這個上市平臺什么時候能夠恢復(fù)融資的功能？

　　劉達(dá)：朗詩收購HK00106這個平臺，最終就是要恢復(fù)融資的功能，但是這個目標(biāo)什么時候能夠真正實現(xiàn)則受很多因素影響，比如說我們以后發(fā)展進(jìn)度的快慢，還有市場的變化。

　　目前我們很難給出一個具體的時間表。但起碼目前，我們會在項目層面進(jìn)行經(jīng)營性的融資。但在香港資本市場上融資的功能，比如說發(fā)債，現(xiàn)在還沒有確切的時間表。

　　申樂瑩：朗詩綠色地產(chǎn)這一上市公司能否進(jìn)行資本市場的融資還要看經(jīng)營數(shù)據(jù)，現(xiàn)在HK00106還是個殼公司，我們會通過努力，包括投資新的項目形成資產(chǎn)，形成確認(rèn)收入和利潤。

　　另外，我們還有大股東的兩個安排，也會對它產(chǎn)生額外的收入。我們希望通過經(jīng)營能夠在資產(chǎn)總量，在收入，在利潤方面讓這個殼公司逐漸壯大。一旦各方面數(shù)據(jù)達(dá)到融資的要求，我們也會盡快地做這些事情，但具體的時間現(xiàn)在還很難給。

　　媒體提問：朗詩集團(tuán)之前的項目銷售情況如何呢？

　　申樂瑩：朗詩集團(tuán)今年的銷售額會超過100億，大概是100億到110億之間?，F(xiàn)在還沒有到12月底，一旦數(shù)據(jù)出來我們會第一時間披露。而明年預(yù)計會在150億以上。未來五年的計劃是，在2016年集團(tuán)的銷售規(guī)模超過300億。此外，去年的銷售額是60到70億左右。

（審校：劉滿桃）