“只要人們對(duì)物質(zhì)文化的需求尚未完全滿(mǎn)足，那么商業(yè)和商業(yè)地產(chǎn)就會(huì)持續(xù)發(fā)展下去?！?/h3>

　　編者按：現(xiàn)在的商業(yè)就像一個(gè)全新冒險(xiǎn)樂(lè)園，充滿(mǎn)機(jī)遇，也充滿(mǎn)風(fēng)險(xiǎn)，更有無(wú)數(shù)需要解答的問(wèn)題：什么樣的商業(yè)項(xiàng)目才是好的項(xiàng)目？商業(yè)與地產(chǎn)更深入結(jié)合的核心與定位是什么？如何認(rèn)識(shí)商業(yè)與金融資本之間的關(guān)系？商業(yè)發(fā)展商與品牌之間怎樣建立與維護(hù)合作關(guān)系？傳統(tǒng)商業(yè)與品牌怎樣應(yīng)對(duì)電商的沖擊？

　　2013年11月26-28日，觀點(diǎn)新媒體將在廣州舉行首屆觀點(diǎn)商業(yè)年會(huì)，圍繞論壇主題“商業(yè)的未來(lái)”，觀點(diǎn)新媒體遍訪商業(yè)地產(chǎn)的專(zhuān)家學(xué)者、典范項(xiàng)目的打造者、運(yùn)營(yíng)者，知名商業(yè)運(yùn)營(yíng)商及零售商、品牌商等人士，推出“商業(yè)的未來(lái)”2013觀點(diǎn)商業(yè)年會(huì)系列報(bào)道。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 彭飛 作為深諳商業(yè)地產(chǎn)的老兵，萊蒙國(guó)際副總裁、萊蒙商業(yè)公司董事長(zhǎng)羅文俊認(rèn)為國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)處于一個(gè)升級(jí)階段。

　　在這個(gè)過(guò)程中，羅文俊認(rèn)為泡沫肯定會(huì)有，但只要操作者在項(xiàng)目定位的時(shí)候進(jìn)行錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)，通過(guò)不同業(yè)態(tài)進(jìn)行整合創(chuàng)新，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)一定會(huì)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中進(jìn)行完善。

　　就萊蒙國(guó)際而言，羅文俊表示，公司最近在啟動(dòng)一些新的商業(yè)項(xiàng)目，里面將會(huì)包含更多的文化元素，做更多業(yè)態(tài)的提升。

　　他還認(rèn)為，所謂的文化地產(chǎn)、旅游養(yǎng)老地產(chǎn)，都是吻合消費(fèi)者不斷提高的需求，也只有這樣，項(xiàng)目才會(huì)有生命力。

　　談及商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展和擴(kuò)張，資金和人才是繞不開(kāi)的話題，羅文俊認(rèn)為，萊蒙國(guó)際現(xiàn)在不是沒(méi)錢(qián)，而是沒(méi)有合適項(xiàng)目?！肮疽苍诓粩鄬ふ液玫耐顿Y項(xiàng)目，一旦確定，從集團(tuán)層面來(lái)說(shuō)，資金不是問(wèn)題?！?/p>

　　在重要的商業(yè)項(xiàng)目方面，萊蒙國(guó)際都引入了境外資金，比如南昌萊蒙都會(huì)和上海莎瑪世紀(jì)公園項(xiàng)目(酒店式住宅)都引進(jìn)了新加坡美羅控股。

　　另外，在商業(yè)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，如何維護(hù)與重要品牌商的關(guān)系也是重點(diǎn)。羅文俊認(rèn)為，運(yùn)營(yíng)商和品牌商的關(guān)系首先是要練好內(nèi)功，只有把自己的項(xiàng)目做旺，才能實(shí)現(xiàn)品牌商的利益訴求，這也才是維持品牌客戶(hù)關(guān)系的正道。

　　以下為觀點(diǎn)新媒體對(duì)萊蒙商業(yè)公司董事長(zhǎng)羅文俊先生及常務(wù)副總經(jīng)理王雨女士的采訪實(shí)錄：

　　觀點(diǎn)新媒體：南昌萊蒙都會(huì)是萊蒙國(guó)際的重點(diǎn)商業(yè)項(xiàng)目，項(xiàng)目的整體定位是基于怎樣的考慮？

　　羅文?。?/strong>由于項(xiàng)目位于南昌紅河谷區(qū)，是南昌今后最具發(fā)展?jié)摿Φ牡胤?，萊蒙項(xiàng)目的體量、業(yè)態(tài)以及設(shè)施、設(shè)備和經(jīng)營(yíng)的手段等方面，都要高于其他項(xiàng)目，在南昌投入的是最先進(jìn)，最符合當(dāng)?shù)匦枰拈_(kāi)放式街區(qū)和建筑MALL形式。

　　其次，在定位上做到了和當(dāng)?shù)仨?xiàng)目錯(cuò)位，因?yàn)槿R蒙都會(huì)旁邊有萬(wàn)達(dá)、綠地和金融街的項(xiàng)目。其他這幾個(gè)項(xiàng)目的體量都在10萬(wàn)平方米以?xún)?nèi)，而萊蒙都會(huì)商業(yè)面積有20多萬(wàn)平方米，所以我們覺(jué)得要做差異化，同時(shí)整體定位也更高。

　　觀點(diǎn)新媒體：商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)和擴(kuò)張對(duì)團(tuán)隊(duì)的核心競(jìng)爭(zhēng)力要求會(huì)非常高，您如何看待商業(yè)人才的培養(yǎng)？

　　王雨：整個(gè)萊蒙國(guó)際的員工有1500多人，其中將近有1150人是在商業(yè)物業(yè)團(tuán)隊(duì)，所以這個(gè)團(tuán)隊(duì)的發(fā)展一定是聚焦人才的培養(yǎng)，進(jìn)而提升組織效能，這是萊蒙國(guó)際人才培養(yǎng)的關(guān)鍵。

　　如何在這個(gè)領(lǐng)域使人才快速成長(zhǎng)？一方面，公司已經(jīng)在住宅開(kāi)發(fā)領(lǐng)域有大量的人才沉淀，所以現(xiàn)在以?xún)?nèi)部培養(yǎng)為主，外部吸納為輔。

　　另一方面，商業(yè)地產(chǎn)方面可以?xún)?chǔ)備和釋放的人才量非常少，而且良莠不齊。在面臨市場(chǎng)外部無(wú)法提供很多人才的情況下，怎樣有的放矢做好自己的人才成長(zhǎng)計(jì)劃就顯得尤為重要。

　　觀點(diǎn)新媒體：在商業(yè)人才的培養(yǎng)方面，有怎樣的具體策略？

　　王雨：第一，萊蒙商業(yè)物業(yè)在做資源整合類(lèi)的工作，試圖讓商業(yè)運(yùn)營(yíng)顧問(wèn)和專(zhuān)家大量參與項(xiàng)目，通過(guò)他們的影響來(lái)不斷使我們的團(tuán)隊(duì)快速成長(zhǎng)。

　　第二，和開(kāi)發(fā)公司人才互通，把對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)有深刻認(rèn)識(shí)的人才引進(jìn)到商業(yè)團(tuán)隊(duì)中，把商業(yè)、物業(yè)、開(kāi)發(fā)的鏈條打通。

　　第三，人才下沉，從去年開(kāi)始，商管公司已經(jīng)在做管理培訓(xùn)生計(jì)劃，這將是長(zhǎng)期和持久性的工作，人才的成長(zhǎng)和發(fā)展不是短期的，所以要花時(shí)間和精力去培養(yǎng)管理培訓(xùn)生，從基層人才抓起。

　　比如說(shuō)，早年沃爾瑪在蛇口有一家店，是專(zhuān)門(mén)培養(yǎng)和輸出管理人才的店，所以我們很有可能會(huì)把一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目作為人才輸出和培養(yǎng)基地，從而把這個(gè)基地變成萊蒙商業(yè)人才的黃埔軍校。

　　觀點(diǎn)新媒體：除了人才培養(yǎng)外，資金層面也是很重要的因素，萊蒙國(guó)際在商業(yè)項(xiàng)目上的投資主要來(lái)源是什么？

　　羅文?。?/strong>從兩個(gè)方面來(lái)看，第一，萊蒙國(guó)際的高管和股東都有非常大的能量，所以我們?cè)谏虡I(yè)項(xiàng)目的投入中，會(huì)將一些核心數(shù)據(jù)放進(jìn)模型中計(jì)算，如果指標(biāo)非常好，股東會(huì)支持投入。

　　第二，有些項(xiàng)目引入了境外資金，如南昌萊蒙都會(huì)和上海莎瑪世紀(jì)公園都引進(jìn)了外資?，F(xiàn)在不是沒(méi)錢(qián)，而是沒(méi)有好項(xiàng)目，我們也在不斷尋找好的投資項(xiàng)目，一旦確定，從集團(tuán)層面來(lái)說(shuō)，資金是沒(méi)有問(wèn)題的。

　　觀點(diǎn)新媒體：萊蒙國(guó)際選擇商業(yè)項(xiàng)目是否會(huì)和住宅項(xiàng)目進(jìn)行更多聯(lián)動(dòng)？

　　羅文?。?/strong>這是肯定的，雖然說(shuō)商業(yè)和住宅互動(dòng)在內(nèi)部來(lái)看是被動(dòng)的，但是項(xiàng)目確定后，我們就會(huì)去努力做，爭(zhēng)取實(shí)現(xiàn)公司的利益訴求。

　　最近在啟動(dòng)一些新的項(xiàng)目，會(huì)包含更多的文化元素，所以有一些項(xiàng)目要做業(yè)態(tài)的提升。所謂的文化地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)，都是吻合消費(fèi)者不斷提高的需求，也只有這樣，項(xiàng)目才會(huì)有生命力。

　　觀點(diǎn)新媒體：在商業(yè)項(xiàng)目的招商和運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，怎樣維護(hù)與品牌商的良好關(guān)系？

　　羅文?。?/strong>項(xiàng)目需要通過(guò)日常的運(yùn)營(yíng)提升人氣，當(dāng)人氣旺了之后，加上我們這么多年在商業(yè)領(lǐng)域的經(jīng)驗(yàn)，和品牌商洽談就會(huì)一拍即合。這其中的關(guān)鍵就是要實(shí)現(xiàn)雙贏，讓品牌商都能賺錢(qián)，這也是我們?cè)谧龅氖虑椤?/p>

　　因此，和品牌商的關(guān)系首先是要練好內(nèi)功，把自己的項(xiàng)目做旺，才能實(shí)現(xiàn)各方的利益訴求，這才是維持品牌客戶(hù)關(guān)系的正道。

　　觀點(diǎn)新媒體：一些熱點(diǎn)區(qū)域在建和擬建的商業(yè)項(xiàng)目體量非常大，這種趨勢(shì)是否會(huì)出現(xiàn)過(guò)剩，甚至泡沫化？

　　羅文俊：肯定會(huì)有泡沫，但是應(yīng)該從兩個(gè)方面去看這個(gè)問(wèn)題。第一，泡沫在某一個(gè)階段肯定會(huì)產(chǎn)生，也必然會(huì)產(chǎn)生，因?yàn)椴淮嬖诰筒粫?huì)有進(jìn)步。但只要全部通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，一定會(huì)在接下來(lái)的經(jīng)營(yíng)過(guò)程中進(jìn)行完善和調(diào)整。

　　從大環(huán)境來(lái)講，商業(yè)不能說(shuō)“過(guò)剩”，因?yàn)椤斑^(guò)剩”要受市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)制約的。社會(huì)各方面都有投入，如果市場(chǎng)投入的開(kāi)發(fā)商越來(lái)越多，自然也會(huì)進(jìn)行調(diào)整。

　　第二，在城市里，隨著開(kāi)發(fā)商和專(zhuān)業(yè)人員的逐步成熟，會(huì)根據(jù)不同的地理位置進(jìn)行調(diào)整和改變。在競(jìng)爭(zhēng)過(guò)程中，除了定位時(shí)進(jìn)行錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)，通過(guò)各種不同的業(yè)態(tài)進(jìn)行整合創(chuàng)新，市場(chǎng)也會(huì)進(jìn)行調(diào)整。

　　觀點(diǎn)新媒體：開(kāi)發(fā)商拿地時(shí)會(huì)有很多配套商業(yè)，有時(shí)是不得不做商業(yè)，那您覺(jué)得開(kāi)發(fā)商進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域是主動(dòng)還是被動(dòng)行為？

　　羅文?。?/strong>兩者都有?？陀^來(lái)講，住宅的稅率很高，如果沒(méi)有物業(yè)作為載體，開(kāi)發(fā)商的凈利率不高，所以有很多住宅開(kāi)發(fā)商不得不涉入商業(yè)地產(chǎn)。

　　從另外一個(gè)角度而言，開(kāi)發(fā)商進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)也是一種財(cái)富效應(yīng)，這里有開(kāi)發(fā)商的利益訴求，因?yàn)樯虡I(yè)項(xiàng)目和住宅產(chǎn)品相結(jié)合，在前期的住宅銷(xiāo)售完后，商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)過(guò)若干年的培育，也會(huì)有升值空間。

　　觀點(diǎn)新媒體：商業(yè)項(xiàng)目招商及后期運(yùn)營(yíng)主要會(huì)遇到什么問(wèn)題？

　　羅文?。?/strong>首先，商業(yè)項(xiàng)目都需要培育，也需要進(jìn)行滾動(dòng)開(kāi)發(fā)；其次，在運(yùn)營(yíng)過(guò)程中要衡量哪些業(yè)態(tài)先開(kāi)、哪些慢開(kāi)；第三，經(jīng)常要做一些推廣活動(dòng)，帶動(dòng)片區(qū)人氣，縮短培育期；第四，政府方面的規(guī)劃也是非常大的影響因素。

　　一般考察項(xiàng)目，除了依據(jù)基本的數(shù)據(jù)判斷外，很重要的一點(diǎn)就是政府規(guī)劃是不是有利于項(xiàng)目。

　　觀點(diǎn)新媒體：從一個(gè)運(yùn)營(yíng)者的角度，您覺(jué)得國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)處于什么態(tài)勢(shì)？

　　羅文?。?/strong>我不太認(rèn)可“商業(yè)地產(chǎn)剛剛起步”這一說(shuō)法，假如說(shuō)是起步，那么永遠(yuǎn)都在起步，過(guò)去是起步，今后還在起步。

　　從操作層面來(lái)說(shuō)，商業(yè)地產(chǎn)是在提升和升級(jí)，在這個(gè)過(guò)程中會(huì)有越來(lái)越強(qiáng)大的驅(qū)動(dòng)力，這個(gè)驅(qū)動(dòng)力就是人們?nèi)找嬖鲩L(zhǎng)的物質(zhì)和文化需求，在這種背景下，商業(yè)地產(chǎn)要不斷提升和升級(jí)來(lái)吻合這些需求。

　　從電商角度講，商業(yè)地產(chǎn)是在起步。從一個(gè)時(shí)代來(lái)看，這個(gè)起步是不斷在升級(jí)，不斷在成熟。這個(gè)升級(jí)和提升的原動(dòng)力實(shí)際上是市場(chǎng)支持，或者是如何去滿(mǎn)足人們?nèi)找嬖鲩L(zhǎng)的物質(zhì)和文化需求，如何結(jié)合體驗(yàn)式消費(fèi)。

　　如果要說(shuō)這個(gè)過(guò)程會(huì)持續(xù)多久，只要人們對(duì)物質(zhì)和文化的需求尚未完全滿(mǎn)足，那么商業(yè)和商業(yè)地產(chǎn)就會(huì)持續(xù)發(fā)展下去。

（審校：劉滿(mǎn)桃）