市場觀察人士對于目前銷售時(shí)點(diǎn)已過三季的泰禾，能否順利完成其今年定下120-150億銷售既定目標(biāo)依然充滿疑慮。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 見習(xí)編輯 鄭鵬 10月29日晚間，泰禾集團(tuán)公告稱，為滿足項(xiàng)目開發(fā)的資金需求，擬為旗下五家下屬公司提供總額為77億元的擔(dān)保。

　　據(jù)泰禾集團(tuán)的公告顯示，此次的擔(dān)保中，這五項(xiàng)都是為滿足最近所拿項(xiàng)目的運(yùn)營資金而進(jìn)行。

　　在這5項(xiàng)項(xiàng)目中，除為3項(xiàng)新項(xiàng)目提供擔(dān)保外，泰禾集團(tuán)還為之前的兩項(xiàng)借款追加提供連帶責(zé)任，新增擔(dān)保額度6億元與12億元。

　　總擔(dān)保額度超凈資產(chǎn)近5倍

　　在此次新增五項(xiàng)擔(dān)保之后，泰禾集團(tuán)表示，截止該公告披露日，泰禾集團(tuán)實(shí)際對外擔(dān)保總額為151.82億元人民幣，占公司最近一期經(jīng)審計(jì)凈資產(chǎn)的675.53%，全部為對下屬控股公司提供的擔(dān)保。

　　總擔(dān)保額度超過凈資產(chǎn)近五倍，這在業(yè)內(nèi)實(shí)屬少見。而泰禾集團(tuán)如此大規(guī)模的擔(dān)保行為，市場人士觀察與其今年以來的激進(jìn)拿地策略不無關(guān)系。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年以來，泰禾集團(tuán)拿地頻繁。從1月份18.5億在北京拿下朝陽區(qū)第一宗地開始，截止其最近(10月10日)一次9400萬在福州永泰縣拿地為止，至此，泰禾集團(tuán)今年以來的拿地支出近160億元，遠(yuǎn)超出該公司董事會(huì)和股東大會(huì)授權(quán)的110億拿地額度。

　　而據(jù)熟悉泰禾集團(tuán)人士介紹，泰禾今年以來的拿地，大多數(shù)都是高溢價(jià)、高樓面價(jià)、高總價(jià)的“三高”地塊。

　　4月份，泰禾集團(tuán)以19.3億元競得北京通州臺湖鎮(zhèn)251畝宅地，溢價(jià)率高達(dá)112%；之后在5月20日又以11.25億元拿下的臺湖鎮(zhèn)另一宗地塊，成交樓面地價(jià)更是高達(dá)1.9萬元/平方米，成為北京通州新地王。

　　同時(shí)，還有一點(diǎn)特別值得注意的是，往往在高價(jià)拿地之后，泰禾集團(tuán)隨即就為地塊所在的項(xiàng)目公司向信托、基金等進(jìn)行大額擔(dān)保貸款。

　　因此，在如此激進(jìn)的拿地策略下，泰禾集團(tuán)資金鏈益顯緊繃也就不足為奇。

　　據(jù)其公布的最新三季報(bào)顯示，截至2013年9月底泰禾集團(tuán)的長期借款同比上升約47.44%，長短期借款總額為136.84億元，但期末的貨幣資金余額僅為24.05億元。

　　市場疑慮能否完成年度銷售

　　除了對泰禾激進(jìn)拿地策略下的資金鏈畫上問號外，市場觀察人士對于目前銷售時(shí)點(diǎn)已過三季的泰禾，能否順利完成其今年定下120-150億銷售既定目標(biāo)依然充滿疑慮。

　　據(jù)泰禾集團(tuán)中報(bào)顯示，上半年，泰禾共實(shí)現(xiàn)銷售合同金額35.9億元，其中住宅地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)銷售合同金額22.5億元，商業(yè)地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)銷售合同金額13.4億元。

　　這似乎離完成全年目標(biāo)有些遙遠(yuǎn)，不過，早前泰禾集團(tuán)董事長黃其森在接受媒體采訪時(shí)就表示，完成全年目標(biāo)沒有問題。

　　黃其森稱，為了完成全年目標(biāo)，泰禾集團(tuán)加快了項(xiàng)目的入市。根據(jù)泰禾集團(tuán)披露，下半年集中入市的項(xiàng)目有十余個(gè)，全年貨值超200億元。

　　就北京市場而言，其中涉及到北京通州臺湖項(xiàng)目、孫河項(xiàng)目(泰禾北京院子)等，值得注意的是，這兩個(gè)項(xiàng)目均為年內(nèi)拿地。

　　而對于將在11月入市的泰禾北京院子，據(jù)黃其森表示，該項(xiàng)目的整體貨值在50億左右，如果按照泰禾孫河項(xiàng)目的規(guī)劃建筑控制規(guī)模64777平米來計(jì)算，預(yù)計(jì)售價(jià)至少在77000元/平米。

　　然而，對比目前該區(qū)域在售的龍湖雙瓏原著45000-60000元/平方米的平均售價(jià)。有市場分析表示，按照孫河區(qū)域的規(guī)劃，該區(qū)域還將有B、C、D、E以及K地塊相繼出讓。未來只有出現(xiàn)更高的樓面價(jià)，才能在一定程度上釋放當(dāng)前泰禾集團(tuán)的銷售壓力。

　　同時(shí)分析亦指出，泰禾集團(tuán)另外一個(gè)在北京的通州臺湖項(xiàng)目，也存在樓面價(jià)過高問題。據(jù)了解，現(xiàn)在臺湖區(qū)域僅有唯一一個(gè)東亞印象臺湖項(xiàng)目在售，均價(jià)僅1.5萬元/平米左右，不僅如此，早前首開和萬科聯(lián)合在臺湖拿的三宗地塊，樓面價(jià)也只在萬元左右，相比泰禾1.9萬/平的樓面價(jià)要將近少一半。

　　而泰禾集團(tuán)在北京在售的代表項(xiàng)目——運(yùn)河岸上的院子，據(jù)一位接近泰禾的人士表示，“運(yùn)河上的院子”開盤至今已約9年時(shí)間，至今仍有超過三分之一的房源未能賣出。而且由于交通極為不便，配套嚴(yán)重缺乏，價(jià)格畸高，導(dǎo)致接盤者寥寥。

　　同時(shí)，在泰禾集團(tuán)大本營福州，泰禾下半年入市的項(xiàng)目有東二環(huán)泰禾廣場剩余商鋪和SOHO、五四北項(xiàng)目剩余底商、以及閩侯南嶼項(xiàng)目、閩侯南通首府二期、福州紅樹林紅峪等等。

　　據(jù)福州業(yè)內(nèi)人士對觀點(diǎn)新媒體透露，目前泰禾在福州在售的項(xiàng)目主要有四個(gè)。其中，泰禾紅樹林和泰禾紅裕項(xiàng)目現(xiàn)在已經(jīng)接近尾盤，目前貨量僅剩百套左右。而據(jù)介紹，泰禾紅樹林從2009年入市以來，其銷售一直比較緩慢。

　　而近期開盤的泰禾首府(10月26日)，上述人士還續(xù)稱，該項(xiàng)目處于郊區(qū)，也是該區(qū)域唯一在售樓盤，所以該項(xiàng)目的定價(jià)并不是很高，8300元/平。如果該項(xiàng)目單純靠走量的話，銷售回款也不會(huì)太高。

　　除了住宅板塊外，五四北泰禾廣場和東二環(huán)泰禾廣場作為泰禾集團(tuán)旗下的商業(yè)項(xiàng)目。其中，五四北泰禾廣場，福州另一業(yè)內(nèi)介紹，該項(xiàng)目位于非主流商業(yè)區(qū)，由于開業(yè)當(dāng)天(9月26日)采取了一定程度的優(yōu)惠活動(dòng)，錄得較多人氣，然而，接下來是否能保持較高的人氣尚待考驗(yàn)。

　　而位于市中心的東二環(huán)泰禾廣場的現(xiàn)狀就好很多。但按照泰禾人自己的說法，泰禾的商業(yè)項(xiàng)目偏向中高端，并盡量形成差異化。有分析就指，成熟的商業(yè)模式并非想象中那么簡單，對于泰禾而言，也許將商鋪出售并不是問題，但后期運(yùn)營和管理所面臨的問題或許會(huì)超乎他們想象。

　　此外，位于福州大本營外的周邊項(xiàng)目，據(jù)泰禾集團(tuán)披露，將要入市項(xiàng)目還有石獅泰禾廣場、長樂項(xiàng)目、泉州華大泰禾廣場、寧德紅郡二期、閩廈門紅門項(xiàng)目等等。

　　以長樂項(xiàng)目為例，有市場人士就指，由于該項(xiàng)目的人群主要是針對長樂本地，因?yàn)槭侨木€市場，所以該項(xiàng)目的銷售難比泰禾在福州的銷售業(yè)績。

　　“也許對于泰禾集團(tuán)而言，在拿了高價(jià)地后，如何去推動(dòng)入市項(xiàng)目的去化，現(xiàn)在還是面臨著不小的挑戰(zhàn)，而且有著不同的市場環(huán)境，所面臨的困難要素也將不同?！鄙鲜鋈耸咳缡潜硎?。