綠城自身周轉(zhuǎn)比較慢，不像快周轉(zhuǎn)的公司，從拿地到銷售，周期可以很短；因而，綠城需要大量的資金。

　　觀點網(wǎng) 李雯露 如果把這幾年房地產(chǎn)開發(fā)商綠城的生死博弈喻為一盤圍棋，那么此時此刻無疑是宋衛(wèi)平“長了一口氣”的時候。

　　根據(jù)綠城房地產(chǎn)集團有限公司官網(wǎng)11月1日公布的數(shù)據(jù)，截至今年10月底，該集團已實現(xiàn)合同銷售額506億元，另有協(xié)議銷售金額58億元。這是繼2009年、2010年、2012年之后，綠城集團的年度合同銷售金額再次突破500億元。

　　500億代表著綠城曾經(jīng)的巔峰，在2009至2010年之間，綠城的年度銷售額先后突破500億。然而，2011年的危機卻使其銷售額大幅回落，僅至400億左右，綠城曾深陷危局。

　　現(xiàn)在，按綠城集團今年全年的銷售計劃550億元，綠城已完成該目標(biāo)的92%。

　　500億后的基本面

　　10月單月，綠城集團錄得協(xié)議銷售90億元，其中合同銷售額為71億。

　　環(huán)比9月，10月協(xié)議銷售錄得一定幅度的增長，并創(chuàng)下2013年月度銷售額新高。早前數(shù)據(jù)顯示，今年9月份，綠城集團共取得銷售1992套，銷售面積約31萬平方米，當(dāng)月銷售金額約為65億元，銷售均價為20667元/平方米。

　　據(jù)透露，10月份綠城有多個新項目或項目分期推出銷售，即青島理想之城、上海御園項、海上玉蘭花園臻園、上海盛世濱江以及上海香溢花城。

　　其中，青島理想之城在10月13日推出四期誠園公寓，開盤當(dāng)日銷售6成，取得銷售額6億元。

　　另外，在綠城與融創(chuàng)合作的上海融創(chuàng)綠城管理項目之中，位于上海自貿(mào)區(qū)腹地森蘭板塊的上海御園項目于10月26日首次開盤，推出一期113套平層官邸，開盤當(dāng)日銷售82套，取得銷售額8.1億元。

　　位于上海上東國賓核心地段的玉蘭花園臻園于10月23日推出211套高層公寓，截至10月末共售出199套，銷售額9億元，銷售去化率達95%。此外，上海盛世濱江與上海香溢花城兩個項目也都于10月份推出了新的房源。

　　對此，有長期研究綠城的分析師表示，在沒有貨量增長、沒有積極拿地的基礎(chǔ)上，綠城前10月實現(xiàn)500多億的銷售規(guī)模，說明他們的基本面確實在九倉進來之后，得到了較大的改善。

　　“在去年九龍倉成為綠城第二大股東之后，綠城的策略轉(zhuǎn)向了防御型，比較穩(wěn)健。這種情況下，該公司不再追求高增長，料其今年或可達到600億，甚至超600億的銷售業(yè)績。”

　　不過，上述分析人士也指出，“現(xiàn)在內(nèi)房競爭這么激烈，大家都在追求增長，所以對于綠城來講，唯一的挑戰(zhàn)就是怎么樣才能拿到合適的土地，然后保證企業(yè)的持續(xù)增長。”

　　縱觀今年綠城在土地市場的表現(xiàn)，融綠平臺(融創(chuàng)綠城)拿地還是比較積極，因為這個平臺拿地是融創(chuàng)主導(dǎo)，但除去這個平臺，綠城在土地市場上出手并不多。

　　“而眼下，公司的規(guī)模已達500億、600億，未來700億、800億并不是一個遙遠的目標(biāo)。”“從目前的可售貨值來看，綠城有2000多億可供銷售的貨值，若以每年600億的銷售規(guī)模來計算，其實也就3-4年，再考慮到項目5、6成的去化，那也就意味著，未來要繼續(xù)提高銷售，至少要準(zhǔn)備1000多億的貨量，所以他們在拿地的壓力還是比較大的。”該人士如是說。

　　“長氣”后的資金盤算

　　同樣，在“長了一口氣”后，資金對于未來綠城的重要性是身為圍棋業(yè)余高手宋衛(wèi)平不會不知的。

　　去年，在經(jīng)歷了賣股、賣項目，先后引入九龍倉、融創(chuàng)之后，宋衛(wèi)平獲得了寶貴的資金，盤活了這盤棋。

　　今年，有媒體統(tǒng)計稱，綠城已經(jīng)發(fā)起6次融資，合計金額超過120億元人民幣。

　　“今年綠城在資金方面，海外發(fā)展、銀團貸款顯得尤為重要。”有研究人士表示，綠城今年的首要任務(wù)是調(diào)整債務(wù)結(jié)構(gòu)，將一年內(nèi)到期的短期負債調(diào)整為長期負債，分期償還。

　　除此之外，綠城還嘗試更多的金融創(chuàng)新，比如推動房地產(chǎn)信托的基金化。

　　近日，綠城集團副總經(jīng)理柴宏達在一次活動上表示，現(xiàn)在信托公司都在推動房地產(chǎn)信托基金化，而房地產(chǎn)信托的基金化對房地產(chǎn)公司未來的發(fā)展將有非常大的幫助，它能夠解決投資階段的直接融資問題，也能夠優(yōu)化增量投資的概念。

　　“綠城正嘗試推動房地產(chǎn)信托的基金化。”柴宏達如是說。

　　有市場人士就分析，綠城之所以熱衷推動房地產(chǎn)信托基金化，主要就在與綠城之前做的信托相比，在獲取資金成本方面有所下降。

　　“比如原來信托的成本可能是在15-20個點的區(qū)間，而房地產(chǎn)信托基金化后可能只需要10%-13%，這樣整個成本就降下來了。”

　　“以前信托產(chǎn)品是把他們的利潤給吃了，這還是很厲害的，現(xiàn)在整個融資成本下降，就相當(dāng)于把這部分的利潤釋放給了投資者，釋放給了股東。”

　　據(jù)該人士的介紹，綠城早前發(fā)行的信托，今年已經(jīng)全部兌付完畢了。綠城未來仍然有發(fā)行新信托的可能，而目前信托的成本并不高。

　　“現(xiàn)在這個時間點去做一些房地產(chǎn)基金是一個比較好的時機。”在行業(yè)人士看來，今年整個民間的信托成本應(yīng)該可以算得上是一個歷史低點。對于本身走高端產(chǎn)品路線的綠城來說，顯得尤為受用。

　　“綠城自身周轉(zhuǎn)比較慢，不像快周轉(zhuǎn)的公司，從拿地到銷售，周期可以很短；因而，綠城需要大量的資金。”該人士如此表示。