公司追求的是有質(zhì)量的400億，要的是利潤(rùn)率、毛利率都有適度的增長(zhǎng)，規(guī)模需要，但不是絕對(duì)。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 彭飛 10月10日午間，招商地產(chǎn)公其三季度銷售情況簡(jiǎn)報(bào)，7-9月，招商地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)簽約銷售面積63.02萬平方米，實(shí)現(xiàn)簽約銷售金額114.48億元，分別同比上升12.54%及33.47%。

　　截至9月30日，招商地產(chǎn)累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約銷售面積199.07萬平方米，同比增長(zhǎng)15.07%；實(shí)現(xiàn)簽約銷售金額314.14億元，同比增長(zhǎng)27.18%。至此，其完成全年400億元銷售目標(biāo)的78.54%。

　　謹(jǐn)慎超400億

　　對(duì)于今年整體的銷售表現(xiàn)，招商地產(chǎn)董秘劉寧表示，銷售進(jìn)度還是在公司預(yù)期內(nèi)，完成全年400億的銷售目標(biāo)還是非常有把握，但也不會(huì)過多的上調(diào)，因?yàn)檫_(dá)到目標(biāo)就可以對(duì)市場(chǎng)有很好的交待。

　　劉寧還提到，從公司的推盤節(jié)奏而言，四季度由于推盤量的增加，銷售會(huì)是今年最好的一季，但近期市場(chǎng)關(guān)于房貸政策變化的一些負(fù)面因素，還是會(huì)對(duì)銷售產(chǎn)生一些影響。

　　相關(guān)分析師也認(rèn)為，從招商地產(chǎn)今年的銷售表現(xiàn)看，達(dá)到400億的全年銷售目標(biāo)確實(shí)沒有問題，因而接下來的四季度，招商地產(chǎn)會(huì)更多的注重利潤(rùn)率的提升，典型的莫過于深圳鯨山九期和伍茲公寓的推盤節(jié)奏。

　　“作為招商地產(chǎn)今年在售的主要豪宅項(xiàng)目，鯨山九期和伍茲公寓今年的整體推盤都較為緩慢，特別是鯨山九期的開盤時(shí)間更是數(shù)度推后，但如今市場(chǎng)上的豪宅售價(jià)確是穩(wěn)步增長(zhǎng)，這恰好可以使招商地產(chǎn)提升項(xiàng)目利潤(rùn)率。”上述分析師稱。

　　而相比能提高利潤(rùn)率的豪宅項(xiàng)目，招商地產(chǎn)在剛需類產(chǎn)品方面又采取了一些促銷方式。

　　中信建投早前在一份研報(bào)中指出，進(jìn)入下半年，招商地產(chǎn)其實(shí)在7月和8月的銷售情況并不太理想，總的簽約金額約為70億元，但9月的銷售情況開始明顯好轉(zhuǎn)，第一周銷售額就突破10億元，全月銷售超過40億，期間公司就進(jìn)行了較大幅度的促銷活動(dòng)。

　　事實(shí)上，對(duì)于是一味追求規(guī)模增長(zhǎng)還是更多的尋求利潤(rùn)，招商地產(chǎn)在今年初曾有過明確表示。

　　招商地產(chǎn)總經(jīng)理賀建亞當(dāng)時(shí)曾提到，今年公司整體推盤貨值將超700億，但400億目標(biāo)客觀來講還是存在挑戰(zhàn)和壓力，因?yàn)楣咀非蟮氖怯匈|(zhì)量的400億，要的是利潤(rùn)率、毛利率和每股盈利都有適度的增長(zhǎng)，規(guī)模需要，但不是絕對(duì)。

　　“對(duì)于銷售規(guī)模而言，公司不是簡(jiǎn)單地看一個(gè)排名，而是要權(quán)衡。如果說今年以跑量為主，別說400億，500億都可以實(shí)現(xiàn)，但如果500億實(shí)現(xiàn)了，利潤(rùn)率不夠也是空賺，規(guī)模增長(zhǎng)再快也是空賺。”賀建亞當(dāng)時(shí)還強(qiáng)調(diào)。

　　另外，招商地產(chǎn)今后的發(fā)展戰(zhàn)略也強(qiáng)調(diào)了規(guī)模增長(zhǎng)和利潤(rùn)率的平衡問題。招商地產(chǎn)年初曾表示，公司的奮斗目標(biāo)是今后每年銷售漲100億，利潤(rùn)也要漲10億，基本上是增長(zhǎng)10%的概念，從毛利到純利都一樣。

　　注資與拿地

　　雖然為求利潤(rùn)，招商地產(chǎn)在銷售方面有所保留，但招商地產(chǎn)在土地市場(chǎng)上卻明顯加大拿地力度。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，從7月至今，招商地產(chǎn)新增項(xiàng)目計(jì)容積率面積139萬平米，拿地合并金額86.11億元，大幅超過上半年58億的拿地總和。

　　除公開土地市場(chǎng)外，招商地產(chǎn)在9月份也通過定向增發(fā)向大股東購(gòu)買蛇口海上世界的優(yōu)質(zhì)地塊。

　　9月16日晚間，停牌逾一月的招商地產(chǎn)公布了今年上市房企最大的再融資計(jì)劃，其中包含向大股東定向增發(fā)購(gòu)買包括海上世界住宅一期、女媧廣場(chǎng)和文化藝術(shù)中心等地塊，合計(jì)占地面積12.76萬平米，成交總價(jià)約48.6億。

　　不過，對(duì)于市場(chǎng)注資，當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)反映卻并不好，招商地產(chǎn)A股股價(jià)在第二天復(fù)牌后卻大跌，市場(chǎng)最大的擔(dān)憂則在于注入的海上世界一期地價(jià)太高。

　　分析亦指出，對(duì)比華僑城之前獲注入的華僑城核心片區(qū)不到一萬的地價(jià)，海上世界住宅一期2.9萬/平米的地價(jià)確實(shí)有些高，也顯得招商地產(chǎn)的大股東太不慷慨。

　　對(duì)于市場(chǎng)的不理解，招商地產(chǎn)則認(rèn)為注入的地塊質(zhì)優(yōu)價(jià)廉。

　　在隨后的投資者交流平臺(tái)上，招商地產(chǎn)認(rèn)為，2012年中海拿下的寶安尖崗山地塊實(shí)際樓面地價(jià)達(dá)到2.8萬元/平米，今年7月成交的前海土地的也超過2.2萬/平米，且周邊配套不成熟，但招商地產(chǎn)獲得的資產(chǎn)地處蛇口海上世界，擁有山海資源，相信會(huì)有好的前景。

　　另外，對(duì)于今后大股東是否會(huì)持續(xù)注入資產(chǎn)，賀建亞當(dāng)時(shí)稱，今后公司還會(huì)考慮例如太子灣、前海等其他片區(qū)的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，同時(shí)會(huì)根據(jù)公司發(fā)展戰(zhàn)略等多方面考慮是否注入，并會(huì)確定合理注入價(jià)格。