我們看到的新聞里面關(guān)于房地產(chǎn)和地王的問(wèn)題確實(shí)很糾結(jié)。

　　我前兩天看到了新聞，近期全國(guó)地王記錄頻頻刷新，分化加劇，一二線城市繼續(xù)領(lǐng)跑。有一些單價(jià)超過(guò)了4萬(wàn)平米。我們說(shuō)在地往頻出的時(shí)候，看看另外一個(gè)數(shù)字，我們地王供應(yīng)是零增加，今年土地購(gòu)置面積，其實(shí)需求的增加，讓我們的土地供應(yīng)在減少。我們國(guó)家不可能永遠(yuǎn)有土地供應(yīng)，但是需求的增長(zhǎng)，供應(yīng)在減少。

　　我們看到土地不像過(guò)去一樣全面開(kāi)發(fā)。我們企業(yè)非常清楚，什么城市該進(jìn)，什么城市不該進(jìn)。剛才程總也談到了我們公司的數(shù)據(jù)，的確我們一直在跟蹤，我們看到這兩個(gè)餅圖，從2012年到2013年，我們的典型企業(yè)，他們拿地在城市的占比都在發(fā)生很大的變化。2012年，我們二線城市的占比還是61%，一線城市只有3%，到了今年我們只過(guò)了半年，我們一線城市的占比已經(jīng)從過(guò)去的3%到了20%，但是我們二線城市在減少，三線城市減少更多。所以說(shuō)怎么可能不出地王。一線城市，企業(yè)補(bǔ)倉(cāng)需求強(qiáng)烈、土市供求緊張。截止到2013年的9月，我們的最高成交總價(jià)高達(dá)217.7億元，同比去年同期上漲517%。我們?nèi)氚袷蟪鞘械拈T(mén)檻為47億元，同比去年上漲了103%。成交樓板價(jià)，最高成交單價(jià)為73288元/平方米，比同期上漲了37875元/平方米，上漲93%。總價(jià)地王、單價(jià)地王主要分布在北上廣深等一線城市。單價(jià)地王幾乎全部來(lái)自上海、北京。

　　我們?cè)倏吹赝醯陌l(fā)生變化，我們今年聯(lián)盟十單單價(jià)地王，也就是說(shuō)我們的開(kāi)發(fā)商不會(huì)做商業(yè)地產(chǎn)。幾乎沒(méi)機(jī)會(huì)拿地王。因?yàn)檎玫亩际呛玫?，都是綜合發(fā)展。同時(shí)，這也告訴我們開(kāi)發(fā)商，今后隨著地王的產(chǎn)生，我們的企業(yè)運(yùn)營(yíng)能力，我們的抗風(fēng)險(xiǎn)能力都在提升，否則搞不好就會(huì)陷入困境。

　　我們?cè)倏?，今年以?lái)，廣州、北京等一線城市頻出地王。一向以理性著稱，樓價(jià)在一線城市中處于洼地的廣州，居然也占據(jù)了十大住宅單價(jià)地王的另外四席。這些住宅的價(jià)格也在提升。除了北京的單價(jià)以外，廣州排第二，達(dá)到34000多元/平方米，上海還沒(méi)出現(xiàn)。

　　我們看看南昌，南昌在二線城市里過(guò)去不太聰明，我昨天來(lái)發(fā)現(xiàn)南昌也不甘落后、不甘寂寞。我們南昌也出現(xiàn)了新的地王，世茂以神秘的身份獲得“桂冠”。當(dāng)然相比北上廣深還不算太高。今年3月，紅角洲驚現(xiàn)單價(jià)2600萬(wàn)元/畝的天價(jià)，總面積不大，總價(jià)也不是很高，但是單價(jià)還是很?chē)樔说模蔀槟喜龁蝺r(jià)地王，競(jìng)得者為南昌本地開(kāi)發(fā)商。這個(gè)地的起拍價(jià)是800萬(wàn)元/畝，是3倍。竟然連南昌下屬縣市——新建縣地價(jià)，也已高達(dá)1054萬(wàn)元/畝。這些問(wèn)題我們不探討，可能連地都拿不到，更不要說(shuō)做開(kāi)發(fā)。

　　問(wèn)題來(lái)了，我們?cè)趺疵媾R問(wèn)題？怎么化解？這才是我們今天討論的關(guān)鍵。我們已經(jīng)不可回避地王產(chǎn)生。

　　(以上內(nèi)容為世聯(lián)地產(chǎn)首席技術(shù)官黎振偉在城市觀點(diǎn)論壇南昌行上的演講節(jié)選）