在外界看來，此次資產置換不僅是其重演財技的斂財之道，同時也意味著集團層面的繼續(xù)整合。

　　觀點網 李雯露 10月8日晚間，瑞安房地產有限公司公布9月銷售簡報。今年1-9月，該集團錄得合約及認購物業(yè)銷售額合共達91.88億元。

　　而在合約銷售方面，截止至9月底，瑞房實現累計合約物業(yè)銷售81.39億元，較去年同期增長240%，達到全年物業(yè)銷售目標90億元的90%。

　　前9月銷售

　　期內，瑞房累計已出售總建筑面積達32.8萬平方米，同比增長153%，平均售價為2.48萬元/平方米。

　　對此，有分析人士指出，由于瑞房在售項目比較少，因而銷售業(yè)績受到推盤節(jié)奏影響比較大，單從合約物業(yè)銷售相較去年的同期增長幅度來看，240%的增幅較為難得。

　　“不過，從前9個月的銷售數據來看，90多億的銷售表現對于已進入國內發(fā)展多年的瑞安來說，只能是勉勉強強。與國內諸多開發(fā)商相比，這個業(yè)績就顯得比較蒼白。”該人士如此表示。

　　數據另披露，在今年前九個月之內瑞安房地產共售出845個車位。除上述合約物業(yè)銷售業(yè)績之外，報告期內，瑞房還錄得認購物業(yè)銷售總額10.49億元，預計將陸續(xù)于未來月份轉成正式合約物業(yè)銷售。

　　從9月單月來看，瑞安房地產實現合約物業(yè)銷售6.36億元，已出售總建筑面積3.3萬平方米，平均售價為1.93萬元/平方米，當月另售出29個車位。

　　相比8月份，瑞房在合約物業(yè)銷售方面取得小幅增長。8月數據顯示，該月瑞房實現合約物業(yè)銷售額4.59億元，已出售總建筑面積2.35萬平方米及27個車位，平均售價為1.96萬元/平方米。

　　對此，瑞房方面表示，8月份的合約物業(yè)銷售額較低主要是由于沒有新樓盤于8月份推出，9月份達成的合約及認購物業(yè)銷售主要來自武漢天地及重慶天地數次開盤的銷售成績。

　　資產置換

　　談及武漢天地與重慶天地，不少投資者會聯想到瑞房近來的資產重組動作。

　　9月30日晚間，瑞房宣布與投資者TPD訂立資產置換協(xié)議，用以重組集團的資產及資源。TPD將用太平橋116、瑞虹新城、武漢天地及重慶天地四個項目的權益，換取瑞安房地產于太平橋116項目的全部權益。

　　根據公告，瑞房將以其在太平橋116項目中的51%股權，向TPD置換其上海瑞虹新城的20.19%股權、武漢市武漢天地25%股權、重慶市重慶天地部分股權。經調整的太平橋116平整地盤價值為52.73億元，而TPD組合的價值為43.49億元。

　　協(xié)議進一步披露，由于TPD組合價值減去貸款擔保費1960萬元后，價值低于經調整的太平橋116平整地盤價值，瑞房有權收回價值差額。若出現這種情況，在合營完成后，瑞房將持有太平橋116項目的約18%股權。

　　置換完成之后，投資者將擁有太平橋116的全部權益。而瑞房、TPD亦會成立合營公司，為開發(fā)太平橋116開發(fā)成本籌資。其中，瑞房將按總額或經調整太平橋116平整地盤價值的15%的較高者出資。

　　除此之外，置換協(xié)議還指出，瑞房須在太平橋116平整地盤后，于明年10月底前向TPD發(fā)書面通知，否則任何一方可終止置換協(xié)議。

　　資料顯示，太平橋116，指將在上海市盧灣區(qū)（后與黃浦區(qū)合并）116號地塊內進行建議開發(fā)項目，主要包括住宅開發(fā)（包括停車位），于本公布日期其土地使用權由Portspin直接或透過一家或以上附屬公司擁有，項目總建筑面積約9萬平方米，于今年7月31日，估值師厘定的物業(yè)估值52.61億元。

　　武漢天地，位于武漢市漢口中心城區(qū)永清地塊，是集辦公室、零售、餐飲、娛樂及住宅物業(yè)為一體的大型綜合發(fā)展項目，項目總建筑面積約180萬平方米，于今年7月31日，估值師厘定的物業(yè)估值74.19億元。

　　瑞虹新城是上海內環(huán)線內規(guī)模最大的舊區(qū)改造項目之一，總建筑面積約為180萬平方米，于今年7月31日，估值師厘定的物業(yè)估值236.46億元。

　　重慶天地，位于重慶渝中區(qū)西北部，為市區(qū)重建項目，包括人工湖、辦公室、會展設施、酒店、零售、娛樂場所及住宅物業(yè)，項目總建筑面積約360萬平方米，于今年7月31日，估值師厘定的物業(yè)估值104.04億元。

　　重施財技

　　實際上，今年以來，瑞房一直尋求融資方面的突破，同時也在尋找新的利潤增長點。因而，在外界看來，此次資產置換不僅是其重演財技的斂財之道，同時也意味著集團層面的繼續(xù)整合。

　　據了解，TPD是瑞房合伙方房地產投資基金，由大型機構投資者至高凈值個人等合作伙伴組成，主要投機內地、香港、澳門及臺灣的物業(yè)。

　　更值得玩味的是，公告中還提到，TPD可通過子公司向瑞房出售價值9000萬美元（約6.97億港元）的選擇權，瑞房將因此在太平橋116項目上增持至28%。TPD更會向瑞安發(fā)行價值9000萬美元的新股，瑞房可通過行使購買選擇權，對太平橋116項目增持股權至約37%。

　　這就意味著該基金未來可以通過上述方式退出。事實上，對于善用金融工具為自己籌資的羅康瑞而言，“右手倒左手”的交易并不陌生。

　　有熟悉瑞房的分析師表示，瑞房往往會在一定時間之后，待項目發(fā)展成熟，再讓金融工具退出。

　　對此，瑞房方面表示，由于TPD已投入其全部資本，失去融資能力，而集團物業(yè)需持續(xù)投入資金，因此產生資金缺口，在重組后，使集團全資擁有上述3項目，使公司在日后就集團公司進行融資及策略合伙時更具靈活性，不受牽制，公司可與其他策略伙伴訂立能提供長遠投資前景和利益的合營安排。

　　而在事成后，瑞房將全權管理太平橋116項目的發(fā)展，同時亦享有上海瑞虹新城、武漢天地及重慶天地于發(fā)展、融資及管理上的全部控制權，從中取得短至中期回報，并透過出售已落成物業(yè)及商業(yè)物業(yè)租賃創(chuàng)造價值。

　　對于上述事件，瑞銀在不久之前發(fā)布研究報告指出，瑞房減持太平橋116項目股權的價值，相等于其三個項目所增持權益的總值，相信互換將于2015年開始。因而該行上調該公司2013/14/15年盈測3%/0%/39%，同時上調每股資產凈值4%至7.1元。

　　瑞銀指出，瑞房相信，由于已完全取得三個項目的權益，預料可加快發(fā)展步伐。因而，該行將其目標價由2.8元上調至2.91元，評級“買入”不變。