協(xié)議銷售均價(jià)約19,700元/平方米，環(huán)比大升81%，遠(yuǎn)洋方面指出，均價(jià)大幅上升主要是產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不同所致。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 武瑾瑩 10月8日，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)控股有限公司發(fā)布公告稱，2013年9月其協(xié)議銷售額共計(jì)約33.8億，環(huán)比上升13%。協(xié)議銷售面積約17.2萬平方米。協(xié)議銷售均價(jià)約19,700元/平方米，環(huán)比升81%，遠(yuǎn)洋方面指出，均價(jià)大幅上升主要是產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不同所致。

　　而2013年1-9月，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)協(xié)議銷售額共計(jì)約280億，同比上升19%。協(xié)議銷售面積約204.2萬平方米。協(xié)議銷售均價(jià)約13,700元/平方米，同比上升14%。截止9月底，已經(jīng)完成全年銷售目標(biāo)的80%。

　　此外，遠(yuǎn)洋方面顯示于9月并未補(bǔ)充土地儲(chǔ)備。

　　事實(shí)上，遠(yuǎn)洋在9月最受關(guān)注的仍是兩大股東對(duì)其進(jìn)行增持等系列動(dòng)作。

　　9月27日，遠(yuǎn)洋透過公告顯示，其分別與中國人壽保險(xiǎn)股份有限公司及源榮投資有限公司(南豐集團(tuán)成員公司)訂立認(rèn)購協(xié)議。據(jù)此，中國人壽及源榮有條件同意認(rèn)購遠(yuǎn)洋地產(chǎn)發(fā)行的合共6.36億股股份及6,87億股股份，認(rèn)購價(jià)為每股4.74港元。

　　于9月27日，認(rèn)購股份占遠(yuǎn)洋地產(chǎn)已發(fā)行股本約22.48%，占遠(yuǎn)洋地產(chǎn)經(jīng)配發(fā)及發(fā)行認(rèn)購股份擴(kuò)大后的已發(fā)行股本約18.35%(假設(shè)完成前并無其他股份將予發(fā)行)。認(rèn)購股份受自完成日期起計(jì)兩年的禁售期規(guī)限。

　　認(rèn)購?fù)瓿珊?，中國人壽持有遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的股權(quán)將會(huì)由24.71%增至29%，繼續(xù)為第一大股東。南豐集團(tuán)持有遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的股權(quán)將由14.05%增至21%。其他公眾股東持有遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的股權(quán)則由61.24%降至50%。

　　公告另外宣布，9月27日，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)間接全資附屬公司名得控股有限公司及南豐中國(南豐集團(tuán)成員公司)訂立主收購協(xié)議。據(jù)此，名得將購買或促使購買南豐中國所持有的CBD項(xiàng)目20%權(quán)益及大連項(xiàng)目約10%權(quán)益。

　　上述CBD項(xiàng)目為一項(xiàng)商業(yè)物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目，位于北京朝陽區(qū)光華路Z6地塊，地盤面積約1.10萬平方米，總樓面面積約25萬平方米，由遠(yuǎn)洋地產(chǎn)與南豐集團(tuán)分別實(shí)際擁有80%及20%權(quán)益。大連項(xiàng)目指一項(xiàng)住宅及零售綜合開發(fā)項(xiàng)目，位于遼寧省大連市甘井子區(qū)工興街，東北路東及東方路南，遠(yuǎn)洋鉆石灣A、B、C及E地塊、地盤面積約74.90萬平方米的土地，由遠(yuǎn)洋地產(chǎn)與南豐集團(tuán)分別實(shí)際擁有約90%及10%權(quán)益。

　　公告顯示，收購金額至約19.4億元。

　　對(duì)于發(fā)行新股及收購項(xiàng)目公司股權(quán)，申萬證券在日前的一份報(bào)告中指出，本次新股發(fā)行將顯著緩解永續(xù)債回購帶來的財(cái)務(wù)壓力。

　　其稱遠(yuǎn)洋在2010年發(fā)行的息率8%的9億美金計(jì)入資本的永續(xù)次級(jí)債在上半年回購了3億多美金，公司在中期業(yè)績(jī)發(fā)布時(shí)表示下半年將把剩余部分全部回購，而這將導(dǎo)致公司財(cái)務(wù)壓力顯著上升期末負(fù)債率可能超過70%。本次定向增發(fā)后，不僅負(fù)債率將重新回落到50%左右，即便公司年內(nèi)新增50億土地款支付(按首付50%計(jì)算年內(nèi)可拿100億新地)，按照不變的全年350億銷售目標(biāo)計(jì)算，年末的負(fù)債率也能維持在不超過65%的安全水平。

　　另一方面，為了更多的籌集資金，9月24日有外媒報(bào)道稱，針對(duì)遠(yuǎn)洋地產(chǎn)1.7-2.2億美元三年期貸款案，銀行正在探詢市場(chǎng)。

　　據(jù)悉，兆豐國際商業(yè)銀行負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)該筆貸款。目前商談的貸款價(jià)格為較Libor加碼約330個(gè)基點(diǎn)，承貸1000-3000萬美元及以上的銀行可獲得55-75個(gè)基點(diǎn)的前端費(fèi)。預(yù)計(jì)所籌資金將用作營(yíng)運(yùn)資本?？梢钥闯?，遠(yuǎn)洋對(duì)于資金的獲取需求迫切。

　　申萬證券續(xù)稱，項(xiàng)目少數(shù)股東權(quán)益轉(zhuǎn)讓將帶來輕微凈資產(chǎn)值增厚。分析人員表示：“本次轉(zhuǎn)讓權(quán)益的兩個(gè)項(xiàng)目均為2010年四季度獲得，且以成本價(jià)定價(jià)，鑒于過去兩年土地價(jià)格的顯著上升，尤其是在北京地區(qū)，我們計(jì)算得出總計(jì)逾14億人民幣或者相當(dāng)于每股0.25港幣的凈資產(chǎn)值增厚?！?/p>

　　申萬證券同時(shí)指出，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)目前存在的地價(jià)大漲背景下補(bǔ)地難的問題仍然沒有解決。

　　其認(rèn)為，在2009-2010年勇奪數(shù)塊地王而遭遇調(diào)控困境后，遠(yuǎn)洋自2011年開始顯著放緩購地步伐，2012年全年只拿了三個(gè)項(xiàng)目，今年到現(xiàn)在為止只拿了一個(gè)2億的小項(xiàng)目，雖然土地總量仍夠，但一線城市北上深確實(shí)存在補(bǔ)地需求，主席李明亦在8月中期業(yè)績(jī)會(huì)時(shí)表露今年四季度開始會(huì)加快買地步伐。雖然公司表示希望通過一級(jí)開發(fā)聯(lián)動(dòng)、舊城改造等方法摘取項(xiàng)目，但在公司能夠交出以合理價(jià)格買到優(yōu)質(zhì)地的答卷前，也對(duì)其資源儲(chǔ)備不足、可能又被迫買在高點(diǎn)存在疑慮。

　　“而這在我們看來是一件非常困難的事情”，申萬證券認(rèn)為目前的土地市場(chǎng)上顯然難以用所謂的合理價(jià)格買到優(yōu)質(zhì)土地。