上海徐家匯項目，約40%樓面面積將于5年內出售，料可套現(xiàn)200億元港元收入，而其余60%將作為投資物業(yè)。

　　觀點網(wǎng) 李雯露 “217億”對于徐家匯中心來說，不僅令18年的開發(fā)未果成為歷史，同時也拉開了新操盤者新鴻基懸而未決的開發(fā)大幕。

　　9月12日，新鴻基地產(chǎn)發(fā)展有限公司主席兼董事總經(jīng)理郭炳江，在香港業(yè)績發(fā)布會上表示，該集團近期投資400億港元發(fā)展上海徐家匯項目，約40%樓面面積將于5年內出售，料可套現(xiàn)200億元港元收入，而其余60%將作為投資物業(yè)。

　　上?！般~鑼灣”

　　于業(yè)績會當日，新鴻基主席兼董事總經(jīng)理郭炳聯(lián)指出，徐家匯中心地塊位于上海核心交通樞紐，新鴻基希望可以將其建設成為上海的新地標。

　　負責徐家匯中心項目的新鴻基地產(chǎn)代理執(zhí)行董事董子豪，以香港銅鑼灣和蘭桂坊為例介紹，上海徐家匯商圈成熟，定位類似香港的銅鑼灣，而其附近的華山路以及衡山路亦是酒吧聚集區(qū)，類似香港的蘭桂坊。因而，獲取該地皮符合新鴻基一向在內地投資的策略--在一線大城市獲取市中心最黃金的地塊。

　　“就徐家匯中心地面面積來說，有10萬平方米，相當于兩個香港的IFC。”董子豪續(xù)稱，而在整個地塊之中，地上樓面面積達58萬平方米，地下面積為12萬平方米。

　　“如果加地下部分，這個項目真正可以營業(yè)的面積達70萬平方米，以217.7億的成交價計算，樓面地價約為3.09萬元/平方米，即3600港元/平方尺，這已經(jīng)是很優(yōu)惠的價格了?！?/p>

　　除此之外，董子豪還透露，整個徐家匯中心項目共分為4個地塊，其中1、2、3號地塊將用于銷售。4號地塊中將建3棟寫字樓，其中一棟被規(guī)劃為浦西第一高樓。

　　“2、3號塔樓我們將會銷售，等完成40%面積的銷售之后，預計收入會超過200億港幣。我們自己持有收租的部分主要在4號地塊、商場、步行街以及酒店，大約占地42萬平方米?！倍雍廊缡钦f。

　　對于該項目未來的租金收入，郭炳江充滿信心，并指出，上海徐家匯中心的項目將進一步強化新鴻基出租物業(yè)的組合，也將會成為該集團內地租金收入的增長的重點以及重要的來源之一。

　　“我們所發(fā)展的地標性項目，已有上海的ICC、IFC等，對于新鴻基在上海的投資有信心，預計到2015年年底，上海投資物業(yè)部分可為集團帶來約23億的收益?！惫缡钦f。

　　之于內地土地儲備，新鴻基方面透露，該集團將繼續(xù)物色合適業(yè)務發(fā)展機會，但暫時不會購大型地塊，除非有非常好項目，否則會集中發(fā)展現(xiàn)有項目，如廣州宏城項目及上海徐家匯項目。

　　業(yè)績與凈負債率

　　值得注意的是，由于上述地塊長期遭遇閑置，前車之鑒，政府此次對土地金繳納、開工、竣工時間等等均有詳細規(guī)定。

　　據(jù)出讓文件顯示，中標企業(yè)第一期需交納的土地出讓款為地塊成交總價的30%，其余則一年內付清。這也就意味著，新鴻基在簽訂土地出讓合同后，10日之內需要交納65.31億元第一期土地出讓金。

　　與此同時，出讓文件還要求開發(fā)商在交地后12個月內開工，動工后60個月內完成總建筑面積的70%，動工后84個月內全部竣工。因而，新鴻基最遲需要在2014年9月初時開工。

　　在這種情況下，開發(fā)商的資金能否快速到位無疑是決定該項目開發(fā)能否順利進行的關鍵。

　　對此，新鴻基方面表示，由于第一、第二、第三期出售物業(yè)之后，現(xiàn)金回籠會超過200億港幣，所以資金方面仍然能夠保持健康的水平。

　　據(jù)稱，新鴻基并沒有融資計劃，凈負債率將仍然維持在20%以下。

　　此外，于業(yè)績會同日，新鴻基發(fā)布截至6月底止全年業(yè)績，期內該公司實現(xiàn)合約銷售港幣395.05億元，其中在香港的合約銷售總額超過220億元，內地部分達到港幣100億元。

　　而在租金方面，年內實現(xiàn)租金的收入逾港幣162億元，同比上升11%。

　　據(jù)稱，在此之中，香港收租的物業(yè)組合出租率達95%以上。在內地方面，上海環(huán)貿(mào)廣場的商場部分，環(huán)貿(mào)iapm也已全部租出。

　　另外，上述項目還有兩棟寫字樓，今年8月至今，環(huán)貿(mào)廣場的第一座寫字樓接近滿足，第二座寫字樓預計在明年開始預租。而上海國金中心已經(jīng)全部租出去了，第一座寫字樓已經(jīng)全部入伙，第二座的出租率也有很強的提升。

　　另據(jù)數(shù)據(jù)披露，報告期內，新鴻基實現(xiàn)營業(yè)收入港幣537.93億元，同比下降21.35%；歸屬公司股東溢利為港幣403.29億元，較去年同期下跌6.38%。

　　其中，來自物業(yè)銷售的凈利潤為港幣71.9億元，按年大跌45%；年內銷售總額為港幣329.05億元，同比下滑13.8%。來自租金的收入方面，升11%至港幣160.19億元，凈租金收入亦升11%至122.36億元。

　　在土地儲備方面，回顧期內，該集團于2013年6月底，在內地的土地儲備約901萬平方米，其中約795萬平方米為發(fā)展中物業(yè)，在此之中超過75%的部分為高級住宅或服務式公寓，其余為高級寫字樓、商場和酒店。

　　另外，該集團在內地亦持有950萬平方尺已落成投資物業(yè)，主要是位于上海和北京黃金地段。