海航在具體項(xiàng)目的開發(fā)和運(yùn)營(yíng)能力方面不足，同時(shí)品牌的市場(chǎng)認(rèn)知度也有限，這肯定會(huì)加大海航城入市的難度。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 彭飛 深圳海航城作為海航在深圳的首個(gè)項(xiàng)目，在歷經(jīng)數(shù)次轉(zhuǎn)手，工期多次延期后，終于即將面市。

　　據(jù)觀點(diǎn)新媒體現(xiàn)場(chǎng)了解，海航城已于8月31日開放營(yíng)銷中心，樣板房也即將開放，10月會(huì)正式開盤，將主推66-142平方米的2至5房。

　　該項(xiàng)目位于深圳龍崗大道與碧新路交匯處，占地14.33萬(wàn)平，規(guī)劃總建筑面積62.28萬(wàn)平方米，其中包括住宅建面34.43萬(wàn)平方米，商業(yè)14.85萬(wàn)平米，寫字樓8.2萬(wàn)平米，酒店式公寓3.1萬(wàn)平米等，項(xiàng)目定位為大型城市綜合體，計(jì)劃總投資近50億元。

　　入市前景

　　作為海航在深圳收購(gòu)的多個(gè)舊改項(xiàng)目之一，海航城前身是南聯(lián)港臺(tái)舊改項(xiàng)目，這也是海航在深圳啟動(dòng)的首個(gè)舊改項(xiàng)目。

　　目前即將入市的是該項(xiàng)目首期工程，現(xiàn)已全部拆遷完畢，規(guī)劃總建筑面積為19.07萬(wàn)平方米，其中住宅面積為10.75萬(wàn)平方米，商業(yè)面積6.49萬(wàn)平方米，商業(yè)性辦公1.35萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)2014年12月交付使用。

　　其實(shí)自海航城2011年4月2日舉辦首期工程奠基儀式算起，至今已有兩年多的時(shí)間，而在這期間，市場(chǎng)曾多次傳出該項(xiàng)目將入市的消息。

　　同時(shí)，在此期間，海航城還頻繁更新宣傳圍墻。早前其宣傳板上的項(xiàng)目名稱為“海航·華南家園”，而當(dāng)時(shí)該項(xiàng)目的施工公示中顯示的改造主體為深圳寶源創(chuàng)建有限公司，但目前也已被“海航地產(chǎn)”所替換。

　　據(jù)深圳相關(guān)業(yè)內(nèi)人士透露，該項(xiàng)目的建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)方案曾經(jīng)過(guò)多次調(diào)整，甚至連施工圖的設(shè)計(jì)也是幾經(jīng)更改，造成該項(xiàng)目工程進(jìn)度十分緩慢，同時(shí)前期認(rèn)籌不好，也是項(xiàng)目多次推遲入市的原因。

　　而在如今即將迎來(lái)入市之際，其實(shí)深圳的業(yè)內(nèi)人士對(duì)該項(xiàng)目的前景還是存在一些疑問(wèn)。

　　首先就區(qū)位而言，該項(xiàng)目所處的龍崗南聯(lián)片區(qū)目前在售項(xiàng)目較多，且多以大盤為主，包括萬(wàn)科、遠(yuǎn)洋等均有項(xiàng)目在售，這對(duì)海航城來(lái)說(shuō)，無(wú)疑會(huì)面臨激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。

　　深圳相關(guān)業(yè)內(nèi)也指出，相比萬(wàn)科和遠(yuǎn)洋，海航在具體項(xiàng)目的開發(fā)和運(yùn)營(yíng)能力上有很大差距，同時(shí)品牌的市場(chǎng)認(rèn)知度也有限，這肯定會(huì)加大其入市的難度。

　　“事實(shí)上，外界所能看到的由海航獨(dú)立開發(fā)的成熟地產(chǎn)項(xiàng)目并不多見，即使是在海南本地完成的地產(chǎn)項(xiàng)目也屈指可數(shù)，海航對(duì)項(xiàng)目的實(shí)質(zhì)開發(fā)能力，遠(yuǎn)不如其資本運(yùn)作來(lái)得那么擅長(zhǎng)。”上述人士稱。

　　另外，就價(jià)格而言，海航城的定價(jià)也有一定挑戰(zhàn)。據(jù)海航城項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)的銷售人員透露，預(yù)計(jì)開盤均價(jià)會(huì)在2萬(wàn)元/平米左右，但該項(xiàng)目附近的滿京華喜悅里在售均價(jià)約17000元/平米，遠(yuǎn)洋新干線也就是將近2萬(wàn)/平的均價(jià)。

　　對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，海航城所處區(qū)域項(xiàng)目的售價(jià)在1.7萬(wàn)-2.1萬(wàn)/平米左右，賣的最高的是萬(wàn)科天譽(yù)，但就議價(jià)能力和市場(chǎng)接受度，海航城如果賣到2萬(wàn)/平米以上，則銷售將不容樂(lè)觀。

　　海航城坎坷

　　其實(shí)縱觀海航城的開發(fā)進(jìn)程，海航也是中途接手，并且還曾差點(diǎn)轉(zhuǎn)讓給中信。

　　作為海航城前身的南聯(lián)港臺(tái)舊改項(xiàng)目，最早是由港資設(shè)立的深圳安源創(chuàng)建有限公司在2010年5月獲得，該公司定向?yàn)?ldquo;南聯(lián)港臺(tái)地塊舊改”開發(fā)。

　　但在是年10月，廣州海航置業(yè)有限公司獲得了深圳安源創(chuàng)建有限公司100%的股權(quán)，并更改公司經(jīng)營(yíng)范圍，從定向“南聯(lián)港臺(tái)舊改”，變更為“在合法取得的土地使用權(quán)范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)”。

　　在獲得南聯(lián)港臺(tái)舊改項(xiàng)目的開發(fā)權(quán)之后，海航隨即開始為該項(xiàng)目籌集開發(fā)資金。

　　2011年2月28日，海航與中信信托有限公司發(fā)起設(shè)立“中信·深圳南聯(lián)舊改項(xiàng)目股權(quán)投資集合信托計(jì)劃”。

　　據(jù)當(dāng)時(shí)該產(chǎn)品發(fā)行的資料顯示，信托計(jì)劃的期限是2.5年，總規(guī)模為3億元。該信托資金將用于受讓寶源創(chuàng)建的部分股權(quán)以及向項(xiàng)目公司增資，增資資金用于南聯(lián)舊改項(xiàng)目首期的開發(fā)建設(shè)。

　　2011年9月，“中信信托”再次追加2個(gè)億的投資，使實(shí)收資本變更為5.997億元，這時(shí)中信信托持有寶源創(chuàng)建的股權(quán)已接近84%。

　　到了2011年10月20日，中信信托持有寶源創(chuàng)建的股權(quán)調(diào)整為99.46%。這也意味著，海航利用中信信托在8個(gè)月的時(shí)間內(nèi)置換99.46%的股權(quán)，共融資近6億元，而這時(shí)南聯(lián)港臺(tái)項(xiàng)目已基本上屬于中信。

　　在運(yùn)用近6億元資金進(jìn)行開發(fā)后，南聯(lián)港臺(tái)項(xiàng)目在今年終于達(dá)到入市階段。2013年3月25日，海航華南控股集團(tuán)有限公司用將近6億的價(jià)格贖回安源創(chuàng)建，重新?lián)碛衅?00%股權(quán)，直到此時(shí)，南聯(lián)港臺(tái)項(xiàng)目也再次成為海航全資擁有，也才有了如今的海航城。

　　其實(shí)除海航城項(xiàng)目外，海航在深圳龍崗還擁有另外4個(gè)城市更新項(xiàng)目，具體為金稻田項(xiàng)目、新天地項(xiàng)目和坂田村項(xiàng)目，以及龍崗中心城的吉祥廣場(chǎng)項(xiàng)目。

　　但目前進(jìn)入實(shí)質(zhì)開發(fā)階段的也只有海航城，并且2012年9月市場(chǎng)還曾傳出海航因項(xiàng)目開發(fā)緩慢，資金壓力巨大要退出深圳市場(chǎng)的消息。