商業(yè)市場(chǎng)也總是會(huì)有極限，多家開發(fā)商同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的問題不可避免。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 見習(xí)編輯 魯鵬 熱炒幾個(gè)月之后，杭州華家池之戰(zhàn)9月5日依時(shí)上演。或未能如預(yù)期，但也不能說意外，華家池三宗地塊被三家房企分摘。

　　其中，綠地首先以56.2億元競(jìng)得杭政儲(chǔ)出[2013]57號(hào)地塊；隨后世茂房地產(chǎn)以36.7億元總價(jià)，至少配建保障房面積2000平方米競(jìng)得杭政儲(chǔ)出[2013]58號(hào)地塊；最后出讓的杭政儲(chǔ)出[2013]59號(hào)地塊由濱江集團(tuán)以總價(jià)43.83億元，配建至少2200平方米競(jìng)得。

　　最終杭州浙大華家池三幅地塊均順利出讓，總成交代價(jià)達(dá)136.73億元，總溢價(jià)率約40.57%。

　　三宗地被分食

　　9月5日杭州拍地現(xiàn)場(chǎng)，首先出讓的是杭政儲(chǔ)出[2013]57號(hào)地塊，競(jìng)價(jià)開始后，濱江、復(fù)地、世茂、萬科均有報(bào)價(jià)。

　　競(jìng)價(jià)至第15輪，綠地報(bào)價(jià)56.2億元，地塊溢價(jià)率達(dá)到30.02%。之后無論是多次加價(jià)的濱江還是緊隨其后的萬科，不復(fù)舉牌，該地塊由綠地收入囊中。

　　出讓文件顯示，杭政儲(chǔ)出[2013]57號(hào)地塊，即位于杭州主城區(qū)江干區(qū)凱旋單元FG04-C2/R21-03地塊，出讓面積為71214平方米，商住屬性，容積率為4.06453，可建面積289451平方米，起價(jià)為43.23億元。

　　隨后出讓的杭政儲(chǔ)出[2013]58號(hào)、59號(hào)地塊則比57號(hào)激烈得多，競(jìng)爭(zhēng)的主體也由世茂和濱江兩家總攬，上演了一幕你追我趕。

　　58號(hào)地塊競(jìng)價(jià)伊始，尚有綠城參與報(bào)價(jià)，但報(bào)價(jià)至第5輪便只剩下濱江、世茂兩家直面血拼。最終58號(hào)地塊經(jīng)過18輪競(jìng)價(jià)，由世茂以總價(jià)36.7億元競(jìng)得，溢價(jià)49%。樓面價(jià)23828.05元/平方米，至少配建保障房面積2000平方米。

　　出讓文件顯示，該地塊可出讓面積4.13萬平方米(折合62畝)，容積率3.2-5.0，建筑限高100米，建筑面積15.4萬平方米。

　　最后出讓的59號(hào)地塊則全場(chǎng)都由世茂與濱江比拼，同樣達(dá)到49%溢價(jià)率后進(jìn)入競(jìng)配建階段，在第16輪濱江將競(jìng)報(bào)配建面積加至2200平方米而得手。

　　出讓文件顯示，59號(hào)地塊名為江干區(qū)凱旋單元FG02-C2/R21-01地塊，可出讓面積4.73萬平方米(折合70.91畝)，容積率3.2-6.0，建筑限高100米，建筑面積18.9萬平方米。

　　獨(dú)立與合作開發(fā)

　　拍賣結(jié)束后，有業(yè)內(nèi)指綠地競(jìng)得的華家池首幅地塊相對(duì)于后兩幅顯得略為輕松，以30%溢價(jià)率得手并未進(jìn)入競(jìng)配建階段，或有可能是萬科、綠地聯(lián)手做局而致。

　　但隨后綠地集團(tuán)浙江區(qū)域總經(jīng)理?xiàng)钏举F解釋稱，“比我們?cè)绢A(yù)估的底價(jià)還略低一點(diǎn)，但拿地樓面價(jià)是合理的。”

　　楊司貴表示，幾幅地塊的地價(jià)差存在主要原因是，一是57號(hào)地塊面積最大，總價(jià)最高，地價(jià)門檻高；二是57號(hào)地塊商業(yè)部分占比51%，在三宗地塊中商業(yè)比例最高；三是綠地在商業(yè)地產(chǎn)方面有一定優(yōu)勢(shì)，可以拿下商業(yè)難度較高的地塊。

　　此外據(jù)楊司貴透露，該地塊綠地將會(huì)完全獨(dú)立開發(fā)，也否認(rèn)了之前“綠地萬科將合伙，綠地負(fù)責(zé)商業(yè)，萬科負(fù)責(zé)住宅”的傳言。

　　濱江雖以2200平方米配建面積成功奪得59號(hào)地塊，濱江房產(chǎn)董事長(zhǎng)戚金興卻坦言，已經(jīng)非常接近濱江的極限價(jià)位。據(jù)了解，濱江定下的極限價(jià)位是配建3100平方米。

　　戚金興稱，“今天華家池土地大戰(zhàn)中，濱江代表了浙江開發(fā)商，是在家門口進(jìn)行的一場(chǎng)榮譽(yù)保衛(wèi)戰(zhàn)，保本微利即可。”

　　他也介紹稱，該地塊濱江并不會(huì)獨(dú)立操盤，而是將和義烏小商品城合作。其中濱江占51%，出資在22億左右，“因此資金壓力并不大，完全有能力承受。”

　　至于其中的商業(yè)部分，濱江目前考慮是做寫字樓，甚至更多可能會(huì)自持。

　　而雖未能同時(shí)摘得另兩幅地塊，且所摘地塊位于綠地與濱江地塊之間的世茂房地產(chǎn)，則并未公開透露將來的開發(fā)策略。

　　不過據(jù)透明售房市場(chǎng)研究院院長(zhǎng)丁建剛分析，世茂理論上合作的可能性更大，因?yàn)橹笆烂诤贾莸捻?xiàng)目中合作的居多。

　　商業(yè)開發(fā)疑難

　　在多位杭州業(yè)內(nèi)人士看來，華家池地塊除具有地段價(jià)值、人文沉淀之外，最突出的特點(diǎn)便是比較復(fù)雜，不純粹。

　　據(jù)了解，華家池三幅地塊都是商住用地，有較大體量的商業(yè)，而且容積率也不低。57、58、59三幅地塊的商業(yè)占比分別是51%，39%和43%。

　　此外，華家池地塊北面及東面都緊鄰城市快速路，雖然交通方便，但實(shí)則不利于商業(yè)聚集人氣。而且地塊整體商業(yè)達(dá)到46%的占比，也對(duì)開發(fā)商提出了較高的要求。

　　就目前了解的情況來看，濱江計(jì)劃將商業(yè)部分用來做寫字樓，且更多可能拿來自持。而綠地及世茂房地產(chǎn)對(duì)商業(yè)部分的計(jì)劃則未可知。

　　據(jù)丁建剛分析，世茂是否合作開發(fā)還不確定，將來可能有不止四家開發(fā)商來共同開發(fā)。每家開發(fā)商對(duì)自己的項(xiàng)目定位都不同，加上各地塊商業(yè)占比也各不相同，就會(huì)造成商業(yè)部分開發(fā)混亂的局面。

　　他還提及，這里面還會(huì)涉及到同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)的問題。華家池地塊雖然理論上是市中心，但從傳統(tǒng)的市中心來說，已經(jīng)出了環(huán)城中路，其商業(yè)市場(chǎng)也總是會(huì)有極限，多家開發(fā)商同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的問題不可避免。

　　“住宅的問題倒是不大，因?yàn)槭袌?chǎng)需求大。”

　　至于幾家開發(fā)商合作開發(fā)商業(yè)部分的可能，丁建剛則認(rèn)為，比較難。

　　據(jù)他分析，因?yàn)榈貕K是分塊的，多家開發(fā)商可能做些協(xié)調(diào)，在分工上做一下文章，合作開發(fā)則不太可能。“或許可能做個(gè)協(xié)調(diào)，分配彼此的業(yè)務(wù)重心。”