觀點(diǎn)網(wǎng) 當(dāng)超人李嘉誠(chéng)正因準(zhǔn)備拋售上海、廣州的項(xiàng)目而被王石調(diào)侃“小心了”的時(shí)候，另外三家同樣著名的港資大鱷卻為爭(zhēng)奪上海地王而激烈舉牌。

　　9月5日上午，備受關(guān)注的上海徐家匯中心地塊掛牌截止進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)環(huán)節(jié)，參與競(jìng)標(biāo)的為新鴻基與九龍倉(cāng)恒基聯(lián)合體，最終由3號(hào)新鴻基地產(chǎn)以總價(jià)217.7億奪得，樓面價(jià)37264.4元/平方米，溢價(jià)24.21%。

　　該地塊在過(guò)去18年間幾經(jīng)易主，本次入市以175.26億元的起拍總價(jià)打破了上海最貴地塊紀(jì)錄，而此價(jià)格也毫無(wú)疑問(wèn)的成為2013年中國(guó)地王。

　　新鴻基218億奪地

　　據(jù)出讓文件顯示，徐家匯中心項(xiàng)目地塊坐落于徐家匯街道57、150、151街坊，東至天平路，南至虹橋路，西至廣元西路，北至廣元路、廣元西路，出讓面積99188.8平方米，容積率，2.1-7.48，該地塊為商辦、餐飲旅館業(yè)用地。

　　地塊出讓面積約9.9萬(wàn)平方米，其中150-9、150-5-A、150-5-B地塊總面積約66017平方米，150-1-A地塊面積約11089.7平方米，151-11-C地塊面積約7823.2平方米、57-1-A地塊面積約14258.9平方米。

　　總建筑面積為58.4萬(wàn)平方米，包含40萬(wàn)平方米的辦公和18.4萬(wàn)平方米的商業(yè)及賓館。另外，該項(xiàng)目中還有地下12萬(wàn)平方米的商業(yè)。其容量已相當(dāng)于目前徐家匯商圈的商業(yè)辦公總面積。

　　另外，定金金額為出讓價(jià)款的20%；付款期限為《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》簽訂之日起的5個(gè)工作日內(nèi)。

　　而出讓價(jià)款余額的付款方式需在簽訂出讓合同后365天內(nèi)分二期付清全部出讓價(jià)款。其中，第一期為出讓價(jià)款的30%，在簽訂出讓合同后10個(gè)工作日內(nèi)支付；第二期為出讓價(jià)款的50%，在簽訂出讓合同后365天內(nèi)付清。受讓人在支付第二期出讓價(jià)款余額時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照支付第一期土地出讓價(jià)款之日中國(guó)人民銀行公布的貸款利率，向出讓人支付利息。

　　開(kāi)工時(shí)間方面：交地后12個(gè)月內(nèi)；竣工時(shí)間：動(dòng)工后60個(gè)月內(nèi)完成總建筑面積的70%，動(dòng)工后84個(gè)月內(nèi)全部竣工。

　　另?yè)?jù)觀點(diǎn)新媒體了解，由于政府方面的有關(guān)規(guī)定，該地塊的后續(xù)開(kāi)發(fā)也將由新鴻基獨(dú)自開(kāi)發(fā)，不會(huì)引入合作伙伴。

　　事實(shí)上，對(duì)于新鴻基以218億元獲取該項(xiàng)目，上海業(yè)內(nèi)皆表示看好。

　　同策咨詢(xún)研究中心總監(jiān)張宏偉對(duì)觀點(diǎn)新媒體表示，此前預(yù)期該地塊的溢價(jià)在20%-30%之間，而最終成交價(jià)并未超出此范圍。其稱(chēng)，雖總價(jià)較高，但從樓面價(jià)來(lái)看其實(shí)在合理范圍之內(nèi)。

　　據(jù)悉，目前徐家匯中心地塊附近樓盤(pán)的均價(jià)約在5萬(wàn)元/平米左右。

　　上海業(yè)內(nèi)人士陸騎麟也認(rèn)為最終價(jià)格并不算貴，“估計(jì)上海在很長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)不會(huì)再有這么好的土地推出了，加上這塊地的發(fā)展?jié)摿臀恢玫南∪毙?，都足以支撐該價(jià)格”。

　　而對(duì)于新鴻基成為該地塊的擁有者，上海業(yè)內(nèi)之前似乎早有預(yù)期。此前有上海業(yè)內(nèi)人士分析，新鴻基目前在上海有濱江凱旋門(mén)、上?；春Ｂ翻h(huán)貿(mào)廣場(chǎng)、上海國(guó)金中心、莘莊地鐵上蓋項(xiàng)目等多個(gè)標(biāo)志性項(xiàng)目?jī)?chǔ)備，更值得關(guān)注的是，就在徐家匯中心項(xiàng)目附近，新鴻基尚有一名為上海名仕苑的住宅持有項(xiàng)目，憑借新鴻基在上海的多年耕耘，其獲得徐家匯中心項(xiàng)目的可能性較大。

　　事實(shí)上，不管是新鴻基還是九龍倉(cāng)，本次上海拍地亦再現(xiàn)了港資房企對(duì)上海優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的看好。

　　上海業(yè)內(nèi)人士表示，一是該項(xiàng)目所需資金量超大，開(kāi)發(fā)周期超長(zhǎng)，萬(wàn)一開(kāi)發(fā)過(guò)程中遭遇市場(chǎng)低迷，則絕大部分開(kāi)發(fā)商難以扛過(guò)去，多數(shù)央企也沒(méi)這實(shí)力；二是該項(xiàng)目是非常復(fù)雜的綜合體，各類(lèi)物業(yè)之間需要合理配比，部分物業(yè)需自持，且涉及經(jīng)營(yíng)管理，多數(shù)房企玩不轉(zhuǎn)。

　　徐家匯中心18載沉浮

　　該地塊之所以令人關(guān)注，除了其優(yōu)越的地理位置、超大的面積以及超百億元的起始價(jià)外，主要是該地塊入市18年來(lái)多舛的命運(yùn)。

　　早在1995年10月，韓國(guó)大宇與徐匯商城曾共同出資1億美元成立上海大宇，計(jì)劃在徐家匯88號(hào)地塊開(kāi)發(fā)建造辦公樓、公寓、酒店、購(gòu)物中心及健身中心等項(xiàng)目，原計(jì)劃主樓高92層，號(hào)稱(chēng)浦西第一高樓。

　　然而后來(lái)，因?yàn)閬喼藿鹑谖C(jī)，大宇沒(méi)有能力繼續(xù)開(kāi)發(fā)。在經(jīng)歷了8年的閑置期后，大宇決定出讓該地塊股權(quán)。

　　2003年底，持有另10%股份的徐匯商城曾希望收購(gòu)大宇中心股權(quán)，當(dāng)時(shí)報(bào)價(jià)5100萬(wàn)美元，但由于價(jià)格差距過(guò)大，雙方最終未能達(dá)成協(xié)議。

　　2005年，徐匯區(qū)政府收回該地，由上實(shí)城開(kāi)旗下的上海城開(kāi)受讓地塊的部分股權(quán)，獲得了部分開(kāi)發(fā)權(quán)，并高調(diào)公布，計(jì)劃在該地塊上打造“徐家匯中心”，綜合容積率4.8，項(xiàng)目用途為綜合商業(yè)及住宅，總計(jì)建筑面積高達(dá)63.2萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)總投資約200億元。

　　上實(shí)城開(kāi)方面曾公開(kāi)表示，徐家匯中心是城開(kāi)未來(lái)十年的核心發(fā)展項(xiàng)目。但此后項(xiàng)目并未正式啟動(dòng)。

　　后來(lái)，上實(shí)控股收購(gòu)了上海城開(kāi)40%股權(quán)，而后又通過(guò)進(jìn)一步收購(gòu)，最終取得了徐家匯中心項(xiàng)目的控股權(quán)。

　　2013年5月，上實(shí)城開(kāi)正式宣布放棄這塊一直未能開(kāi)發(fā)的上海浦西第一高樓。上實(shí)城開(kāi)5月19日公告，已與徐匯區(qū)規(guī)劃和土地管理局達(dá)成協(xié)議，將徐家匯中心的地塊置換為濱江四幅地塊，占地總面積約為8.32萬(wàn)平方米。

　　對(duì)于上實(shí)城開(kāi)的置換行為，陸騎麟表示這也是沒(méi)有辦法的事情，畢竟以上實(shí)城開(kāi)的資金和開(kāi)發(fā)能力，的確難以駕馭該項(xiàng)目。

　　顯然，相比于徐家匯地塊的巨大投入，濱江地塊對(duì)于上實(shí)系而言其實(shí)開(kāi)發(fā)難度較小，可供出售，能實(shí)現(xiàn)資金較快回籠。

　　因此，上實(shí)控股董事長(zhǎng)王偉在8月29日的中期業(yè)績(jī)會(huì)上表示：“從這個(gè)置換的角度來(lái)說(shuō)，我們一方面要考慮投入和產(chǎn)出的周期。另外一方面，要考慮整個(gè)地塊的建設(shè)周期和使用周期。”