行業(yè)龍頭繼續(xù)領跑，萬科單月銷售同比上升34%，中海外上調全年銷售目標至1,200億港幣。第二集團(2012年銷售在300-550億元區(qū)間)整體銷售目標完成情況良好。土地投資/銷售指標顯示龍頭企業(yè)7月拿地意愿明顯提升。

　　投資要點

　　行業(yè)龍頭繼續(xù)領跑，萬科單月銷售同比上升34%，中海外上調全年銷售目標至1,200億港幣：七月銷售淡季特征明顯，但第一集團(2012年合約銷售800億元以上)整體表現(xiàn)依然亮麗。萬科保持了34%的同比增速，中海外和恒大金額成交與去年同期基本持平，保利七月受推盤較少的影響，同比下降24%。1-7月累計成交金額方面，萬科同比上升34%，保利、中海外和恒大分別上升19%/20%/22%。我們判斷萬科銷售同比增幅顯著領先主要和推盤節(jié)奏相關：2012年萬科下半年推盤較多，1-7月銷售金額僅占全年銷售的52%。而今年萬科推盤較為均勻，預計從全年整體銷售同比增速將較目前有所回落。中海外在中期業(yè)績期間宣布上調全年合約銷售目標至港幣1,200億元，7月末已完成上調后目標的75%，保利和萬科均完成了去年全年銷售的69%，而恒大表現(xiàn)仍然弱于其他三家公司，該比例為57%。

　　第二集團(2012年銷售在300-550億元區(qū)間)整體銷售目標完成情況良好：統(tǒng)計的8家主要企業(yè)平均年度目標完成率達56%。世茂房地產已完成年度銷售目標的67%，領先同業(yè)。龍湖單月銷售金額同比上升44%，環(huán)比小幅上升2%。雅居樂僅完成全年銷售目標的43%，我們判斷主要公司上半年去化率較低所致(45%)。第二集團企業(yè)的整體銷售均價同比漲幅強于龍頭企業(yè)：第一集團的累計銷售均價漲幅明顯弱于第二集團，保利和中海外累計銷售均價與去年全年均價持平，萬科環(huán)比上升7%，恒大均價升幅最大，達到14%。

　　第二集團中，所有公司累計均價均較去年有所上升，除富力和融創(chuàng)外，累計均價升幅均超過10%。我們判斷部分原因是今年整體房價變化不同層級城市間結構性特征明顯，相較行業(yè)龍頭的全國布局，統(tǒng)計的第二集團企業(yè)銷售區(qū)域更為集中在核心城市。

　　土地投資/銷售指標顯示龍頭企業(yè)7月拿地意愿明顯提升：萬科依舊保持了在龍頭公司較為積極的拿地動作，本月的土地投資金額153億，從累計投資/累計銷售來看，萬科該比例達到54%，其中有超過56%的金額用于在一線城市獲取土地。保利上半年累計土地投資僅161億，在7月明顯發(fā)力，單月土地投資金額143億，今年累計土地投資/累計銷售的比例由上月的25%大幅上升到43%，保利本月的土地投資主要集中二線及三四線城市。我們判斷企業(yè)的累計投資/銷售指標將持續(xù)維持在40%-55%的區(qū)間。

　　后續(xù)推盤節(jié)奏判斷：保利三季度推盤可能集中在9月，而萬科相對較為均勻。保利7月推盤較低，但去化水平仍在65%左右，比上半年的平均去化63%略高，顯示需求并非當月銷售下降的主因。保利三季度推盤可能在9月較為集中。萬科今年的推盤較為平均，下半年可能略多于上半年。

　　興業(yè)證券-房地產行業(yè)：整體銷售達標，投資意愿顯著增強