涉足地產(chǎn)行業(yè)的蘇商，不得不提的是新城控股創(chuàng)始人王振華。

　　編者按：伴隨著中國房地產(chǎn)一路前行，博鰲房地產(chǎn)論壇至今已歷十二載，見證了行業(yè)曾經(jīng)的春風(fēng)得意或彷徨無措，有過黃金十年也有晦暗歲月，但終究還是跨過所有羈絆，走到了第十三年的門前。

　　進(jìn)入新改革時代，如果說房地產(chǎn)已經(jīng)被部分巨頭壟斷了絕大部分的影響力和商業(yè)利益。那么，我們在2013博鰲房地產(chǎn)論壇完全有必要尋找更多新的聲音、新的面孔及內(nèi)在多元素的新力量，這樣也許可以看到更不一樣的未來。

　　8月13-16日，2013博鰲房地產(chǎn)論壇將在海南如期開幕，圍繞論壇主題“改革時代的地產(chǎn)新力量”，觀點新媒體遍訪眾多重量級經(jīng)濟學(xué)家、行業(yè)大腕、企業(yè)領(lǐng)袖等人士，推出“改革時代的地產(chǎn)新力量”2013博鰲房地產(chǎn)論壇系列報道。

　　觀點網(wǎng) 本刊編輯部 “蘇湖熟，天下足”，自古以來水陸交通縱橫交錯，讓蘇地蘊含與生俱來的商業(yè)稟賦。

　　有此天地之利，蘇商崛起便極自然?！缎咽篮阊浴酚休d：“太湖中七十二峰，惟有洞庭兩山最大。兩山之人，善于貨殖，八方四路，去為商為賈。”

　　明時有個口號，稱之為“鉆天洞庭”。作為蘇商一系，洞庭商幫的名聲可謂響亮。

　　歷史車輪翻轉(zhuǎn)，及至20世紀(jì)30年代，蘇商發(fā)展壯大，同晉商、徽商分庭抗禮，愈見茁壯。翻頁至50年代，洞庭人葉振民創(chuàng)辦大同實業(yè)公司，沈萊舟創(chuàng)辦著名的恒源祥……

　　看今朝，蘇寧電器、紅豆集團、紅星美凱龍、好孩子，茫茫商海之中蘇商戰(zhàn)績不絕于耳，他們以其獨有的特質(zhì)，始終躍現(xiàn)并影響著商海一隅。

　　而涉足地產(chǎn)行業(yè)的蘇商，不得不提的是新城控股創(chuàng)始人王振華。

　　“一個人不可能好事情都占盡”

　　歷史上的蘇商主張“實業(yè)為主，商貿(mào)為輔”，“貨殖為急，精工細(xì)作”。或許每一代的蘇商有不同，但流傳于蘇商血脈中的商業(yè)基因卻一代代傳承了下來，從王振華的發(fā)展軌跡上，或可窺見一斑。

　　或許與多數(shù)知名房企創(chuàng)始人不同，王振華是徹頭徹尾的白手起家。自1983年始，王振華先后于紡織廠和織布廠任車間主任和廠長。

　　1993年7月，王振華籌資創(chuàng)辦武進(jìn)新城投資建設(shè)開發(fā)有限公司，即江蘇新城房產(chǎn)股份有限公司前身，開始涉足房地產(chǎn)業(yè)。

　　從普通民營企業(yè)到江蘇房地產(chǎn)旗幟，從創(chuàng)業(yè)時五個人到員工過千，從最初年銷售額2000多萬元到2010年銷售額超過100億，新城跳躍式發(fā)展是王振華商業(yè)基因的注腳。

　　新城控股的發(fā)展史上，有四個重要轉(zhuǎn)折點。第一個是在1998年，新城進(jìn)入常州市區(qū)；第二個轉(zhuǎn)折是在2001年，新城房產(chǎn)重組江蘇五菱實現(xiàn)借殼上市；第三個轉(zhuǎn)折點發(fā)生在2003年，新城走出江蘇進(jìn)入上海，為后續(xù)發(fā)展奠定基礎(chǔ)；第四個轉(zhuǎn)折點則是2012年11月29日，新城控股正式在港交所掛牌上市。

　　不過第二個轉(zhuǎn)折點對王振華而言，卻是有點“辛酸”。2001年新城重組江蘇五菱，實現(xiàn)在B股上市。按照當(dāng)時的政策，B股公司可以在A股市場上融資，但是等新城完成借殼重組之后，該政策就停掉了。

　　對于B股上市，王振華早前接受采訪時還自嘲道：“是很傷心，但這個就是命運。”后來也抱怨說，假如說那個時候不上B股，可能現(xiàn)在的發(fā)展境況又不一樣了。

　　但也僅是自嘲，畢竟一個成功的商人不會去后悔已經(jīng)過去的事情。對這段B股歷史，王振華是這樣解讀的：“我想一個人不可能好事情都占盡。也許很多人會建議把B股拆了，但是我們覺得即使是B股也是上市公司，需要注意自己的整體形象，因為今后如果再去資本市場融資，有了這樣的記錄，也許會有人因此而不認(rèn)同你。”

　　慎重考慮之后，新城還是堅持下來了。后來在王振華帶領(lǐng)下，新城終于在2012年末實現(xiàn)登陸港股資本市場。

　　“每個公司都有發(fā)展的邏輯”

　　在外界看來，新城的發(fā)展速度是相對較快的，特別是港股上市后獲取了新的融資渠道，理應(yīng)是快馬加鞭急速擴張才對。

　　不過在王振華眼中，“每個公司都有發(fā)展的邏輯”，急速擴張并非新城的第一選擇?；蛟S這便是王振華身上蘇商基因的另一種體現(xiàn)，堅持精工細(xì)作，不冒進(jìn)。

　　談及認(rèn)同的業(yè)內(nèi)標(biāo)桿，王振華認(rèn)為有很多企業(yè)值得新城去學(xué)習(xí)和借鑒。他列舉了龍湖，而且對龍湖的擴張軌跡及模式也是熟稔于心，他對龍湖在擴張速度上的把控相當(dāng)認(rèn)同。他明確表示，新城在發(fā)展速度上有相應(yīng)的計劃，“在500億以內(nèi)考慮規(guī)模優(yōu)先、穩(wěn)健增加利潤的模式；超過500億以后會以利潤為中心，適度規(guī)模的健康成長。”

　　他補充說，不是說現(xiàn)在500億以下的規(guī)模就不是健康成長了，但可能會運用一些杠桿原理等，同時也會把精力集中在核心團隊的建設(shè)。

　　對于擴張，增長到一定程度會有一個比較緩慢的過程，王振華指出，具體而言可能是快速增長兩年會休整一年，增長兩年再休整一年。

　　王振華是這樣解釋擴張節(jié)奏的，一是團隊建設(shè)要進(jìn)行調(diào)整；二是流程要優(yōu)化，因為快速增長后城市布局?jǐn)U大，擴大以后原來的流程、思維方式、管理馬上要跟著進(jìn)行優(yōu)化，包括產(chǎn)品線等都要進(jìn)行重組。“關(guān)鍵是時機要找對，時機要踩得準(zhǔn)。”

　　把握擴張節(jié)奏之余，在出手方面也要慎重。王振華表示，說時簡單，做到不容易。就像炒股一樣，逢低就買、逢高就賣大家都知道，但是最后輸?shù)娜诉€是多。

　　他表示，希望按照這樣的方式去做，三到五年完成500億的銷售。

　　“關(guān)鍵要把產(chǎn)品做好”

　　新城當(dāng)前產(chǎn)品中，住宅分為四個系列，商業(yè)分為三個系列。

　　四個住宅產(chǎn)品系列分別為幸福啟航、幸福樂居、幸福圓夢和幸福尊享。在王振華看來，四個產(chǎn)品系列基本上能夠覆蓋整個細(xì)分市場，可以抵御宏觀調(diào)控所帶來的風(fēng)險。

　　按照既定策略，新城還會根據(jù)調(diào)控來調(diào)整相應(yīng)產(chǎn)品的占比，實現(xiàn)對調(diào)控風(fēng)險的規(guī)避。

　　據(jù)王振華介紹，2005年新城成立了建筑研究院，進(jìn)行公司標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品研發(fā)，包括戶型、公寓、公房、配置材料等，不同的系列配置清單不一樣。若發(fā)展思路的制定是王振華身上蘇商基因的內(nèi)在影響，那產(chǎn)品便是外在表現(xiàn)。

　　王振華認(rèn)為，做的產(chǎn)品有缺陷罵你的人越多，越能夠盡量完善自身，就越能使缺陷逐漸減少。

　　他還以香港新鴻基地產(chǎn)為例：“新鴻基的房子不管是質(zhì)量還是后期管理都做得非常到位，所以香港人愿意拿超出周邊房子15%的差額購買。我認(rèn)為罵和不罵都是相對的，關(guān)鍵要把產(chǎn)品做好，也就成功了。”

　　“客戶還是理性的，當(dāng)你完善到一定程度，沒有人來罵你，或者罵的人更加少，那么他換了幾套房以后還是覺得新城的好。”

　　將來新城還將推出“百年住宅”，王振華將其藍(lán)圖描繪為，根據(jù)人的不同生命周期使空間彈性化的住宅。

　　無疑該愿景是美好的，既能將空間使用效率大大提高，也在延長住宅使用時間上做出了革命性的變革。

　　王振華指出，在研究了四、五年時間之后，該產(chǎn)品技術(shù)層面已經(jīng)基本成熟。

　　不過百年住宅大概會增加10%的建造成本，對價格敏感人群而言并不太適合，所以王振華也表示，現(xiàn)在不適合推出該產(chǎn)品，以后會找一個合適的時機推出。

　　以下為觀點新媒體對新城控股董事長王振華先生的2013博鰲房地產(chǎn)論壇專訪實錄：

　　觀點新媒體：如果說房地產(chǎn)已經(jīng)被部分巨頭壟斷了絕大部分的影響力和商業(yè)利益，我們完全有必要尋找更多新的聲音、新的面孔及內(nèi)在多元素的新力量，這樣也許可以看到更不一樣的未來，比如說到改革，從宏觀的角度，您怎么理解改革？

　　王振華：究竟改革是往哪個方向，政府實際上考慮得比我們更加清晰。

　　李克強總理在5月處級以上的電視電話會議上關(guān)于改革講了很多，講得非常好。講話的焦點主要集中在新的社會、新的時期、新的環(huán)境、新的階段究竟要如何進(jìn)行改革。

　　他指出改革首先要解決行政審批問題。行政審批繁瑣、復(fù)雜、中間的官僚主義現(xiàn)象非常嚴(yán)重，如何減少企業(yè)在審批環(huán)節(jié)中的損失，李克強總理在這個方面應(yīng)該講得非常豐富，而且強調(diào)了很多重要工作，比如減掉三分之一行政審批。其次還有體制改革，整個中國現(xiàn)在都處于體制改革的過程中。最后就是要發(fā)展，如何來推動新一輪的發(fā)展，新一屆政府也在努力改善中，從中央層面的基調(diào)來說，還是傾向于讓市場自身發(fā)揮作用，即宏觀層面不希望用行政手段去干預(yù)行業(yè)，或者促進(jìn)哪個行業(yè)發(fā)展，而是希望通過市場的手段來調(diào)節(jié)，這樣也有利于市場健康長期的發(fā)展。

　　觀點新媒體：城鎮(zhèn)化也是當(dāng)前的熱門話題，您對城鎮(zhèn)化的看法是怎樣的？

　　王振華：剛才也說了，中央現(xiàn)在強調(diào)用市場的手段來進(jìn)行宏觀調(diào)控，而不是用行政的手段，因此未來的調(diào)控手段也無非就是稅收、增加供應(yīng)和貸款這三方面，所以說城鎮(zhèn)化帶來的機會很大。關(guān)于城鎮(zhèn)化帶來的機遇大家都討論了很多，我想指出的一點是，在城鎮(zhèn)化推進(jìn)的過程中，政府和企業(yè)都需要統(tǒng)籌考慮，堅持可持續(xù)發(fā)展。

　　在看過中西部城市的一些項目后，我就發(fā)覺他們和長三角的開發(fā)模式還是存在很多不一樣的地方，中西部有一些城市的建設(shè)有些急功近利。比如說，出現(xiàn)了一片區(qū)域里都是容積率很高的樓盤，未來社區(qū)人口密度會很高，交通、環(huán)境等各類棘手問題將會接踵而至。

　　觀點新媒體：新城今年的目標(biāo)是200億，您認(rèn)為新城比其他開發(fā)商有什么不同？老牌房企的特質(zhì)哪些值得傳承，哪些會慢慢被淹沒掉？

　　王振華：對于今后的發(fā)展我們也有一個計劃，在500億以內(nèi)考慮規(guī)模優(yōu)先、穩(wěn)健增加利潤的模式；超過500億以后會以利潤為中心，適度規(guī)模的健康成長。

　　當(dāng)然，不是說現(xiàn)在500億以下的規(guī)模就不是健康成長了，但可能會運用一些杠桿原理等，同時也會把精力集中在核心團隊的建設(shè)。

　　在團隊建設(shè)上，我認(rèn)為首先團隊要調(diào)整，在快速增長以后，人才隊伍要跟上來；第二，資產(chǎn)規(guī)模要進(jìn)行調(diào)整，負(fù)債率要降一降；最后，管理構(gòu)架上面也要進(jìn)一步進(jìn)行優(yōu)化。

　　概括來看，一是團隊建設(shè)要進(jìn)行調(diào)整；二是流程要優(yōu)化，因為快速增長后城市布局?jǐn)U大，擴大以后原來的流程、思維方式、管理馬上要進(jìn)行優(yōu)化，包括產(chǎn)品線等都要進(jìn)行重組。

　　我認(rèn)為每個公司都有發(fā)展的邏輯，我們的邏輯是這樣的，希望按照這樣的方式去做，三到五年完成500億的銷售。

　　觀點新媒體：這樣需要每個環(huán)節(jié)扣得很緊。

　　王振華：關(guān)鍵是時機要找對，時機要踩得準(zhǔn)。我們也非常清晰，說時簡單，做到不容易。就像炒股一樣，逢低就買、逢高就賣大家都知道，但是最后輸?shù)娜诉€是多。

　　觀點新媒體：在商業(yè)之外，新城四個產(chǎn)品線是如何規(guī)劃的？

　　王振華：我們住宅是四個產(chǎn)品系列，商業(yè)是三個產(chǎn)品系列。四個產(chǎn)品系列基本上能夠覆蓋整個細(xì)分市場，覆蓋整個細(xì)分市場以后可以抵御宏觀調(diào)控所帶來的風(fēng)險。這四個產(chǎn)品系列分別為幸福啟航、幸福樂居、幸福圓夢、幸福尊享。

　　啟航是首次置業(yè)和剛需產(chǎn)品；樂居是首改和首次置業(yè)產(chǎn)品；圓夢則完全是改善型需求；尊享是我們的高端產(chǎn)品。我們會在宏觀調(diào)控的時候增加啟航、樂居的產(chǎn)品系列比例。

　　商業(yè)方面我們也有三個產(chǎn)品系列，歸在“吾悅”品牌之下，一個是定位高端的吾悅國際廣場，在常州城市中心去年才開業(yè)；還有一個是定位時尚便捷生活的吾悅城市廣場，主要分布在新興的產(chǎn)業(yè)區(qū)，或者城市的副中心位置；剩下的吾悅生活廣場則偏向于社區(qū)配套的商業(yè)體。社區(qū)配套的吾悅生活廣場會把重點放在滿足功能性需求上，體量3萬平方米左右，配一個六、七千平方米的生活超市，配套一部分的餐飲，少量的購物便利店，社區(qū)型的影院。目前來說，吾悅廣場會是我們的主力產(chǎn)品，因為它的定位和一站式綜合性能更能滿足城市中產(chǎn)階級的需求，目前在常州有一個吾悅廣場，而在上海青浦和蘇州吳江的兩個吾悅廣場也在全力打造中。

　　觀點新媒體：新城的研發(fā)中心專門有一個團隊嗎？

　　王振華：2005年我們成立了公司的建筑研究院，進(jìn)行公司標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品研發(fā)。研發(fā)的幾大系列的產(chǎn)品，包括戶型、公寓、公房、配置材料，不同的系列配置清單不一樣。比如啟航系列，在符合國家要求的基礎(chǔ)下，我們選擇價格相對低一些的材料供應(yīng)商，而尊享系列則都是選取中國乃至世界上最好的材料。

　　我們的產(chǎn)品系列研究得非常透，到2011年基本上在住宅功能性方面進(jìn)行了全方位的研究。建設(shè)部在2011年給我們授予了國家住宅產(chǎn)業(yè)化基地的稱號，當(dāng)時建設(shè)部領(lǐng)導(dǎo)來考察，之后給予了很高的評價，并稱在行業(yè)內(nèi)新城和萬科是做得最出色的兩家房企。

　　觀點新媒體：2001年B股上市，新城遇到的機遇不是特別好？

　　王振華：對，那個時候機遇不好，不過后來我的心態(tài)很好。

　　我想一個人不可能好事情都占盡。也許很多人會建議把B股拆了，但是我們覺得即使是B股也是上市公司，我們需要注意自己的整體形象，因為今后如果再去資本市場融資，有了這樣的記錄，也許會有人因此而不認(rèn)同你，慎重考慮之下，我們還是堅持下來了。

　　假如那個時候不上B股，現(xiàn)在肯定發(fā)展更好，因為B股不能融資一定程度上制約了我們的發(fā)展。但是成為上市公司要求具備嚴(yán)格的內(nèi)控體系，公司治理必須要符合證監(jiān)會的要求，符合資本市場的要求，這有助于我們的公司治理提升，促進(jìn)了公司的規(guī)范和發(fā)展，和在香港上市的其他房地產(chǎn)公司比，這又是我們的優(yōu)勢，我們有著良好的公司治理記錄。

　　觀點新媒體：現(xiàn)在新城已經(jīng)成功在香港IPO，也許真的是前十年和后十年大不一樣，同時也有看到新城在降融資成本，是否覺得信托成本太高？

　　王振華：我們信托基本還掉了，2011年的時候信托加起來有46億，到現(xiàn)在為止只剩5億。

　　總體來說，我們的信托成本還是比較低的，平均基本上不超過13%，實際上全國做信托我們是最早的，2002年就開始利用這種金融杠桿原理去運營，到2011年做到了40多億。

　　觀點新媒體：很多學(xué)者說今年中國經(jīng)濟肯定是高位下行，您覺得經(jīng)濟形勢對新城的發(fā)展會不會有影響？對未來看好還是不看好？

　　王振華：我認(rèn)為中國經(jīng)濟現(xiàn)在的問題不能光看數(shù)據(jù)，現(xiàn)在的數(shù)據(jù)準(zhǔn)確性和全面性是有問題的，經(jīng)濟更要實際調(diào)研。

　　觀點新媒體：最近上海土地市場很熱，會不會考慮繼續(xù)拿地？

　　王振華：土地市場確實比較熱，一線城市明顯優(yōu)于二線城市，二線城市優(yōu)于三線城市，三線城市優(yōu)于四線城市，這條線看得非常清晰，現(xiàn)在很多大公司和小公司都涌到一線城市。

　　我們也在反思，大家都涌到一線城市就出現(xiàn)了很多地王，成本直線上升。很多拿地的都不是當(dāng)?shù)氐拈_發(fā)商，都是新進(jìn)入的開發(fā)商，他們對成本的研究相對來說還不透徹，需要進(jìn)行一定的提升。

　　觀點新媒體：江浙一帶的民營企業(yè)家比較多，以后新城走的路是公眾化上市公司的定位還是家族控股？或者說您對兒子的要求是什么？馬云、史云柱都退休了，您想過退休嗎？

　　王振華：馬云退休以后幾天就成立了一個菜鳥物流公司，又出來了。

　　我還是要退休的，要讓年輕人接班，這是肯定的。退休以后可能會找一些稍微休閑一點的事情做。假如說全部退休是不可能的，李嘉誠到現(xiàn)在還沒有宣布退休呢。

　　觀點新媒體：房地產(chǎn)在中國是被罵的，在公眾的形象是比較受批評的，您后悔不后悔進(jìn)入？

　　王振華：做房地產(chǎn)為什么被公眾罵？因為住宅和每一個老百姓息息相關(guān)，而且這個產(chǎn)品是影響一代人生存的。所以會天天想著這個問題，上海人一輩子就想一套房子。

　　我一個親戚是上海人，他20年前分了一套房子，75.893平方米，小數(shù)點后面有三位數(shù)。他講每一個房間的面積都是小數(shù)點后面三位，我聽得糊涂，卻記憶很深。這說明什么呢？說明他太珍惜這個房子了。

　　從他的感情上來說，獲得這套房子很不容易，而且是單位里面分給他的，貢獻(xiàn)了幾十年才獲得了這套房。所以，他把數(shù)字說得非常準(zhǔn)確，這體現(xiàn)了中國人對房子的渴望。

　　觀點新媒體：也就是說，您作為開發(fā)商很自豪，不后悔？

　　王振華：被罵是正常的。因為沒有最好，只有更好，人們都希望更好的東西，最好的東西。

　　做的產(chǎn)品有缺陷罵你的人越多，越能夠盡量完善自身，就越能使缺陷逐漸減少?？蛻暨€是理性的，當(dāng)你完善到一定時候，沒有人來罵你，或者罵的人更加少，那么他換了幾套房以后還是覺得新城的好。

　　香港就是這樣，人家住到新鴻基的，就說新鴻基的好。新鴻基的房子不管是質(zhì)量還是后期管理都做得非常到位，所以香港人愿意拿超出周邊房子15%的差額買。我認(rèn)為罵和不罵都是相對的，關(guān)鍵要把產(chǎn)品做好，也就成功了。

　　觀點新媒體：新城的百年住宅是怎樣的？

　　王振華：百年住宅主要是根據(jù)人的不同生命周期使空間彈性化。

　　假如首次置業(yè)，大概需要60平方米，有了孩子需要100平方米，孩子長大要讀書了，需要有一個書房，就要120平方米。不同的階段會增加面積，最后也可能是兩代人住在一起，需要250平方米。到了250平方米以后，小孩出去，又變成100平方米了，老夫妻兩個人。最后老頭走了，只留下老太太，她只需要50平方米。

　　我們來解決在不同生命周期所需求空間的變化，解決這個問題，便是新城的百年住宅。

　　我們現(xiàn)有的住宅，中間有很多不同的東西攪在一起。像混凝土將近有100年，甚至150年的壽命、PPR管只有15年的壽命，但是自來水管埋在墻里面，放在混凝土里面的PPR管就是25年壽命，就算是銅的最多也是50年的時間。還有銅線，一般使用30年，包括里面的電纜基本上是30年到35年之間。

　　正因為有這些不同壽命的東西混合在一起，等這些壽命周期不同的東西替換的時候，他就需要對混凝土更換，這樣就降低了混凝土的壽命。

　　現(xiàn)在我們用什么方法解決這個問題？第一，把混凝土和不同壽命的東西全部分開，不把管子澆在混凝土里穿在墻里面?；炷辆褪腔炷?，構(gòu)架是構(gòu)架，可以分割的東西全部分開。第二，我的空間要變得彈性化，彈性化要解決兩個問題：一個是廚房可以移動，二是衛(wèi)生間可以移動。

　　觀點新媒體：這樣的住宅準(zhǔn)備什么時候推出？

　　王振華：我們這個產(chǎn)品技術(shù)層面基本成熟，已經(jīng)研究四、五年時間，產(chǎn)品層面也研究了四、五年的時間。因為現(xiàn)在仍處于宏觀調(diào)控特殊時期，主要還是做剛需型的產(chǎn)品。

　　百年住宅大概增加10%的建造成本，對價格敏感人群而言并不太適合，所以現(xiàn)在不適合推出這種產(chǎn)品，以后我們會找一個合適的時機推出這樣的產(chǎn)品。但是近期我們會找一個項目進(jìn)行試點，選一棟樓，看看客戶實際使用效果如何。

（審校：劉滿桃）