萬科A半年報業(yè)績符合預(yù)期,未來幾個季度利潤率將有所改善。

　　與預(yù)測不一致的方面

　　萬科公布的2013年上半年業(yè)績顯示，公司凈利潤同比增長22%至人民幣45.56億元(每股盈利0.41元)，分別占我們及萬得市場全年預(yù)測的28%/29%，符合預(yù)期，相比2012年上半年凈利潤占全年實際值之比為30%。管理層預(yù)計全年實際竣工面積基本符合年初計劃。要點：(1)2013年二季度毛利率/凈利潤率為23%/11%，分別較2013年一季度低6個百分點/1個百分點，主要是二季度結(jié)算均價較一季度低3%且銷售管理費用占合同銷售收入之比上升以及土地增值稅撥備(占房地產(chǎn)銷售收入的4.7%，一季度占比為4.2%)增加所致。由于截至7月未結(jié)算銷售均價為人民幣11,072元/平米，較2013年二季度結(jié)算均價10,461元/平米高6%，我們預(yù)計公司利潤率將在未來幾個季度可能有所改善。(2)現(xiàn)金利息費用從2012年下半年的10.4%降至2013年上半年的8.7%。(3)截至7月末，未結(jié)算銷售金額約為人民幣1,906億元，意味著2013/14年預(yù)期結(jié)算收入鎖定比率為100%/61%。(4)公司土地購置節(jié)奏在二季度有所加快，土地購置金額占合同銷售比重從一季度的29%升至38%；因而凈負(fù)債率從一季度末的30%升至41%。(5)上半年新開工面積為919萬平米，占全年目標(biāo)1,653萬平米的56%(全年目標(biāo)保持不變，但并未計入今年新購置項目的開工面積)，而2012年上半年占比為35%。

　　投資影響

　　我們維持對萬科A股/B股的買入評級，并維持基于凈資產(chǎn)價值的12個月目標(biāo)價格人民幣13.6元/17.0港元不變。萬科A股/B股當(dāng)前股價較2013年底預(yù)期凈資產(chǎn)價值折讓49%/43%，對應(yīng)6.7倍/7.6倍的2013年預(yù)期市盈率，而我們研究范圍內(nèi)內(nèi)地與海外上市開發(fā)商的平均折讓幅度為44%/46%，平均市盈率為8.5倍/8.1倍。

　　風(fēng)險：銷售表現(xiàn)弱于預(yù)期，宏觀經(jīng)濟硬著陸。

　　高華證券-萬科A：半年報業(yè)績符合預(yù)期,未來幾個季度利潤率將有所改善