“同樣的，做投資的也會面臨洗牌?，F(xiàn)在投資者如果還用過去10年遍地黃金時代的思路和邏輯來思考，是很危險的?！?/h3>

　　編者按：伴隨著中國房地產(chǎn)一路前行，博鰲房地產(chǎn)論壇至今已歷十二載，見證了行業(yè)曾經(jīng)的春風得意或彷徨無措，有過黃金十年也有晦暗歲月，但終究還是跨過所有羈絆，走到了第十三年的門前。

　　進入新改革時代，如果說房地產(chǎn)已經(jīng)被部分巨頭壟斷了絕大部分的影響力和商業(yè)利益。那么，我們在2013博鰲房地產(chǎn)論壇完全有必要尋找更多新的聲音、新的面孔及內(nèi)在多元素的新力量，這樣也許可以看到更不一樣的未來。

　　8月13-16日，2013博鰲房地產(chǎn)論壇將在海南如期開幕，圍繞論壇主題“改革時代的地產(chǎn)新力量”，觀點新媒體遍訪眾多重量級經(jīng)濟學(xué)家、行業(yè)大腕、企業(yè)領(lǐng)袖等人士，推出“改革時代的地產(chǎn)新力量”2013博鰲房地產(chǎn)論壇系列報道。

　　觀點網(wǎng) 見習編輯 趙思茵 說起基金，河山國際資本集團董事長兼總裁曹少山先生總有說不完的話，他認為現(xiàn)在的房地產(chǎn)基金是“雷聲大，雨點小”，宣傳很熱，但實際總量很小。

　　他說：“現(xiàn)在國內(nèi)融資不開放，房企就到海外去。但是，房企要考慮的是融資渠道的多元化?！币虼耍熬惩馊谫Y是房企很好的嘗試?！?/p>

　　此外，曹少山還認為，在目前經(jīng)濟環(huán)境下，人民幣對美元有持續(xù)的強勢升值。而這實際上是中國匯率控制的問題，國家有形的手在調(diào)節(jié)人民幣的中間匯率，如果人民幣再不升值，中國的經(jīng)濟資金就會出現(xiàn)大量的外逃等問題。

　　但是，“如果房企都很天真地認為，境外資金寬松又便宜，利差和人民幣升值這兩個東西同時會持續(xù)存在，那是做夢，是不可能的，哪有這樣的好事情？！”

　　而對于中國房地產(chǎn)未來的發(fā)展，他認為，房地產(chǎn)將面臨洗牌，并且將會是一個大的洗牌?！巴瑯拥?，做投資的也會面臨洗牌?，F(xiàn)在投資者如果還用過去10年遍地黃金時代的思路和邏輯來思考，是很危險的。接下來的投資階段，房地產(chǎn)投資將非?？简炌顿Y者的眼光和投資能力?！?/p>

　　此外，曹少山還談到房地產(chǎn)的價值，他說“考驗一個住宅、寫字樓或者商鋪的價值，最后只有一個標準--能不能產(chǎn)生比較健康的租金現(xiàn)流?！?/p>

　　對于習慣以散售模式開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的SOHO中國，曹少山說“潘石屹做的商業(yè)地產(chǎn)是沒有價值的?！狈科蟀l(fā)展的一個階段中會出現(xiàn)階段性的繁榮，地產(chǎn)的長期價值要靠經(jīng)營性的現(xiàn)金流來體現(xiàn)。

　　至于政策，曹少山一向有著自己獨特的見解。他說：“政策調(diào)控會對房地產(chǎn)里面的商業(yè)影響很大。但對于住宅產(chǎn)業(yè)來說，金融控制是根本沒有用的。”

　　以下為觀點新媒體對河山國際資本集團董事長兼總裁曹少山先生的2013博鰲房地產(chǎn)論壇專訪實錄：

　　觀點新媒體：河山資本也是做地產(chǎn)基金的公司，您認為地產(chǎn)基金未來該如何發(fā)展？

　　曹少山：現(xiàn)在的房地產(chǎn)基金是“雷聲大，雨點小”，宣傳很熱，但實際總量很小。一方面，媒體報道很多；另一方面，個別基金為了自己創(chuàng)立品牌、造聲勢進行自我宣傳。其實，真正通過與房地產(chǎn)基金合作受益的開發(fā)商很少。

　　2011年，地產(chǎn)基金大概是100億左右，現(xiàn)在可能有幾百億，甚至已經(jīng)接近1000億。但是房地產(chǎn)全行業(yè)每年有三四萬億的投資。因此，房地產(chǎn)基金融資所占比例比較小，只能起到對傳統(tǒng)的融資方式的補充作用。目前，房地產(chǎn)融資的最主要渠道是持牌的金融機構(gòu)，諸如銀行、信托等。其中，信托這幾年的發(fā)展速度不比基金慢，而且規(guī)模也比較大。此外，在地產(chǎn)融資中，一直缺失了REITs。

　　所以，還是不要忘記這個大的格局：房地產(chǎn)基金僅僅只是傳統(tǒng)渠道的補充。

　　觀點新媒體：正如您所說，房地產(chǎn)信托與基金近年來都取得了長足發(fā)展，如何看信托和基金與房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展之間的相互作用？怎樣建立信托基金促進房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的通道？

　　曹少山：總體來講，房企未來的融資趨勢是：銀行融資在下降，信托加基金的融資份額上升，而短期內(nèi)在國內(nèi)市場通過融資、發(fā)債的方式會比較少。

　　在今后很長時間內(nèi)，在中國房地產(chǎn)企業(yè)還是不受待見的企業(yè)。而資本市場要開口也只是一點點，受益面會很小。因此，整個房地產(chǎn)的融資渠道還是主要靠銀行、信托和房地產(chǎn)基金。

　　但是，到現(xiàn)在為止，還有很多房地產(chǎn)公司沒有用過信托和基金。畢竟，銀行還是絕對獨大。信托和基金這兩個融資方式還是比較小，但其以后會越來越多。

　　由于信托的背景限制，其創(chuàng)新能力不太強，但其發(fā)行能力強。但私募基金創(chuàng)新能力較強，市場表現(xiàn)也比信托要好，這兩者可以緊密結(jié)合。

　　而純粹的像國外的私募房地產(chǎn)基金，在相當長的時間內(nèi)不會形成主流。今后比較主流的東西可能是，有好眼光和創(chuàng)新能力的信托公司發(fā)行的私募基金。

　　觀點新媒體：今年以來，已經(jīng)有五洲國際、金輪天地等內(nèi)地房企在香港上市，未來房企上市前景如何？

　　曹少山：在香港上市的中國房企越來越多。已經(jīng)有第一個講故事的人，再去講同一個故事，有什么意思呢？估計香港的國際的機構(gòu)投資人聽這些故事早都已經(jīng)聽煩了?，F(xiàn)在房企去香港發(fā)售股票肯定賣不出好價錢。

　　中國的房企是因為在國內(nèi)的融資受到了很多的限制，房企被逼得無路可走了，就付點代價到海外上市。但長遠來看，任何一個國家的地產(chǎn)的融資，絕大部分還是以當?shù)氐娜谫Y為主。

　　觀點新媒體：目前國外的政策也會時有變動，這會對內(nèi)房企到海外融資產(chǎn)生什么影響？

　　曹少山：美國的量化寬松，已經(jīng)施行了好多年。伯南克這一屆卸任以后，量化寬松的政策一定會有所改變。2008年后，美國的經(jīng)濟快刀斬亂麻。該倒閉的企業(yè)倒閉了，該倒閉的銀行倒閉了，該收回的房產(chǎn)收回了。此外，從經(jīng)濟快速破產(chǎn)以后，美國經(jīng)濟去杠桿化的速度很快，再加上美國天然氣的革命，它的制造業(yè)的優(yōu)勢顯現(xiàn)出來。由此看來，美國的經(jīng)濟在兩三年，甚至更短的時間，就會進入一個健康的復(fù)蘇軌道。一旦復(fù)蘇以后，美國的QE就會退出，全球的資金又會重新回流到美國。

　　而在資金的使用上，現(xiàn)在很多房企都打算在香港或國外尋求資金。打開一個新的融資渠道，這是很好的，但是誰也不要指望國外的錢能幫到多大的忙。

　　現(xiàn)在，境外的資金便宜，境內(nèi)的資金貴，人民幣又單邊升值，國內(nèi)的房企都想怎么把境外的資金套進來用。

　　但是天底下沒有免費的東西。在目前經(jīng)濟環(huán)境下，人民幣對美元有持續(xù)的強勢升值實際上是中國匯率控制的。國家有形的手在調(diào)節(jié)人民幣的中間匯率，如果人民幣如果再不升值，中國的經(jīng)濟資金就會大量的外逃等問題。

　　如果說房企都很天真地認為，境外資金寬松又便宜，利差和人民幣升值會同時持續(xù)存在，那是做夢。哪有這樣的好事情？！

　　境外的錢雖然便宜，但境外的錢并不是那么好用，尤其是對一些規(guī)模不大的房企。境外的錢真的很難進來，會受到很多的限制。即使資金進入國內(nèi)了，可以使用了，在用的過程中也還有各種各樣的限制。

　　所以房企要考慮的是拓展融資渠道，使得融資渠道多元化。

　　觀點新媒體：房地產(chǎn)金融創(chuàng)新已經(jīng)提出很長一段時間，關(guān)鍵是什么？房地產(chǎn)金融應(yīng)如何創(chuàng)新？

　　曹少山：國內(nèi)真正比較優(yōu)秀的地產(chǎn)基金的管理團隊并不是很多，真正能沉下心來練內(nèi)功的地產(chǎn)基金還比較少，整個行業(yè)還是消息當?shù)溃悬c急功近利。目前行業(yè)形勢發(fā)展變化很快，不僅考驗地產(chǎn)商的能力，也考驗地產(chǎn)基金管理團隊的能力。房地產(chǎn)行業(yè)不是一年、兩年就能出結(jié)果的，大家應(yīng)該沉下心來做事。

　　有很多基金管理人為了做大地產(chǎn)基金的規(guī)模，做了很多憑債式的東西，或者去模仿原來信托。目前來看，房企融資肯定要走的是REITs這條路，這是房企永遠也繞不過去的一條路。

　　現(xiàn)在國內(nèi)融資不開放，企業(yè)就到海外去。最近杭州的開元就到了香港上市，而廣州的越秀地產(chǎn)也把一部分資產(chǎn)拿到香港，這實際上就是一個REITs的概念。如果中國的REITs市場做不起來，那中國大量的需要長線資金，進行持有加運營的地產(chǎn)就很難生存。

　　例如，萬達的商業(yè)地產(chǎn)做的很好，但是也做得很辛苦。萬達的綜合體中的很大一部分要進行銷售。原因不是萬達不愿意持有，而是它退出的渠道不通。如果退出渠道打不通，中國的商業(yè)地產(chǎn)是很難發(fā)展的。

　　目前，國家的金融決策層已經(jīng)看到了這一點，融資窗口一定會開放，但是什么時候開放，這也沒法預(yù)測。但從道理上來講，必須要打開REITs市場。因為只有開了REITs市場，中國商業(yè)地產(chǎn)的資本結(jié)構(gòu)的道路才能打通，實現(xiàn)閉環(huán)。

　　而且，REITs市場打開之后，廣大的老百姓就不去炒房了。

　　觀點新媒體：調(diào)控房地產(chǎn)的一個關(guān)鍵是金融控制，如收緊房企融資和購房貸款等，從現(xiàn)實情況分析，起到作用的有多大？體現(xiàn)在哪些方面？

　　曹少山：金融控制會對商業(yè)地產(chǎn)影響很大。但對于住宅產(chǎn)業(yè)，金融控制是根本沒有用的。金融政策對房地產(chǎn)的影響，就像拿一個棍子嚇唬人。其實房地產(chǎn)行業(yè)不怕政府，國家再怎么調(diào)，還是會發(fā)展。而且行業(yè)的人都清楚，政府的政策一定是網(wǎng)開一面的，不會一棍子把房企打死，大家都明白，心里非常清楚。

　　住宅開發(fā)和銷售的金融屬性不強，這更像是一個傳統(tǒng)的制造業(yè)，起主要作用的是供求關(guān)系。而商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的寫字樓、商鋪的金融屬性是比較強的。因此，國家的金融政策中的利率政策、信貸政策，就能起很大的調(diào)控作用。

　　中國的房地產(chǎn)市場，住宅占主導(dǎo)。在住宅市場里，起主要作用的是市場的供求關(guān)系。雖然現(xiàn)在政府把銀根收緊了，取消房貸優(yōu)惠，收緊對房地產(chǎn)企業(yè)的貸款，還出了限購等政策。但因為市場需求在，房價還是壓不住。

　　目前，有兩個決定性因素決定中國房地產(chǎn)大的走勢。第一是供求關(guān)系。諸如，城鎮(zhèn)化進程中形成的新的住宅需求。

　　第二是中國的土地供應(yīng)制度。只要中國的供求關(guān)系沒變、土地供應(yīng)形勢沒變，中國的房地產(chǎn)的基本面就沒變，房價就下不來。

　　觀點新媒體：房地產(chǎn)與金融的關(guān)系日益密切的趨勢下，企業(yè)應(yīng)如何適應(yīng)并尋求突破點？未來房地產(chǎn)金融改革的方向是什么？

　　曹少山：預(yù)測政策不是我該干的事，但我覺得有幾個方面政府可以做的。

　　第一、中國要推出自己的REITs市場，這是一個最大的可以讓房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展的政策。推出REITs，可以幫助做商業(yè)地產(chǎn)的地產(chǎn)商建立一個穩(wěn)定的、長期的資金渠道?？梢宰屗麄兂料滦膩碚嬲厝ソ?jīng)營并提升房子的價值，而不是通過散售的方式把房子賣出去。畢竟，房子賣了，也可能會后患無窮。

　　此外，打開REITs市場還可以為廣大的老百姓提供切實的、穩(wěn)定的、安全性高的投資渠道。REITs不像買信托一樣有100萬的門檻，老百姓可能10萬、20萬就可以買了。而且，買一個REITs每年還有高于銀行收益率的收益。現(xiàn)在投資行業(yè)的亂象，都可以通過REITs解決。

　　第二，在金融創(chuàng)新領(lǐng)域，給市場上的主體有更多的運作的空間。能夠有一種更寬容的態(tài)度，來支持有資金需求的企業(yè)進行創(chuàng)新。

　　現(xiàn)在國家做了很多的事情：諸如幾年前推出了合伙企業(yè)法，已經(jīng)為企業(yè)的創(chuàng)新提供了很多的保障。但是在實施的過程中，還是有這樣那樣的變形。涉及到工商、稅務(wù)等等方面的問題會很多限制。如果說政府在這些方面能夠創(chuàng)造一種更好的環(huán)境，能讓市場主體嘗試創(chuàng)新，這就是非常好的。

　　第三、現(xiàn)在在資金政策上，維持現(xiàn)在這種狀態(tài)是比較好。比如說，現(xiàn)在的銀根政策是一個正確的選擇。

　　觀點新媒體：很多人認為這次宏觀調(diào)控可以使中國整個房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展速度減緩，行業(yè)可能出現(xiàn)一次大的洗牌，您同意這種說法嗎？

　　曹少山：目前，中國的房地產(chǎn)行業(yè)本身的規(guī)律、格局和游戲規(guī)則都在逐漸發(fā)生變化。政府對房地產(chǎn)是又恨又愛。心里是愛的，表面上又做一些恨的事情。愛的原因是因為沒有房地產(chǎn)，經(jīng)濟是撐不住的；恨是因為老百姓都恨房企。因此，政府不敢明著幫助房地產(chǎn)企業(yè)，未來的政策基調(diào)還是調(diào)控。

　　此外，現(xiàn)在的中國地產(chǎn)行業(yè)跟過去10年不一樣。行業(yè)的游戲規(guī)則已經(jīng)發(fā)生了變化了，已經(jīng)不再是遍地黃金的時期，這個市場會面臨著逐漸洗牌的問題。

　　雖然中國房地產(chǎn)行業(yè)還有很多機會，房地產(chǎn)依然可以成為一個創(chuàng)造財富的行業(yè)。但是，開發(fā)商和投資商在市場上競爭的門檻也越來越高。

　　并且房企的洗牌將會是一個大的洗牌。從數(shù)據(jù)來看，5年以后，中國的房地產(chǎn)企業(yè)肯定比現(xiàn)在要少。如果現(xiàn)在是3萬家或者是5萬家，可能5年之后能剩下的只有一半，甚至更少。這就意味著有很多房地產(chǎn)商主動或者被動地退出行業(yè)。

　　房地產(chǎn)集中度在迅速提高，排名前幾的大企業(yè)的市場份額越來越高。這些房企的市場份額會越來越大，行業(yè)的集中度會越來越高，但是同時又會出現(xiàn)一些細分領(lǐng)域的領(lǐng)軍企業(yè)。因此一些上不上、下不下的、又沒有特殊能力的企業(yè)，未來的生存空間會越來越小、越來越窄。房地產(chǎn)行業(yè)本身就在洗牌。

　　觀點新媒體：房地產(chǎn)行業(yè)會面臨洗牌，而與房地產(chǎn)息息相關(guān)的地產(chǎn)基金，會不會也遇到同樣的問題？

　　曹少山：同樣的，做投資的也會面臨洗牌。現(xiàn)在投資者如果還用過去10年遍地黃金時代的思路和邏輯來思考，是很危險的。接下來這個階段里，房地產(chǎn)投資將非常考驗投資者的眼光和投資能力。此外，目前房地產(chǎn)行業(yè)政策風險很大，區(qū)域的差異大，不同細分領(lǐng)域之間的差異也很大。在這樣的金融市場條件下，房地產(chǎn)公司的操盤能力的差異，得出的結(jié)果也會大相徑庭。

　　在這種情況下，房地產(chǎn)行業(yè)在貨幣泡沫催生下的資產(chǎn)泡沫下的造福模式，變成要轉(zhuǎn)向真正的價值創(chuàng)造的行業(yè)模式。在這個過程中，房地產(chǎn)將會洗牌，而房地產(chǎn)基金行業(yè)也不例外。

　　觀點新媒體：中國經(jīng)濟正面臨改革與轉(zhuǎn)型，作為中國經(jīng)濟支柱的房地產(chǎn)行業(yè)在新形勢下如何保持增長？并在經(jīng)濟改革中扮演什么角色？

　　曹少山：原來房地產(chǎn)行業(yè)很容易賺，地也比較容易拿。地價一路上漲，地產(chǎn)商都做得很高興?，F(xiàn)在的房地產(chǎn)行業(yè)，錢已經(jīng)不是那么好掙了，對開發(fā)商有專業(yè)技能等多方面的要求。

　　有些房企再繼續(xù)做可能就沒有太大的利益了。比如說，現(xiàn)在住宅地產(chǎn)的高峰期都已經(jīng)過去了，以后每年能夠維持現(xiàn)在的投資量和銷售量已經(jīng)很不錯了。因此，未來房地產(chǎn)的第一個趨勢就是競爭的家數(shù)會減少，很多人會退出。

　　此外，地產(chǎn)精英的規(guī)模會擴大。前50家的規(guī)模，或者前20家的規(guī)模，現(xiàn)在可能占10%，過5年以后，其所占規(guī)模也許會翻一倍。而一些做傳統(tǒng)的住宅地產(chǎn)的企業(yè)可能就會被淘汰。

　　比如說，原來房地產(chǎn)商基本上都集中在做住宅，后來很多開發(fā)商是因為住宅市場發(fā)生變化了受到政府打壓了，便稀里糊涂的改做商業(yè)地產(chǎn)，然而真正做得好的實在是鳳毛麟角。一些地產(chǎn)商到一些根本沒有市場的二三線城市蓋了很多的寫字樓、集中的商業(yè)。然而，很多調(diào)查表明，中國二線以下城市的寫字樓是沒有市場的。但是仍有很多地產(chǎn)商這樣做，吃到苦頭之后，可能會陷進去、消亡了；即使有的人能夠僥幸逃出來也會損失不小。

　　此外還會逐漸出現(xiàn)一些細分領(lǐng)域的企業(yè)。地產(chǎn)商將進入原來大家關(guān)注得比較少的工業(yè)地產(chǎn)、物流、旅游休閑地產(chǎn)。

　　總之，整個行業(yè)會變得更多元化，從我們作為投資者的角度來講，會變得更有意思，不像以前那么單一。

　　觀點新媒體：照您所說，未來房地產(chǎn)還是有很大的盈利空間，這些盈利空間主要是來自哪些方面？

　　曹少山：過去10年，房地產(chǎn)的基本模式，說白了就是資產(chǎn)泡沫。資產(chǎn)泡沫吹起來了，地價隨著這個水漲船高，房價也不斷在漲。房地產(chǎn)商掙錢了、買房的人也掙錢了、政府也掙錢了。

　　但是地價不可能永遠漲，房價也不可能永遠漲。今后，房地產(chǎn)會從原來的泡沫模式，轉(zhuǎn)為價值創(chuàng)造模式。而所謂的價值創(chuàng)造模式，就是要做真正有使用價值的東西。

　　過去很多人造房子、買房子。人們買了房子，都把它當成投資產(chǎn)品。以后不管是開發(fā)商還是投資商都要做有使用價值的東西。地產(chǎn)商建出來一個寫字樓，要有人買；買了還不行，要有人租；租了也還不行，要有人出健康的租金。

　　開發(fā)商建了一個購物中心，這個購物中心要有租戶進來，租戶付出健康的租金。此外，租戶還能經(jīng)營，并且掙錢，這些的地產(chǎn)、這樣的樓才是有價值的。如果開發(fā)商建了一個樓，稀里糊涂就賣出去了，但是買家買了以后，發(fā)現(xiàn)這個樓租不出去；即使租出去，租金也非常低；租戶在那里經(jīng)營也很慘淡，這種地產(chǎn)是沒有價值的。一旦地價不漲了，房價不漲了，這種地產(chǎn)就是一個海市蜃樓，沒有任何價值。

　　我認為考驗一個住宅、寫字樓或者商鋪，最后只有一個標準。就是這個地產(chǎn)能不能給你產(chǎn)生比較健康的租金現(xiàn)流。

　　潘石屹在北京做了很多樓，賣得很好。一平方米五六萬、七八萬，有一部分賣山西的煤老板買了，買完以后發(fā)現(xiàn)，租不出去，收的租金可能才2%、3%。這樣的樓就是沒有價值的。這只是房地產(chǎn)會出現(xiàn)的階段性繁榮，長期的地產(chǎn)價值需要靠經(jīng)營性的現(xiàn)金流體現(xiàn)。

　　觀點新媒體：您所說的未來房企細分下的物流地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等，是不是屬于可以創(chuàng)造出真實價值的產(chǎn)品？

　　曹少山：當然。中國的住宅到現(xiàn)在為止多少還是有點泡沫。這跟中國人“居者有其屋”的理念有關(guān)。

　　在一線城市，住宅的租金收益率非常低，豪宅的租金收益率不到2%。這樣的住宅作為投資沒有用的。而且，一旦房價停止上漲，馬上就會有人意識到，買房投資不是個好投資。

　　另外，從商業(yè)地產(chǎn)來看，現(xiàn)在的商業(yè)地產(chǎn)的租金收益率也很低。收益率比較高的是工業(yè)地產(chǎn)和物流地產(chǎn)。一個看著不起眼的工業(yè)廠房、一個不起眼的物流倉庫，租金回報就超過了15%。企業(yè)愿意花錢租這樣的房子，那這個物業(yè)就是有使用價值的。

　　此外，地產(chǎn)商還可以以銷售的方式將這樣的物業(yè)賣給企業(yè)，或者形成資金包后，賣給保險公司。

　　最近河山資本做了一個小的社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)，租金收益率非常高的，毛收益率可能在15%左右。如果，地產(chǎn)能每年給你產(chǎn)生10%到15%的收益的時候，還怕賣不掉嗎？還怕不掙錢嗎？事實上，很多的機構(gòu)需要這樣有價值的資產(chǎn)。

　　因此，從競爭的角度來講，為什么一大堆房地產(chǎn)商要都去爭2%、3%的收益率的住宅地產(chǎn)和傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)，而不去做另外的領(lǐng)域呢？

　　觀點新媒體：新型城鎮(zhèn)化的推進對中國房地產(chǎn)有什么影響？

　　曹少山：政府一直在講城鎮(zhèn)化。但一定要搞清楚，城鎮(zhèn)化實際上是經(jīng)濟發(fā)展、社會發(fā)展的結(jié)果，而不是一個原因。

　　從70年代末到現(xiàn)在30多年的時間，城鎮(zhèn)化率從20%多提升到了50%多，一年一個點的速度進行增長。過去幾十年，講的是人民生活水平，并沒有說過要城鎮(zhèn)化。但是，企業(yè)發(fā)展了、經(jīng)濟發(fā)展了，城鎮(zhèn)化自然而然就會出現(xiàn)。

　　現(xiàn)在李克強總理提出城鎮(zhèn)化，他提綱挈領(lǐng)地說所有的城鎮(zhèn)化需要一系列的宏觀的經(jīng)濟政策、戶籍政策、人口的政策等一系列的配套政策進行推進。其實，推動社會經(jīng)濟方面的發(fā)展，最后形成的結(jié)果才是城鎮(zhèn)化。

　　以前的城鎮(zhèn)化是自然而然形成的，經(jīng)濟發(fā)展了，自然有人就到城市打工了落戶了。當然，中國的城鎮(zhèn)化有時候是偽城鎮(zhèn)化，很多人沒有真正落戶，因為戶籍受到限制。下一步新型的城鎮(zhèn)化的要點，不是在城市建成區(qū)域攤大餅的無限制擴大，不是造更多的樓。新型的城鎮(zhèn)化是人的城鎮(zhèn)化。就是要讓人在城里待下來，安居樂業(yè)，生活得更好。

　　反過頭來，人的城鎮(zhèn)化也會對房地產(chǎn)行業(yè)提出相應(yīng)的要求。

　　第一、提供住的地方。

　　第二、提供生活設(shè)施便利的配套。要改善人的生活，提高人的生活，讓人成為一個城鎮(zhèn)人，這些都需要各種物業(yè)載體提供的。所有的城市的服務(wù)行業(yè)，都需要有街道和商鋪等物業(yè)作為載體。現(xiàn)在的商業(yè)模式已經(jīng)從原來的集中的百貨公司的模式，變?yōu)榇罅康碾娚痰哪Ｊ健＿@就意味著物流企業(yè)將會有一定的發(fā)展。

　　地產(chǎn)商要考慮新的城鎮(zhèn)化是人的城鎮(zhèn)化，是怎么讓人們住下來，讓人們生活得更好。圍繞新的城鎮(zhèn)化，地產(chǎn)商有很多的機會。

　　但是如果地產(chǎn)商去做一些人們不需要的服務(wù)，建人們不需要的東西，這一定是沒有用的，是一堆泡沫。

　　觀點新媒體：在調(diào)控與城鎮(zhèn)化相互交織的進程中，房地產(chǎn)行業(yè)的方向、定位是什么？

　　曹少山：房地產(chǎn)要定位在人的服務(wù)。

　　目前物流企業(yè)起來了，城市里面的人不到商店去買東西了，但人們還是需要逛街，他逛街去干什么？他去體驗、看電影、跟朋友吃飯、去喝咖啡·····那地產(chǎn)商是不是在商業(yè)物業(yè)的設(shè)計方面要做成一種體驗式的、商街性的東西，而不是單純地建一些大的購物中心？

　　這一系列的東西，都是開發(fā)商以及投資商要思考的問題，順著這樣的邏輯去找商業(yè)機會和投資機會，那一定是沒錯的。

　　觀點新媒體：2013博鰲房地產(chǎn)論壇主題為“改革時代的地產(chǎn)新力量”，在推進改革的過程中，房地產(chǎn)的新力量體現(xiàn)在哪些方面？

　　曹少山：我認為地產(chǎn)商一定要貼近市場的需求，堅持用創(chuàng)新的方式來創(chuàng)造價值?？偨Y(jié)一下，就是抓住市場需要什么東西，然后創(chuàng)新。并且，創(chuàng)新要為這個市場上有需要的人創(chuàng)造真實的價值。開發(fā)商也好，投資商也好，只要這么做，肯定錯不了。

（審校：劉滿桃）