“我們對(duì)手不斷在發(fā)展壯大，我們需要危機(jī)感，所以才需要冬天模式來(lái)運(yùn)營(yíng)，我們非常歡迎危機(jī)。”

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 陳業(yè) 根據(jù)萬(wàn)科最新中報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2013年上半年，萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入413.9億元，凈利潤(rùn)45.6億元，同比分別增長(zhǎng)34.7%和22.3%。

　　不過(guò)，與此同時(shí)，上半年萬(wàn)科房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的結(jié)算均價(jià)卻同比下降8.7%，為10461元/平方米；此外，上半年萬(wàn)科房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的結(jié)算凈利率也較2012年同期下降0.1個(gè)百分點(diǎn)，為14.1%。

　　“現(xiàn)在主要發(fā)展商利潤(rùn)率都在下降，我相信這是市場(chǎng)樂(lè)于見到的，這也是發(fā)展商競(jìng)爭(zhēng)的結(jié)果”。8月7日，于深圳中期業(yè)績(jī)會(huì)上，萬(wàn)科總裁郁亮就目前行業(yè)盈利普遍下降做出如此表態(tài)。

　　郁亮認(rèn)為，隨著調(diào)控的深入，各開發(fā)商利潤(rùn)率普遍下降，對(duì)行業(yè)、對(duì)社會(huì)是好事。“如此一來(lái)，市場(chǎng)上更多的房子可以得以供應(yīng)，銷售價(jià)格也將更為合理”。

　　利潤(rùn)率下降，那么作為企業(yè)背后的股東權(quán)益如何保障？對(duì)此，郁亮認(rèn)為，對(duì)股東來(lái)說(shuō)，最重要的指標(biāo)是凈資產(chǎn)收益率而非利潤(rùn)率。

　　郁亮同時(shí)指出，為讓股東回報(bào)率得到提升，企業(yè)就必需要走內(nèi)涵發(fā)展道路，如快速周轉(zhuǎn)、以更低成本、更低費(fèi)用、性價(jià)比更高產(chǎn)品取勝等。

　　另外，隨著行業(yè)利潤(rùn)率的逐漸趨穩(wěn)，郁亮認(rèn)為，目前的房地產(chǎn)行業(yè)也終于到了一個(gè)精細(xì)化的階段，而標(biāo)志就是利潤(rùn)水平長(zhǎng)期來(lái)看是一個(gè)下降或者趨穩(wěn)的趨勢(shì)，像過(guò)去那樣暴利時(shí)代已經(jīng)過(guò)去。

　　此外，在中期業(yè)績(jī)會(huì)上，萬(wàn)科董秘譚華杰也再次重申了萬(wàn)科不拿地王策略，譚華杰稱，萬(wàn)科不拿地王策略，過(guò)去沒(méi)變過(guò)，現(xiàn)在沒(méi)變過(guò)，未來(lái)也不會(huì)變。

　　而或是巧合，或也是有意為之，于當(dāng)日，萬(wàn)科董事會(huì)主席王石也發(fā)博客重申萬(wàn)科對(duì)地王概念的理解。

　　王石稱，萬(wàn)科“不拿地王”的原則針對(duì)的是“單價(jià)地王”，因?yàn)檫^(guò)高的單價(jià)意味著，只有房?jī)r(jià)在短時(shí)間內(nèi)大幅上漲才能實(shí)現(xiàn)盈利，這不僅會(huì)給公司經(jīng)營(yíng)帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)，還可能為“高地價(jià)-高房?jī)r(jià)”的惡性循環(huán)推波助瀾，帶來(lái)社會(huì)問(wèn)題，這是萬(wàn)科必須堅(jiān)決回避的。

　　在強(qiáng)調(diào)萬(wàn)科不拿單價(jià)地王的同時(shí)，王石進(jìn)一步表態(tài)，有的地塊因?yàn)橐?guī)模大，即使單價(jià)較低，總價(jià)也會(huì)很高，甚至成為“總價(jià)地王”。如果僅僅是“總價(jià)地王”，對(duì)經(jīng)營(yíng)安全和穩(wěn)定房?jī)r(jià)的影響不大。

　　以下為萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司2013年中期業(yè)績(jī)會(huì)文字實(shí)錄：

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：針對(duì)近期市場(chǎng)傳再融資有條件放開消息，對(duì)此，萬(wàn)科方面有沒(méi)有再融資計(jì)劃？

　　郁亮：萬(wàn)科目前沒(méi)有融資計(jì)劃。萬(wàn)科最近五年都沒(méi)有從資本市場(chǎng)再融資，且完全可以按照萬(wàn)科發(fā)展模式來(lái)發(fā)展，萬(wàn)科能夠從合作渠道解決發(fā)展所需資金；此外，海外融資也是解決資金問(wèn)題的一種渠道。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：萬(wàn)科海外的發(fā)展有無(wú)新的計(jì)劃？下一步萬(wàn)科會(huì)否繼續(xù)加大海外融資計(jì)劃力度？

　　郁亮：關(guān)于海外發(fā)展，我們會(huì)在中國(guó)人多一些的地方開展業(yè)務(wù)，在類似于紐約、波士頓這樣的中國(guó)留學(xué)生、移民非常多、商貿(mào)往來(lái)非常頻繁的華人聚集區(qū)做一些投資和安排，但絕對(duì)不會(huì)建新的唐人街，也不會(huì)建全是中國(guó)人的社區(qū)。不過(guò)，這也僅是國(guó)際化嘗試，不會(huì)一下鋪開。

　　剛才我說(shuō)到的沒(méi)有融資計(jì)劃，是指沒(méi)有國(guó)內(nèi)股票市場(chǎng)融資計(jì)劃。海外融資計(jì)劃當(dāng)然是有，海外資金相對(duì)比較便宜，如果開拓更多融資渠道，對(duì)萬(wàn)科發(fā)展是有利的，我們今年在這方面已經(jīng)有一些突破，目前也還在做進(jìn)一步的探索。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：萬(wàn)科目前B轉(zhuǎn)H進(jìn)程發(fā)展到了哪一步？市場(chǎng)傳聞麗珠集團(tuán)B轉(zhuǎn)H進(jìn)程將趕超萬(wàn)科，對(duì)此，萬(wàn)科管理層是如何考慮的？

　　郁亮：目前方案還在審理之中。由于萬(wàn)科規(guī)模比較大，情況比較復(fù)雜，所以時(shí)間比較長(zhǎng)一點(diǎn)，我們都能理解。再者，萬(wàn)科也沒(méi)考慮那么多，我們只能夠耐心等待，我們也不去揣測(cè)決策部門。萬(wàn)一失敗了就失敗了，萬(wàn)科也沒(méi)有辦法。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：萬(wàn)科在廣州下半年有兩三個(gè)比較高端的產(chǎn)品入市，出于廣州限價(jià)政策因素考慮，萬(wàn)科在這方面會(huì)否受影響？就廣州市場(chǎng)中出現(xiàn)的雙合同現(xiàn)象，您怎么看？

　　郁亮：對(duì)于項(xiàng)目的銷售，萬(wàn)科總部沒(méi)有定價(jià)權(quán)，不做決策，但在項(xiàng)目推盤速度上，總部有管理規(guī)定，不管高端與否，項(xiàng)目推盤后一個(gè)月的去化要求是60%。

　　至于說(shuō)開發(fā)商跟消費(fèi)者簽合同是一份還是兩份的問(wèn)題，我覺(jué)得最關(guān)鍵的問(wèn)題是如何保護(hù)消費(fèi)者利益的問(wèn)題。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：萬(wàn)科目前高端房的占比已經(jīng)滑落到5%，這是不是意味著高端房就沒(méi)有市場(chǎng)了？

　　郁亮：我并不覺(jué)得高端房就沒(méi)有市場(chǎng)，但高端房不是萬(wàn)科的選擇，我們還是做主流住宅為主。高端房也有做得非常出色、優(yōu)秀的，但這個(gè)市場(chǎng)并不是說(shuō)有錢賺就一定要上的，在戰(zhàn)略上要有取舍。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：上半年地價(jià)較高的土地都出現(xiàn)在一二線城市，萬(wàn)科后期拿地會(huì)不會(huì)也向一二線靠攏？

　　郁亮：萬(wàn)科拿地不是按照一、二、三、四線城市來(lái)安排的，而是會(huì)均衡地投資，根據(jù)人口、就業(yè)情況來(lái)決定拿是不拿，當(dāng)然也考慮地價(jià)水平因素。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：萬(wàn)科會(huì)否繼續(xù)參與前海拿地？

　　郁亮：萬(wàn)科不會(huì)缺席前海每一快地。不光是前海，在深圳的每塊土地萬(wàn)科都會(huì)關(guān)注，都會(huì)參與。拿地方式上，不排除單獨(dú)拿地，也有可能拿地后再找合作方。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：相關(guān)報(bào)告提及人口老齡化到來(lái)可能給房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)帶來(lái)更多機(jī)會(huì)，萬(wàn)科在養(yǎng)老地產(chǎn)方面的規(guī)劃是怎樣的？

　　郁亮：萬(wàn)科對(duì)養(yǎng)老這個(gè)業(yè)務(wù)非常關(guān)注，但須強(qiáng)調(diào)是養(yǎng)老業(yè)務(wù)而不是養(yǎng)老地產(chǎn)。如果用養(yǎng)老地產(chǎn)這個(gè)思維想養(yǎng)老這個(gè)事情，那是錯(cuò)誤的。養(yǎng)老一定是一個(gè)服務(wù)，房子只是一個(gè)工具，但不是最重要的部分。對(duì)養(yǎng)老業(yè)務(wù)怎么發(fā)展這件事，萬(wàn)科還沒(méi)有看到一個(gè)很清晰的商業(yè)模式，還在花功夫研究。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：萬(wàn)科目前除提出做城市配套服務(wù)商策略外，還有哪些嘗試設(shè)想？

　　郁亮：城市配套服務(wù)商概念內(nèi)容非常廣泛，我們還需要持續(xù)的探索，既然是一個(gè)未來(lái)前瞻性東西，我們?cè)谥饕鞘凶鲆恍﹪L試總是需要的。參與前海的項(xiàng)目，也屬于嘗試之一。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：您認(rèn)為政府對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)的調(diào)控態(tài)度是怎樣的？您怎樣看待未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)？

　　郁亮：中央的表態(tài)是促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。萬(wàn)科尤其注意到中央政府更注重房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)方面，而這對(duì)于行業(yè)的平穩(wěn)、穩(wěn)健發(fā)展當(dāng)然是有利的，萬(wàn)科樂(lè)于看到這么一個(gè)局面。

　　目前主要城市的庫(kù)存去化周期在10個(gè)月左右，批售比在0.9左右，下半年供應(yīng)量相對(duì)會(huì)增加，我想未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)平穩(wěn)一點(diǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)缺乏房?jī)r(jià)大幅上漲的基礎(chǔ)環(huán)境。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：就目前房地產(chǎn)市場(chǎng)情況來(lái)看，萬(wàn)科有無(wú)存在危機(jī)感？

　　郁亮：萬(wàn)科現(xiàn)在面臨很強(qiáng)的危機(jī)感，但我們也不怕危機(jī)感。萬(wàn)科為什么要談冬天模式，冬天模式是萬(wàn)科長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)的模式，要知道行業(yè)的變化，客戶要求不斷提高，我們對(duì)手不斷在發(fā)展壯大，我們需要危機(jī)感，所以才需要冬天模式來(lái)運(yùn)營(yíng)，我們非常歡迎危機(jī)。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：萬(wàn)科對(duì)未來(lái)資產(chǎn)凈收益率與利潤(rùn)率兩者之間平衡是怎么考慮的？面對(duì)行業(yè)盈利普遍下降趨勢(shì)，萬(wàn)科如何應(yīng)對(duì)？

　　郁亮：現(xiàn)在主要發(fā)展商利潤(rùn)率都在下降，我相信這是市場(chǎng)樂(lè)于見到的，這也是發(fā)展商競(jìng)爭(zhēng)的結(jié)果。市場(chǎng)上更多的房子可以供應(yīng)出來(lái)，可以以更合理價(jià)格銷售，對(duì)行業(yè)、對(duì)社會(huì)是好事。另外，對(duì)股東而言，如何提升股東回報(bào)率是很關(guān)鍵的，這就使得企業(yè)需要走內(nèi)涵發(fā)展道路，如快速周轉(zhuǎn)、以更低成本、更低費(fèi)用、性價(jià)比更高產(chǎn)品取勝等。

　　應(yīng)該說(shuō)我們房地產(chǎn)行業(yè)終于到了一個(gè)精細(xì)化的階段，標(biāo)志就是利潤(rùn)水平長(zhǎng)期來(lái)看是一個(gè)下降或者趨穩(wěn)的趨勢(shì)，不再像過(guò)去那樣的暴利時(shí)代。但是這樣的環(huán)境下，一個(gè)經(jīng)營(yíng)優(yōu)秀的企業(yè)、管理優(yōu)秀的企業(yè)一樣可以滿足股東回報(bào)的要求。