“中國房地產(chǎn)還是很年輕的市場，還有很多年才能夠漸漸成熟。”

　　編者按：伴隨著中國房地產(chǎn)一路前行，博鰲房地產(chǎn)論壇至今已歷十二載，見證了行業(yè)曾經(jīng)的春風(fēng)得意或彷徨無措，有過黃金十年也有晦暗歲月，但終究還是跨過所有羈絆，走到了第十三年的門前。

　　進(jìn)入新改革時(shí)代，如果說房地產(chǎn)已經(jīng)被部分巨頭壟斷了絕大部分的影響力和商業(yè)利益。那么，我們在2013博鰲房地產(chǎn)論壇完全有必要尋找更多新的聲音、新的面孔及內(nèi)在多元素的新力量，這樣也許可以看到更不一樣的未來。

　　8月13-16日，2013博鰲房地產(chǎn)論壇將在海南如期開幕，圍繞論壇主題“改革時(shí)代的地產(chǎn)新力量”，觀點(diǎn)新媒體遍訪眾多重量級經(jīng)濟(jì)學(xué)家、行業(yè)大腕、企業(yè)領(lǐng)袖等人士，推出“改革時(shí)代的地產(chǎn)新力量”2013博鰲房地產(chǎn)論壇系列報(bào)道。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 見習(xí)編輯 趙思茵 現(xiàn)任百德能證券董事總經(jīng)理的劉志敏先生，自從1976年大學(xué)畢業(yè)加入怡富后，就一直在證券行業(yè)打滾拼殺，見證了三十多年來金融界的風(fēng)風(fēng)雨雨。

　　對于今年多家內(nèi)房企赴港上市以求融資，劉志敏認(rèn)為，房企上市并不代表著成功。“上市不是一朝一夕的事，而是一個(gè)長期的事。”

　　他還表示，有一些房企只是上市時(shí)拿到一筆錢，然后就不管了。一年后，可能還達(dá)不到招股書里的承諾。“很多公司一上市股價(jià)就跌下來了，他們上市募集到的錢不是做以前招股書里面承諾的事情，而是做別的事情。”

　　他認(rèn)為，房企這種只謀求上市的現(xiàn)象很可惜，會使投資者對未來來香港上市的國內(nèi)公司越來越缺乏興趣。

　　對于海外融資熱潮的問題，劉志敏說：“不要覺得美國人很笨、香港銀行家很笨，別人借錢給上市房企是因?yàn)榭吹椒科笥心芰€錢。”

　　同時(shí)，劉志敏對于中國房地產(chǎn)行業(yè)的未來表現(xiàn)得很樂觀，他認(rèn)為：“房地產(chǎn)還是有很長的一條路要走，現(xiàn)在城市常住人口只占總?cè)丝诘?2%，日后可能會達(dá)到70%甚至更多。而且五年、十年后，今天的房子可能又舊了，需要進(jìn)行翻新，所以房地產(chǎn)還是一個(gè)很重要的行業(yè)。在未來房地產(chǎn)的發(fā)展中，城鎮(zhèn)化還會起到重要作用。”

　　以下為觀點(diǎn)新媒體對百德能證券董事總經(jīng)理劉志敏先生2013博鰲房地產(chǎn)論壇專訪實(shí)錄：

　　觀點(diǎn)新媒體：在馬來西亞、新加坡、泰國等東南亞國家開始出現(xiàn)中國房地產(chǎn)企業(yè)的“身影”，您怎么看待內(nèi)房企海外擴(kuò)張的熱潮？中國人海外置業(yè)的前景如何？

　　劉志敏：海外房地產(chǎn)開發(fā)是一個(gè)非常好的辦法?，F(xiàn)在國內(nèi)買地會有些困難，買了地建好房子賣出去的時(shí)候，價(jià)格也會受到限制，所以會有一些非常成功的國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)去海外發(fā)展，現(xiàn)在有萬科到新加坡，碧桂園到馬來西亞，他們選擇了政策比較寬松、發(fā)展前景比較好的區(qū)域開發(fā)房地產(chǎn)，很不錯(cuò)。

　　而且，不僅僅是在新加坡、馬來西亞、泰國這些東南亞國家，也有國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)在美國、英國、澳大利亞等西方國家投資。

　　值得注意的是，在海外開發(fā)房地產(chǎn)存在國內(nèi)資產(chǎn)增值稅的問題，還有海外招募勞工方面的問題，不同城市對房屋建造的不同要求等等問題。

　　海外房地產(chǎn)開發(fā)競爭會比國內(nèi)更激烈，新加坡政策很開放，泰國的所有權(quán)使用年限比國內(nèi)短只有60年，這些都加大了競爭的激烈程度。

　　觀點(diǎn)新媒體：今年以來，已經(jīng)有五洲國際、當(dāng)代置業(yè)等多個(gè)內(nèi)房企在香港上市，您認(rèn)為成功的原因是什么？未來房企在港上市前景如何？

　　劉志敏：房企上市但不一定就代表成功，上市之后還有很長的一段路要走。

　　有沒有跌破發(fā)行價(jià)是一個(gè)問題，一年后有沒有達(dá)到招股書預(yù)測的利潤也是個(gè)問題。上市不是一朝一夕的事，而是一個(gè)長期的過程，公司良好的長期經(jīng)營也可以吸引到投資者。

　　有一些房企上市時(shí)只是拿到一筆錢然后就不管了，股票價(jià)格是什么樣也不管，這種現(xiàn)象很可惜，這會使投資者對未來在香港上市的國內(nèi)公司越來越失去興趣。也有很多公司上市之后，達(dá)不到招股書里的承諾，所以，很多公司一上市股價(jià)就跌了下來，他們上市募集到的錢不是做招股書里面承諾的事情，而是做別的事情。

　　上市成功的公司當(dāng)然也有他們的特點(diǎn)，投資者會對上市房企的這些特點(diǎn)進(jìn)行研究，研究他們上市以后能做到什么程度，覺得賺錢才會買上市房企的股票。房企的管理者要明白投資者要求的是回報(bào)率。

　　像百德能證券曾為SOHO中國做顧問工作?？蛻粝矚g他們北京的項(xiàng)目，所以投資了SOHO中國的股票?，F(xiàn)在SOHO中國也在上海發(fā)展，投資者喜歡他們的發(fā)展概念，所以還在繼續(xù)投資他們的股票。

　　此外，百德能證券也為富力地產(chǎn)做過顧問。富力地產(chǎn)重點(diǎn)集中在廣州，有投資者看好廣州市場，所以也投資富力的股票。富力地產(chǎn)上市已經(jīng)很多年，可以說是很成功的。

　　世茂也是這樣。最初是上海地區(qū)的龍頭公司，現(xiàn)在也在向北京等城市擴(kuò)張。

　　觀點(diǎn)新媒體：有一些香港投資者對國內(nèi)房企表現(xiàn)得不是很有興趣，是不是說現(xiàn)在房企在香港上市的前景不是很好？融資趨勢會不會發(fā)生變化？

　　劉志敏：這不是香港上市前景好不好的問題。假如管理層不能給投資者信心、不能幫他們賺錢、不能很規(guī)范地根據(jù)招股書的概念操作的話，就沒有人會有信心。決定投資者信心的還是企業(yè)自身的經(jīng)營情況。

　　而且，不要說國內(nèi)的公司，俄羅斯、韓國、澳大利亞的公司都會來香港上市，將來肯定還會有更多中國公司在香港聯(lián)交所上市。香港和大陸關(guān)系很緊密，一旦上交所、深交所IPO暫停，一定會有中國公司尋求海外上市，包括香港、新加坡。

　　除了上市、貸款之外，國內(nèi)公司也可以來香港發(fā)行可轉(zhuǎn)債，尋求私募融資等等，甚至可以成立一個(gè)中國企業(yè)高收益?zhèn)袌觥?/p>

　　總的來說，海外融資趨勢還是不會變。但不能集中在一個(gè)地方，風(fēng)險(xiǎn)需要分散化。。

　　觀點(diǎn)新媒體：現(xiàn)在量化寬松取消的消息甚囂塵上，會不會對房企海外融資造成影響？

　　劉志敏：不要覺得美國人很笨、香港銀行家很笨，他們借錢給上市房企是因?yàn)榭吹竭@些房企有良好的償債能力。

　　假如房企給投資者提供14%或者更高的垃圾債券，投資者卻不接受，原因不是垃圾債券利率的高低，而是看借給房企的錢能不能收回。

　　房企的凈資產(chǎn)負(fù)債率是很重要的?，F(xiàn)在香港地產(chǎn)公司凈資產(chǎn)負(fù)債率差不多是25%左右，銀行覺得再借錢給他們沒問題，他們兩三年就可以還錢。但是，很多國內(nèi)的地產(chǎn)公司凈資產(chǎn)負(fù)債率很高，可能會出更高的利息才能借到錢，或者也需要多一點(diǎn)的擔(dān)保。

　　觀點(diǎn)新媒體：房地產(chǎn)和金融的關(guān)系越來越緊密，房企要怎么尋找發(fā)展的突破點(diǎn)？

　　劉志敏：房地產(chǎn)公司和金融公司的關(guān)系永遠(yuǎn)都很緊密。開發(fā)商要買地，他們可能只有30%或10%的資金去拿地；買完地就要建住宅或者商業(yè)項(xiàng)目，就要向銀行借錢；建好之后賣房子，買家也要向銀行借錢。

　　但是房地產(chǎn)和金融的關(guān)系也不會過于緊密。銀行是受中央銀行管制的，所以銀行也不可以借太多的錢給房地產(chǎn)。于是房地產(chǎn)公司也會發(fā)行一些債券，或者多做REITs，把項(xiàng)目重組、分拆出來。美國、日本這條路做的很成熟，中國房地產(chǎn)市場以后也應(yīng)該會這樣走。

　　觀點(diǎn)新媒體：調(diào)控政策仍然以限購、限價(jià)、限簽等行政手段為主，但房價(jià)一直還在增長，應(yīng)如何看待調(diào)控政策的作用？

　　劉志敏：國內(nèi)在購房方面有諸多限制，但是還是有很多人需要買房?，F(xiàn)在一、二線城市的房價(jià)都在上升。所以說，供應(yīng)方面是重點(diǎn)，要多推出些房子。

　　在香港和新加坡，主要是通過稅收手段進(jìn)行調(diào)控，包括增值稅和印花稅，但是做起來并不容易。要多給市場投資者投資產(chǎn)品的選擇，這樣他們就不只是投資房地產(chǎn)，這個(gè)問題也需要一點(diǎn)時(shí)間來解決。

　　觀點(diǎn)新媒體：中國經(jīng)濟(jì)正面臨改革與轉(zhuǎn)型，房地產(chǎn)行業(yè)在新形勢下如何保持增長？并在經(jīng)濟(jì)改革中扮演什么角色？

　　劉志敏：房地產(chǎn)的發(fā)展更多的還要看政府的政策導(dǎo)向，要看整個(gè)中國在拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)上能否保持平衡。倘若只是靠地產(chǎn)發(fā)展是不能持久的，需要在交通建設(shè)、農(nóng)業(yè)、環(huán)保等方面協(xié)調(diào)發(fā)展。

　　環(huán)保方面加大投資并不會擠占房地產(chǎn)投資，而是會協(xié)調(diào)發(fā)展。在中國研究環(huán)保的地產(chǎn)商也是很普遍的，也有很多房地產(chǎn)開發(fā)商都開始研究雨水搜集系統(tǒng)、綠化等問題。

　　比如上海世茂的項(xiàng)目、廣州亞運(yùn)城的項(xiàng)目的綠化都做得很好，SOHO中國在北京的項(xiàng)目銀河SOHO是請全球頂尖的建筑師幫助設(shè)計(jì)的，都很有自己的特色。

　　房地產(chǎn)還有很長的一段路要走。現(xiàn)在城鎮(zhèn)常住人口只占全部人口的52%，以后可能會達(dá)到70%甚至更多。而且五年、十年后今天的房子舊了，需要進(jìn)行翻新，所以房地產(chǎn)還是一個(gè)很重要的行業(yè)。在未來房地產(chǎn)的發(fā)展中，城鎮(zhèn)化將繼續(xù)起到重要作用。

　　地產(chǎn)商要了解市場的多樣化需求，有可能是綠化，有可能是養(yǎng)老，有可能是幼兒園等等，發(fā)展方向會更細(xì)分。比如說養(yǎng)老地產(chǎn)，老人喜歡怎樣的社區(qū)環(huán)境，人性化設(shè)計(jì)如何等等，這些都需要更多的了解市場的需求變化。

　　我覺得養(yǎng)老地產(chǎn)有可能不錯(cuò)，但是養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利能力還有待觀察。

　　觀點(diǎn)新媒體：2013博鰲房地產(chǎn)論壇主題為“改革時(shí)代的地產(chǎn)新力量”，在推進(jìn)改革的過程中，房地產(chǎn)的新力量體現(xiàn)在哪些方面？

　　劉志敏：中國房地產(chǎn)市場還是很年輕，城鎮(zhèn)化是近五年、十年才開始的趨勢。

　　另外，中國是個(gè)很大的國家，市場的區(qū)域差別比較大。

　　現(xiàn)在中國的房地產(chǎn)開發(fā)的模式過于簡單。大部分地產(chǎn)商都是通過模式復(fù)制來發(fā)展。上海恒隆廣場發(fā)展的很好，租金回報(bào)率都很高，于是恒隆廣場在天津、沈陽等地也復(fù)制其上海的模式。

　　上海新天地非常成功，這個(gè)概念又被復(fù)制到重慶。可是新天地在上海很成功，在成都或者其他地方會不會也很成功？現(xiàn)在還不知道。

　　所以，中國房地產(chǎn)還是很年輕的市場，還有很多年才能夠漸漸成熟。