商業(yè)地產(chǎn)已進(jìn)入發(fā)展的上升時期，將成為投資者及房企關(guān)注的焦點(diǎn)，未來十年，也將是中國商業(yè)地產(chǎn)的黃金十年。

　　編者按：伴隨著中國房地產(chǎn)一路前行，博鰲房地產(chǎn)論壇至今已歷十二載，見證了行業(yè)曾經(jīng)的春風(fēng)得意或彷徨無措，有過黃金十年也有晦暗歲月，但終究還是跨過所有羈絆，走到了第十三年的門前。

　　進(jìn)入新改革時代，如果說房地產(chǎn)已經(jīng)被部分巨頭壟斷了絕大部分的影響力和商業(yè)利益。那么，我們在2013博鰲房地產(chǎn)論壇完全有必要尋找更多新的聲音、新的面孔及內(nèi)在多元素的新力量，這樣也許可以看到更不一樣的未來。

　　8月13-16日，2013博鰲房地產(chǎn)論壇將在海南如期開幕，圍繞論壇主題“改革時代的地產(chǎn)新力量”，觀點(diǎn)新媒體遍訪眾多重量級經(jīng)濟(jì)學(xué)家、行業(yè)大腕、企業(yè)領(lǐng)袖等人士，推出“改革時代的地產(chǎn)新力量”2013博鰲房地產(chǎn)論壇系列報道。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 見習(xí)編輯 小潔 2012年，越秀地產(chǎn)將廣州國際金融中心(IFC)注入越秀房地產(chǎn)投資信托基金(越秀房托)，這筆“驚天交易”攪動了地產(chǎn)和金融兩界。至今，IFC的運(yùn)營情況仍備受矚目。

　　對于越秀房托而言，此筆重大交易在豐富基金物業(yè)組合外，基金流通市值從30多億增至130多億港元，基金的資產(chǎn)總值也達(dá)到了249億元。

　　“去年底，IFC寫字樓出租率為70.18%，商場出租率97.03%，租金達(dá)每月215元/平方米，為廣州甲級寫字樓的最高水平。”越秀房托透露。

　　自2005年上市，越秀房托一直深耕于廣州商業(yè)地產(chǎn)市場，擁有廣州國際金融中心、白馬大廈、財(cái)富廣場、城建大廈、維多利廣場及越秀新都會大廈等6大項(xiàng)目。除了IFC，其他商業(yè)項(xiàng)目的整體出租率已達(dá)98.45%。

　　2013年3月，在“穆迪”和“標(biāo)普”兩家機(jī)構(gòu)對對越秀房產(chǎn)基金B(yǎng)aa2和BBB投資評價中，認(rèn)為其有高質(zhì)量的資產(chǎn)組合、良好的運(yùn)營記錄、謹(jǐn)慎的投資與財(cái)務(wù)策略，展望為穩(wěn)定。

　　據(jù)越秀房托介紹，旗下項(xiàng)目多采用多元化資本增值策略，即從租務(wù)與資產(chǎn)管理、資本增值、財(cái)務(wù)及投資等方面的策略，來增加物業(yè)的價值。“未來的投資區(qū)域?qū)U(kuò)展至全國，將積極在北京、上海等一線城市尋求合適項(xiàng)目。同時，繼續(xù)挖掘越秀地產(chǎn)處于商業(yè)核心地段的商業(yè)項(xiàng)目，探討收購的可能性。”

　　與房地產(chǎn)企業(yè)近來的融資熱潮一樣，越秀房托也在不斷打開融資渠道。今年5月，其已成功發(fā)行了3.5億美元五年期的無抵押債券。用越秀房托的話說，未來還將尋求更廣闊的融資渠道。

　　對于持續(xù)火熱的商業(yè)地產(chǎn)，在越秀房托看來，隨著國家出臺一系列強(qiáng)化房地產(chǎn)調(diào)控、推進(jìn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程的政策，住宅地產(chǎn)降溫明顯，商業(yè)地產(chǎn)已進(jìn)入發(fā)展的上升時期，將成為投資者及房企關(guān)注的焦點(diǎn)，未來十年，也將是中國商業(yè)地產(chǎn)的黃金十年。

　　但越秀房托也指：“隨著商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，中心城市的商業(yè)地產(chǎn)將向城市綜合體的方向發(fā)展，這也將推動商業(yè)地產(chǎn)升級轉(zhuǎn)型，從規(guī)模擴(kuò)大向商業(yè)運(yùn)營、資產(chǎn)增值與資本運(yùn)運(yùn)相結(jié)合的商業(yè)綜合實(shí)力轉(zhuǎn)變。”

　　以下為觀點(diǎn)新媒體對越秀房地產(chǎn)投資信托基金(越秀房托)2013博鰲房地產(chǎn)論壇采訪實(shí)錄：

　　觀點(diǎn)新媒體：這兩年越秀房托發(fā)展速度加快，旗下已有哪些項(xiàng)目？

　　越秀房托：作為全球首只房地產(chǎn)投資信托基金，越秀房托在2005年12月就上市了，目前主要是做商業(yè)區(qū)域，例如寫字樓、批發(fā)零售、酒店公寓等類型的租賃物業(yè)，在廣州擁有廣州國際金融中心、白馬大廈、財(cái)富廣場、城建大廈、維多利廣場及越秀新都會大廈等6個項(xiàng)目，而這些項(xiàng)目的整體出租率都不錯，有5個項(xiàng)目整體出租率達(dá)98.45%。

　　在去年底，基金的資產(chǎn)總值也達(dá)到了249億元。而我們也沿用穩(wěn)健的財(cái)務(wù)政策，截至2012年十二月底的總借款占資產(chǎn)比率僅約34%，較REIT守則要求的45%更為保守。

　　觀點(diǎn)新媒體：IFC注入越秀房托以來，整體運(yùn)營情況如何？

　　越秀房托：我們是在2012年7月完成了廣州國際金融中心(IFC)的收購交易，而此項(xiàng)重大交易也豐富了我們的基金物業(yè)組合，從而令基金中機(jī)構(gòu)投資者比重加大，基金流通市值從30多億增加至目前的130多億港元。

　　截至去年底，廣州國際金融中心寫字樓出租率為70.18%，商場出租率97.03%，租金達(dá)每月215元/平方米，為廣州甲級寫字樓的最高水平。

　　觀點(diǎn)新媒體：去年至今，商業(yè)地產(chǎn)持續(xù)大熱，如何看待商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展前景？

　　越秀房托：隨著國家出臺一系列強(qiáng)化房地產(chǎn)調(diào)控、推進(jìn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程的政策，住宅地產(chǎn)降溫還是比較明顯，從未來看，商業(yè)地產(chǎn)將成為投資者及房企關(guān)注的焦點(diǎn)。

　　據(jù)專業(yè)機(jī)構(gòu)的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，僅廣州的商業(yè)物業(yè)近兩年來整體租金年升幅就在5%-10%，熱門區(qū)域可達(dá)15%以上。去年5月，珠江新城折合樓面地價3.3萬/平方米，創(chuàng)出新高，這也反映出開發(fā)商看好商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。

　　目前，商業(yè)地產(chǎn)已進(jìn)入發(fā)展的上升時期，未來十年將是中國商業(yè)地產(chǎn)的黃金十年。

　　隨著商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，中心城市的商業(yè)地產(chǎn)將向城市綜合體的方向發(fā)展，有數(shù)據(jù)顯示，2011-2013年上海將有50多個、總面積1360萬平方米的城市綜合體項(xiàng)目投入市場，國際金融中心也將成為廣州商業(yè)地產(chǎn)的亮點(diǎn)。同時也將推動商業(yè)地產(chǎn)升級轉(zhuǎn)型，從規(guī)模擴(kuò)大向商業(yè)運(yùn)營、資產(chǎn)增值與資本運(yùn)運(yùn)相結(jié)合的商業(yè)綜合實(shí)力轉(zhuǎn)變。

　　觀點(diǎn)新媒體：針對不用區(qū)域商業(yè)發(fā)展的特點(diǎn)，越秀房托的發(fā)展策略將作何種調(diào)整？

　　越秀房托：因?yàn)槲覀冊趶V州商業(yè)地產(chǎn)市場發(fā)展了很多年，比較熟悉廣州的地產(chǎn)市場，所以我們在制定發(fā)展及租務(wù)策略上具備前瞻性的優(yōu)勢。

　　以廣州寫字樓CBD市場為例，從90年代的花園酒店一帶、2000年天河體育中心一帶，到2010年的珠江新城，我們的資產(chǎn)組合也順應(yīng)著廣州商業(yè)中心的發(fā)展，我們也會把握各區(qū)域商業(yè)發(fā)展的特點(diǎn)，在租賃策略上采用靈活、有針對性的手段。

　　再比如，廣州國際金融中心，我們主要采用“招商策劃、租戶管理、客戶管理”的方式運(yùn)作，通過鎖定優(yōu)質(zhì)租戶的方式來提高招商的成功率。而財(cái)富廣場，我們就選擇以“大型零售與服務(wù)業(yè)的華南總部”作為定位，主要引進(jìn)大中型外企及民營企業(yè)。

　　目前，我們還實(shí)施多元化的物業(yè)增值策略，主要體現(xiàn)在租務(wù)與資產(chǎn)管理策略、資本增值策略、財(cái)務(wù)策略及投資策略四大方面。在營運(yùn)策略上，主要為了尋求租金增長、出租率高位運(yùn)行與租戶結(jié)構(gòu)優(yōu)化的動態(tài)平衡。但在投資策略上，我們還將繼續(xù)實(shí)施積極而審慎的投資策略。

　　觀點(diǎn)新媒體：積極、審慎的投資策略主要體現(xiàn)在什么方面？在一線城市的尋找收購機(jī)會的計(jì)劃如何？

　　越秀房托：一方面，按修改后的信托契約，我們的投資區(qū)域?qū)膹V東擴(kuò)展到全國(包括香港)，以珠江三角洲為基礎(chǔ)，我們也會在北京、上海等一線城市尋找合適項(xiàng)目。

　　另一方面，我們還會繼續(xù)積極研究大股東持有的項(xiàng)目，在廣州國際金融中心成功交易的基礎(chǔ)上，挖掘越秀地產(chǎn)的商業(yè)項(xiàng)目，尤其是處于商業(yè)核心地段的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，探討收購的可能性。在研究收購項(xiàng)目時，我們會充分評估市場狀況及資本市場，綜合評估項(xiàng)目的情況，包括地段、資產(chǎn)增值及回報增長潛力等，會慎重考慮及把握投資機(jī)會。

　　觀點(diǎn)新媒體：海外上市和各種債券貸款已成為房地產(chǎn)企業(yè)融資的重要渠道，越秀房托的融資渠道有哪些？

　　越秀房托：我們也在拓展融資渠道，在5月7日，我們成功發(fā)行了3.5億美元五年期無抵押債券，利率3.1%。認(rèn)購近20億美元，超額4.7倍。這次的評級發(fā)債，也在一定程度上降低了我們的融資成本，也拓寬了融資渠道，使基金的抵押率由原來接近90%下降到40%。未來我們將建立“發(fā)債與銀行貸款結(jié)合、長期與中期債務(wù)的結(jié)合、固定利率與浮動利率結(jié)合”的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，來確保能實(shí)現(xiàn)良好的財(cái)務(wù)表現(xiàn)與資本結(jié)構(gòu)。