資產(chǎn)是一個公司的命脈，利潤是公司的形象。毫無疑問，未來資產(chǎn)會不斷升值，所以把重資產(chǎn)這部分沉淀在這里永遠不會錯。

　　編者按：伴隨著中國房地產(chǎn)一路前行，博鰲房地產(chǎn)論壇至今已歷十二載，見證了行業(yè)曾經(jīng)的春風得意或彷徨無措，有過黃金十年也有晦暗歲月，但終究還是跨過所有羈絆，走到了第十三年的門前。

　　進入新改革時代，如果說房地產(chǎn)已經(jīng)被部分巨頭壟斷了絕大部分的影響力和商業(yè)利益。那么，我們在2013博鰲房地產(chǎn)論壇完全有必要尋找更多新的聲音、新的面孔及內(nèi)在多元素的新力量，這樣也許可以看到更不一樣的未來。

　　8月13-16日，2013博鰲房地產(chǎn)論壇將在海南如期開幕，圍繞論壇主題“改革時代的地產(chǎn)新力量”，觀點新媒體遍訪眾多重量級經(jīng)濟學家、行業(yè)大腕、企業(yè)領袖等人士，推出“改革時代的地產(chǎn)新力量”2013博鰲房地產(chǎn)論壇系列報道。

　　觀點網(wǎng) 李雯露 作為國內(nèi)首只酒店房地產(chǎn)信托(REITs)，開元產(chǎn)業(yè)信托在近段時間的內(nèi)地房企赴港IPO熱潮中顯得與眾不同。

　　2013年7月10日，對于開元來說，是公司戰(zhàn)略上的一個重要節(jié)點。這天上午九時三十分，開元產(chǎn)業(yè)信托正式登陸香港聯(lián)交所。

　　實際上，開元這一路走的頗為不易。由于市況走低，投資者反應冷淡，開元產(chǎn)業(yè)信托的掛牌時間曾遭遇延期，最終以3.4港元開市，較基金單位定價3.5港元低2.9%，并在首日上市收報3.52港元，較上市價3.5港元高0.6%，成交253萬股，涉資877萬港元。

　　“這次REITs上市募集資金比原來計劃少了一點。”開元產(chǎn)業(yè)信托的董事長陳妙林在接受觀點新媒體采訪時如此坦承。

　　不過，經(jīng)過這么多年準備，在這樣困難的情況下能夠上市，陳妙林還是覺得非常高興，“酒店REITs這種方式對公司以及公司的產(chǎn)業(yè)來說非常合適。開元打算通過酒店REITs的方式，把輕資產(chǎn)和重資產(chǎn)剝離。”

　　“這樣有利于未來輕資產(chǎn)的上市，同時也利于重資產(chǎn)發(fā)展。原來我們也打算把輕資產(chǎn)和重資產(chǎn)放在一起上市，但結(jié)果股價不是很高。因為大家不看好重資產(chǎn)，卻看好輕資產(chǎn)。”

　　據(jù)了解，目前，陳妙林領導的開元旅業(yè)集團在全國共64家開業(yè)酒店，其中自持物業(yè)酒店16家，租賃酒店十多家，委托管理酒店30多家。自持酒店被視為重資產(chǎn)部分，委托管理公司則屬于輕資產(chǎn)的范疇。

　　“在輕資產(chǎn)方面，開元已收獲了1億多的利潤，倘若能夠超過2億，我們的股價會更高。”陳妙林續(xù)稱，通過重資產(chǎn)上市后，籌集的資金可以收購更多的酒店，也可以去發(fā)展輕資產(chǎn)和重資產(chǎn)業(yè)務。

　　“我認為，資產(chǎn)是一個公司的命脈，利潤是公司的形象。毫無疑問，未來資產(chǎn)會不斷升值，所以把重資產(chǎn)這部分沉淀在這里永遠不會錯。”

　　陳妙林有一手好牌，但并不表示在國內(nèi)酒店市場就能一勞永逸。對于公司未來的發(fā)展，陳妙林選擇以萬豪為學習樣本。

　　“開元的夢想是做中國的萬豪。萬豪現(xiàn)在分成三大塊，即委托管理酒店、REITs酒店以及租賃公司。開元有點像萬豪，現(xiàn)在已有十多家租賃公司、30多家委托管理酒店，而且還擁有十多家自持的酒店。”

　　按照他的規(guī)劃，未來每年會有15-16家委托管理酒店開業(yè)，開元自建的酒店每年最多增加1-2家，租賃酒店每年會有5-6家。

　　“設想中的比例是，自己控股的酒店占30%，委托管理酒店占70%。所以，這次REITs上市后，下一步就會考慮促成酒店管理公司上市，估計得通過2年的努力，實現(xiàn)這個輕資產(chǎn)公司的上市。”陳妙林如是說。

　　以下為觀點新媒體對開元產(chǎn)業(yè)信托董事長陳妙林先生2013博鰲房地產(chǎn)論壇采訪實錄：

　　觀點新媒體：開元產(chǎn)業(yè)信托香港上市以后的心情如何？

　　陳妙林：高興、慶幸。經(jīng)過這么多年準備，在這樣困難的情況下能夠上市，我們覺得非常高興。同時，也非常慶幸，在股市不好的情況下，能有這么多機構(gòu)緊緊圍繞著我們，全心全意幫我們做這件事情。

　　觀點新媒體：您怎么評價開盤首日的開盤價、融資規(guī)模和股價的走勢？

　　陳妙林：今天的股價并沒有什么特別的變化，由于有多種多樣的原因，所以公司對于股價也沒辦法預料。我們只能對自己的股票，對自己的上市公司充滿信心，這個信心來自于幾個方面。第一，我們有把握業(yè)績能夠達標，雖然今年情況比較困難，中國經(jīng)濟也不太好，再加上反腐倡廉，但我們?nèi)杂行判模嘈派鲜衅脚_中的幾家酒店的經(jīng)營業(yè)績會持續(xù)向上。

　　第二，對團隊有信心，包括國內(nèi)的團隊以及香港房托公司。國內(nèi)的團隊已經(jīng)和我共同拼搏了20年，而在這次上市的過程中，我發(fā)現(xiàn)香港房托公司也很優(yōu)秀，而且和香港其他房托公司不同。作為國內(nèi)第一個酒店REITs，我們的發(fā)展空間很大，也會進一步收購更多的酒店，我們在招股書中公布的是兩家五星級酒店(徐州開元名都大酒店、開封開元名都大酒店)，今后有更多的收購計劃。

　　第三，中國經(jīng)濟如果有所回落，會帶給我們更大的機會?？v觀開元集團走過的25年，每每在經(jīng)濟下落、宏觀調(diào)控之下，我們就會上一個臺階，這次也不會例外。尤其是打通了資本平臺以后，我們會更具應對風險的實力，去收購開元以外的酒店。

　　觀點新媒體：雖然外界擔憂中國經(jīng)濟，但您卻看到了機會，開元如何把握機遇？

　　陳妙林：機遇并非空談，機遇在哪里呢？雖然中國經(jīng)濟增速會慢下來，但整個經(jīng)濟發(fā)展的趨勢不會改變，會持續(xù)向上。

　　另外，追根溯源，酒店行業(yè)主要受供求關系的影響。過去國內(nèi)的酒店市場處于供大于求的狀態(tài)，因此我們的平均房價、平均入住率都上不去。就拿入住率來說，平均是在60%，稍有上浮，而國內(nèi)的旅游飯店平均基本都在60%以下。主要原因就是供應量太大，特別在2008年以后，政府大力興建酒店，僅在杭州就花了50、60個億建了5個酒店，雖然這些酒店虧損嚴重，但也沖擊了整個市場；除此之外，央企、國企、房地產(chǎn)開發(fā)商也紛紛建酒店。

　　新一屆政府上臺之后，李克強總理曾多次要求，政府嚴禁介入酒店。與此同時，央企的建設力度也會大幅度減少，再加上房地產(chǎn)市場趨于平穩(wěn)，房地產(chǎn)開發(fā)商也會減少建酒店。這樣，供需關系就會達到新的平衡。

　　除此之外，隨著經(jīng)濟發(fā)展，老百姓的旅游需求非常旺盛。以前在所有行業(yè)中，旅游行業(yè)是增長最快的，在2008-2012年之間，旅游收入以每年19%的速度增長，今后15%以上的增長還是會有的。所以，酒店供應量減少，消費需求增加，酒店行業(yè)前景非常樂觀。

　　實際上，酒店有一個盈虧平衡點，上去的都是利潤，下來的都是虧損，我們對此充滿信心。

　　觀點新媒體：香港恒隆集團主席陳啟宗對酒店行業(yè)的評價是“一門糟透的生意”，您如何看待國內(nèi)酒店市場？

　　陳妙林：在中國酒店中高端市場中，我比較看好高端市場。因為星級酒店門檻比較高，而且隨著老百姓的收入的增長，他們的消費需求也在不斷增加。就以婚宴為例，我們的婚宴在酒店餐飲中占比接近50%，而且以每年15%以上的速度增長，平均單桌的消費每年也都增長15%以上。大家會與婚宴越來越講究，這純粹是個人消費，和公款消費沒有任何關系。

　　當然，低端市場需求量也非常大，比如經(jīng)濟型酒店，同時供應量也在大幅增加。而且，經(jīng)濟型酒店將來會面臨一個問題，因為這類酒店的物業(yè)都是租的，原來的租金很便宜，在5-10年之前，國內(nèi)幾個經(jīng)濟型酒店巨頭的平均租金不高于1元/天。然而現(xiàn)在的平均租金都達到2元/天以上，這對他們造成了很大的壓力。

　　未來，開元就不會涉及經(jīng)濟型酒店，我們在五星級酒店之下，再做一些中端的商務酒店。

　　觀點新媒體：對于開元旗下的酒店品牌，您有怎樣的規(guī)劃？

　　陳妙林：我們現(xiàn)在有四個品牌：五星的豪華商務酒店品牌(開元名都)、五星的豪華度假型酒店品牌(開元度假村)、四星的商務型高檔商務酒店品牌(開元大酒店)以及文化主題類酒店品牌(主題文化酒店)。所謂文化主題酒店現(xiàn)在已經(jīng)做了兩個，接下來會做第三、第四個。所謂文化主題類酒店，就是將有傳統(tǒng)文化的房子改造成酒店，做一些體驗式的服務，類似“阿曼”酒店?，F(xiàn)在已經(jīng)開始做了，而且兩個都做得都很好。

　　觀點新媒體：對于酒店的選址、定位、設計以及后續(xù)的運營管理，開元是怎么做的？

　　陳妙林：對于酒店而言，目標客戶群的定位非常重要。比如開元旗下的四、五星級商務酒店，規(guī)模都比較大，房間數(shù)量基本都在350間以上。為什么做這么大？因為我們的目標客戶除了商務散客以外，還有婚宴和會議，這兩部分很重要。

　　第二，目標客戶選定之后，酒店設計非常重要，從建筑立面設計到室內(nèi)裝修設計。酒店經(jīng)濟效益好、經(jīng)營得好離不開定位和裝修設計，同時也能為開元帶來正面的品牌效應。

　　第三，服務。有了硬件以后，如果無法提供良好的軟件服務，就無法形成品牌和口碑，經(jīng)營起來就會有困難。

　　我們最早做的是三星級酒店，后來做四星，真正做五星級酒店是在2000年以后。當時考慮到高端酒店會帶來良好的影響力，如果開元要做成一個品牌，就必須向五星級酒店發(fā)展。

　　2000年，我們投資了兩家開元的旗艦酒店，即千島湖的開元度假村杭州千島湖開元度假村以及杭州開元名都大酒店，這兩家也都在這次REITs上市平臺之中。

　　后來，開元漸漸放棄了三星級酒店，先后賣掉了三家三星級酒店，并將一家三星級酒店(蕭山賓館)改造成四星級酒店，這也是一次重要的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，淡出三星級酒店市場，重點做四星、五星，特別是做五星級高端酒店品牌。

　　在2004、2005年的時候，我們曾經(jīng)也考慮參與經(jīng)濟型酒店，但由于考慮到門檻太低，而且這類酒店的投資人幾乎都是從北京、上海等一線城市做起來的，我們是在二、三線城市做，不具備優(yōu)勢。與此同時，經(jīng)濟型酒店物業(yè)不是自己的，大部分都是租賃，隨著時間的推移，租金會不斷提升。

　　2004年至今，我們也在做一些租賃酒店，不過簽的都是15-20年，其他做租賃的企業(yè)合同幾乎都是10-15年，所以我們租金的穩(wěn)定性比較好。

　　觀點新媒體：當時開元也進入了房地產(chǎn)行業(yè)？

　　陳妙林：開元從2000年開始做房地產(chǎn)，對我們來說，這無疑是一個很大的考驗。因為當時剛剛進入房地產(chǎn)領域的時候，杭州已有幾十家房地產(chǎn)公司，競爭非常激烈。那時，我們的酒店的品牌已經(jīng)樹立起來，但房地產(chǎn)的品牌還未樹立，所以希望借助酒店的品牌帶動地產(chǎn)開發(fā)。記得當時提出了一個口號：“五星級的酒店，五星級的家”?，F(xiàn)在來看，我們開發(fā)的物業(yè)平均售價會比其他的售價高15%，這令我們感到驕傲。

　　從發(fā)展思路來講，這是酒店產(chǎn)業(yè)與住宅聯(lián)動發(fā)展的模式，后來我們還做一些大型綜合體，比如上海松江、杭州蕭山、河南開封、江蘇徐州等地，酒店+房地產(chǎn)的模式被進一步升級為酒店+商業(yè)+住宅。

　　2004年，房地產(chǎn)貢獻的利潤超過了酒店的利潤，當時我們也猶豫過，是否還要將酒店業(yè)當成公司的主導產(chǎn)業(yè)？但后來還是決定把酒店做下去。因為雖然利潤不高，但發(fā)展的空間很大。所以，開元始終把酒店產(chǎn)業(yè)視為主導產(chǎn)業(yè)，而且從來沒有偏離這個方向，房地產(chǎn)不管做多大都要為酒店服務。所以，我們認為自己是一個酒店品牌，而不是房地產(chǎn)品牌。

　　觀點新媒體：這是源自于開元的酒店夢想？

　　陳妙林：對。開元的夢想是做中國的萬豪。

　　觀點新媒體：現(xiàn)在這個夢想實現(xiàn)了嗎？

　　陳妙林：我們覺得這不是問題，現(xiàn)在在國內(nèi)，開元做到了酒店的第二名，第一是錦江。但在民營企業(yè)中，我們早已是第一。其實，錦江有一百多家經(jīng)濟型酒店，所以他們的房間量超過了我們，但如果純粹按照四、五星級酒店來算，我們在去年已經(jīng)超過了他們。

　　其實，開元走的路也很偶然，在做這次的RETIs上市的時候，我們并沒有研究萬豪是怎么做的。但是偶然之下，我們發(fā)現(xiàn)1998年，萬豪曾在美國做了第一個酒店REITs，并推動了萬豪的快速發(fā)展。萬豪當時募集的資金也不多，大約5.4億美元，拿出了11個酒店做RETIs。后來，就拿這5.4億美元收購了很多品牌酒店，比如麗斯卡爾頓。

　　萬豪現(xiàn)在分成三大塊，即委托管理酒店、REITs酒店以及租賃公司。開元有點像萬豪，現(xiàn)在已有十多家租賃公司、30多家委托管理酒店，而且還擁有十多家自持的酒店。

　　實際上，開元只是比萬豪規(guī)模小一點，我相信，再經(jīng)過十多年的努力，開元在中國發(fā)展到200-300個酒店是不成問題的。

　　觀點新媒體：從資產(chǎn)規(guī)模來看，您剛才提到的委托管理、REITs酒店以及租賃公司在開元總資產(chǎn)之中所占比重分別是多少？以后的理想狀態(tài)是什么？

　　陳妙林：未來委托管理酒店增長的會比較快，每年會有15-16家這樣的酒店開業(yè)，自己建的酒店每年最多增加1-2家，租賃酒店每年可能會有5-6家。設想中的比例是，自己控股的酒店占30%，委托管理酒店占70%。所以，這次REITs上市后，下一步就會考慮促成酒店管理公司上市，估計得通過2年的努力，實現(xiàn)這個輕資產(chǎn)公司的上市。

　　觀點新媒體：也會考慮在香港上市嗎？

　　陳妙林：對。

　　觀點新媒體：其實外界都很好奇，開元為什么會選擇以酒店REITs的方式登陸資本市場？這一想法是如何產(chǎn)生的？

　　陳妙林：我覺得酒店REITs這種方式對公司以及公司的產(chǎn)業(yè)來說都非常合適。

　　首先，通過這種方式，我們把輕資產(chǎn)和重資產(chǎn)剝離，有利于輕資產(chǎn)的上市，同時也利于重資產(chǎn)發(fā)展。原來也打算把輕資產(chǎn)和重資產(chǎn)放在一起上市，但結(jié)果股價不是很高。因為大家不看好重資產(chǎn)，卻看好輕資產(chǎn)。在輕資產(chǎn)方面，開元已收獲了1億多的利潤，倘若能夠超過2億，我們的股價會更高。

　　我認為，資產(chǎn)是一個公司的命脈，利潤是公司的形象。毫無疑問，未來資產(chǎn)會不斷升值，所以把重資產(chǎn)這部分沉淀在這里永遠不會錯。

　　第二，通過重資產(chǎn)上市以后，籌集的資金可以收購更多的酒店，也可以去發(fā)展我們輕資產(chǎn)和重資產(chǎn)業(yè)務，有能力把握更多機會。現(xiàn)金為王，有錢好辦事，每次經(jīng)濟下滑都會帶來很多機會。所以，雖然這次REITs上市募集資金比原來計劃少了一點，但錢會更值錢。

　　或許不少國內(nèi)民營企業(yè)希望通過上市去套現(xiàn)、圈錢，我們不是這樣。我經(jīng)常說，開元和其他的民營企業(yè)有所不同。為什么呢？我的股份在不斷稀釋，已經(jīng)送出超過3成的股份，現(xiàn)在還有60%左右。我要繼續(xù)送，退休之后，我會保留30%-40%。

　　所以我不是為了錢，關鍵是要把事業(yè)做大，把品牌做好。

　　觀點新媒體：上市以后，公司會在哪些方面做突破或者跨越式發(fā)展？

　　陳妙林：首先，我們會把現(xiàn)有的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)往上市平臺里放。

　　第二，開元外部的資產(chǎn)，我們現(xiàn)在也在關注，而且已在洽談，會再去收購一些項目。按照設想中的計劃，我想每年放1-2家到上市平臺中去。

　　第三，每年還有穩(wěn)定的分紅，這個和其他企業(yè)不一樣，我們所得利潤的90%都要分掉。這個分紅是中國銀行所擔保的，如果利潤下降就要賠錢。

　　觀點新媒體：未來向上市平臺注入更多的資產(chǎn)，是否也會是四、五星級酒店資產(chǎn)？對于公司外部資產(chǎn)，您有怎樣的選擇判斷標準？

　　陳妙林：對，基本上以五星級為標準，四星也不大會去收購。

　　第一，收購進來的回報率一定不能低于現(xiàn)在的回報率，否則股民就不會買賬。第二，收購進來的項目一定要低于重置成本，也就是說，建造成本是1.5萬元/平方米，收購的時候必須要低于1.5萬元/平方米。我的目標可能是1.2萬元/平方米，甚至1萬元/平方米。這兩個標準一定要達到。

　　觀點新媒體：接下來會不會有融資的打算？因為最近也有很多上市公司海外發(fā)債。

　　陳妙林：如果要收購，我們會利用財務杠桿做一些融資動作。比如招股書中披露的那兩個酒店，未來的收購我們不會向投資人要錢，而會利用財務杠桿來做，今后還得視發(fā)展需求而定。因為，他們要求負債率不能高于45%，現(xiàn)在我們公司的負債率只有26%，還有很大的空間。

　　觀點新媒體：開元集團旗下的業(yè)務主要為分酒店、住宅以及商業(yè)綜合體，這三大板塊在公司業(yè)務中所占比重是多少？對利潤的貢獻如何？

　　陳妙林：從資產(chǎn)規(guī)模來講，商業(yè)資產(chǎn)規(guī)模和酒店資產(chǎn)規(guī)模差不多。從回報率來講，住宅房地產(chǎn)的回報率最高，因為賣出去就有利潤。商業(yè)是我們自己經(jīng)營，目前回報率約在5%-6%左右，酒店平均只有5%。

　　酒店是需要培育的，新的酒店在開業(yè)前三年肯定很難有現(xiàn)金流，五年之內(nèi)很難有利潤，因為會折舊，折舊當然需要現(xiàn)金流，所以五年之內(nèi)很難有利潤。

　　五年以上基本就好起來了，比如招股書中提到的徐州和開封兩個酒店，回報率已超過7%。不過，其它一些酒店還處于虧損狀態(tài)，現(xiàn)金流可能只有2%-3%。所以整體來看，平均能有5%左右的現(xiàn)金流。

　　觀點新媒體：今年我們博鰲論壇的主題是“改革時代的地產(chǎn)新力量”，您如何理解“地產(chǎn)新力量”？

　　陳妙林：首先企業(yè)需要非常強的創(chuàng)新能力或者轉(zhuǎn)換能力。人們常說，前兩年大房子好賣，特別200平米以上的房子，或者別墅、排樓，而現(xiàn)在最好賣的是70平方米-120平方米的房子，別墅、排樓基本賣不動。市場需求已經(jīng)出現(xiàn)變化，產(chǎn)品也就必然要更新。

　　其次，融資方式也要不斷的創(chuàng)新，比如這次的酒店REITs，就是一種創(chuàng)新的方式，至少在國內(nèi)這是第一個。

　　事實上，早在10年前，中國就有不少專業(yè)人士提出REITs融資的方式，證監(jiān)會也一直在研究，但至今沒有結(jié)果。中國的股票現(xiàn)在都不分紅，股市都吃股民的錢，而酒店REITs卻吃不下股民的錢，因為有實實在在的資產(chǎn)和分紅。

　　這也是一個良性的循環(huán)，大量投資人持有股票來支持公司長期發(fā)展持有物業(yè)，減少整個銀行的借貸，這樣整個社會的金融生態(tài)就會得到改善。

　　第三，地產(chǎn)行業(yè)的運營方式也急需創(chuàng)新。用什么樣的方式來運營？我相信，不少單一做房地產(chǎn)的，或者規(guī)模小的房企以后日子會更加難過。

（審校：劉滿桃）