“自己怎么評(píng)價(jià)自己？我覺(jué)得我做人很低調(diào)，但是做事可以很高調(diào)。”

　　編者按：伴隨著中國(guó)房地產(chǎn)一路前行，博鰲房地產(chǎn)論壇至今已歷十二載，見(jiàn)證了行業(yè)曾經(jīng)的春風(fēng)得意或彷徨無(wú)措，有過(guò)黃金十年也有晦暗歲月，但終究還是跨過(guò)所有羈絆，走到了第十三年的門(mén)前。

　　進(jìn)入新改革時(shí)代，如果說(shuō)房地產(chǎn)已經(jīng)被部分巨頭壟斷了絕大部分的影響力和商業(yè)利益。那么，我們?cè)?013博鰲房地產(chǎn)論壇完全有必要尋找更多新的聲音、新的面孔及內(nèi)在多元素的新力量，這樣也許可以看到更不一樣的未來(lái)。

　　8月13-16日，2013博鰲房地產(chǎn)論壇將在海南如期開(kāi)幕，圍繞論壇主題“改革時(shí)代的地產(chǎn)新力量”，觀點(diǎn)新媒體遍訪眾多重量級(jí)經(jīng)濟(jì)學(xué)家、行業(yè)大腕、企業(yè)領(lǐng)袖等人士，推出“改革時(shí)代的地產(chǎn)新力量”2013博鰲房地產(chǎn)論壇系列報(bào)道。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 本刊編輯部 在下海從商近20年之后，孔健岷終于愿意面對(duì)媒體，接受采訪。

　　站在廣州珠江新城合景泰富國(guó)際金融廣場(chǎng)頂層的孔健岷個(gè)人辦公室，透過(guò)那一片落地玻璃窗，可以將廣州新中軸線(xiàn)全景盡收眼底。采訪當(dāng)天，更有著難得的藍(lán)天白云，映襯著高聳入云的“小蠻腰”，美景如畫(huà)。

　　在合景泰富國(guó)際金融廣場(chǎng)和“小蠻腰”之間，流淌了千年的珠江仍舊靜水流深，兩岸卻已經(jīng)從昔日農(nóng)田變成今時(shí)的CBD。

　　珠江新城成為廣州的商業(yè)金融中心不過(guò)是最近20年的事情，在此前的千百年間，廣府商業(yè)繁華之地是如今的荔灣、越秀故地。

　　事實(shí)上，南粵商業(yè)起源非常之早，傳承已有數(shù)千年，即使明清時(shí)施行閉關(guān)鎖國(guó)政策，廣州也作為唯一的對(duì)外貿(mào)易口岸保持著繁榮。有歷史學(xué)家這樣描述當(dāng)時(shí)的境況：中華帝國(guó)與西方列國(guó)的全部貿(mào)易都聚匯于廣州。

　　在如此悠久的商業(yè)歷史和濃郁的商業(yè)氛圍之下，廣東地區(qū)商人也逐漸自成一派，后均冠之“粵商”，并與徽商、晉商、浙商、蘇商一道，成為中國(guó)著名的“五大商幫”。

　　改革開(kāi)放之后，粵商也活躍在各種商業(yè)貿(mào)易活動(dòng)之中，在中國(guó)設(shè)立的四個(gè)經(jīng)濟(jì)特區(qū)有三個(gè)有位于廣東省內(nèi)，也足以說(shuō)明粵商之強(qiáng)盛。

　　傳承：低調(diào)與誠(chéng)信

　　通過(guò)對(duì)粵商的觀察，有人總結(jié)了一些特質(zhì)：與喜歡指點(diǎn)江山、激揚(yáng)文字的北方企業(yè)家不同的是，南方企業(yè)家們并不會(huì)過(guò)多談?wù)撜摺?/p>

　　這當(dāng)然未必是絕對(duì)，但低調(diào)務(wù)實(shí)也可以說(shuō)是粵派商人的基本標(biāo)簽，孔健岷也不例外。從1995年正式下海從商之后，雖一手打造了一家在香港的上市房企，孔健岷卻甚少現(xiàn)身公眾面前。

　　算上此次接受觀點(diǎn)新媒體的領(lǐng)袖訪談，也只是孔健岷第二次接受采訪，而在連續(xù)兩個(gè)小時(shí)的對(duì)坐暢談后，可謂“賓主盡歡、意猶未盡”。

　　“自己怎么評(píng)價(jià)自己？我覺(jué)得我做人很低調(diào)，但是做事可以很高調(diào)。”采訪開(kāi)始之時(shí)，孔健岷顯得很?chē)?yán)謹(jǐn)，稍有距離感，但隨著交流的深入，他的表情變得越來(lái)越柔和、輕松。

　　很多廣東地產(chǎn)商人都有這樣的特性，如碧桂園主席楊國(guó)強(qiáng)幾乎不參加任何公開(kāi)活動(dòng)，曾為中國(guó)女首富的楊惠妍的長(zhǎng)相更是保密至今；還有合生創(chuàng)展董事長(zhǎng)朱孟依，直至現(xiàn)在網(wǎng)上能看到的朱孟依唯一一張照片，還是多年前合生創(chuàng)展上市時(shí)所照；星河灣的產(chǎn)品征服了無(wú)數(shù)的有錢(qián)人，但除了每年“兩會(huì)”時(shí)候，基本不可能在媒體上找到黃文仔。

　　粵商的另一個(gè)特點(diǎn)是誠(chéng)信厚義，“粵人經(jīng)商，尤重誠(chéng)信”更為人所稱(chēng)道。安徽休寧人葉權(quán)在《游嶺南記》中寫(xiě)道：“廣城人家大小具有生意，人柔和，物價(jià)平……廣城人得一二分息成市矣。”

　　葉權(quán)還發(fā)現(xiàn)，在廣州，商品買(mǎi)回去五天七天后，如果發(fā)現(xiàn)有問(wèn)題還可以更換，他覺(jué)得廣東人經(jīng)商講誠(chéng)信，是該發(fā)達(dá)的。

　　雖然房地產(chǎn)是今日中國(guó)遭受最多非議的行業(yè)，但廣東因?yàn)榭拷愀?，受到的影響較早也較大，使得南粵大地的消費(fèi)者和商家對(duì)于市場(chǎng)化意識(shí)、服務(wù)意識(shí)和誠(chéng)信意識(shí)都很注重。

　　對(duì)于有許多合作項(xiàng)目的合景泰富來(lái)說(shuō)，對(duì)合作伙伴以誠(chéng)相待也是孔健岷頗為在意的事情。

　　“我寧愿自己吃點(diǎn)虧都不要讓我的股東吃虧，這一點(diǎn)很重要。”不管是有多個(gè)合作項(xiàng)目的富力、新鴻基地產(chǎn)還是合作較少的雅居樂(lè)、中信，孔健岷都要求自己的團(tuán)隊(duì)在合作時(shí)一定不能有私心，他也如此對(duì)公司的員工反復(fù)灌輸誠(chéng)信觀念。

　　孔健岷表示，合作一定要坦誠(chéng)，這是最重要的，其次就是公開(kāi)透明，在此基礎(chǔ)上，自然能互相信任。

　　事實(shí)上，孔健岷的“誠(chéng)信”還來(lái)自一套完整的授權(quán)機(jī)制。

　　“信任的前提是一定要讓我看到所有內(nèi)容，比如一些關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，什么時(shí)候開(kāi)工，什么時(shí)候賣(mài)樓，什么時(shí)候建造，什么時(shí)候交房，人力成本、造價(jià)成本、預(yù)算等，都必須公開(kāi)透明，只要把這一點(diǎn)做到了，股東之間就不會(huì)有吵架的事情發(fā)生。”孔健岷舉例稱(chēng)，只要提前做好預(yù)算和計(jì)劃，然后大家照此執(zhí)行，就不會(huì)有問(wèn)題。

　　此外，孔健岷對(duì)公司同事也給予了很高的信任，合景泰富每年都會(huì)召一批管培生，然后由包括他在內(nèi)的公司高層親自帶在身邊培養(yǎng)。對(duì)于這些管培生，孔健岷授予了極大權(quán)限，除了公司幾個(gè)重要的財(cái)務(wù)和人事會(huì)議不能參加之外，其他的高層會(huì)議可以隨便進(jìn)出聽(tīng)會(huì)。

　　當(dāng)我們?cè)儐?wèn)會(huì)不會(huì)擔(dān)心管培生將會(huì)議內(nèi)容泄漏時(shí)，孔健岷只是簡(jiǎn)單的回答：“如果不相信他就不會(huì)理他了。人是交心的，給他一個(gè)心，他也會(huì)交心給你。如果什么都不相信他，他怎么會(huì)把心交給你？”

　　革新：風(fēng)險(xiǎn)與接班

　　授權(quán)機(jī)制、管理體系、風(fēng)險(xiǎn)控制等詞語(yǔ)在采訪中一直不斷地出現(xiàn)，可以看出，孔健岷的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)極為強(qiáng)烈，對(duì)管理制度化、流程化的重視程度也比大部分房企高。

　　這或許與他的教育背景及下海之前的工作經(jīng)歷有一定關(guān)系。

　　孔健岷出生于1967年，1989年畢業(yè)于廣州暨南大學(xué)，主修計(jì)算機(jī)專(zhuān)業(yè)，曾任職于工商銀行信貸部，1994年下海，1995年創(chuàng)立合景泰富前身合景房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。

　　可以看出，孔健岷下海時(shí)才27歲，合景泰富2007香港上市時(shí)年也不過(guò)40歲。和廣東其他房企老板如楊國(guó)強(qiáng)、李思廉、許家印等相比，孔健岷的年紀(jì)最小，因此也最容易接受新鮮事物，對(duì)時(shí)尚和前衛(wèi)的接納度也最高。

　　這在合景后來(lái)的作品中也有所體現(xiàn)：在廣東諸多開(kāi)發(fā)商的作品中，合景的樓盤(pán)向來(lái)最為符合年輕人群的品位，所引進(jìn)的酒店品牌也是以設(shè)計(jì)、時(shí)尚知名的“W酒店”。

　　為了保持自己對(duì)新鮮事務(wù)的敏銳感知，孔健岷也稱(chēng)，自己在家里鍛煉時(shí)聽(tīng)的音樂(lè)都是最新的流行歌曲。

　　這實(shí)在有些顛覆人們對(duì)上市公司領(lǐng)導(dǎo)人的印象，孔健岷的回答也頗為率性：“我覺(jué)得古典音樂(lè)比較煩。”

　　另一方面，孔健岷擁有完整和良好的教育背景，畢業(yè)于知名學(xué)府暨南大學(xué)，這也使得他在思維模式、做事風(fēng)格和管理方式上更為嚴(yán)謹(jǐn)、慎密，視野也很開(kāi)闊。再加上孔健岷長(zhǎng)期和李思廉、新鴻基地產(chǎn)郭氏兄弟等香港人打交道，更熟悉和習(xí)慣于現(xiàn)代企業(yè)管理。

　　和之前很多房企先追求規(guī)模擴(kuò)張而后再提高質(zhì)量的發(fā)展模式不同，合景泰富卻是先完成質(zhì)量體系的管理和把控之后才尋求規(guī)模擴(kuò)張。

　　因此，合景泰富前幾年的銷(xiāo)售增長(zhǎng)并不是特別迅速，有些分析師甚至在報(bào)告中寫(xiě)“合景泰富銷(xiāo)售疲軟，執(zhí)行不佳”。

　　孔健岷并沒(méi)有因此就迅速加強(qiáng)銷(xiāo)售，依然按照自己的設(shè)想，堅(jiān)持先完成公司的風(fēng)險(xiǎn)管理體系。經(jīng)過(guò)幾年的雕琢，孔健岷認(rèn)為合景已經(jīng)準(zhǔn)備得差不多了，接下來(lái)就會(huì)有長(zhǎng)足的進(jìn)步。

　　此外，風(fēng)險(xiǎn)管理也是孔健岷一直重視的事情，他再三重復(fù)，在企業(yè)放量擴(kuò)張的時(shí)候，就是最危險(xiǎn)的時(shí)候，也是最需要提高警惕的時(shí)候。

　　這樣強(qiáng)烈的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)在老一輩地產(chǎn)商中是不常見(jiàn)的。

　　另一個(gè)和廣東大多數(shù)地產(chǎn)商不同之處是，正當(dāng)楊國(guó)強(qiáng)女兒楊惠妍、朱孟依女兒朱桔榕等第二代上位入主公司管理層時(shí)，孔健岷卻態(tài)度鮮明地表示，不希望女兒以后接手生意。

　　說(shuō)起女兒，孔健岷的舐?tīng)僦橐缬谘员?，他說(shuō)：“女兒每次家長(zhǎng)會(huì)必到，從小到大沒(méi)有一次不到，所有工作都會(huì)推掉。”

　　不讓女兒接班也是不希望女兒繼續(xù)這么辛苦，孔健岷稱(chēng)，在中國(guó)做生意其實(shí)要有很大的承受能力，可能遇到各種各樣的困難，而自己經(jīng)歷過(guò)了就不希望女兒也這么辛苦。

　　孔健岷希望女兒完成學(xué)業(yè)之后做一個(gè)專(zhuān)業(yè)人士，這樣生活更單純，而且時(shí)間更自主。

　　至于公司的未來(lái)，孔健岷也早有了自己的想法，他并沒(méi)有想過(guò)公司一定要做百年企業(yè)。在孔健岷的設(shè)想中，如果自己有一天退休了，就把公司交給職業(yè)經(jīng)理人來(lái)管理，自己保留董事會(huì)成員的身份，在重大發(fā)展策略上“給給意見(jiàn)、投投票”就好。

　　或許就是因?yàn)橛辛诉@樣的打算，孔健岷也一直在努力培養(yǎng)管理團(tuán)隊(duì)，如今合景團(tuán)隊(duì)的工作能力也極強(qiáng)，孔健岷不需要長(zhǎng)年無(wú)休的工作：“自己在辦公室就全神貫注的工作，一離開(kāi)辦公室就不再想工作的事情，周末兩日更不會(huì)有公司同事前來(lái)打擾。”

　　“如果真的有事就發(fā)短信，我會(huì)根據(jù)短信是否緊急而選擇回復(fù)。”孔健岷的工作與生活安排分明，與以前粵商的終年沒(méi)日沒(méi)夜的工作作風(fēng)也不太相似。

　　當(dāng)然，這些也不會(huì)影響合景泰富按照孔健岷的計(jì)劃繼續(xù)前行。

　　以下為觀點(diǎn)新媒體對(duì)合景泰富地產(chǎn)董事局主席孔健岷2013博鰲房地產(chǎn)論壇專(zhuān)訪實(shí)錄：

　　標(biāo)準(zhǔn)化管控

　　觀點(diǎn)新媒體：2013博鰲房地產(chǎn)論壇主題為“改革時(shí)代的地產(chǎn)新力量”，您個(gè)人怎么理解新力量？如果要給30年后的合景貼上標(biāo)簽，會(huì)是什么樣的？

　　孔健岷：房地產(chǎn)發(fā)展到今天比較成熟了，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)包括一些老牌的發(fā)展商如富力、世茂、萬(wàn)科、保利等，在體系上和產(chǎn)品上都比較成熟。

　　我們雖然都是在90年代出來(lái)創(chuàng)業(yè)，但可能大家走的路線(xiàn)有點(diǎn)區(qū)別，他們比我們公司上市早一點(diǎn)，所以對(duì)產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)化更加成熟。而我們這一批發(fā)展商，在產(chǎn)品的創(chuàng)造性方面則更強(qiáng)一些，產(chǎn)品覆蓋面比較廣。

　　我要求團(tuán)隊(duì)什么產(chǎn)品都要嘗試，之后再向標(biāo)準(zhǔn)化推進(jìn)，這樣可能會(huì)更加完善。在保質(zhì)的基礎(chǔ)上量化，這是我們的原則，所以我們今年開(kāi)始進(jìn)行量化。

　　前幾年積累標(biāo)準(zhǔn)化方面的內(nèi)容，包括產(chǎn)品的創(chuàng)新、產(chǎn)品的覆蓋面都很廣。標(biāo)準(zhǔn)化之后，未來(lái)在拿地和發(fā)展過(guò)程中團(tuán)隊(duì)就會(huì)強(qiáng)很多。產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)化在我們這一代發(fā)展商方面是有要求的，為此公司兩年前就在廣州科學(xué)城做了一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)化中心。

　　當(dāng)然，這有幾個(gè)方面原因：一方面是要對(duì)得起買(mǎi)合景房子、用合景房子的人；第二，要保持核心競(jìng)爭(zhēng)力，合景產(chǎn)品創(chuàng)新的核心競(jìng)爭(zhēng)力必須要保證，這也是我們的優(yōu)點(diǎn)；第三，就是在量化的同時(shí)也要保證質(zhì)量和產(chǎn)品的創(chuàng)新性，我們不希望做成工廠一樣的復(fù)制。

　　未來(lái)十年到二十年的競(jìng)爭(zhēng)是整個(gè)管理體系的競(jìng)爭(zhēng)，也是創(chuàng)新的競(jìng)爭(zhēng)。因?yàn)楝F(xiàn)在土地越來(lái)越稀缺，價(jià)格越來(lái)越高，怎么利用土地實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化，這是發(fā)展商需要共同面對(duì)的問(wèn)題，我們希望能夠保證產(chǎn)品創(chuàng)新的同時(shí)也能利用好土地資源。

　　管理體系是未來(lái)十年最關(guān)鍵的發(fā)展因素，現(xiàn)在很多企業(yè)做大了以后自身的管理體系已經(jīng)很完善。我們現(xiàn)在要求合景的管理團(tuán)隊(duì)不斷完善，雖然也有缺點(diǎn)，但希望每年都有進(jìn)步和提高。

　　比如在保持設(shè)計(jì)和產(chǎn)品創(chuàng)新方面的優(yōu)勢(shì)同時(shí)也要控制好質(zhì)量，包括成本造價(jià)等。因?yàn)楹芏嗥髽I(yè)做大了以后，在區(qū)域乃至全國(guó)發(fā)展時(shí)，成本控制方面的效果不是很理想，所以現(xiàn)在我們抓得很?chē)?yán)，并不斷完善。

　　每個(gè)企業(yè)要有一面鏡子，好的就要保持并且發(fā)揚(yáng)，因?yàn)槊總€(gè)企業(yè)生存下來(lái)都有優(yōu)點(diǎn)和缺點(diǎn)。

　　現(xiàn)在大部分房地產(chǎn)企業(yè)量是上去了，但是千億俱樂(lè)部也只有三、四家。未來(lái)如果追量，造價(jià)或者成本控制不好也是很危險(xiǎn)的，增量和成本控制、利潤(rùn)率方面要有一個(gè)平衡。

　　我們公司優(yōu)點(diǎn)很明顯，缺點(diǎn)也有，希望這十年二十年能夠不斷完善。物管方面，我們前十年比較不重視，未來(lái)幾年內(nèi)必須把物管做好。

　　觀點(diǎn)新媒體：合景過(guò)去一直主要做高端項(xiàng)目，您不斷強(qiáng)調(diào)量和質(zhì)的平衡，那么合景的平衡點(diǎn)在哪里？

　　孔健岷：前幾年我們主要解決產(chǎn)品覆蓋面的問(wèn)題，將所有類(lèi)型產(chǎn)品都全部嘗試，嘗試以后今年開(kāi)始走量。因?yàn)楹暇暗臉?biāo)準(zhǔn)化中心已經(jīng)建立了，復(fù)制的條件已經(jīng)有了，但是高端產(chǎn)品是不可復(fù)制的。

　　我們不是主要做高端產(chǎn)品，我覺(jué)得這有誤解，合景高端產(chǎn)品的比例是25%-30%，此外還有很多中端產(chǎn)品。因?yàn)橐芰?，就必須做中端產(chǎn)品，我們?cè)谄渌麉^(qū)域拿的地都是做中端產(chǎn)品。

　　為什么前幾年建立標(biāo)準(zhǔn)化中心？因?yàn)閿U(kuò)張有一個(gè)重要基礎(chǔ)是建模，而且放量其實(shí)是發(fā)展過(guò)程中最危險(xiǎn)的一環(huán)，要求企業(yè)的管理體系必須很完善，這些全部建立好后，就具備了發(fā)力的條件。所以，未來(lái)幾年合景會(huì)向量的方面發(fā)展，但也要保證凈利潤(rùn)在15%-20%。　

　　觀點(diǎn)新媒體：接下來(lái)合景在業(yè)績(jī)上會(huì)進(jìn)入一個(gè)快速增長(zhǎng)期？

　　孔健岷：新派發(fā)展商和原來(lái)成熟的老派發(fā)展商在擴(kuò)張時(shí)候的區(qū)別就體現(xiàn)在復(fù)制人才、運(yùn)行系統(tǒng)方面的能力。只要運(yùn)營(yíng)系統(tǒng)、管理體系好，復(fù)制人才就會(huì)快很多，關(guān)鍵還在于ERP管理系統(tǒng)、人力管理系統(tǒng)和流程管理系統(tǒng)的建立。

　　舉個(gè)例子，一個(gè)大學(xué)生進(jìn)入公司后，看了流程就已經(jīng)知道該怎么做，不需要像以前那樣必須經(jīng)過(guò)師傅帶，每個(gè)人都很清楚自己的職責(zé)、分工和授權(quán)體系，因?yàn)榱鞒汤锩鎸?xiě)明授權(quán)體系是上至哪幾級(jí)，下級(jí)是哪幾個(gè)。

　　第二是工作指引，流程授權(quán)體系里面附帶一個(gè)工作指引，指引里面關(guān)鍵就是標(biāo)準(zhǔn)化的內(nèi)容。比如說(shuō)一個(gè)銷(xiāo)售經(jīng)理的上面是總監(jiān)，他的工作就匯報(bào)給總監(jiān)，這就屬于授權(quán)體系，那么他的職責(zé)是什么，工作是做什么，工作指引里全部都會(huì)寫(xiě)明。

　　剩下的是運(yùn)營(yíng)，要定期優(yōu)化審批流程、授權(quán)體系。這一塊成熟了以后，企業(yè)拓展能力就會(huì)比較強(qiáng)。

　　觀點(diǎn)新媒體：假如說(shuō)老一派更多是靠人來(lái)帶，現(xiàn)在更多靠制度和流程？

　　孔健岷：不管是老一派還是新一派，關(guān)鍵看管理層有沒(méi)有這個(gè)意識(shí)，現(xiàn)在很多老派的領(lǐng)導(dǎo)都管得很好。但是，未來(lái)十年的競(jìng)爭(zhēng)可能更集中在這一塊和產(chǎn)品方面，產(chǎn)品豐富了，拿地的空間會(huì)大，發(fā)展才會(huì)更快。

　　比如說(shuō)，過(guò)去沒(méi)有建造過(guò)商場(chǎng)，但是突然有一塊地需要建造，那可能要經(jīng)過(guò)一兩年或三四年團(tuán)隊(duì)運(yùn)作才能成熟。但要是商業(yè)方面的團(tuán)隊(duì)早點(diǎn)建立，那么很快就能把商場(chǎng)運(yùn)作起來(lái)?，F(xiàn)在合景在全國(guó)共有八個(gè)商場(chǎng)在運(yùn)作，商業(yè)部門(mén)員工共有100多人，這些都是合景用了三年時(shí)間建立起來(lái)的。

　　合景前幾年為什么會(huì)慢很多？其實(shí)一直是在布局，包括商業(yè)體系、酒店體系、標(biāo)準(zhǔn)化體系和管理體系等，這些基礎(chǔ)打好了，各方面的人才都有了之后，再發(fā)力就很容易。

　　觀點(diǎn)新媒體：這種發(fā)展思路是不是和您學(xué)理科有關(guān)？

　　孔健岷：我覺(jué)得風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)要比較強(qiáng)，風(fēng)險(xiǎn)控制一定要把握好。改革開(kāi)放以來(lái)，中國(guó)多少有錢(qián)人以前都很出名，但是現(xiàn)在都不行了，這是什么原因？就是做大了以后管理體系跟不上。

　　以前一批、兩批什么首富的那些人都消失了，問(wèn)題在哪里？不是個(gè)人的問(wèn)題，而是企業(yè)管理層必須要意識(shí)到管理體系的問(wèn)題。

　　企業(yè)要放量的時(shí)候就是最危險(xiǎn)的時(shí)候，銷(xiāo)售從一百億變兩百億是危險(xiǎn)的時(shí)候，兩百億變四百億的時(shí)候更危險(xiǎn)。但是如果能不斷鞏固基礎(chǔ)，能不斷完善體系就可以了。我覺(jué)得放量不難，難的是放量以后管理跟不跟得上。

　　所以，合景不斷要求管理層定期檢討，因?yàn)楣芾磉@個(gè)能力，不是每個(gè)人都天生很厲害。此外，還要定期和一些同行互相交流管理方面的內(nèi)容。

　　合作的堅(jiān)持

　　觀點(diǎn)新媒體：合景是非常愿意與別人合作的一家企業(yè)，合作的收獲是什么？

　　孔健岷：每個(gè)企業(yè)能夠生存發(fā)展肯定有各自的優(yōu)點(diǎn)，第一，能夠?qū)W到合作企業(yè)好的方面；第二，做生意一家賺不完，更需要形成一個(gè)共贏的局面。我們和合作方的關(guān)系都很好，大家互相理解，實(shí)現(xiàn)雙贏，所以在市場(chǎng)合作方面我們比較積極。

　　與人合作首先要坦誠(chéng)，這是最重要的；第二，合作雙方一定要公開(kāi)透明。

　　合作項(xiàng)目如果由對(duì)方來(lái)操作，我必須給予相當(dāng)?shù)男湃?，但信任的前提是一定要讓我看到所有?nèi)容，比如一些關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，什么時(shí)候開(kāi)工，什么時(shí)候賣(mài)樓，什么時(shí)候建造，什么時(shí)候交房，人力成本、造價(jià)成本、預(yù)算等，都必須公開(kāi)透明，只要把這一點(diǎn)做到了，股東之間就不會(huì)有吵架的事情發(fā)生。為什么很多股東會(huì)出現(xiàn)大家不開(kāi)心？就是不透明，沒(méi)有預(yù)算，沒(méi)有計(jì)劃。

　　第二，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目之前規(guī)劃已經(jīng)全部定下來(lái)了，整個(gè)行政、人工、預(yù)算多少，共同審批確認(rèn)，確認(rèn)了團(tuán)隊(duì)必須按這個(gè)執(zhí)行。

　　這樣的話(huà)，在項(xiàng)目開(kāi)工那天我們就知道會(huì)賺多少錢(qián)，還有什么好吵架的？下面全部執(zhí)行就完了，大家建立一個(gè)授權(quán)體系，涉及到多少金額雙方簽名，沒(méi)超過(guò)的就股東代表簽名。

　　觀點(diǎn)新媒體：您非常強(qiáng)調(diào)計(jì)劃性和預(yù)算？

　　孔健岷：對(duì)，非常講究。因?yàn)楹献麟p方一定要說(shuō)清楚，一定要公開(kāi)透明，如果做到這一點(diǎn)，老板之間不會(huì)存在矛盾，而且雙方很開(kāi)心。這是為股東創(chuàng)造效益，合作雙方在開(kāi)始的時(shí)候一定要有計(jì)劃性、預(yù)算性，要很明確，而且要公開(kāi)透明。

　　觀點(diǎn)新媒體：這是用西方化的管理來(lái)規(guī)避中國(guó)人性或者人治方面的問(wèn)題？

　　孔健岷：合作的時(shí)候我不希望自己的團(tuán)隊(duì)有私心，因?yàn)槭紫纫郎獠皇且粏?，?duì)方覺(jué)得你的團(tuán)隊(duì)很好會(huì)給你更多生意，口碑非常重要，我寧愿自己吃點(diǎn)虧都不要讓股東吃虧。

　　有私心肯定不行，根本不可能合作得好，而且企業(yè)的口碑會(huì)有問(wèn)題。所以，在合作里面首先要求一定要公開(kāi)透明，要對(duì)股東負(fù)責(zé)，特別是合作項(xiàng)目更重視，這個(gè)比獨(dú)資項(xiàng)目還重要。

　　第二，寧愿在一些小問(wèn)題上自己公司吃虧也不要讓股東吃虧。吃虧別人是知道的，以后其他股東會(huì)很樂(lè)意和你合作，這一點(diǎn)是我們企業(yè)一直貫徹下來(lái)的。合作雙方要有氣度，因?yàn)橐粋€(gè)小事去磨蹭完全沒(méi)有必要。

　　合作雙方一定要公平公正，無(wú)論大股東還是小股東。比如說(shuō)我們合作的一些項(xiàng)目，我占大股，對(duì)方占小股，我都對(duì)小股東很公平。

　　觀點(diǎn)新媒體：您認(rèn)為現(xiàn)在的商業(yè)環(huán)境是不是更利于合作？還是說(shuō)商業(yè)環(huán)境在惡化？

　　孔健岷：合作也分很多種方式，第一種方式，有些公司突然拿了一塊地，因?yàn)橥顿Y金額大，一家持有發(fā)展可能會(huì)比較吃力，所以想找我們合作，雙方各一半權(quán)益。如果兩家不行就三家，像津南新城項(xiàng)目就是四家合作，那個(gè)項(xiàng)目地價(jià)80億，平均下來(lái)20億，可以攤薄風(fēng)險(xiǎn)。

　　第二種方式，有發(fā)展商覺(jué)得我們?cè)诋a(chǎn)品控制力和成本控制力方面比較強(qiáng)，愿意找我們操盤(pán)。

　　第三種方式，如果是個(gè)沒(méi)有品牌的發(fā)展商，資金方面很緊，這類(lèi)發(fā)展商寧愿找一些好的發(fā)展商合作，他坐在那里分錢(qián)就可以了。他自己做可能做得不好虧掉，管理各方面控制不好也會(huì)虧損，要是找我合作，可以坐在那里分成。

　　無(wú)非就是這三種情況，這三種情況我也不是都喜歡，因?yàn)橛行┖献魇呛喜⒉涣藞?bào)表的。所以，在合并報(bào)表方面我們希望是第三類(lèi)，一些沒(méi)品牌的開(kāi)發(fā)商找我們，那么我們要求占大股來(lái)操盤(pán)。如果是同行，大家都差不多，就50%對(duì)50%，合作模式不同。

　　我對(duì)合作是開(kāi)放的心態(tài)，但要求我的企業(yè)多少必須要自己控股，比如說(shuō)最近拿的地塊都是100%控股，除了北京和上海。

　　還有一些發(fā)展商找我們代建，我馬上回絕，我很抗拒代建，因?yàn)槲乙煤萌瞬?，而且做了代建?huì)影響整個(gè)資源體系。我希望產(chǎn)品品質(zhì)出來(lái)能夠控制，代建這個(gè)東西我們絕對(duì)不會(huì)考慮。

　　觀點(diǎn)新媒體：您日常在辦公室看報(bào)表的時(shí)間多還是喜歡下工地？

　　孔健岷：我通常利用星期五和周末帶我的管培生下工地，我每年都帶幾個(gè)管培生，我們每個(gè)管理層都要帶。我的培養(yǎng)原則是不希望把他們放到下面去，很多大學(xué)生放到下面去有時(shí)候不好，因?yàn)榇髮W(xué)生可以接觸的平臺(tái)和視野會(huì)不同。

　　第二，做得不好給師傅壓的時(shí)候要有申訴渠道。我和管理層帶的管培生，就算把他們放下去，有什么大家也可以溝通，通常帶三年左右已經(jīng)成為副總級(jí)別。

　　觀點(diǎn)新媒體：三年帶出來(lái)會(huì)把他們放到什么位置上？

　　孔健岷：放到區(qū)域和城市里面去。我去年帶的一個(gè)現(xiàn)在已經(jīng)是區(qū)域助理總經(jīng)理了，因?yàn)樗钠脚_(tái)不同，除了公司很機(jī)密的財(cái)務(wù)會(huì)議、人力資源會(huì)議不能參加之外，所有的業(yè)務(wù)會(huì)議他都可以參與，不用問(wèn)我同意不同意，自己進(jìn)來(lái)就可以。

　　他是在旁聽(tīng)，但站得高看得遠(yuǎn)，因?yàn)檫@牽扯到管理，牽扯到項(xiàng)目的定位，包括對(duì)這件事情的看法，包括收購(gòu)合并等。

　　觀點(diǎn)新媒體：這需要您很信任他們，不擔(dān)心他們外泄會(huì)議內(nèi)容之類(lèi)嗎？

　　孔健岷：如果不相信他就不會(huì)理他了。人是交心的，給他一個(gè)心，他也會(huì)交心給你。如果什么都不相信他，他怎么會(huì)把心交給你？

　　觀點(diǎn)新媒體：這樣管培生的流失率大嗎？

　　孔健岷：我?guī)У牟淮?，基本上沒(méi)有。

　　城鎮(zhèn)化

　　觀點(diǎn)新媒體：城鎮(zhèn)化和房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)很大，您怎么看城鎮(zhèn)化？

　　孔健岷：城市化進(jìn)程肯定是必然的，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)各方面上來(lái)以后，土地資源越來(lái)越少，就必須要城市化。發(fā)達(dá)地區(qū)的城市化進(jìn)程會(huì)越來(lái)越快，這是必然的。

　　現(xiàn)在的觀點(diǎn)認(rèn)為一些城市的城市化進(jìn)程快一些，有的慢一些，我個(gè)人覺(jué)得這不是十年的問(wèn)題，而是二十年的問(wèn)題。不可能十年能夠城市化到很大程度，而且有些城市不是說(shuō)一定要推到城市中心里面，因?yàn)槭姓?、交通是解決不了這些問(wèn)題?，F(xiàn)在政府越來(lái)越發(fā)現(xiàn)一個(gè)問(wèn)題，就是隨著人口密度加大，開(kāi)發(fā)量增加，市政和所有配套都跟不上了。

　　所以我覺(jué)得一些城市做得很好，在當(dāng)?shù)刈隽宿D(zhuǎn)化，形成了一些城市副中心，解決市中心的壓力。以前的觀點(diǎn)認(rèn)為城市化就是超大城市，我覺(jué)得這是不合理的。

　　現(xiàn)在很多的未來(lái)城、科技城、衛(wèi)星城這些城市副中心，其實(shí)做來(lái)做去也就是這樣，但是這個(gè)需要市政投入很大，因?yàn)楫?dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)要輻射地價(jià)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)能夠扶持投入的這筆錢(qián)，要不然哪有這么多錢(qián)投入，所以不是十年能夠解決的問(wèn)題。

　　觀點(diǎn)新媒體：如果是二十年，以后房地產(chǎn)企業(yè)的機(jī)會(huì)是不是越來(lái)越多？

　　孔健岷：從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，我還是看好房地產(chǎn)。但是，中期有一些政策的調(diào)整，這方面我希望平穩(wěn)一點(diǎn)。

　　觀點(diǎn)新媒體：合景受不受影響？

　　孔健岷：希望樓價(jià)不要過(guò)度波動(dòng)，好的時(shí)候也不要太猛，波動(dòng)大了政府相應(yīng)的政策就出來(lái)了，還是平穩(wěn)增長(zhǎng)比較好?，F(xiàn)在發(fā)展商都很成熟、很理性，而且風(fēng)險(xiǎn)控制越來(lái)越完善，經(jīng)過(guò)兩次金融危機(jī)，沒(méi)有倒下的發(fā)展商很成熟了。

　　觀點(diǎn)新媒體：如果政策越來(lái)越平穩(wěn)，未來(lái)中小開(kāi)發(fā)商的機(jī)會(huì)是不是越來(lái)越小？

　　孔健岷：我覺(jué)得這個(gè)是很正常的，但是中國(guó)的房地產(chǎn)很奇怪，比如說(shuō)廣州小發(fā)展商進(jìn)入的門(mén)檻就很高?，F(xiàn)在二三線(xiàn)城市在規(guī)劃、拿地等各方面還有不明朗的因素，所以小發(fā)展商的生存還是有空間的。

　　觀點(diǎn)新媒體：合景短期會(huì)不會(huì)到三線(xiàn)城市？

　　孔健岷：三線(xiàn)城市不去，我們的重點(diǎn)在一線(xiàn)城市，至少是省會(huì)城市。我們現(xiàn)在的發(fā)展是這樣，一線(xiàn)城市和省會(huì)城市結(jié)合在一起。

　　觀點(diǎn)新媒體：成都合景推了很多項(xiàng)目，成都之前又在地震，不擔(dān)心嗎？

　　孔健岷：成都是西南的一個(gè)窗口，城市的規(guī)劃、人文各方面還是很適合做生意，但是我覺(jué)得唯一美中不足的是土地供應(yīng)太大。

　　我很喜歡成都的干干凈凈，吃的東西好，晚上也可以去逛逛，氣氛很好，政府又會(huì)包裝。我覺(jué)得最聰明的是成都政府，一個(gè)CBD出來(lái)后，過(guò)一段時(shí)間又推出一個(gè)新的CBD，不斷包裝，而且包裝得非常好，政府招商力度很強(qiáng)，是一把手(市委書(shū)記)直接出來(lái)招商，說(shuō)得也很坦誠(chéng)。

　　這是愿意不愿意進(jìn)去做的問(wèn)題，進(jìn)去做了以后會(huì)發(fā)現(xiàn)成都什么東西都讓人喜歡，政府會(huì)熱情招呼，報(bào)建也幫忙協(xié)調(diào)，各方面都很好，美中不足就是土地供應(yīng)量太多。

　　產(chǎn)業(yè)模式

　　觀點(diǎn)新媒體：合景現(xiàn)在酒店做得非常多，但恒隆地產(chǎn)董事長(zhǎng)陳啟宗在2012博鰲房地產(chǎn)論壇上講到，酒店是一個(gè)糟糕透了的生意，您怎么看這個(gè)生意？

　　孔健岷：酒店這門(mén)生意從報(bào)表來(lái)看不會(huì)有些很大的驚喜，但是酒店對(duì)應(yīng)的物業(yè)會(huì)升值。我們?yōu)槭裁匆鼍频?？因?yàn)榫频晔且粋€(gè)很穩(wěn)定的生意，不要小看酒店，酒店物業(yè)的升值很厲害，現(xiàn)在我們酒店的評(píng)估價(jià)值接近60億。需要融資的時(shí)候，通過(guò)評(píng)估能夠拿回二、三十億，融資的成本也不高，因?yàn)榭梢阅玫介L(zhǎng)期貸款，而經(jīng)營(yíng)性貸款是十年期的。

　　第二，如果不蓋這個(gè)酒店，蓋成住宅賣(mài)掉，賣(mài)掉之后只是當(dāng)年賺錢(qián)，但是物業(yè)沒(méi)有變多，企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力就弱了。酒店和商場(chǎng)為什么要賣(mài)？不賣(mài)的話(huà)抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)了，未來(lái)有很穩(wěn)定收入的同時(shí)，資金緊張可以抵押出去給一些金融機(jī)構(gòu)貸款，這是最大的好處。

　　第三，外地的人過(guò)來(lái)參觀，總要拿一些東西給人家看，要有代表性的東西。不要說(shuō)帶去小區(qū)，說(shuō)這些住宅都是我的，但其實(shí)都賣(mài)完了。像香港很多發(fā)展商，他們說(shuō)“中環(huán)這里哪里是我的”，這帶來(lái)的額外品牌影響力很重要。

　　所以，一個(gè)企業(yè)的報(bào)表好看，銷(xiāo)售必須要保證，但是持有型物業(yè)也要不斷增長(zhǎng)。

　　觀點(diǎn)新媒體：物業(yè)持有比重將來(lái)希望占到多少？

　　孔健岷：占20%就夠了，每?jī)赡甓嘁粋€(gè)持有型物業(yè)就行，無(wú)論商場(chǎng)還是酒店。不需要每年增長(zhǎng)很多，因?yàn)檫@對(duì)現(xiàn)金流會(huì)有影響，始終還是以銷(xiāo)售為主，在銷(xiāo)售的同時(shí)持有一部分物業(yè)。

　　我們的商業(yè)也有一些是賣(mài)的，比如蘇州有一些商業(yè)是賣(mài)掉的，在地鐵上蓋的商場(chǎng)才持有，地段好的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目才持有，那些是可以生蛋的。比如買(mǎi)房子，原來(lái)買(mǎi)了五套房子，肯定是把十年前買(mǎi)的二手房如果有錢(qián)賺就賣(mài)掉，再持有一些地段好、能夠升值、質(zhì)量又好的物業(yè)。

　　觀點(diǎn)新媒體：您現(xiàn)在酒店、商業(yè)、住宅互相分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，如果一旦經(jīng)濟(jì)下行，住宅可以加大銷(xiāo)售？

　　孔健岷：主要以銷(xiāo)售住宅為主，我們最近也做了一些產(chǎn)業(yè)園區(qū)，巢湖在做、蘇州在做、杭州準(zhǔn)備做。

　　產(chǎn)業(yè)園區(qū)有兩種模式，一種是銷(xiāo)售，一種是出租，扶持一些中小企業(yè)。其實(shí)，做這些產(chǎn)業(yè)園區(qū)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)上有幫助，我們做得很成功，最近在廣州準(zhǔn)備做一個(gè)。

　　觀點(diǎn)新媒體：做產(chǎn)業(yè)園區(qū)政府會(huì)有很大的支持嗎？

　　孔健岷：肯定有一點(diǎn)，幫政府做產(chǎn)業(yè)園區(qū)肯定會(huì)給政策上的扶持，因?yàn)閹驼衼?lái)了很多企業(yè)。

　　觀點(diǎn)新媒體：做產(chǎn)業(yè)園區(qū)難不難？

　　孔健岷：不難，有團(tuán)隊(duì)去做，當(dāng)然沒(méi)有好的位置也不行，如果很偏遠(yuǎn)誰(shuí)去？這肯定要和交通各方面有關(guān)。

　　觀點(diǎn)新媒體：是否和招商團(tuán)隊(duì)、品牌有關(guān)？

　　孔健岷：對(duì)，政府相信我們能夠做起來(lái)，而且有很多配套服務(wù)要做起來(lái)。比如我們正在和四大銀行談一個(gè)金融服務(wù)平臺(tái)，提供一些中小額貸款給企業(yè)。

　　這個(gè)其實(shí)是售后服務(wù)，或者是租后服務(wù)，中小企業(yè)進(jìn)來(lái)以后，我們會(huì)提綱一個(gè)金融平臺(tái)。未來(lái)做到一定程度的時(shí)候，也可以提供一些上市的服務(wù)給企業(yè)。

　　另外，我們里面會(huì)做一些配套場(chǎng)所，比如說(shuō)大型的培訓(xùn)中心、會(huì)議中心、飯?zhí)?、?huì)所、餐飲、商業(yè)街等。可以讓人住在那里，研發(fā)在那里，產(chǎn)業(yè)在那里，這樣整個(gè)園區(qū)就很成熟了，基本上就是一個(gè)城市，因?yàn)樘峁┝撕芏嗥脚_(tái)。

　　觀點(diǎn)新媒體：您剛才說(shuō)住宅的凈利潤(rùn)是15%-20%，產(chǎn)業(yè)園區(qū)呢？

　　孔健岷：每個(gè)地方的產(chǎn)業(yè)園區(qū)不同，平均下來(lái)肯定是15%以上。比如說(shuō)達(dá)到了目標(biāo)以后，有幾棟樓剩下來(lái)就不賣(mài)了，用來(lái)出租，因?yàn)槲磥?lái)產(chǎn)業(yè)園區(qū)會(huì)更成熟，留一部分出租可以增值。

　　觀點(diǎn)新媒體：合景以后也是個(gè)大地主，產(chǎn)業(yè)園區(qū)、酒店、住宅、商場(chǎng)都有。

　　孔健岷：現(xiàn)在覺(jué)得企業(yè)還很年輕，但也有老的時(shí)候，到時(shí)是不是每年還要去賣(mài)幾百億的樓？開(kāi)玩笑！我個(gè)人希望未來(lái)十年收租物業(yè)占收入比重的30%。

　　土地與策略

　　觀點(diǎn)新媒體：廣州地價(jià)上漲得很快，對(duì)您來(lái)說(shuō)是不是太高了？

　　孔健岷：對(duì)我們公司的底線(xiàn)來(lái)說(shuō)是很高。舉個(gè)例子，南洲路那塊地，我能接受的價(jià)格是1.6萬(wàn)元/平方米。很簡(jiǎn)單，3萬(wàn)元/平方米的地價(jià)，蓋好以后加上稅費(fèi)接近3.8萬(wàn)元/平方米，以后如果不賣(mài)5萬(wàn)元/平方米哪里有錢(qián)賺？大家覺(jué)得在那邊能夠接受5萬(wàn)元/平方米嗎？短期不能接受，那么預(yù)計(jì)要多長(zhǎng)才可以呢？

　　我專(zhuān)門(mén)去看過(guò)那塊地，周邊都是農(nóng)民房，根本不是豪宅區(qū)，能接受那個(gè)價(jià)格嗎？我個(gè)人覺(jué)得如果要到那個(gè)價(jià)估計(jì)是三年后的事，三年后的事情押不押？全國(guó)這么多地，我為什么要押三年后的事？因?yàn)檫@會(huì)使得資金利用率降低，我覺(jué)得這是不劃算的。

　　觀點(diǎn)新媒體：這樣在一線(xiàn)城市通過(guò)招拍掛拿地會(huì)不會(huì)有點(diǎn)壓力？

　　孔健岷：會(huì)有點(diǎn)壓力，但我們公司產(chǎn)品議價(jià)能力很強(qiáng)。比如說(shuō)同一個(gè)地段，別人賣(mài)2萬(wàn)元，我們可以賣(mài)到2.3萬(wàn)元，這就是產(chǎn)品創(chuàng)新力。像之前的成都項(xiàng)目，誰(shuí)敢賣(mài)兩到三萬(wàn)元？沒(méi)人敢賣(mài)，隔壁發(fā)展商才賣(mài)1.2萬(wàn)元/平米。別人當(dāng)時(shí)說(shuō)我們傻，但是我還是賣(mài)成了，這是因?yàn)槲覀儺a(chǎn)品的議價(jià)能力很強(qiáng)，我們的拿地優(yōu)勢(shì)就體現(xiàn)在這里。

　　第二，成本方面的優(yōu)勢(shì)，但是不會(huì)太明顯。別人造價(jià)4千/平米，我們頂多3600-3700元/平米，成本相對(duì)地價(jià)來(lái)說(shuō)不是絕對(duì)，反而是產(chǎn)品的議價(jià)能力非常重要。

　　所以，我們把重點(diǎn)放在一線(xiàn)和省會(huì)城市，不是說(shuō)能拿的土地沒(méi)有多少，只不過(guò)是我想不想拿。因?yàn)橐恍┑貕K真的不想拿的時(shí)候不會(huì)拿，但是看好的地塊基本上都拿下來(lái)了。

　　可以做個(gè)數(shù)字模型，別人預(yù)計(jì)賣(mài)2萬(wàn)元/平米，我預(yù)計(jì)可以賣(mài)到2.3萬(wàn)元/平米，怎么可能做不贏？所以有時(shí)候是想不想拿這塊土地，不是能不能拿。

　　觀點(diǎn)新媒體：現(xiàn)在合景對(duì)于融資成本的要求是多少？

　　孔健岷：我們這兩年買(mǎi)地相對(duì)比較謹(jǐn)慎，利潤(rùn)率各方面都很好，資產(chǎn)都比較優(yōu)質(zhì)。今年的銷(xiāo)售量很大，資金更充裕，所以年初的時(shí)候提到我們的負(fù)債率會(huì)往下走。

　　觀點(diǎn)新媒體：50%以下嗎？

　　孔健岷：50%不可能，我們?nèi)ツ晔?0%多，可能會(huì)壓到60%多。第二，我對(duì)資金成本的求是在行業(yè)里面達(dá)到中間的水平，不要說(shuō)最低，也不要說(shuō)最高，當(dāng)然這也要看企業(yè)。我們的負(fù)債率不高，資金成本相對(duì)于行業(yè)來(lái)說(shuō)還是偏低，因?yàn)樨?fù)債率低、資產(chǎn)好，銀行會(huì)看這方面，資產(chǎn)負(fù)債率高資金成本就高。

　　觀點(diǎn)新媒體：接下來(lái)幾年的發(fā)展會(huì)比較迅速，當(dāng)資金的需求量比較大的時(shí)候，會(huì)相對(duì)放松對(duì)融資成本的要求嗎？

　　孔健岷：其實(shí)有很多融資渠道，當(dāng)然要放量的時(shí)候資金可以拿多一點(diǎn)。但要看時(shí)機(jī)，比如一個(gè)月之前貸款在7厘多一點(diǎn)，但是這兩天貸款就高了。拿錢(qián)跟拿地一樣，要抓住時(shí)機(jī)。

　　生意與生活

　　觀點(diǎn)新媒體：中國(guó)開(kāi)發(fā)商被罵是最多的，您不會(huì)再投資其他行業(yè)嗎？另外，您不想讓女兒做房地產(chǎn)，為什么？

　　孔健岷：在中國(guó)這個(gè)地方，不贊成一代接一代的家族企業(yè)，因?yàn)槎贾浪侄甲龅眠@么辛苦，她還要那么辛苦干嘛？我覺(jué)得她應(yīng)該成為一個(gè)專(zhuān)業(yè)人士，無(wú)論是藝術(shù)還是其他專(zhuān)業(yè)，就做一個(gè)專(zhuān)業(yè)人士。

　　在內(nèi)地做生意、做地產(chǎn)都很辛苦，這種辛苦只有親身經(jīng)歷才知道，所以讓她做一個(gè)專(zhuān)業(yè)人士，開(kāi)開(kāi)心心過(guò)生活。

　　做生意也不是說(shuō)不干凈，我說(shuō)的是要經(jīng)歷很多事，經(jīng)歷很多東西，人會(huì)成熟得很快。無(wú)論哪一個(gè)成功人士都是有得必有失，得到東西的同時(shí)必然會(huì)失去東西。但是作為一個(gè)專(zhuān)業(yè)人士，可能很開(kāi)心得到了很多自己的時(shí)間。當(dāng)然，可能會(huì)失去物質(zhì)各方面的東西，但是我覺(jué)得這要看怎么想，開(kāi)心健康就行，錢(qián)永遠(yuǎn)都賺不完。

　　觀點(diǎn)新媒體：您開(kāi)心不開(kāi)心呢？

　　孔健岷：開(kāi)心，我心態(tài)很好，最大的優(yōu)點(diǎn)就是看得開(kāi)，很樂(lè)觀。我的理念很簡(jiǎn)單，坐在這個(gè)辦公室里我就全程投入，離開(kāi)辦公室就不想工作。

　　觀點(diǎn)新媒體：您花了多少時(shí)間陪家人？

　　孔健岷：我很用心，女兒去倫敦讀書(shū)，我專(zhuān)門(mén)飛過(guò)去接她，女兒每次家長(zhǎng)會(huì)必到，從小到大沒(méi)有一次不到，所有工作都會(huì)推掉。

　　我最主要的心態(tài)是什么？只要坐在這個(gè)辦公室，只要開(kāi)會(huì)，其他什么都會(huì)忘掉，很專(zhuān)心。但是離開(kāi)這個(gè)辦公室，就把所有的工作都忘掉，這樣才會(huì)開(kāi)心。和朋友吃飯、聊天、做運(yùn)動(dòng)，我每天都做運(yùn)動(dòng)，吃完飯就散步、游泳、健身。

　　我不會(huì)跑步，最多有時(shí)候一個(gè)月做一次健身機(jī)器，很規(guī)律，回到家就聽(tīng)音樂(lè)，喝茶。

　　觀點(diǎn)新媒體：您喜歡聽(tīng)古典音樂(lè)還是現(xiàn)代音樂(lè)？

　　孔健岷：我聽(tīng)新的東西，我覺(jué)得古典音樂(lè)比較煩，最新的東西必須要聽(tīng)，我看的雜志都是新的，我聽(tīng)的歌也是最新的。

　　觀點(diǎn)新媒體：是不是擔(dān)心和外面脫軌？

　　孔健岷：是必須要跟上最新的東西，因?yàn)槲蚁Ｍ麑?duì)所有東西都很敏感，音樂(lè)也好、設(shè)計(jì)也好、潮流也好，必須很敏感。

　　觀點(diǎn)新媒體：您對(duì)設(shè)計(jì)非常有興趣？

　　孔健岷：有興趣，但也不是很沉迷。其實(shí)興趣投入很多的時(shí)候會(huì)很糾結(jié)，所以千萬(wàn)不要沉迷下去。唯美主義者是傻的，有一些不完美其實(shí)最好，所有東西都100%完美其實(shí)是不好的。

　　觀點(diǎn)新媒體：您不希望成為一個(gè)唯美主義者？

　　孔健岷：不希望，我希望對(duì)事情、對(duì)工作很執(zhí)著，很認(rèn)真，也很坦誠(chéng)。我對(duì)我的同事也很坦誠(chéng)，不會(huì)說(shuō)藏在心里不說(shuō)。但是，我工作時(shí)候很認(rèn)真，私人時(shí)間不干涉同事，同事也不要影響我。星期六、星期天有急事不要吵我，可以發(fā)個(gè)信息給我，我就看重要程度，重要的我就回復(fù)，不重要我就不回復(fù)。

　　觀點(diǎn)新媒體：這個(gè)不容易，很多老總都是工作狂。

　　孔健岷：所以，各方面的體系和授權(quán)很重要，我給的授權(quán)的范圍內(nèi)有權(quán)力拍板，過(guò)了這個(gè)范圍就要上報(bào)。

　　觀點(diǎn)新媒體：如果授權(quán)體系很多會(huì)不會(huì)使得執(zhí)行效率變慢？

　　孔健岷：不會(huì)。執(zhí)行效率就是不斷優(yōu)化授權(quán)體系，要定期優(yōu)化，有一些授權(quán)可以看日期判斷是不是反應(yīng)太慢了。

　　做人與做事

　　觀點(diǎn)新媒體：您有沒(méi)有推崇的企業(yè)和企業(yè)家？如果要給您個(gè)人貼標(biāo)簽，您覺(jué)得哪幾個(gè)詞會(huì)比較好？

　　孔健岷：我不評(píng)價(jià)自己，我的企業(yè)和個(gè)人讓別人說(shuō)會(huì)比較坦誠(chéng)、比較透明、比較公開(kāi)。只要對(duì)企業(yè)有利、對(duì)企業(yè)有幫助的事情必須要做，能夠使企業(yè)提高的事情我絕對(duì)贊成，對(duì)企業(yè)不好、不利的就改掉。

　　對(duì)合作伙伴、對(duì)人我們必須很坦誠(chéng)，雙方之間要有信任。至于自己怎么評(píng)價(jià)自己，我覺(jué)得我做人很低調(diào)，但是做事可以很高調(diào)。

　　觀點(diǎn)新媒體：您現(xiàn)在也做扶貧和慈善，合景以后會(huì)在這方面大量投入嗎？

　　孔健岷：會(huì)的，每個(gè)企業(yè)都會(huì)看業(yè)績(jī)情況而進(jìn)行，一個(gè)企業(yè)做大以后，除了解決當(dāng)?shù)氐木蜆I(yè)問(wèn)題和稅收問(wèn)題，慈善也要做。一個(gè)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益要平衡，不做社會(huì)公益是不行的。

　　創(chuàng)業(yè)階段可以是生存階段，到了一定規(guī)模必須要做，因?yàn)檫@是相輔相成的，對(duì)社會(huì)影響力和品牌各方面都會(huì)有幫助，這樣別人才會(huì)留意你，大學(xué)畢業(yè)了才會(huì)想進(jìn)你的企業(yè)，這一點(diǎn)是一般人看不到的。

　　企業(yè)做大規(guī)模以后、效益很好的時(shí)候，適當(dāng)做一些慈善事業(yè)是必須的。

　　觀點(diǎn)新媒體：香港企業(yè)比較多兄弟之間合作，但很多都是以基金的模式操作，合景是不是也分割得非常好，有沒(méi)有鬧矛盾？

　　孔健岷：沒(méi)有，我們?nèi)值軓男∫黄痖L(zhǎng)大，關(guān)系比較好。所有的東西他們都比較聽(tīng)我，我們有商量，但最后肯定要有人拍板。我們沒(méi)有鬧過(guò)矛盾，而且他們進(jìn)這個(gè)行業(yè)還是我拉進(jìn)來(lái)的。

　　觀點(diǎn)新媒體：當(dāng)初為什么想做房地產(chǎn)？

　　孔健岷：一個(gè)很偶然的機(jī)會(huì)進(jìn)入了。這個(gè)行業(yè)很好，但是也有大浪淘沙的情況，說(shuō)容易也行，說(shuō)難也行。

　　觀點(diǎn)新媒體：在業(yè)績(jī)上有一個(gè)明確的目標(biāo)嗎？

　　孔健岷：我希望2015年能夠過(guò)300億。我很實(shí)在，用兩年的時(shí)間籌備產(chǎn)品覆蓋和標(biāo)準(zhǔn)化中心，我一直告訴我的團(tuán)隊(duì)不要著急，先把基礎(chǔ)打好，再做會(huì)快很多。如果急著上量但管理跟不上，那么會(huì)很危險(xiǎn)，很容易出事。

　　這兩年有一些企業(yè)發(fā)展很快，但是做生意是看長(zhǎng)遠(yuǎn)的，不要掙扎在一兩年。因?yàn)樗袞|西做好準(zhǔn)備之后，后勁會(huì)很足。

　　觀點(diǎn)新媒體：合景發(fā)展了18年，以后也打算做百年企業(yè)？

　　孔健岷：我們沒(méi)有這么長(zhǎng)遠(yuǎn)的目標(biāo)，我是一個(gè)比較樂(lè)觀的人，不會(huì)想企業(yè)一定要做百年老店。我當(dāng)然希望企業(yè)時(shí)間越長(zhǎng)越好，但我有一個(gè)退休的計(jì)劃。

　　雖然退休不是退出這個(gè)企業(yè)，還會(huì)在董事會(huì)參與重大決策，但是整個(gè)運(yùn)營(yíng)交給管理層。我們?nèi)值芏紩?huì)退出去，呆在董事會(huì)里面就可以了，可以在方向上給意見(jiàn)，但是在管理細(xì)節(jié)上交給管理層。

　　人很奇怪，現(xiàn)在有這個(gè)精力，十年、二十年之后還會(huì)有這個(gè)精力嗎？

　　觀點(diǎn)新媒體：合景現(xiàn)在的發(fā)展速度算是很快了。

　　孔健岷：現(xiàn)在很快，因?yàn)榛A(chǔ)打好了，從拿地到開(kāi)盤(pán)的要求大概是六個(gè)月。

　　觀點(diǎn)新媒體：會(huì)不會(huì)有質(zhì)量問(wèn)題？

　　孔健岷：沒(méi)有。前期的設(shè)計(jì)各方面動(dòng)作要快，質(zhì)量沒(méi)有問(wèn)題，因?yàn)殚_(kāi)盤(pán)和交樓之間沒(méi)有關(guān)系，關(guān)鍵是拿地時(shí)方案就要落地，這要求團(tuán)隊(duì)執(zhí)行力很強(qiáng)，現(xiàn)在我們能夠做到這一點(diǎn)。以前是八到九個(gè)月，現(xiàn)在要求五到六個(gè)月。當(dāng)然，一些大的項(xiàng)目不行，比如說(shuō)大型的城市綜合體是不行的，如果是住宅項(xiàng)目五到六個(gè)月肯定行。

　　觀點(diǎn)新媒體：比較好的地段會(huì)遇到很多拆遷的問(wèn)題，會(huì)不會(huì)拿這種生地？

　　孔健岷：拆遷基本上不做，拆遷比較麻煩，不可預(yù)見(jiàn)性太多，而且中國(guó)的物權(quán)法里面沒(méi)有拆遷法。如果要做拆遷的項(xiàng)目，必須是拆完以后企業(yè)再拿，拆到八、九成的時(shí)候介入一級(jí)開(kāi)發(fā)都可以。

　　觀點(diǎn)新媒體：您不太談?wù)蔚膯?wèn)題，特別是南派企業(yè)家不喜歡談?wù)蔚膯?wèn)題。

　　孔健岷：政府也有政府的難處，什么都怨政府也是不對(duì)的，而且改革開(kāi)放的受益者是我們這批企業(yè)家，還有什么怨言？

　　當(dāng)然，政府也會(huì)理解企業(yè)的，有難處的時(shí)候去找政府，政府還是會(huì)扶持的，政府有難處的時(shí)候也要理解，抱怨得太多也沒(méi)有意思。

　　政府是從大局考慮，企業(yè)有困難的時(shí)候政府會(huì)扶持一把，但是政府也要平衡社會(huì)、安撫百姓。中國(guó)改革開(kāi)放以后的企業(yè)家都是受益者，作為受益者大家還有什么好怨的，當(dāng)然這需要互相體諒。

　　我個(gè)人看得很開(kāi)，不會(huì)為了賺錢(qián)而不擇手段，從來(lái)不會(huì)。我覺(jué)得這是很自然的東西，投入這個(gè)行業(yè)、進(jìn)入這個(gè)辦公室就必須很認(rèn)真，要對(duì)得起股東，對(duì)得起這個(gè)企業(yè)。

　　當(dāng)離開(kāi)以后要積極去面對(duì)生活和人生，一定要保持很好的身體和樂(lè)觀的心態(tài)。必須要有一顆強(qiáng)大的心，心理素質(zhì)是一個(gè)企業(yè)家是必須要具備的。

　　我一直都對(duì)朋友這樣說(shuō)：“今天沒(méi)錢(qián)不代表明天沒(méi)錢(qián)，今天很有錢(qián)不代表明天很有錢(qián)。”

　　沒(méi)有這個(gè)心態(tài)根本沒(méi)辦法過(guò)日子，這也是為什么我的朋友都交得很長(zhǎng)，現(xiàn)在經(jīng)常到我家喝茶聊天的還是我十幾年前認(rèn)識(shí)的朋友，但是不一定做生意都做得很好。

（審校：劉滿(mǎn)桃）